土地使用權評估增值攤銷

A. 無形資產中土地評估增值是否繳納所得稅

無形資產中土地評估增值不用繳納所得稅。
土地評估增值部分只要攤銷版，就要按權照攤銷部分乘以適用稅率繳納所得稅，不攤銷則不用計算繳納。
帳務處理如下：土地經評估增值部分入賬：
借記「無形資產－土地使用權」，
貸記「資本公積－土地評估增值」。

無形資產（Intangible Assets）是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。無形資產具有廣義和狹義之分，廣義的無形資產包括貨幣資金、應收帳款、金融資產、長期股權投資、專利權、商標權等，因為它們沒有物質實體，而是表現為某種法定權利或技術。但是，會計上通常將無形資產作狹義的理解，即將專利權、商標權等稱為無形資產。

B. 劃撥土地能評估增值入賬嗎，劃撥土地能評估增值入賬嗎

公司並沒發生改組,分立,合並等事項，土地使用權評估增值不需要做賬務處理，如發生以下幾種情況則需做賬務處理：
一、以非貨幣性資產對外投資發生的評估增值
根據《公司法》的規定，企業以非貨幣性資產投資的，應當對非貨幣性資產進行資產評估，以評估價作為投資額。但企業會計制度規定對以非貨幣性資產投資的，應以投出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費作為投資的入賬價值。如果涉及補價的，按以下方法確定換入投資的初始投資成本：
1．收到補價的，按換出資產的賬面價值加上應確認的收益和應支付的相關稅費減去補價後的余額，作為初始投資成本；
2．支付補價的，按換出資產的賬面價值加上支付的補價和應支付的相關稅費，作為初始投資成本。
稅法上，對非貨幣性資產投資交易發生時，應將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務處理，應將非貨幣性資產的公允價值或評估價超過非貨幣性資產賬面價值的差額確認當期所得。如果視同公允價值銷售的所得數額較大，納稅有困難的，納稅人可以報經稅務機關批准，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨後不超過5個納稅年度內平均攤銷到各年度的應納稅所得中。作為被投資企業可以按資產公允價值作為計稅成本，對依法計提的折舊或攤銷、結轉的成本、費用允許稅前扣除。
二、清產核資發生的資產評估增值
企業按國務院的規定進行清產核資或自行聘請社會中介機構進行的資產評估，在會計上，對評估增值的資產，一方面增加相應的資產價值，另一方面增加企業的資本公積，也就是說，會計上對評估增值部分不確認為企業的收益。按照成本核算的要求，對資產評估增值部分企業可以計提折舊和攤銷費用。
在稅法上：公司對資產評估增值既不屬他人的捐贈，也不是企業實現的利潤，也不屬於《企業所得稅條例》規定的應稅收入。因此，對企業資產評估增值不應當並入應納稅所得額計算繳納企業所得稅。在折舊、費用的攤銷上，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅法上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。也就是說，只有在企業改組活動中，企業將非貨幣性資產視為以公允價值銷售和分配兩項業務，並按規定計算財產轉讓所得或損失的情況下，資產的計稅成本可以按評估價確認，由此計提折舊費用並允許稅前扣除。除此之外，都應當遵照歷史成本原則，即依照取得該項資產時的實際成本作為企業所得稅的計稅成本。
三、企業改組發生的資產評估增值
根據企業會計制度規定，企業合並、兼並、分立一般是按資產的賬面價值加上應支付的相關稅費作為被合並、分立方入賬價值；合並、分立方的資產應當以公允價值作為入賬的依據。
在企業所得稅上，原則上應按公允價值轉讓、處置資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納企業所得稅；接受資產方按公允價值作為計稅成本。但根據（國稅發[2000]118號）第四條（二）款規定：「如果企業整體資產轉讓交易的接受企業支付的交換額中，除接受企業股權以外的現金、有價證券、其他資產(以下簡稱「非股權支付額」)不高於所支付的股權的票面價值(或股本的賬面價值)20%的，經稅務機關審核確認，轉讓企業可暫不計算確認資產轉讓所得或損失。接受企業接受轉讓企業的資產的成本，須以其在轉讓企業原賬面凈值為基礎確定，不得按經評估確認的價值調整。」但從2003年1月1日起，對支付現金不高於所支付的股權賬面價值20%的，也可以按評估價值入賬並可在稅前扣除。因為國家稅務總局在《關於執行企業會計制度需要明確的有關所得稅問題的通知》（國稅發[2003]45號）對此重新規定為：「符合《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干問題的通知》（國稅發[2000]118號）第四條（二）款規定，轉讓企業暫不確認資產轉讓所得或損失的整體資產轉讓改組，接受企業取得的轉讓企業的資產的成本，可以按評估確認價值確定，不需要進行納稅調整。」國家稅務總局之所以如此調整，是因為國稅發[2003]45號規定：「符合《國家稅務總局關於股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號）和《國家稅務總局關於企業合並分立業務有關所得稅問題的通知》（國稅發[2000]119號）暫不確認資產轉讓所得的企業整體資產轉讓、整體資產置換、合並和分立等改組業務中，取得補價或非股權支付額的企業，應將所轉讓或處置資產中包含的與補價或非股權支付額相對應的增值，確認為當期應納稅所得」。

C. 土地使用權評估增值計入無形資產後是否要進行攤銷

是的，

D. 資產評估增值調賬情形，如何進行賬務處理

附：資產評估增值的會計處理
一、企業兼並資產評估增減值會計處理
(一)被兼並企業的賬務處理一是被兼並企業評估後的會計處理。經批准被兼並的企業，按照規定由法定資產評估機構對其財產進行資產評估，該項資產評估事項屬於企業產權變動事項，在評估結果報有關部門核准或備案後，應按如下原則進行相應的會計處理：被兼並企業應按批准評估備案的資產價值調整有關資產的賬面價值。流動資產、長期投資以及無形資產，應當按照評估備案的價值與賬面價值之間的差額，借記(或貸記)有關資產科目，貸記(或借記)「資本公積」科目。固定資產，按評估確認的固定資產原值與原賬面原值之間的差額，借記(或貸記)「固定資產」科目，按評估確認的固定資產凈值與固定資產原賬面凈值之間的差額，貸記(或借記)「資本公積」科目，按照兩者之間的差額，貸記(或借記)「累計折舊」科目。二是被兼並企業結束時的會計處理。被兼並企業喪失法人資格的企業結束舊賬時，借記所有負債和所有者權益科目的余額，貸記所有資產科目的余額。保留法人資格的企業，仍可繼續沿用原企業賬冊;也可以結束舊賬。另立新賬。企業無論是繼續沿用原企業賬冊還是另立新賬，均應將被兼並企業的凈資產全部轉入實收資本。
(二)兼並方企業的會計處理也分為兩種情況。一是被兼並企業喪失法人資格情況下的處理。採取有償方式兼並的，按照各項資產評估確認的價值，借記所有資產科目，按照成交價值高於評估確認的凈資產的差額，借記「無形資產——商譽」科目，按照確認的各項負債數額，貸記所有負債科目，按照確定的成交價值，貸記「專項應付款——應付兼並企業款」科目。企業支付價款時，借記「專項應付款——應付兼並企業款」科目，貸記「銀行存款」科目。採取無償劃轉方式兼並的，應按各項資產、負債評估確認的價值，借記所有資產科目，貸記所有負債科目，兩者之間如有差額，貸記「實收資本」科目。二是兼並企業仍保留法人資格情況下的處理。企業有償兼並其他企業，作為長期投資處理，按支付的價款借記「長期投資」科目，貸記「銀行存款」科目。在年終進行財務核算時，兼並企業在編制個別會計報表時應對投資採用權益法核算，其長期投權投資的初始投資本與應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，作為股權投資差額。企業採取無償劃轉方式取得被兼並企業資產的，按劃轉的凈資產，借記「長期投資」科目，貸記「實收資本」科目。
二、企業對外投資資產評估增減值會計處理
企業只有以實物資產對外投資時需要進行資產評估，在評估結果得到有關部門的核准或備案並投資成功後，投資方和被投資方均要按評估結果進行相應的會計處理。
企業間進行股權重組或以非現金資產對外投資，應按非貨幣性交易的原則確定長期股權投資的初始投資成本。採用權益法核算時，長期股權投資的初始投資成本與應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，作為股權投資差額，分別情況進行會計處理;初始投資成本大於應享有被投資單位所有者權益份額的差額，借記「長期股權投資——某單位(股權投資差額)」科目，貸記「長期股權投資——某單位(投資成本)」科目，並按規定的期限攤銷計入損益;初始投資成本小於應享有被投資單位所有者權益份額的差額，借記「長期股權投資——某單位(投資成本)」科目，貸記「資本公積——股權投資准備」科目。
企業以放棄非現金資產而取得的長期股權投資，投資成本與所放棄的非現金資產賬面價值的差額，首先應當扣除按規定未來應交的所得稅，記入「遞延稅款」科目的貸方。投資成本與所放棄的非現金資產賬面價值的差額，扣除未來應交所得稅後的余額，記人「資本公積——股權投資准備」科目。企業處置該項投資時，原記入「資本公積——股權投資准備」科目的金額轉入「資本公積——其他資本公積轉入」科目;待企業按規定程序轉增資本時，已實現的轉入「資本公積——其他資本公積轉入」科目的金額，可用於轉增資本(或股本)。企業以現金對外投資，採用權益法核算時，長期股權投資的初始投資成本與應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，也比照上述原則處理。
三、企業改制資產評估增減值會計處理
企業改制必須由國有資產管理部門授予有資產評估資格的機構進行資產評估，評估發生的增減值報經有關主管部門立項確認。企業會計人員在接到評估確認通知後，應調整資產的賬面價值，做好相應的會計處理。
(一)國企改制資產評估增值的會計處理根據財稅字[1997]第77號文件的有關規定，內資企業股份制改造，1997年7月1日以後，評估增值不折成股份，扣除未來所得稅後的余額，計入資本公積增值准備，按稅法規定須繳納所得稅。企業在計提固定資產折舊時，可以按照固定資產原賬面原價計提，也可以按照評估確認的固定資產原價計提。
按照評估調賬後的固定資產原價計提折舊。資產評估增值部分不折成股份，並按稅法規定在評估資產計提折舊、使用或攤銷時需要征稅，在按評估確認的固定資產價值調整固定資產賬面價值時，應將按規定評估增值未來應交的所得稅記入「遞延稅款」科目的貸方，固定資產評估增值扣除未來應交的所得稅後的差額，記人「資本公積——資產評估增值准備」科目。公司按規定於評估資產計提折舊、使用或攤銷時，或按規定的期限結轉計入應納稅所得額時，其應交的所得稅，借記「遞延稅款」科目，貸記「應交稅金——應交所得稅」科目。原計入資本公積的資產評估凈增值准備，因公司執行《企業會計制度》，應將該「資本公積准備」轉入「其他資本公積」;待評估資產增值價值實現後，該轉入的「其他資本公積」方可按規定程序轉增股本，借記「資本公積——其他資本公積轉入」科目，貸記「股本」科目。對於資產評估增值如何結轉計入應納稅所得額，從理論上講，應當在各項評估資產計提折舊、使用或攤銷費用時分別項目處理。但由於在股份制改組時，資產評估是將資產增值和減值相抵後的凈額計入資本公積，在實際工作中很難一一對應，可考慮按照稅法規定採用綜合調整辦法，即對資產評估增值額不分資產項目，均在以後年度納稅申報的成本、費用項目中予以調整，相應調增每一納稅年度的應納稅所得額，調整期限最長不超過10年。有條件的企業也可以按照每一項目的實際增減值情況逐項調整。
按固定資產的原賬面原價計提折舊。在這種情況下，由於公司只將按照固定資產的原賬面原價計提的折舊部分計入成本費用，則評估增值部分不需要計算未來應交的所得稅，公司應將評估增值部分全部計人資本公積。在計提折舊時，公司應按固定資產原賬面原價計提的折舊，借記有關科目，貸記「累計折舊」科目;同時，按評估增值後的固定資產原價計提的折舊與按原賬面原價計提的折舊之間的差額，或按規定的期限(不超過10年)平均轉銷的金額，借記「資本公積」科目，貸記「累計折舊」科目。
(二)國企改制資產評估減值的會計處理對於評估減值的會計處理，由於目前還沒有統一的明確規定，實踐中主要有兩種處理方法，一種是直接沖減資本公積，另一種是作為營業外支出處理。這兩種處理方法各有優缺點，企業應區別實際工作中的具體情況決定採用哪一種處理方法。
四、清產核資資產評估增值會計處理
《清產核資試點企業有關會計處理規定》[(93)財會字80號]文件規定：企業主要固定資產價值重估後，經過驗收核實，應相應調整固定資產賬面價值。固定資產重估後如為增值，按固定資產原值增值金額，借記「固定資產」科目，按固定資產凈值的增加額，貸記「資本公積」科目，按其差額，貸記「累計折舊」科目。清產核資發生的固定資產評估增值會計上不確認收益，評估增值的部分可計提折舊。此外還有向銀行貸款發生的資產評估增值。按財會二字[1995]25號文件規定，資產重估增值只有在法定重估和企業產權變動的情況下，才能調整被重估資產賬面價值。企業因向銀行貸款，由貸款銀行指定的資產評估機構對企業進行資產重估發生的資產評估增值，只能作為銀行對企業進行貸款的依據，不屬於法定重估業務，企業不得自行調整資產的賬面價值。

今天21世紀經濟報道發表文章指出了企業發債中的評估亂象，「資產不夠，評估來湊」，我們的同行或准同行們的一些不光彩的行為再次對這個行業的公信力提出了挑戰，也再次向我們提出了一個現實的問題，那就是什麼情況下評估可以調帳，什麼情況下是不可以調帳。以下是我不成熟的看法，歡迎各位同仁拍磚：

一、評估可以調帳的幾種情況

1、企業改制設立公司制企業，評估結果作為企業確定注冊資本的重要依據，企業可以根據評估結果對其各項資產和負債進行相應的帳務調整。

2、法定財產重估，主要指國家統一組織的清產核資等，依照規定可以按重估結果調帳。

3、資產盤盈。

4、按照新會計准則的要求,滿足公允價值等特定計量屬性條件的可以按照該等特定計量屬性計量,從而涉及對原帳面歷史成本進行調整。因此以財務報告為目的的評估原則上都需要進行「調帳」或「調表」。
基本准則規定，企業在對會計要素進行計量時，一般應當採用歷史成本，採用重置成本、可變現凈值、現值、公允價值計量的，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得並可靠計量。
涉及公允價值計量的主要資產或事項包括：投資性房地產、生物資產、交易性金融資產和可供出售出售金融資產的期末計量，以及非貨幣性資產交換、債務重組、企業合並（非同一控制下）、資產減值測試。

二、不涉及帳務調整的評估
1、以抵押貸款為目的的評估，很顯然不調帳。
2、以核實資產，僅供企業經營決策參考，尚不涉及實質性經濟行為的評估。
3、以資產轉讓、投資等為目的的評估，評估為轉讓或購買資產或以資產作價出資提供價值參考，即評估結果作為相關各方的定價服務，企業的帳務處理依據的是相關協議、合同，而非評估報告。
4、以增資為目的的評估，評估目的主要是為確定投資人新增投資額的折股比例，也就是說投資中多少記入實收資本，多少記入資本公積。
5、有限責任公司轉為股份有限公司，評估目的供工商管理部門了解企業凈資產現場市場價值是否低於注冊資本，一般也不調帳，如調帳則業績不能連續計算，就類似改制了。
三、有爭議的評估調帳
評估增值調帳的目的是為了提高企業的資產規模，滿足有關部門發放貸款、債券及行業資質對資產規模（尤其是凈資產規模的要求）。
1、通常的處理方式
（1）評估增值記入資本公積，達到增加凈資產的目的。
（2）評估增值記入資本公積，然後通過資本公積轉增資本，既可以增加註冊資本，又提高了凈資產值。
2、比較突出的表現
（1）土地使用權評估增值調帳
（2）其他無形資產評估增值調帳
3、比較典型的案例
（1）瓊民源土地評估增值入帳虛增資本
（2）農凱集團虛增資本案
有些討論：
關於評估調帳問題也談幾點我的理解
從這三個分類看，突出的是按評估目的為分類依據的，當屬於權屬或權益變動情況下可以調帳，即依法賦予了資產評估鑒證作用的情況下可以調帳，反之，當僅僅出於咨詢目的的情況下，是不允許調帳的。
1、可調帳部分中的「資產盤盈」－－是個問題，核心依據是權屬，這就類似前面一些帖子說的那個賬外資產入賬的處理問題。
2、可調帳部分中的「滿足公允價值等特定計量屬性條件的可以按照該等特定計量屬性計量」，也就是會計政策確定對於投資性房地產、生物資產等後續計量中採用公允價值計量模式的情況。其依據就是會計准則。
3、可調帳部分中的「資產減值」，按目前的做法一般先要測試，然後，對於有減值跡象的進行資產減值評估，然後，在與帳面價值進行對比計算，從而確定調帳數據，不是直接根據資產評估結果調帳的。在這個過程中，有一個問題需要考慮，那就是減值評估未必就是按照會計核算時的資產分類來確定的，因此可能還要考慮如何將兩者統一起來，比如會計核算往往用單項資產，而評估中可能要考慮一個資產組或資產組組合。
4、可調帳部分中的「法定資產重估」，其實在目前一個是國有企業可能存在，第二個也是主要的就是外商投資企業在外商控股的情況下可以重估，並且可以根據重估後的價值調整報告數據而不調整帳面數據。
5、在不可調帳的「以資產轉讓、投資等為目的的評估」，原則上，是以對方的合同協議為依據，會計准則也是這么規定的，當現實中有不少還是即以評估價值作為入賬依據的，他們把評估價值就作為協議價值嘛，這樣，把這個列作是不可調帳的是對的，至少在理論上是評估師做出可能的抗辯的依據，但現實中，也有必要防止委託方刻意的或惡意的對評估報告作用的誇大。
6、在不可調帳的「以增資為目的的評估，評估目的主要是為確定投資人新增投資額的折股比例，也就是說投資中多少記入實收資本，多少記入資本公積」說法中，其實，這個本身是可以作為入賬依據的鑒證性作用的，通常，評估目的主要是為確定投資人新增投資額折股比例的目的很少，而用實物資產、無形資產或土地使用權投資的目的要多些。
7、在有爭議評估調帳中，我覺得所列舉的那些情況本質上都不屬於可調帳的情況，人為的成份比較多，往往就是企業刻意「包裝」的，對於評估機構來說，風險大些，因此評估報告中有必要說明其不可調帳的，從本質上看，企業出於投資融資目的或為了爭取行業認證等目的下，其資產價值可能真的存在增值，但作為會計主題持續經營的情況下，這個人為拔高的行為是不可開這個口子的，評估報告的作用就是咨詢的作用，首先是可以評估，然後是這類評估是在脫離持續經營的情況下進行的評估，再次，這類評估的結果只是為了告訴相關當事人（如行業資格認證部門、投資商、銀行等金融機構等），從市場價值角度看他們的確有這個規模，相關資產的確有這個價格，但這個只是供你們參考，是否認證看你自己的政策是否能夠接受了，即：評估報告的假設前提和披露非常重要。

E. 土地使用權評估增值需要做賬嗎，如何做

不需要做賬。

企業必須依法進行資產評估，注冊資本不能隨意調整。企業在未發生法定版資產評估權經濟行為的情況下，產權未發生直接變動，不能按評估增值增加資本公積直接轉增注冊資本。

參照規定企業僅在發生法定重估和產權變動情況下才可對評估增值做賬，未發生法定資產評估和企業產權變動情況下，資產評估增值不能做賬。

(5)土地使用權評估增值攤銷擴展閱讀：

注意事項：

根據寧地稅發[2000]293 號、國稅發[2000]84號文的規定，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。

有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資本的成本 是指這部分資產的增值或損失已確認為應納稅所得額，並已按稅法規定繳納稅款的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。否則一律按資產的歷史成本價入賬。

F. 關於土地使用權評估和設備評估的問題

1、評估費用建復議計入管理費用制，評估費用是按評估價值的比例收取的，比例一般不高，相對於被評估的資產價值來說不算是大金額，出於重要性原則，以計入費用為宜。
2、資產評估增值部分，包括土地評估增值部分，會計上不做確認，這是會計准則的明文規定，是基於會計謹慎性原則做出的規定，所以，評估增值部分不做賬務處理。

G. 緊急求助：劃撥取得土地使用權評估後如何進行攤銷

以後攤銷是按照評估後的凈值攤銷，使用年限是按5年。

H. 土地以前沒有攤銷，因為沒有做賬為了貸款後來又評估了，評估後土地升值了，該怎麼入賬，又怎麼攤銷

土地以前沒有攤銷，因為沒有做賬？為了貸款後來又評估了，評估後土地版升值了，該怎麼入賬權，——按照新的評估價值入賬。

又怎麼攤銷？——在剩餘的土地使用權的年限內，平均攤銷。

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I. 請教各位會計高手，房地產土地使用權評估增值部分該如何做帳務處理

如果僅僅是為了增資而進行的土地評估增值，即使增加了土地價值及資本公積，稅務上不認可你的土地成本。如果是土地使用權對外投資進行的評估增值，那就不存在增加土地價值的問題。