土地使用費能抵扣嗎

A. 購買無形資土地使用權發票可以抵扣嗎

納稅人取得土地使用權有兩種方式：
一是以轉讓方式取得土地使用權，轉讓土地使用權是指土地使用者轉讓土地使用權的行為。根據現行營業稅的規定應當徵收營業稅，轉讓方需要給受讓方開具營業稅發票，受讓方計入土地成本。營改增之後轉讓土地使用權徵收增值稅，轉讓方給受讓方出具增值稅專用發票，發票上註明的增值稅額受讓方可以作為進項稅額抵扣。
另外一種方式是通過招拍掛從國土管理部門受讓土地使用權，國土管理部門屬於出讓土地使用權。營業稅文件規定，國有土地所有者出讓土地使用權的行為，不徵收營業稅，但要給土地使用權的受讓人開具土地出讓金收據。增值稅的最大特點是鏈條稅，實行層層抵扣的辦法把上一環節已納稅款通過下一道交易抵扣。如果，在房地產業營改增的第一個環節就拿不到增值稅專用發票而無法抵扣，這個鏈條則無從開始。因此，我們預計，營改增時最大的可能是土地管理部門在土地出讓環節徵收增值稅，給土地受讓方開具增值稅專用發票，使房地產企業在今後房地產開發過程中可以抵扣進項稅額。
《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令2008年第538號）第十條規定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
（一）用於非增值稅應稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物或者應稅勞務；
（二）非正常損失的購進貨物及相關的應稅勞務；
（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務；
（四）國務院財政、稅務主管部門規定的納稅人自用消費品；
（五）本條第（一）項至第（四）項規定的貨物的運輸費用和銷售免稅貨物的運輸費用。
《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令2008年第50號）第二十三條規定，條例第十條第（一）項和本細則所稱非增值稅應稅項目，是指提供非增值稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產和不動產在建工程。
根據上述文件規屬於抵扣的范圍，並且取得合法的增值稅專用發票，可以抵扣進項稅。

B. 一般納稅人購買土地使用權取得的增值稅轉用發票可以抵扣嗎

如果購買的土地使用權不是專用於免稅項目，集體福利等不允許抵扣項目的，購進土地使用權取得的專票是可以抵扣的。

C. 購買土地使用權，可以取得增值稅發票嗎可以進項票抵扣嗎

購買土地使用權，屬於無形資
產，可以取得增值稅專用發
票，可以進項票抵扣。

D. 土地租賃費可以稅前抵扣嗎

可以的。
根據國稅總局全面實施營改增文件規定，只要是與企業經營項目有關，憑增值稅專票經認證後是可以抵扣進項稅額。但必須注意的是，營改增類的進項不能用於抵扣一般類增值稅銷項稅額。

E. 房地產企業營改增土地出讓金怎麼抵扣

國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與開發商，開發商必須一次性或分次支付的一定數額的貨幣即為土地出讓金。政府並未收取開發商的增值稅，所以開發商無法渠道增值稅專用發票並進行抵扣。房地產企業營改增土地出讓金可採取差額計稅方式進行抵扣。

（一）營改增後，計算土地增值稅增值額的扣除項目中「與轉讓房地產有關的稅金」不包括增值稅。

（二）營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱「城建稅」）、教育費附加，凡能夠按清算項目准確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目准確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。

(5)土地使用費能抵扣嗎擴展閱讀：

一、憑證條件

稅法規定的扣稅憑證有：增值稅專用發票，海關完稅憑證，免稅農產品的收購發票或銷售發票，貨物運輸業統一發票（或者部分實施「營改增」地區的運輸業增值稅發票）。

另外，根據財稅[2012]15號通知，自2011年12月1日起，增值稅納稅人購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費(以下稱二項費用)可在增值稅應納稅額中全額抵減。因此，取得購入增值稅稅控系統增值稅專用發票以及稅控軟體維護費的地稅發票也可以抵扣。

二、時間條件

一般納稅人申請抵扣的防偽稅控系統開具的增值稅專用發票以及其他需要認證抵扣的發票，必須自該專用發票開具之日起180日內認證，否則，不予抵扣進項稅額。

進口貨物：一般納稅人取得海關完稅憑證，應當在開具之日起90日內後的第一個納稅申報期結束以前向主管稅務機關申報抵扣，逾期不得抵扣進項稅額；

一般納稅人取得2010年1月1日以後開具的海關收款書，應在開具之日起180日內向主管稅務機關報送《海關完稅憑證抵扣清單》申請稽核比對，實行「先比對後抵扣」。納稅人取得2009年12月31日以前開具的增值稅扣稅憑證，仍按原規定執行。

F. 土地租賃費開增值稅專用發票進項能抵扣嗎

增值稅一般納稅取得土地租賃費開具增值稅專用發票，其進項稅額是能抵扣的。

G. 購買土地使用權取得增值稅發票進項稅可以抵扣嗎

全面實施營改增後，購買土地使用權，屬於無形資 產，可以取得增值稅專用發 票，一般納稅人可以認證後可以抵扣進項。

請參考

H. 開發用地繳納的土地使用稅土地增值稅前能否扣除

問：房地產開發企業交納的土地使用稅(開發用地)，在土地增值稅清算時可否在開發成本中扣除?會計賬務處理記入“開發間接費”。《財政部關於印發〈企業產品成本核算制度(試行)〉的通知》(財會〔2013〕17號)第二十六條規定，房地產企業一般設置土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費、借款費用等成本項目。
開發間接費，指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其直接歸屬於成本核算對象的工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。為業主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產品成本。
《企業會計准則——會計科目和主要賬務處理》6602管理費用
一、本科目核算企業為組織和管理企業生產經營所發生的管理費用，包括企業在籌建期間內發生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業的經營管理中發生的或者應由企業統一負擔的公司經費(包括行政管理部門職工工資及福利費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等)、工會經費、董事會費(包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等)、聘請中介機構費、咨詢費(含顧問費)、訴訟費、業務招待費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術轉讓費、礦產資源補償費、研究費用、排污費等。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項法規計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項法規計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府法規。
(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
根據上述規定，房地產開發期間繳納的與房地產開發項目有關土地使用稅，屬於管理費用，為房地產開發費用。利息支出允許據實扣除的，房地產開發費用可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除;利息支出不允許據實扣除的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。此時，該土地使用稅不屬於據實扣除項目，其已反映在房地產開發費用中限額扣除項目中。

I. 企業在地稅局交的土地使用稅可以抵稅嗎

企業擁有土地使用權和房產所有權，要繳納土地稅和房產稅，企業無租使用的房屋也要繳納房產稅。
土地稅：
第一、土地使用稅一般是土地擁有者繳納，擁有並用於生產經營的土地就需要繳納土地使用稅。
第二、如果土地擁有者和使用者不是同一個人的，那就有幾個情況：
1、如果土地擁有者無償給他人使用的，由使用者繳納
2、如果土地擁有者有償給他人使用的，由擁有者繳納
第三、房產稅的情況和土地使用稅基本一致，不管土地是誰的，擁有房產並用於生產經營的，就需要繳納房產稅。
第四、土地使用稅和房產稅在取得產權或實際使用之次月起開始繳納相關的稅收。
下列土地免繳土地使用稅：
（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；
（二）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；
（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
（五）直接用於農、林、牧、漁業的生產用地；
（六）經批准開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅五年至十年；
（七）由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
房產稅：
公司租用個人房屋辦公，無論是有償使用還是無償使用，都有繳納房產稅，有以下繳納情況：
1.如果是無租使用的，公司繳納房產稅，取得的稅票可以入帳，因為房產稅中有規定，無租使用的由使用者繳納房產稅。
2.如果是有租使用的，有租金的取得者，也就是房東繳納房產稅，公司可以代繳，但是取得的稅票不可以入帳，因為根據房產稅的規定，誰受益收繳納，而且是第一次受益者繳納，以後受益者不需要重復繳納。而企業所得稅中規定，不屬於納稅人本身的開支，不得作為企業所得稅的扣除范圍。
公司如果要將繳納的房產稅入賬，就要和房東協商，把合同租金在約定金額上再加高些，由原房東去繳納相應的稅收，公司按發票金額入帳就可以了。

土地稅和房產稅的分錄：
計提時 借:管理費用－房產稅（土地使用稅）
貸:應交稅費-應交房產稅 （應交土地使用稅）
交納後 借:應交稅費-應交房產稅 （應交土地使用稅）
貸:銀行存款

J. 營改增之後，取得土地使用權如何抵扣進項稅額

營改增復後房地產開發企制業取得土地使用權支付的土地出讓金不是抵扣，而是自銷售收入抵減。國稅總局2016第18號公告：

第四條房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

(10)土地使用費能抵扣嗎擴展閱讀

增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，是黨中央、國務院，根據經濟社會發展新形勢，從深化改革的總體部署出發做出的重要決策。

目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業賦稅，調動各方積極性，促進服務業尤其是科技等高端服務業的發展，促進產業和消費升級、深化供給側結構性改革。