無效合同場地使用費

1. 土地租賃合同無效後，地上建築如何賠償

【案件摘要】
原告上海某實業有限公司與被告上海某物流有限公司就土地租賃等事宜發生爭議，上海某實業有限公司於2013年12月16日向上海市浦東新區人民法院提起訴訟。
原告上海某實業有限公司訴稱，被告於2007年11月22日、2008年4月20日將登記在川沙縣公路管理所(上海浦東新區公路管理署)名下位於江心沙路南側黃埔江邊的土地(土地性質為：國有土地，土地用途為：小苗圃基地)與原告分別簽訂了《合作建設使用合同》及《補充協議書》，約定，被告以上述土地租賃使用權參與合作，原告負責在該地上建造鋼結構庫房和混泥土場地等設施，並按期向被告繳納租金，合作期限為五年，即2008年3月1日至2013年2月28日。租期到期後，土地上建築以及附屬設施由原告拆除或者歸屬被告並由被告折價補償原告。租賃到期後。被告態度強硬，無視鋼結構庫房、混泥土場地及門衛房、圍牆均為原告投資建造的事實，派人強行驅散場地上原告人員，強行霸佔、使用庫房場地，嚴重損害了原告權益。後查實，該土地的真正使用權人是川沙縣公路管理所(現上海浦東新區公路管理署，即第三人)，且該土地的用途為小苗圃基地即農用地，依據《土地管理法》等相關法律法規的規定，土地使用者轉讓、出租劃撥土地使用權的，必須持有國有土地使用權證及地上建築物、附著物等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請，且土地使用者、承包經營者不得將農用地改變用途用於建設用地，違反該規定的所簽訂的土地租賃合同應屬無效合同。請求判令：1.原被告雙方之間的《合作建設使用合同》、《補充協議書》為無效合同：2.依法判令被告賠償原告投資建造鋼結構庫房、混泥土場地及門衛房、圍牆及裝修等實際花去費用共計3282625元;3.依法判令被告承擔本案的全部訴訟費用。
被告上海某物流有限公司辯稱：1.原被告之間並非土地租賃關系，而是合作聯營關系，即被告將其從川沙縣公路管理所名下的苗圃基地租賃過來作為合作標的，由原告在土地上負責建築鋼結構庫房以及附屬設施，原告每年按照一定數額向被告繳納合作收益，所以本案的法律關系屬於聯營合作合同糾紛並非土地租賃合同糾紛;2.被告到期收回原告建造的倉庫以及附屬設施是按照《合作建設使用合同》、《補充協議書》約定辦理(《合作建設使用合同》、《補充協議書》條款約定，租期到期後，原告不續租時在15日內拆除庫房及其附屬設施，如不拆除，歸屬被告);租期到期後，被告向原告致發了律師函，詢問原告續租意向。原告沒有答復視為原告並無續租意向，其後原告沒有按照合同約定在規定的期限內拆除建築;3.原告主張合同無效，被告全額賠償原告損失與事實不符。原被告在簽訂合作協議時，被告明確告知原告土地性質以及原告沒有申辦建設審批手續，自身承擔相當過錯。4.原告主張的賠償額不具有事實依據。建議法院主持司法造價審計。按照司法審計結構按照使用年份折價計算。
【處理結果】
浦東新區人民法院判決如下：1、判決原被告間的《合作建設使用合同》、《補充協議書》無效;2、判決被告賠償原告損失1763285元;3、訴訟費、司法鑒定費由原被告各承擔一半。
【法律評析】
本案存在以下幾個主要爭議焦點：
1、雙方對《合作建設使用合同》、《補充協議書》的合同性質存在著異議。原告認為，雖然涉案協議的名稱為合作建設協議，但協議內容是被告將其租賃而來的土地轉租給原告進行設施建設並由原告按期支付一定的租金，名為合作協議實為租賃協議，且被告每期出具給原告的發票上收費項目記載的也是土地租金;被告認為：雙方屬於合作聯營關系，被告將土地為俄合作標的參與原告的合作，由原告負責經營土地收益，並每年按照一定標准與被告分配收益，且協議明確約定為合作建設協議，發票收費項目之所以開具為土地租金是為了方便原告的財務記賬。法院認為：原被告之間簽訂的《合作建設使用合同》、《補充協議書》名為合作建設協議，實為土地租賃協議。被告主張合作聯營與事實不符，聯營關系是共擔風險共享收益，本案中不論原告有無收益每年每期均要按照一定標准支付被告租金，明顯不符合合作聯營的特徵，且被告在每期的發票上明確記載為土地租金。故雙方之間屬於土地租賃合同關系。
2、雙方對合同的清算條款效力存在異議。原告認為：雖然《補充協議書》對合同終止後的後續清算事宜做了明確約定即租期到期後，由原告申請續租，如不申請，原告須在15日內無條件拆除場地上庫房及其附屬設施，否則歸屬被告。該約定屬於無效約定，且被告在寄送續租意向函的時候故意寄往原告法定代表人的戶籍地而不是原告的住所地，導致原告無法及時得知。被告認為其已經按照協議內容的約定程序向原告送達了續約通知，原告在約定的期限沒有續約也沒有拆除設施，按照本條合同清算條款，設施理應歸屬被告。法院認為：原被告約定的合同終止後的清算條款無效，《合作建設使用合同》、《補充協議書》違反了強制性規定以及被告未經土地使用權人的許可擅自轉租屬於無效協議。合同法規定的終止清算條款不隨合同終止而終止的前提是合同未有效合同。涉訴協議均為無效協議，雙方約定的時候清算條款亦為無效條款。
3、雙方對合同無效原告是否存在過錯存在異議。原告認為，合同無效全責在被告，被告故意隱瞞租賃土地為農用地性質以及擅自轉租的事實與原告簽訂合作協議，致使原告斥巨資投入建設，造成合同無效的損失理應由被告承擔賠償責任;被告認為被告將此塊土地在報紙上公開招標合作建設方，明確公開土地為小苗圃土地，原告按照招標公告與被告簽訂合作協議應當知道土地使用權人以及土地性質，況且雙方在簽訂合作協議時被告明確告知此土地的相關信息，原告自願投資此土地屬於承擔商業風險的行為，現合同無效，原告自身存在過錯。法院認為：原告在與被告就涉案土地就行相關合作事宜時，須審查被告是否有權出租土地以及土地的登記信息。原告怠於審查土地的相關資料，即投資建設，不履行建設審批手續，造成損失，自身存在一定過錯。被告聲稱其履行了告知義務，並無提供履行告知的證據。綜合認定本案原被告雙方的過程劃分了原告承擔無效合同損失的三分責任，被告承擔七分責任。

2. 土地租賃合同無效 需要支付土地使用費嗎

要寫說明土證誰誰要交土使用費租賃要租賃協議或合同說明要寫 說明同問題：寫清楚目前單位租賃某或某公司土土所權***土使用費***公司 家規定土所具土使用

3. 合同無效後，過錯方還以使用費來主張收費，合法嗎

合同無效後，如果過錯方以使用費來主張收費，不合法。相反，過錯方應當賠償因此造成的經濟損失。

4. 租賃合同糾紛法院委託司法鑒定場地佔用費從什麼時候計算

場地來佔用費，從合同無效、源終止、解除時開始計算。
最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。

5. 場地租賃費與場地使用費在稅收上有什麼區別

場地租賃屬於現代服務-租賃服務-不動產經營租賃，增值稅稅率11%。徵收率5%。增值稅稅率是對課稅對象徵收增值稅的比率，法定的增值稅稅率有17%、13%、11%、6%、0等。計算繳納增值稅時可以抵扣進項稅額。

而增值稅的徵收率是對特定對象採取簡易計稅方法徵收增值稅的比率，如對增值稅小規模納稅人的徵收率是3%，對不動產租賃的徵收率是5%，不能抵扣進項稅額。

場地使用費納稅會計處理：

借:銀行存款

貸:預收賬款

其他業務收入-場地使用費

場地租賃費會計處理:

借:銀行存款

貸:其他業務成本

(5)無效合同場地使用費擴展閱讀

場地費用科目計入：

1、如果場地用於辦公,支付的場地費計入"管理費用-租金"科目。

2、如果場地用於銷售,支付的場地費計入"銷售費用-租金"科目。

3、如果場地用於生產,支付的場地費計入"製造費用-租金"科目。

根據《企業會計准則第21號---租賃》規定中,第六章 經營租賃中出租人的會計處理:

第二十五條 出租人應當按資產的性質,將用作經營租賃的資產包括在資產負債表中的相關項目內。

第二十六條 對於經營租賃的租金,出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益;其他方法更為系統合理的,也可以採用其他方法。

第二十七條 出租人發生的初始直接費用,應當計入當期損益。

第二十八條 對於經營租賃資產中的固定資產,出租人應當採用類似資產的折舊政策計提折舊;對於其他經營租賃資產,應當採用系統合理的方法進行攤銷。

6. 房屋租賃合同被認定無效後，承租人要支付房屋使用費嗎北京房產律師

依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括占專有租賃的房屋和實屬際佔有房屋所獲取的佔有利益。佔有利益為無形財產，承租人只能採用折價補償的方式，即支付房屋使用費予以返還。
對於房屋使用費按照何種標准確定，實踐中做法很多。合同約定的租金標准，與合同簽訂時的市場行情相符，易於雙方當事人認可，且標准明確，有利於人民法院判斷掌握，亦可避免採用評估方式確定房屋使用費，加重當事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。考慮到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標准確定承租人支付使用費可能與其獲取的佔有利益不符，有失公平，該《房屋租賃合同糾紛司法解釋》規定「當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。」將是否支持的裁量權交由人民法院，根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標准確定佔有使用費。

7. 無效合同的處理場地佔有使用費是否按過錯相應責任還對方租金

無效合同的後果是恢復原狀。
縱橫法律網 喻遠軍律師

8. 房屋買賣合同無效，已經居住是否應該承擔房屋使用費

一、《合同法》第58條規定：「合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予專以返還；屬不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。」
二、因此所說的情形，承租者應該給付房租費。

9. 無效合同可以以佔有使用費繼續收費嗎

既然合同是無效的，
合同內容就不應該再履行，
不然就是侵犯他人合法權益，
可以要求對方停止侵害賠償損失。