土地使用費和地票

A. 農村戶口沒有地國家有什麼補貼政策

農村土地承包時因歷史原因未分配土地的農戶，根據農業部等6部門《關於開展農村土地承包經營權登記試點工作的意見》（農經發[2011]2號）精神，對現要求分配承包地的，應按照「保持現有農村土地承包關系穩定」的基本原則和「保持穩定、尊重歷史、照顧現實、分類處置」的工作原則妥善處置。

有集體預留機動地、新開墾土地等可用於調整分配土地的農村集體經濟組織，相關農戶提出申請的，可採取民主協商、村民議決的方式決定是否對其給予調整分配。

口的遷入和遷出，國家一直保持增人不增地，減人不減地的原則，不會因為婚喪嫁娶，求學，遷入遷出而改變原有的分配，不會因為增加人口而增加承包地，也不會因為家庭成員死亡而收回其承包地。

(1)土地使用費和地票擴展閱讀

農村戶口取得土地方法：

1、可以鄉村裡申請村集體的預留地。

2、通過合法的方式開墾土地。

3、土地確權後村集體收回的土地，本村村民可以優先獲取和分配。

4、通過土地流轉的方式獲得土地。

有戶口沒地的農民，國家會補助：

如果是土地被徵集，肯定是有補助的，如果沒有，可以向上級部門投訴。土地徵用征地補償安置費用包括土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物的補償費。假如是屬於戶口遷入農村集體經濟組織的寄住人員、暫住外掛人員的話，得不到補償。

B. 地票交易的創新意義

改革開放之前，中國農村集體土地一直是沿續「集體所有、集體經營」的模式，直到1978年，農村實行土地家庭聯產承包責任制以後，變為 「集體所有、農戶經營」。家庭承包責任制實行後，土地所有權和經營權實現了分離，這種模式自上世紀七十年代末開始至今已經有三十餘年的歷史，這是農民自發選擇的結果。實踐證明，這種模式是符合當時的農村基本情況的。因而，也取得了巨大的成就，在很大程度上推動了農業生產力的發展。但是，農村土地承包制是一項沒有完成的制度改革，沒有解決農村土地所有權問題。「農村土地無論是流轉的方式、流轉的范圍、還是流轉中的價值體現和價格發現，都處於一種初級的水平，對土地的合理利用，對提高農村居民的生活水平，貢獻較小」 。加之農業基礎薄弱，農村的發展嚴重滯後，城鄉貧富差距不但沒有緩解，還有拉大的趨勢。消滅貧困，實現全面小康和社會和諧目標成了我們當今的首要任務，也是社會公平正義的基本要求。為此，2007年，國務院批准重慶為統籌城鄉綜合配套改革試驗區。試驗區的設立，為重慶的發展提供了前所未有的發展機遇。重慶開始了自己的探索。2008年2月出台的《國務院關於推進重慶市統籌城鄉改革和發展的若干意見》正式批准重慶建立統籌城鄉的土地利用制度，在確保基本農田總量不減少、用途不改變、質量有提高基礎上，穩步開展城鄉建設用地增減掛鉤試點。 以2008年6月27日國土資源部《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》為基礎，2008年11月17日，重慶市人民政府第22次常務會議通過了《重慶市農村土地交易所管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》，2008年12月4日，重慶農村土地交易所掛牌，該交易所以「地票」作為主要交易標的，中國的地票交易制度就此誕生，它是在國家城鄉統籌戰略下，成為率先探索完善農村土地管理制度的改革工具。
重慶農村土地交易所成立後，主要開展農村土地實物、指標交易。實物交易主要是指耕地、林地等農用地使用權或承包經營權交易，指標交易，重慶政府創意為「地票」交易，地票，是指將閑置的農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地進行復墾，變成符合栽種農作物要求的耕地，經由土地管理部門嚴格驗收後騰出的建設用地指標，由市國土房管部門發給等量面積建設用地指標憑證。這個憑證就稱為「地票」。農村土地交易所的創新性，主要體現在地票交易上。 其創新意義主要體現在：
（一）是農村土地使用權流轉的一次新探索。我國土地所有權不能流轉，因而農村土地流轉僅指使用權的流轉，包括土地承包經營權的流轉，農村建設用地使用權的流轉（按照用地目的分為宅基地使用權、鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地使用權、鄉（鎮）村企業建設用地使用權）,我國法律法規在農村建設用地使用權是否允許流轉的規定上採取了有限制的流轉。一方面規定,農村建設用地使用權可以作為交易客體流轉，另一方面又作了相應的限制，表現在：《土地管理法》第63條規定「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外」，同時，第43條規定「任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，但是興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外」。第60條規定「農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批准文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批准許可權，由縣級以上地方人民政府批准；其中涉及佔用農用地的，依照本法第44條的規定辦理審批手續」。由此可見，上述立法在規定農村建設用地使用權可以依法轉讓的同時，又規定了實施流轉的前置條件，實際上禁止了農村建設用地使用權的流轉。形成了國有建設用地與農村集體建設用地在權利上的不平等，也就是建設用地的城鄉二元分治，這種不平等體現在諸多方面，最直接的體現在農村建設用地的大部分增值收益被政府拿走，農村建設用地的發展權收益（也即土地增值的預期間接收益）並不能由農村建設用地的集體所有權人所享有。大量農業勞動力轉移到城市，這就使得農村，尤其是偏遠農村當中，出現了大量的「空心村」。農村建設用地的大量閑置造成資源浪費。在經濟發展較快、土地增值潛力較大的農村地區，農民、鄉鎮政府、村組幹部以追求農村土地的短期利益最大化為首要目標，置土地利用總體規劃、農村發展總體規劃、耕地保護與環境保護於不顧。出現了農民違法佔用土地興建房屋，鄉鎮政府、村組違規佔用農村土地進行建設（大量的小產權房出現）的失控局面。
重慶地票的創設，可以使農村多餘的建設用地，通過復墾形成指標，進入土地交易中心進行交易，為土地流轉，土地集約，高效使用土地提供了制度平台。並巧妙地繞開了農村宅基地不能用於非農建設的法律問題，通過激勵相容的市場機制．實現了遠郊農村建設用地與城鎮建設用地之間潛在的供需關系，對於解決我國農村宅基地空置等低效率使用問題、打破城鎮發展普遍遭遇的土地資源瓶頸，具有較強的現實意義。同時，我國正在探討農村金融的新思路，地票的出現，為權利證券化也提供了一個新的制度進路。
（二）有利於建立城鄉統一的土地市場。黨的十七屆三中全會顯示,我國土地制度改革將以「農村集體土地享有國有土地平等權益」破題,將逐步建立城鄉統一的建設用地市場,對依法取得的農村集體經營性建設用地,必須通過統一有形的土地市場,以公開規范的方式轉讓土地使用權,在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。這意味著農村和城市土地擁有者的權利一致,集體土地與城市(國有)土地同地、同價、同權。重慶「地票」借鑒了 「城鄉建設用地增減掛鉤」政策。 其目的是帶動農村要素市場的發育，促進農村資本、技術等其他要素市場建設。
（三）有利於耕地保護。以「先補後占」替代「先佔後補」的用地模式，「先造地後用地」。先把農村建設用地轉化成耕地之後，才在城市新增建設用地，對耕地的保護力度更大、保護效果更好。一方面農村閑置土地資源依法有序退出，解決農村建設用地浪費問題；另一方面，城市建設用地有比例有節奏增加，解決了城市建設用地緊張的矛盾，可以更好地實現耕地保護目標。
（四）有利於城市反哺農村。農村集體建設用地與城市建設用地遠距離、大范圍的轉換，一方面可緩解城市建設用地緊張，帶動城鄉之間土地要素流轉，大幅度提升偏遠地區的農村土地價值，另一方面，實現了城鄉級差地租的價值化，這個價值可以轉化為大城市反哺大農村的資金來源。
（五）有利於增加農民收入。農民通過地票增加收入，促進農村勞動力轉移，增加農業投入的資金，提高進入城鎮後的生活保障水平和發展能力。
（六）極大緩解城市建設用地緊張的局面。我國徵收農村土地進行城鎮建設，只能依靠每年國家下達的有限指標。而地票交易的出現，則讓現實的用地制度多出了一條市場化的渠道。並且產生地票的土地都是通過對閑置農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和公益事業用地等農村集體建設用地進行復墾之後形成的。通過復墾整理，置換出相應的城市建設用地指標，這不會減少基本農田的數量。以後，地票將逐漸替代政府征地，成為經營性用地需求的指標來源，參與城鄉統籌市場。

C. 地票交易的法律依據

地票交易的這種新的土地整理、利用和流轉模式，其主要法律依據是2004年10月21日國務院發布的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》(以下簡稱《決定》)和國土資源部制定的《關於規范城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》(以下簡稱《意見》)，以及國土資源部《關於天津等五省(市)城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤第一批試點的批復》(國土資[2006]269號，以下簡稱《批復》)。2008年6月27日國土資源部《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》2008年11月17日，重慶市人民政府第22次常務會議通過了《重慶市農村土地交易所管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)。
（一）國務院《決定》第2條第10款規定：「鼓勵農村建設用地整理，城鎮建設用地增加要與農村建設用地減少相掛鉤。」「引導新辦鄉村工業向建制鎮和規劃確定的小城鎮集中。」「在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。」第5條21款規定：「明確土地管理的權力和責任。調控新增建設用地總量的權力和責任在中央，盤活存量建設用地的權力和利益在地方，保護和合理利用土地的責任在地方各級人民政府，省、自治區、直轄市人民政府應負主要責任。在確保嚴格實施土地利用總體規劃，不突破土地利用年度計劃的前提下，省、自治區、直轄市人民政府可以統籌本行政區域內的用地安排，依照法定許可權對農用地轉用和土地徵收進行審批，按規定用途決定新增建設用地土地有償使用費地方分成部分的分配和使用，組織本行政區域內耕地佔補平衡，並對土地管理法律法規執行情況進行監督檢查」。
（二）國土資源部《意見》第1條第1款規定：「城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點(以下簡稱「掛鉤試點」)，是指依據土地利用總體規劃，將若干擬復墾為耕地的農村建設用地地塊(即「拆舊地塊」)和擬用於城鎮建設的地塊(即「建新地塊」)共同組成建新拆舊項目區(即「項目區」)，通過建新拆舊和土地復墾，最終實現項目區內建設用地總量不增加，耕地面積不減少、質量不降低，用地布局更合理的土地整理工作」。為有選擇地開展「城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點」工作提供了直接的法律依據。
（三）國土資源部的批復確定了天津市等五省(市)的9個項目區，成為第一批「城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點」。
（四）國土資源部《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》頒布，對城鄉建設用地增減掛鉤及掛鉤周轉指標的含義，遵循原則，試點的批准及項目區的管理等作了明文規定，雖未對城鄉建設用地增減掛鉤指標交易做出規定，但客觀上給重慶將城鄉建設用地增減掛鉤指標---地票市場保留了實踐探索的制度空間。
（五）重慶市人民政府第22次常務會議通過了《重慶市農村土地交易所管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》重慶借鑒了《試點管理辦法》，在此基礎上作了大膽的創新，《試點管理辦法》的「掛鉤」項目是拆舊區建新區的概念，先「借」指標再補，「先佔後補」。 而重慶「地票」的交易制度是「先造地後用地」。先把農村建設用地轉化為耕地之後，才在城市新增建設用地，對耕地的保護力度更大，保護效果更好。

D. 地票交易是什麼

所謂地票，是指包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地，經過復墾並經過土地管理部門嚴格驗收後所產生的指標。企業購得的地票，可以納入新增建設用地計劃，增加相同數量的城鎮建設用地。比如一些廢棄的遠郊鄉鎮企業用地，就能通過這種形式復墾並通過驗收後，獲得「地票」，然後再拿到主城區「兌現」。一方面，農村建設用地浪費問題得到了解決，另一方面，也解決了城市建設用地緊張的矛盾，城市建設用地增加和農村建設用地減少掛鉤，保證了城鄉的建設用地總量不增加、耕地總量不減少。主要開展農村土地實物、指標交易。實物交易主要是指耕地、林地等農用地使用權或承包經營權交易，指標交易，重慶政府創意為「地票交易」

E. 地票交易的法律性質

依照《暫行辦法》規定，地票實質上是指的城鄉建設用地增減掛鉤指標，地票交易就是指標交易，指標一般是指反映經濟計劃和統計中社會經濟現象數量方面的概念,包括指標名稱和數值， 「從法律上來講就是一種授權性政策規定，即如果擁有某種指標，則有資格有權利做某種行為」，「指標是一種資格，一種權利」， 地票這種指標的首要功能依照《暫行辦法》27條的規定就是「可以納入新增建設用地計劃」，「增加等量城鎮建設用地」，也就是說，「地票是產生了增加城鎮建設用地的「資格」、和「權利」。 擁有地票並不當然地擁有地票所記載的「城鎮建設用地」，而按照目前我國的法律規定，城鎮建設用地的增加必須國家下達國家計劃指標，將城鎮周邊非建設用地通過「徵用」、「平整」後才能成為可以出讓、開發的建設用地。
(一)地票的主體
依照《暫行辦法》的設計，地票的主體有政府主管部門（專業復墾機構）、農村集體經濟組織、農村建設用地土地使用權人、地票持有人。復墾由區縣政府土地整理機構進行，由他們作為主體來進行登記，負責本行政區域內年度土地開發整理復墾計劃的實施工作，承辦土地開發整理復墾項目的論證、申報、測繪、施工發包、質量監督和項目庫建設、檔案管理等工作；編制城鄉建設用地掛鉤專項規劃，復墾後的申請驗收，驗收確認並核發城鄉建設用地掛鉤指標憑證。農村集體經濟組織是農村土地的所有權人農民集體的代表，農民自願提出宅基地復墾申請的，要經農村集體經濟組織同意。而集體經濟組織、農村建設用地使用權人申請復墾的，要經三分之二以上成員(或成員代表)同意。地票交易只是指標交易，不與具體地塊掛鉤。現階段，還沒有放開讓其他社會主體參與復墾，因為考慮到農民議價能力，開發企業趨利的性質及各方面對資金飢渴程度，這些復雜因素很可能導致分配關系扭曲，會找不到最科學的分配機制。政府對復墾後的土地驗收並核發城鄉建設用地掛鉤指標給農村集體，在上市交易後轉讓給其他市場主體，這個主體就是地票持有人。
(二)地票的權利義務
這里分兩個階段，第一階段，通過復墾而擁有地票的農村集體(包括建設用地使用權人，農村居民)，權利和收益體現在有權轉讓地票並收取相應的對價，當然對價取決於地票轉讓後的價值。地票「並非進入國有土地出讓市場的資格證明」， 也不能享有交易條件相同情況下的「優先權」。《暫行辦法》第27條的規定，地票「在落地時沖抵新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費」這是地票價值的直接體現。由於市場化機制和指標的稀缺性而帶來的溢價，將通過一定比例的返還實現遠距離轉移，反哺到農村。對於地票的持有人來說，拍得地票後可在城市總規劃范圍內有選擇性尋找地塊，幷向政府提出征地建議。政府按程序對該地塊進行徵用，幷作為經營性用地進行招拍掛。地票的持有人和其他企業成為平等的競爭者。其有利條件在於他是該地塊的物色者，已經先期對其做過市場分析、調研，對此有市場信心，較有可能在拍賣中舉牌更高，最終取得該地塊使用權。此時，地票的價格計入到招拍掛價格之中。但也可能別的開發商報價更高，拿下該地塊，此時，政府從拍賣價中扣除地票價格，這部分返給地票擁有者。由於重慶的農村土地交易所已經為地票的交易提供了公開的市場平台，地票是可以轉讓的權利，地票持有人可以用地票抵押融資，並辦理地票的抵押登記。

F. 地票制度中復墾的土地最終全部歸農民么

不是

所謂地票，是指包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和農村公益事業用地等農村集體建設用地，經過復墾並經過土地管理部門嚴格驗收後所產生的指標。企業購得的地票，可以納入新增建設用地計劃，增加相同數量的城鎮建設用地。
比如一些廢棄的遠郊鄉鎮企業用地，就能通過這種形式復墾並通過驗收後，獲得「地票」，然後再拿到主城區「兌現」。一方面，農村建設用地浪費問題得到了解決，另一方面，也解決了城市建設用地緊張的矛盾，城市建設用地增加和農村建設用地減少掛鉤，保證了城鄉的建設用地總量不增加、耕地總量不減少，重慶政府創意為「地票交易」。
從重慶的操作設計來看，地票所帶來的增加等量用地的「權利」屬於政府，《暫行辦法》只賦予了地票持有者人對地塊的選擇權。
我國土地所有權不能流轉，因而農村土地流轉僅指使用權的流轉，包括土地承包經營權的流轉，農村建設用地使用權的流轉。

G. 2．土地市場

（1）土地出讓向多目標轉變

深入推進國有土地有償使用制度改革，及時出台新修訂的劃撥用地目錄；堅持和完善土地招拍掛出讓制度，推動工業用地彈性出讓和租賃制，推動土地供應由「價高者得」的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉變。2010年，全國共出讓土地29.15萬公頃，比上年增長32%；出讓總價款為2.71萬億元，同比增長57.8%（圖8）。其中，招拍掛共出讓土地面積25.73萬公頃，同比增長37.4%；招拍掛出讓價款2.6萬億元，同比增長59.7%。土地資源市場化配置程度持續穩步提高，2010年全國招拍掛出讓土地面積占出讓總面積的比例達88.3%，同比提高3.5個百分點；招拍掛出讓價款占出讓總價款的比例達到96.0%，同比提高1.1個百分點（圖8）。

圖 8 土地出讓及招拍掛出讓面積和價款變化情況

專欄 4 地票個案引發高度關注

地票，特指農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和公益事業建設用地等農村集體建設用地復墾為耕地後產生的建設用地指標，在保障本地農村發展用地後，將節余指標通過農村土地交易所公開交易，形成的可用於市域范圍內建設的用地指標。地票歸農戶和農村集體經濟共同所有，具有新增建設用地指標、耕地佔補平衡指標、有價證券、土地財產權益等屬性，其運行過程包括「復墾—驗收—交易—使用」4個環節。

作為地票的首創者，重慶自2008年12月4日成立農村土地交易所以來，已經舉行了18場地票交易會，交易地票約3.5萬畝、成交金額逾43億元，產生了較好的生態、社會和經濟效益。地票產生後引發社會各界強烈關注，專家學者普遍給予高度評價，認為地票制度在保護耕地數量和質量、維護「三農」利益、凸現土地權益「資產化」、構建城鄉統一建設用地市場、統籌優化城鄉土地利用等方面都有積極意義，但也存在地票打包交易方式有缺陷、地票推高房價的可能性、企業競得地票後「落地」難等需要繼續深入研究的問題。進入2010年，地票熱潮不減，成都更是出台政策對所有國有經營性建設用地使用權實行憑地票准入制度，但由於違反城鄉建設用地增減掛鉤政策，在年底被緊急叫停。

在此背景下，有序、有度開展地票制度創新，需要重點關注以下幾項工作：一要夯實地票的法律制度基礎，如法律屬性、歸屬、權利義務界限等；二要保障農民權益、完善地票收益分配，要優先保障農民利益，不能形成新的「土地財政」依賴症；三要實行總量控制、合理確定地票規模，要實行總量控制以最大程度地規避制度和市場風險，統籌考慮復墾規模、流轉數量、市場供求等因素確定地票規模；四要構建農村土地評估和流轉支付體系，要合理確定農村土地流轉價格的時間和數值增長方式，形成靈活多樣的支付方式。

（2）地價水平穩步上升

2010年土地市場延續了迅速回暖的勢頭，持續走高，在經歷了力度最大、手段最多、持續時間最長的調控政策後，年末房地產市場重新火爆。根據國土資源部對全國105個城市地價監測得到的結果，綜合地價一季度漲幅較2009年第四季度有所趨緩，但仍保持較高的漲幅；二季度調整回落，漲幅較上一季度趨緩，三季度出現反彈，環比增速較上一季度有所回升，政府再次密集出台了第二輪調控政策，包括提高首付金比例，調整住房相關稅費優惠政策，停止發放第三套房貸，央行也兩次上調存貸款基準利率，四季度綜合地價環比增幅加速回升，全國地價總體水平呈上升態勢。綜合地價、商業地價、居住地價環比增長率均為本年度最高。2010年第四季度，全國主要監測城市地價總體水平為2882元/平方米，商業、居住、工業地價分別為5185元/平方米、4245元/平方米和629元/平方米；同比增長率分別為8.62%、10.03%、11.02%、5.29%；環比增長率分別為2.53%、2.89%、3.67%、1.08%（圖9）。

圖 9 2007～2010年各季度全國主要城市地價總體水平增長情況（環比）

長江三角洲、珠江三角洲和環渤海三大重點區域綜合地價水平均高於全國總體水平。其中，長江三角洲地區綜合地價水平最高，為4403元/平方米；珠江三角洲地區次之，為3830元/平方米；環渤海地區最低，為3182元/平方米。長江三角洲地區綜合地價環比、同比增幅最低；珠江三角洲地區增速趨緩；環渤海地區增速均呈上升趨勢。

（3）土地購置面積創新高

2010年，全國房地產開發企業完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%。本年度房地產開發企業完成土地購置面積為歷史最高水平，超過2007年（4.06億平方米）。2007年由於國房景氣指數持續走高，房屋銷售價格環比和同比增幅加速上漲，屢創歷史新高，促使金融、土地等系列宏觀調控政策集中出台（圖10）。

圖 10 房地產企業完成土地購置面積情況

專欄 5 京滬等土地出讓金超過千億

2010年各地加大了土地供應力度，土地出讓金增長迅猛，北京、上海和大連三地的土地出讓金超過4000億元，約佔全國土地出讓金總額的15%。

10年來，各地土地出讓金收入增長迅速。2001年，全國土地出讓收入佔地方財政收入的比重只有16.6%。到2009年，該比例已上升至48.8%。2010年，北京、上海、大連土地出讓金已破千億元，比去年同期大幅增加，今年全國土地出讓金達2.7萬億元，相當於地方財政收入的65.9%。地方政府嚴重依賴土地出讓金等相關收入，是為「土地財政」（表1）。

土地財政，從收入來源看，主要包含兩大類：一是與土地有關的稅收，如耕地佔用稅、房地產和建築業的營業稅、土地增值稅，等等。目前，地方政府重點徵收的是房地產稅和建築稅，有些地方這兩項稅收甚至佔地方總稅收的百分之三四十。二是與土地有關的政府非稅收入，如土地租金、土地出讓金、新增建設用地有償使用費、耕地開墾費、新菜地建設基金，等等。目前，地方政府主要看重的是土地出讓金，出讓金佔地方預算內收入的比重已達百分之四五十，少數地方甚至超過預算內收入。此外，政府用徵收和儲存的土地，向銀行抵押融資，這種做法在各地很普遍。目前，政府土地抵押的融資額，已遠遠高於土地財政的收入。

表1 2010年28個重點城市土地出讓金情況

數據來源：世聯數據平台

地方政府收入對土地及土地相關產業擴張的過度依賴，主要是財稅體制不合理，地方政府的財力與事權不匹配。20世紀90年代，分稅制改革取得偉大成績，問題是地方財政分配比例過小。後來，中央把城鎮化作為重要的戰略方針，各級城市的政府首當其沖，承受巨大壓力，普遍面臨的問題是發展資金不足。恰在這時，土地使用制度改革取得實質性進展，有償使用土地制度歷經10年，終於基本確立下來。1998年，政府機構改革和換屆，各級城市政府普遍從土地管理制度上，找到了解決財力不足問題的出路，土地財政逐漸形成。

而現行土地管理制度是土地財政形成的主要制度基礎。反思中國土地管理的制度安排，一個突出的問題，是政府有關部門既負責土地管理，又負責國有土地的經營，所謂集「裁判員」與「運動員」於一身。經營是市場主體的活動，具體到國有土地的經營，就是要保值增值，追求土地收益最大化。把這個作為政府的職責，客觀上使各級地方政府成了市場競爭的主體。

H. 進行土地增值稅清算時翻看憑證是所有的費用發票都要查看嗎還是只查看地稅發票

所有的地票均需要查看的。

I. 成都拿地付出的「地票」即「持證准用費」如何入賬是否能夠進入土地成本

成都拿地付出的地票及持證准用費，應該按照具體的明細來入賬，
可以進入土地成本。

J. 地票交易的運行程序

地票運行有四個環節：
（一）復墾。將閑置的農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和公益事業用地等農村集體建設用地，進行專業復墾為耕地。凡農戶申請宅基地復墾，必須有其它穩定居所，而且有穩定工作或穩定生活來源。同時規定復墾整理新增的耕地繼續由原宅基地農民承包經營；自己不經營的，可再次流轉，獲得相應收入。
（二）驗收。經土地管理部門嚴格驗收後，騰出的建設用地指標，由市土地行政主管部門向土地使用權人發給相應面積的「地票」。
（三）交易。在重慶市農村土地交易所開展「地票」交易。所有法人和具有獨立民事能力的自然人，均可通過公開競價購買「地票」。「地票」交易總量實行計劃調控，原則上不超過當年國家下達的新增建設用地計劃的10%。價格確定環節上，在綜合考慮開墾費、新增建設用地土地有償使用費等因素的基礎上，制定全市統一的城鄉建設用地掛鉤指標交易基準價格，供交易雙方參考。地票交易收益，除繳納少量稅費外，絕大部分歸農民家庭所有。耕地、林地的承包經營權交易收益，全部歸農民家庭所有。農村集體經濟組織獲得的土地收益，主要用於農民社會保障和新農村建設等。
（四）使用地票。在城鎮使用時，可以納入新增建設用地計劃，增加等量城鎮建設用地，並在落地時沖抵新增建設用地土地有償使用費和耕地開墾費，但要符合土地利用總體規劃和城鄉總體規劃，辦理徵收轉用手續，完成對農民的補償安置。征為國有土地後，通過「招、拍、掛」等法定程序，取得城市土地使用權。