房地產業無形資產比重

① 企業無形資產佔比例過大該怎麼辦

你說的是無形資產占注冊資本金的比例大還是企業整體資產中無形資產比例大？不管怎樣，無形資產比例大都是一個好事。

② 無形資產 / 資產 比率 高與低代表什麼

代表的來是 無形資產在總自資產中的比重。
這個要結合行業和具體公司來分析了。
比如有的公司有大量土地使用權，那這個比例就高，但這個沒有實際意義的
單個分析沒有什麼實際意義，你參考這類資料好了。
http://wenku..com/view/1e6cdd07915f804d2b16c1db.html?from=search
http://wenku..com/view/0d018cbd8762caaedd33d4c1.html?from=search

③ 股權轉讓時，企業無形資產及固定資產佔比達多少時需進行評估作價

企業在何種情況下需進行資產評估：按照12號令及根據63號文件的規定，企業有下列13種經濟行為之一的，應當對相關資產進行評估，並且評估報告應報市國資委核准或備案。13種經濟行為是：（1）整體或者部分改建為有限責任公司或者股份有限公司。企業改建為公司的情形一般包括：國有企業整體或部分改建為有限責任公司或股份有限公司；國有獨資有限責任公司改建為多個股東的有限責任公司或股份有限公司；國有控股、參股的有限責任公司變更為股份有限公司等。國有企業整體改建為有限責任公司或股份有限公司時，需對其整體資產進行評估；國有企業部分改建為有限責任公司或股份有限公司時，需對擬投入有限責任公司或股份有限公司的部分資產進行評估；國有獨資有限責任公司改建為多個股東的有限責任公司或股份有限公司時，需對其整體資產進行評估；國有控股、參股有限責任公司變更為股份有限公司，若股權結構及比例不發生變化的，可以不進行資產評估，若股權結構及比例發生變化的，需對其整體資產進行評估。（2）以非貨幣資產對外投資。企業以非貨幣資產對外投資的情形主要包括：企業以實物、知識產權、土地使用權等非貨幣資產對外投資組建有限責任公司、股份有限公司或中外合資（合作）企業等；企業以實物、知識產權、土地使用權等非貨幣資產向原投資單位追加投資等。（3）合並、分立、破產、解散。企業合並包括吸收合並和新設合並。國有企業的合並，應由政府或政府有關部門批准。公司制企業的合並，應由股東會作出決議。吸收合並時，只對被吸收一方的整體資產進行評估（不包括被吸收方對吸收方的作價參股情形）；新設合並時，需對合並各放整體資產進行評估。國有獨資企業之間或其下屬獨資企業之間的合並可以不進行資產評估。國有企業的分立，應由政府或政府有關部門批准。公司制企業的分立，應由股東會作出決議。企業分立時，需對擬分立企業的整體資產進行評估。企業破產或解散時涉及處置資產的，需對納入清算范圍內的資產進行評估。（4）非上市公司國有股東股權比例變動。非上市公司國有股東股權比例變動的情形主要是增資擴股，包括吸收新股東入股。若國有控股、參股的公司制企業、中外合資（合作）企業增資擴股時，國有股東非同比例增資（放棄或增加持股比例），或引進新股東影響原國有股東持股比例的，需對企業的整體資產進行評估（特殊情形參見可以不進行評估說明）。同時，如原股東或吸收的新股東用非貨幣資產增資或出資的，對其追加投資或出資的資產也應進行評估。對於企業原股東同比例增資擴股，無需進行企業整體資產評估，只需對其股東增資新投入的非貨幣資產進行評估。（5）產權轉讓。國有產權轉讓包括企業整體和部分產權轉讓，公司制企業的國有股東所持全部或部分股權轉讓。（6）資產轉讓、置換。國有企業或國有獨資公司、控股公司轉讓、置換本企業的單項資產，如固定資產、無形資產和土地使用權等行為時，需對擬轉讓、置換的資產進行評估（置換資產需對置換雙方的資產同時進行評估）。資產轉讓不包括企業正常存貨的處置,如房地產企業商品房的出售。（7）整體資產或者部分資產租賃給非國有單位。企業將整體資產或部分資產租賃給非國有單位時，需對其擬出租的整體資產或部分資產進行評估。改制企業租賃的剝離資產應當進行資產評估。（8）以非貨幣資產償還債務。企業將實物資產、股權資產、無形資產、土地使用權等非貨幣資產償還債務時，應對其擬抵債的資產進行評估。（9）資產涉訟價值。資產涉訟包括被抵押資產、查封資產的處置。企業應預先報告如企業被法院查封（銀行抵押）資產的處置情況。（10）收購非國有單位的資產。企業收購非國有單位整體產權、部分產權或部分資產時，需對其擬收購的資產進行評估，不包括企業的正常存貨的采購，生產經營企業的日常設備購置等。政府性投資公司等專業從事資本運作的企業，決策性或戰略性投資收購其他企業股權必須進行評估。（11）接受非國有單位以非貨幣資產出資。非國有單位以擁有的非貨幣資產對國有企業進行投資時，需對其擬出資資產進行評估，確定其出資價值；（12）接受非國有單位以非貨幣資產抵債。企業接受非國有單位如實物資產、無形資產、土地使用權等非貨幣資產抵債時，應對非國有單位用於抵債的資產進行評估。（13）法律、行政法規規定的其他需要進行資產評估的事項。

④ 房地產計入無形資產的土地可以按評估價嗎

入賬金額按取得土地使用權所支付的價款+稅費，不能按評估價入賬。

⑤ 請舉例說明房地產業服務、不動產和無形資產扣除項目本期實際扣除金額是如何計算的

企業所得稅部分扣除項目的具體范圍和標准 1． 借款利息支出 （1） 納稅人在生產、經專營期間，向金融機構屬借款的利息支出，按照實際發生數扣除；向非金融機構借款的利息支出，包括納稅人之間相互拆借的利息支出，按照不高於金融機構同類、同期貸款

⑥ 土地使用權是不動產還是無形資產

土地使用權是企業的無形資產。

土地使用權用於自行開發建造廠房等專自用地上建築物時，土屬地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。

無形資產是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。

無形資產具有廣義和狹義之分，廣義的無形資產包括貨幣資金、應收賬款、金融資產、長期股權投資、專利權、商標權等，因為它們沒有物質實體，而是表現為某種法定權利或技術。但是，會計上通常將無形資產作狹義的理解，即將專利權、商標權、土地使用權等稱為無形資產。

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土地使用權使用的處理：

如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權和地上建築物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，才全部作為固定資產核算。

⑦ 怎樣通過公共關系增強企業無形資產的比重

增加無形資產的比重，要適當的控制，免得以後准備上市的時候要進行復評！謹慎啊

⑧ 房地產企業准予扣除的服務、不動產和無形資產扣除項目能否不按比例扣除

房地產企業准予扣除的服務，不動產和無形資產的扣除項目。應該是可以這樣做賬的，在會計中這樣做賬是可以的。

⑨ 企業總資產中有形資產和無形資產各自所佔的比重關系，稱為什麼

1.主板上市，公司無形資產比例不得超過總資產的20%
2.創業板上市，創業板一般不超過40%就可以
無形資產增資的時候必須找證券從業資格的評估機構，負責需要復評！

無形資產評估的方法
無形資產評估方法直接關繫到評估結果,我國無形資產評估實踐中,往往由於不能運用科學的方法,造成較大的誤差,要深入研究各類無形資產的評估方法,借鑒國外先進經驗,綜合我國評估工作的具體實踐加以創新。現行的無形資產計算方法主要有市價法、收益法和成本法三種。
1、市場價值法。該法根據市場交易確定無形資產的價值,適用於專利、商標和版權等,一般是根據交易雙方達成的協定以收入的百分比計算上述無形資產的許可使用費。該法存在的主要問題是:由於大多數無形資產並不具有市場價格,有些無形資產是獨一無二的,難以確定交易價格,其次,無形資產一般都是與其他資產一起交易,很難單獨分離其價值。
2、收益法。此法是根據無形資產的經濟利益或未來現金流量的現值計算無形資產價值。諸如商譽、特許代理等。此法關鍵是如何確定適當的折現率或資本化率。這種方法同樣存在難以分離某種無形資產的經濟收益問題。此外,當某種技術尚處於早期開發階段時,其無形資產可能不存在經濟收益,因此不能應用此法進行計算。
3、成本法。該法是計算替代或重建某類無形資產所需的成本。適用於那些能被替代的無形資產的價值計算,也可估算因無形資產使生產成本下降,原材料消耗減少或價格降低,浪費減少和更有效利用設備等所帶來的經濟收益,從而評估出這部分無形資產的價值。但由於受某種無形資產能否獲得替代技術或開發替代技術的能力以及產品生命周期等因素的影響,使得無形資產的經濟收益很難確定,使得此法在應用上受到限制。

⑩ 無形資產的出資比例是怎麼規定的

同學你好，很高興為您解答！

高頓網校為您解答：

定義

無形資產投資是指投資人以擁有的專利權、非專利技術、商標權、土地使用權等作為投資。應按雙方同意接受的數額確定無形資產的價值，還應有必要的文件作為處理依據。以無形資產進行投資，其投資額度按中國現行財務制度規定，不得超過企業注冊資金的20%；情況特殊需要超過20%，應當經有關部門審查批准，但最高不超過30%。

根據《公司法》第二十七條第三款「全體股東的貨幣出資金額不得低於有限責任公司注冊資本的30%」的規定，股東以無形資產出資應當符合法定比例。但2014年3月1日起執行的新《公司法》取消了無形資產出資比例的限制。

特徵

無形資產在使用和形成過程中，具有不同於有形資產的特徵：

①非實體性，一方面無形資產沒有人們感官可感觸的物質形態，只能從觀念上感覺它。它或者表現為人們心目中的一種形象，或者以特許權形式表現為社會關系范疇；另一方面，它在使用過程中沒有有形損耗，報廢時也無殘值。

②壟斷性。無形資產的壟斷性表現在以下幾個方面：有些無形資產在法律制度的保護下，禁止非持有人無償地取得；排斥他人的非法競爭。如專利權、商標權等；有些無形資產的獨占權雖不受法律保護，但只要能確保密秘不泄露於外界，實際上也能獨占，如專有技術，秘訣等；還有些無形資產不能與企業整體分離，除非整個企業產權轉讓，否則別人無法獲得，如商業信譽。

③不確定性。一方面，無形資產的有效期受技術進步和市場變化的影響很難准確確定；另一方面，由於有效期不穩定。

④共享性。是指無形資產有償轉讓後，可以由幾個主體同時共有，而固定資產和流動資產不可能同時在兩個或兩個以上的企業中使用，例如，商標權受讓企業可以使用，同時出讓企業也可以使用。

⑤高效性。無形資產能給企業事業遠遠高於其成本的經濟效益。企業無形資產越豐富，則其獲利能力越強，反之，企業的無形資產短缺，則企業的獲利能力就弱，市場競爭力也就越差。

無形資產主要由知識產權和專有技術構成，也包含了一些為保護提供運用條件的特種權利和必要的費用支出。知識產權，是指經濟法規所賦予的，知識產權人對其智力發明創造的科技成果，在一定時間和一定范圍內所享有的獨占權利，如專利權、版權等。專有技術是指企業未取得專利權的技術訣竅和技術秘密，如先進的設計工藝、圖紙、技術說明書，重要的技術參數指標等，這類專有技術不受法律保護。

管理

無形資產投資決策的方法與固定資產投資決策的方法相同。也需計算決策指標。但它比固定資產投資更復雜。因為：

1、無形資產投資有多種形式。

2、無形資產投資期及獲得超額收益的時間很難准確預測。

3、無形資產所增加的超額收益也存在不確定性。

無形資產的日常控制：包括以下幾方面：

1、無形資產增加的管理

不管是購入的、自建的，還是其他單位投入的，都要辦理合法手續，要按實際成本入賬，或由評估機構評估計價。

2、無形資產攤銷的管理

（1）無形資產的有效使用年限：

①法律和合同都規定了有效期的按孰短的原則確定。

②法律沒規定，合同規定了，就按合同中規定年限確定。

③均未規定的，按不少於10年的有效期確定。

無形資產投資

無形資產投資

3、無形資產攤銷額的計算：

年攤銷額=原始價/有效使用年限

4、無形資產使用的管理：

（1）要挖掘潛力，提高無形資產的利用率。

（2）要實行歸口分級管理。如專利權，都必須技術由技術部門管理，專營權，場地使用權歸生產銷售部門管理。商標權由銷售部門管理，以便明確責任，提高使用效果。

狀況分析

無形資產投資是投資大、周期長、環節多、風險大的系統工程。在知識經濟條件下，無形資產所代表的超額盈利能力將成為締造企業競爭優勢的源泉。

據統計，經合組織的一些先進企業有形資產與無形資產的比例已達1∶2～1∶3。美國1995年很多企業的無形資產比例為50%～60%。一個企業擁有無形資產數量的多少、價值高低是技術水平和競爭能力的標志。在中國，不但無形資產在企業總資產中所佔比例偏低,而且在無形資產的構成中,技術資產的比例尤其低。

賬務分析

根據無形資產不同的取得方式，分別按以下規定進行處理。《企業會計制度》第四十四條規定：「企業的無形資產在取得時，應按實際成本計量。取得時的實際成本應按以下方法確定：

（一）購入的無形資產，按實際支付的價款作為實際成本。

（二）投資者投入的無形資產，按投資各方確認的價值作為實際成本。但是，為首次發行股票而接受投資者投入的無形資產，應按該無形資產在投資方的賬面價值作為實際成本。

（三）企業接受的債務人以非現金資產抵償債務方式取得的無形資產，或以應收債權換入無形資產的，按應收債權的賬面價值加上應支付的相關稅費，作為實際成本。涉及補價的，按以下規定確定受讓的無形資產的實際成本：

1.收到補價的，按應收債權的賬面價值減去補價，加上應支付的相關稅費，作為實際成本；

2.支付補價的，按應收債權的賬面價值加上支付的補價和應支付的相關稅費，作為實際成本。

（四）以非貨幣性交易換入的無形資產，按換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費，作為實際成本。涉及補價的，按以下規定確定換入無形資產的實際成本：

1.收到補價的，按換出資產的賬面價值加上應確認的收益和應支付的相關稅費減去補價後的余額，作為實際成本；

2.支付補價的，按換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費和補價，作為實際成本。

（五）接受捐贈的無形資產，應按以下規定確定其實際成本：

1.捐贈方提供了有關憑據的，按憑據上標明的金額加上應支付的相關稅費，作為實際成本。

2.捐贈方沒有提供有關憑據的，按如下順序確定其實際成本：

（1）同類或類似無形資產存在活躍市場的，按同類或類似無形資產的市場價格估計的金額，加上應支付的相關稅費，作為實際成本；

（2）同類或類似無形資產不存在活躍市場的，按該接受捐贈的無形資產的預計未來現金流量現值，作為實際成本。「第四十五條規定：「自行開發並按法律程序申請取得的無形資產，按依法取得時發生的注冊費、聘請律師費等費用，作為無形資產的實際成本。在研究與開發過程中發生的材料費用、直接參與開發人員的工資及福利費、開發過程中發生的租金、借款費用等，直接計入當期損益。已經計入各期費用的研究與開發費用，在該項無形資產獲得成功並依法申請取得權利時，不得再將原已計入費用的研究與開發費用資本化。」

第四十七條規定：「企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，並按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。」

企業用無形資產向外投資，比照非貨幣性交易的規定處理。

國稅發[1993]149號規定：「以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。」《關於股權投資業務所得稅若干問題的通知》（國稅發[2000]118號）第三條第一款的規定，「企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，並按規定計算確認資產轉讓所得或損失。」根據以上規定，以無形資產向外投資，不需繳納營業稅，但要按規定繳納所得稅。

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