A. 開發商售房時,未繳清建設用地使用權約定金額,購房合同有效嗎
開發商售房時未繳清建設用地使用權約定的金額，購房合同是有效的，未繳清建設用地使用權約定金額是開發商和政府建設用地單位的事情，和購房合同沒有因果關系。開發商後期可以通過補交形式交清約定金額。
B. 按國家規定開發商未開發的土地剩餘部分有期限嗎
要區分是農村耕地還是城市規劃用地來確定動工時間：
1.對於農村耕地，土地徵用後兩年內必須動工建設，否則，政府可以收回土地使用權。
2.對於城市規劃范圍內的土地，應當從土地出讓合同約定的動工之日起兩年內建設，超過兩年的，政府可以無償收回。
土地管理法
第三十七條 禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設佔用耕地，一年內不用而又可以耕種並收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批准機關批准，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。
城市房地產管理法
第二十六條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
C. 開發商不交營業費,是不是五證不全
五證是證明房地產開發商為合法的銷售主體，證明其銷售行為合法以及購房者與之簽訂的合同為合法有效的法定證件，開發商必須具備五證才能保證購房者在付款入住之後拿到房屋的產權證書。
五證包括：市房屋土地管理局的《中華人民共和國國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；城市規劃管理局的《中華人民共和國建設用地規劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前,經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證；城市規劃管理局的《中華人民共和國建設工程規劃許可證》，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證；城鄉建設委員會的《建設工程開工證》，建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建築，不受法律保護。廈門市建委負責開工審批等項工作。；房屋土地管理局的《商品房銷售許可證》，屬於期房預售的，應取得《商品房預售許可證》商品房預售證的主管機關是廈門市城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦統一印製、辦理登記審批和核發證書；屬於外銷商品房的，應取得《商品房外銷許可證》。
一般情況下，五證的取得順序是：先取得《建設用地規劃許可證》，它嚴格限定土地使用范圍、邊界和佔地面積；其次是《建設工程規劃許可證》，它限定本規劃地塊上所建建築物的功能類別；第三是《建築工程施工許可證》；第四是《國有土地使用證》，它決定房屋是否擁有產權；最後是《商品房銷售(預售)許可證》，擁有此證的房屋才能合法買賣。
房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》，簡稱五證。
其中前兩個證由市規劃委員會核發，《建築工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。
那麼，購房時如何查詢開發商的五證呢？一般購房者記不住五證的名稱和發證機關，其實也不必記住這么多。購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這兩證就行了。因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在 規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批准，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。
當然，有些城市已經開通了查詢了五證的網站，購房者也可以登錄當地的網站查詢開發商的五證。
根據商品房交易的相關法規規定，開發商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，只有購買屬於預售證范圍內的房屋才能更好的保障自身的權益。
購房者可在售樓中心抄錄開發商的五證編號，登陸當地的查詢網站並輸入編號便可驗明正身，進而判斷該樓盤有無銷售資格。一旦您發現有證件編號與該樓盤存在不符，那麼你就要提高警惕了。因為，開發商五證不齊，直接影響購房合同的法律效力。
注意識別開發商擁有的五證
五證，尤其是《商品房預售許可證》判斷開發商是否擁有合法經營權的文件依據。在購房過程中，您應該認真識別其中的真偽。
根據《城市商品房管理辦法》，房地產開發商辦理《商品房預售許可證》前，必須已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。但是，有些房地產開發商為了減少佔用資金比例，往往只辦理所售房屋中的幾層或幾套房屋的銷售許可證。所以，在房屋交易中，購房者應該認真識別開發商向您出示的《商品房預售許可證》中規定的銷售范圍，是否包含您將要購買的房屋。
在房產市場上，開發商為了方便資本運營，在未辦理完全的五證之前就啟動房地產預售工作的行為，是很普遍的，包括一些有名望的大房地產公司也這樣作。
在選擇五證不全的房屋前，必須先考察開發商的資信情況。可以參考其曾經開發並已經交付使用的房地產項目在目前的狀況，也可以根據您所選擇的項目的工程進度和房地局出示的相關證明來判斷開發商的資信情況。
這樣，就可以在項目剛剛開始出售、擁有最大選擇空間的時候，作出比較穩妥的選擇。
所以，有的開發商沒有辦理完全合法的五證，也是值得信賴的。但是，應該根據開發商的經濟規模，市場聲譽，服務質量等等素質因素，作出自己的判斷。
一些資金規模較小，行業資歷不高的房地產開發商，為了快速的資金回籠，常常喜歡在沒有辦理土地使用權的情況下，開發和預售房屋。雖然這並非是純粹有意識的欺騙行為，但是如果在開發和建設過程中，由於他們行業經驗的缺乏，造成資金運轉不靈等被動局面，會影響樓房的施工進度和施工質量，嚴重的會成為『爛尾房』。出現這類情況，最終吃虧的還是國家和購房消費者。
所以，購房者在與房地產商打交道的時候，一定認真審查房地產商的五證，尤其是《商品房預售許可證》。若開發商提供的《商品房預售許可證》中的規定范圍並沒有包含您要購買的房屋，您應該視不同的情況作出判斷。如果對方是一家資本雄厚，有多年行業經驗並且聲譽良好的開發企業，您還是可以信賴他們的;而那種聲望不大的小項目小企業，您也不能光圖便宜，以防吃了大虧。
另外，購房消費者還要認真考察開發商的《建設用地規劃許可證》，明確其物業的邊界范圍。因為有些房地產開發商往往在廣告和宣傳上任意誇大自己項目建設規模和設施完善程度。比如，他們製作的沙盤模型所示邊界超過《建設用地規劃許可證》界定的范圍，展示此項目中並不存在的其他物業設施，使此物業看起來非常完善，而實際上他們能兌現的只是許可證界定范圍內的建築設施。所以考察開發商的《建設用地規劃許可證》，明確其物業的邊界范圍，可以幫您識破一些開發商虛假的廣告宣傳行為。
D. 開發商取得土地使用權的方式
根據國家法律規定，用於房地產開發等經營性土地，必須經過招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權。所以房地產開發公司就只有從土地交易中心拿地。
如果你們公司得關系很廣，可以和政府協商，通過掛牌方式取得土地，這樣費用少點。但是現在國家又規定，可以分期付款，但是不能分期辦證，必須繳齊出讓金才能辦理國有土地使用權證，拿不到土地證，後面得所有手續你就不能辦。
好像國家和銀行新規定不能抵押純土地貸款，必須有項目。
以前開發商所有資金用於取得土地，然後去銀行抵押土地貸款來開發項目。
但是現在不能這樣呢。
所以想開房地產開發工資沒有足夠得資本是沒有用得
E. 開發商如何申請土地使用權
辦理土地使用證國土部門叫土地登記，主要依據是年2月1日起施行的國土資源部40號令《土地登記辦法》：
第九條 申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交下列材料：
（一）土地登記申請書；
（二）申請人身份證明材料；
（三）土地權屬來源證明；
（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；
（五）地上附著物權屬證明；
（六）法律法規規定的完稅或者減免稅憑證；
（七）本辦法規定的其他證明材料。
第四章 初始登記
第二十五條 本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。
第二十六條 依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持縣級以上人民政府的批准用地文件和國有土地劃撥決定書等相關證明材料，申請劃撥國有建設用地使用權初始登記。
新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，還應當提供建設項目竣工驗收報告。
第二十七條 依法以出讓方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當在付清全部國有土地出讓價款後，持國有建設用地使用權出讓合同和土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。
第二十八條 劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。
第二十九條 依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權初始登記。
第三十條 依法以國有土地使用權作價出資或者入股方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地使用權出資或者入股批准文件和其他相關證明材料，申請作價出資或者入股國有建設用地使用權初始登記。
第三十一條 以國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地資產處置批准文件和其他相關證明材料，申請授權經營國有建設用地使用權初始登記。
……
開發商辦國有土地使用證就是土地登記的申請人和當事人，根據自己土地取得方式對號入座。
假定開發商是以出讓方式取得的國有土地使用權，其土地登記流程大致是：
①土地登記申請。開發商經市政府批准，與國土資源局簽訂出讓合同並已繳清土地出讓金的，可持土地評估報告、土地出讓合同及出讓金發票到市財政局指定地點繳納契稅後，到國土資源局窗口申報，辦理國有土地使用證，填寫申請書，經初審合格後辦理。
您需要准備的材料大致有：土地登記申請書；開發公司工商登記證明、公司法定代表人身份證明、個人身份證明等有關證明文件；開發公司與國土部門簽訂的土地使用權出讓合同, 有關土地出讓金契稅等稅費繳付憑證。委託代理人申請土地登記的, 還應提交授權委託書和代理人資格身份證明。
②地籍調查。土地登記機關根據開發公司提出的申請, 對該宗地進行地籍調查, 主要對土地權屬、面積、用途等情況進行調查。
③土地權屬審核。土地登記機關對開發公司提交的證明文件、資料和地籍調查結果進行審核。主要包括：對申請人、出讓合同、使用期限、土地價格、稅費繳納情況、土地用途、房產變更和土地面積等進行審核。
④注冊登記。土地登記機關根據審核結果報當地人民政府, 經政府批准後土地登記人員為開發公司填寫新的土地登記卡。
⑤核發證書。土地登記機關依據土地登記卡填寫國有土地使用證, 由土地登記機關代表政府核發給軟體開發公司。
F. 開發商要從政府那裡獲得土地使用權,需要交哪些費
簡單的說就一個費用:出讓金(稅務部門收取的費用不太清楚)
其中又可以細分為:土地內補償費、安置補助容費、新增建設用地有償使用費、耕地開墾費、耕地佔用稅、管理費。
因為土地使用權取得的方式是不同的，所以不同的使用權取得方式所繳納的費用又不盡相同。而且在每個縣、市費用標准都是不一樣的。你可以到當地土地部門核實一下。
G. 開發商如何申請土地使用權
開發商申請土地使用權的流程：
①土地登記申請。開發商經市政府批准，與國土資源局簽訂出讓合同並已繳清土地出讓金的，可持土地評估報告、土地出讓合同及出讓金發票到市財政局指定地點繳納契稅後，到國土資源局窗口申報，辦理國有土地使用證，填寫申請書，經初審合格後辦理。
您需要准備的材料大致有：土地登記申請書；開發公司工商登記證明、公司法定代表人身份證明、個人身份證明等有關證明文件；開發公司與國土部門簽訂的土地使用權出讓合同, 有關土地出讓金契稅等稅費繳付憑證。委託代理人申請土地登記的, 還應提交授權委託書和代理人資格身份證明。
②地籍調查。土地登記機關根據開發公司提出的申請, 對該宗地進行地籍調查, 主要對土地權屬、面積、用途等情況進行調查。
③土地權屬審核。土地登記機關對開發公司提交的證明文件、資料和地籍調查結果進行審核。主要包括：對申請人、出讓合同、使用期限、土地價格、稅費繳納情況、土地用途、房產變更和土地面積等進行審核。
④注冊登記。土地登記機關根據審核結果報當地人民政府, 經政府批准後土地登記人員為開發公司填寫新的土地登記卡。
⑤核發證書。土地登記機關依據土地登記卡填寫國有土地使用證, 由土地登記機關代表政府核發給軟體開發公司。
H. 開發商不交土地出讓金業主怎麼辦開發商說就是不交土地出讓金
那房子不是一層兩層。也不是一天兩天能蓋好。那麼多職能部門都在管理房子，為什麼證件不齊的房子能蓋起來？？？這些公務人員是不是瀆職了？？這其中有多少貓膩