房產配套設施應區別情況攤銷成本

A. 房地產會計主營業務成本和開發成本有什麼區別

1、開發成本，屬於成本類科目，相當於工業的生產成本，歸集房地產建設期間的相關支出。月底可以有餘額；

2、主營業務成本，屬於損益類科目，是結轉已銷售房產（開發產品）的成本，月末應無余額。

3、主營業務成本是指公司生產和銷售與主營業務有關的產品或服務所必須投入的直接成本，主要包括原材料、人工成本（工資）和固定資產折舊等。「主營業務成本」 用於核算企業因銷售商品、提供勞務或讓渡資產使用權等日常活動而發生的實際成本。「主營業務成本」賬戶下應按照主營業務的種類設置明細賬，進行明細核算。期末，應將本賬戶的余額轉入「本年利潤」賬戶，結轉後本賬戶應無余額。

4、開發成本是指構成房地產商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環境綠化費和外管網等全部費用

B. 房地產開發企業項目開發期間的管理費用與開發間接費用如何區別

不可以，
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。

建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。
（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。

因此，開發土地和新建房及配套設施的成本在計算土地增值稅可以直接扣除，而應當計入期間費用的各種費用支出按照按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。如果財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，其他開發費用則按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。

C. 房地產開發配套設施像物業辦公樓成本怎麼分攤

非營利性社會抄公共事業的襲公共配套設施費分攤、分配方法
公共配套設備費的分攤，應根據實際使用情況確認分攤方法。如果全部歸全體業主共有或全部用於非營利性社會公共事業，不可售建築面積分攤的成本為0，可售建築面積負擔全部配套設備費。如果只是部分歸全體業主共有或部分用於非營利性社會公共事業，不可售建築面積就應按比例分攤配套設施費，可售建築面積只負擔部分配套設備費。

D. 房地產開發的配套設施成本怎樣核算

房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括： （1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等； （2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等； （3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。 一、為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，並准確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種： 1．對能分清並直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，並在「開發成本——房屋開發成本」賬戶中歸集其發生的支出； 2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行歸集，於開發完成後再按一定標准分配計入有關房屋等開發成本； 3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行歸集。 二、配套設施開發成本的核算 企業發生的各項配套設施支出，應在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行核算，並按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，並記入「開發成本——配套設施開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」、「應付賬款——應付工程款」等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的「配套設施費」項目，並記入「開發成本——配套設施開發成本——XX」賬戶的借方和「開發成本——配套設施開發成本——XX」賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的「開發間接費」項目，並記入「開發成本——配套設施開發成本」賬戶的借方和「開發間接費用」賬戶的貸方。 三、配套設施與房屋非同步開發，即先開發房屋，後建配套設施。或房屋已開發等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發成本時，對應負擔的配套設施費，可採取預提的辦法。即根據配套設施的預算成本（或計劃成本）和採用的分配標准，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發成本核算對象的「配套設施費」成本項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方和「預提費用」賬戶的貸方。預提數與實際支出數的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行： 某項開發產品預提的配套設施費=該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率 式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。

E. 如何區分房地產開發企業的開發成本與期間費用

成本費用核算對房地產開發企業加強經營管理．提高經濟效益具有重要作用，為保證及時准確地提供核算資料，成本費用核算應遵守如下基本要求。
(一)合理地確定成本核算對象
成本計算對象，是房地產開發企業在開發經營過程中，為歸集和分配費用而確定的費用承擔者。合理確定成本計算對象，是正確組織企業成本費用核算的重要條件。
房地產開發企業確定成本計算對象具有其特定的要求．因為開發企業按照國家城市總體建設規劃．在特定的地點進行開發建設。由於土地是一種自然資源，每一塊土地因其水文、地質條件不同，工程技術條件不同，用途不同．使土地開發過程及其費用開支有很大差異。對於房屋建設，由於城市規劃對其層高、外形、結構等有多樣要求。由於房屋的性能、用途各異，使得建築產品不可能像做工業產品那樣，按照同一設計圖紙大量復制，批量生產．由此可知，房地產開發企業不存在完全相同的開發過程，必須按照每塊土地和每棟房屋單件地組織開發經營，其產品成本核算也必須按每一開發項目分別設置成本計算單，以各開發項目為對象，歸集費用，計算成本。
(二)嚴格遵守成本費用的開支范圍
按照《企業會計准則》的要求，一切與生產經營有關的各種耗費，均應記作企業的成本費用。企業應按規定的成本項目和費用項目匯集生產經營過程中發生的各項支出。明確和遵守成本費用的開支范圍是正確組織成本費用核算的前提。根據《施工、房地產開發企業財務制度》規定，房地產開發企業的成本費用分為開發產品成本和期間費用兩大類。針對房地產開發企業的生產經營特點和成本管理要求，開發產品成本包括如下項目內容：
1．土地徵用及拆遷補償費。它是指房地產開發企業按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的各項費用，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出(即扣除拆遷舊建築物回收的殘值)、安置動遷用房支出等。
2．前期工程費。它是指房地產開發項目前期工程所發生的各項費用，包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」（即通水、通電、通道路和平整場地)等支出。
3.建築安裝工程費。它是指房地產開發項目在開發過程中發生的各項建築安裝費用，包括房地產開發企業以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的列入開發項目工程施工預算內的各項費用。
4．基礎設施費。它是指房地產開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程支出。 中國5．公共配套設施費。它是指房地產開發項目內發生的、獨立的、非營業性的(不能有償轉讓)公共配套設施支出，包括居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出。
6．開發間接費用。它是指房地產開發企業所屬直接組織和管理開發項目所發生的費用，包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
房地產開發企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用三部分。管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用；財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用；銷售費用是指企業在銷售產品或提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。
同時，國家規定房地產開發企業的下列支出不得列入成本費用：①為購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出；②對外投資的支出；③沒收的財物，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業贊助、捐贈支出；④國家法律、法規規定以外的各種付費；⑤國家規定不得列入成本費用的其他支出。
(三)正確劃分各種成本費用的界限
為保證費用的歸集與成本的計算準確合理，應正確劃分如下幾個方面的費用界限：
1．正確劃分應計入產品成本費用與不應計入產品成本費用的界限
房地產開發企業在其開發經營過程中，由於經濟活動復雜多樣，致使費用開支的用途也是多種多樣的，並不是所有的耗費都計入產品成本費用。與開發經營有關的耗費由成本費用列支，如房屋開發建設領用的材料物資，支付管理人員的工資等；與開發經營無關的耗費由其他項目列支，如固定資產的盤虧、毀損、非常損失、公益救濟性捐贈支出、違約罰款、賠償金等。企業必須按照前述國家規定的成本費用開支范圍進行核算，如實反映開發經營耗費，不得亂擠成本，亂攤費用，隱瞞利潤，或少計成本，少攤費用，誇大利潤。
2．正確劃分各會計期間的成本費用界限 中國淘稅網cntaotax.net 淘盡稅海精華，網遍財對於計入成本費用的支出，還應確認其計人成本費用的歸屬期。企業的開發經營活動持續不斷進行，分期結算。因此，有時會發生一些費用的支付期與受益期不一致的情況。如本月份預付下季度的書報費，則本月份是支付期，下季度的3個月是受益期；又如季度末支付本季度的借款利息，則本季度的3個月為受益期，而支付期是本季度的最後1個月。對此，應貫徹權責發生制原則，凡屬本期應負擔的成本費用，無論其是否支付，均應計入本期成本費用；凡不屬於本期應負擔的成本費用，即使已經支付也不能計人本期成本費用。對於這些支付期與受益期不一致的成本費用，會計核算中往往採用待攤或預提的方法，以確認其歸屬期。但不應利用攤派手段，人為地調整各會計期間的成本費用水平。
3．正確劃分開發產品成本與期間費用的界限
對於計入本期成本費用的各項支出，企業還應劃清計入開發產品成本與期間費用的界限。開發產品成本是為開發建設產品(土地或房屋等)而發生的直接支出(如土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費等)，以及開發間接費用(即指企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的工資、福利費、折舊費、辦公費、水電費等)，開發產品成本以產品的開發項目為歸屬對象。而企業行政管理部門發生的組織管理費用、銷售費用和財務費用，因與產品的開發無直接關系，不易確定其歸屬哪一個特定的開發產品，故以期間為歸屬對象，不計人開發產品成本，只有劃清兩者的界限，才能正確計算各期損益。開發產品成本對損益的影響不僅局限於支出的當期，往往還會影響到以後各期。因為計入開發產品成本的費用，隨著產品銷售，由銷售收入進行補償，未售出的產品成本，則形成企業的存貨資產(開發產品、出租開發產品等)，其成本會涉及以後各期的損益。而期間費用在發生的當期就全部計人當期損益，直接從當期銷售收入中予以補償。
4．正確劃分各種開發產品成本的界限 中國淘稅網cntaotax.net 淘盡稅海精華，網遍財會對於計入開發產品成本的支出，還應確認其歸屬對象，以分別計算各種產品的開發成本，如實反映各個開發項目的實際耗費水平，分析、考核各開發項目的設計預算、施工圖預算以及工程成本的計劃執行情況。這就要求對發生的各項產品開發費用，按受益對象進行分配和歸集，分別計入不同的開發產品成本。房地產開發企業的開發建設項目分為四類：土地開發、房屋開發、配套設施開發和代建工程。在每一類開發項目下，再按成本計算對象設立明細成本項目(如土地徵用及拆遷費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用)。凡是直接為開發經營某種產品耗費的費用，直接計入該產品的開發成本，凡是為開發經營幾種產品共同耗費的費用，則應採用一定的分配方法，分配計入各類產品的開發成本。

F. 房地產開發成本明細科目有哪些

開發成本包括以下8點：

一、土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。

1、土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；

2、也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

二、土地徵收及拆遷安置補償費。

土地徵收費。國家建設徵收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

(6)房產配套設施應區別情況攤銷成本擴展閱讀：

房地產開發成本分類：

房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：

1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。

房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。

這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.

3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。

G. 房地產會計主營業務成本和開發成本有什麼區別

開發成本，屬於成本類科目，相當於工業的生產成本，歸集房地產建設期間的相關支出。月底可以有餘額 主營業務成本，屬於損益類科目，是結轉已銷售房產（開發產品）的成本，月末應無余額。 主營業務成本是指公司生產和銷售與主營業務有關的產品或服務所必須投入的直接成本，主要包括原材料、人工成本（工資）和固定資產折舊等。「主營業務成本」 用於核算企業因銷售商品、提供勞務或讓渡資產使用權等日常活動而發生的實際成本。「主營業務成本」賬戶下應按照主營業務的種類設置明細賬，進行明細核算。期末，應將本賬戶的余額轉入「本年利潤」賬戶，結轉後本賬戶應無余額。 開發成本是指構成房地產商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環境綠化費和外管網等全部費用。會計核算 1、本科目核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。企業對出租房進行裝飾及增補室內設施而發生的出租房工程支出，也在本科目核算。出租開發產品經營業務中發生的按月計提的出租開發產品攤銷等，可直接計入「其他業務成本」科目，不通過本科目核算。 企業為進行資金的籌集等理財活動而發生的利息支出，以及企業行政管理部門為組織和管理房地產開發經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算。 2、企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中發生的各項費用，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設施費和開發間接費用等。企業發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建築安裝工程費等，屬於直接費用，直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中）；應由開發產品成本負擔的間接費用，應先在「開發間接費用」科目進行歸集，月末，再按一定的分配標准分配計入有關的開發產品成本。 3、企業應根據本企業的經營特點，選擇本企業的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應按開發成本的種類，如「土地開發」、「房屋開發」、「配套設施開發」和「代建工程開發」等設置明細賬，並在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

H. 房地產企業財務報告中的開發成本和開發產品分別指什麼

1、開發成本是指構成房地產商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環境綠化費和外管網等全部費用。

2、開發產品是指企業已經完成全部開發建設過程，並已驗收合格，符合國家建設標准和設計要求，可以按照合同規定的條件移交訂購單位。

或者作為對外銷售、出租的產品，包括土地（建設場地）、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發產品實際上是開發建設過程的結束和銷售過程的開始。

(8)房產配套設施應區別情況攤銷成本擴展閱讀：

開發成本在會計業務上的處理：

1、本科目核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。企業對出租房進行裝飾及增補室內設施而發生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開發產品經營業務中發生的按月計提的出租開發產品攤銷等，可直接計入「其他業務成本」科目，不通過本科目核算。

企業為進行資金的籌集等理財活動而發生的利息支出，以及企業行政管理部門為組織和管理房地產開發經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算。

2、企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中發生的各項費用，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設施費和開發間接費用等。

企業發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建築安裝工程費等，屬於直接費用，直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中）。

應由開發產品成本負擔的間接費用，應先在「開發間接費用」科目進行歸集，月末，再按一定的分配標准分配計入有關的開發產品成本。

3、企業應根據本企業的經營特點，選擇本企業的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應按開發成本的種類。

如「土地開發」、「房屋開發」、「配套設施開發」和「代建工程開發」等設置明細賬，並在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。