房地產開發企業轉讓無形資產

❶ 房產開發企業轉讓部分房產給另一開發公司需交哪些稅

一、營業稅:是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產取得的營業收入徵收的一種稅。計稅依據:為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅；⑵銷售不動產，稅率為5%；⑶包銷商承銷，應按「服務業―代理業」征稅。⑷土地使用權出租以及房地產建成後出租的，按「服務業―租賃業」征稅。計算公式=營業額×適用稅率
二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。
三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。它採用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入－扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。
四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標准確定。應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標准。

❷ (基礎會計學)房地產開發公司開發用於出售的房產屬於() A、流動資產B、固定資產C、無形資產D、其他資產

房地產開發公司開發用於出售的房產，就像工廠生產的用於銷售的產品一樣，都屬於

A 流動資產。

❸ 如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，該怎麼處理

如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

1、土地使用權作為無形資產,則要按期進行攤銷和期末進行減值測試。

一旦計提減值則不能轉回，而作為存貨核算則不需要進行攤銷，計提減值也能轉回，由於土地使用權的價值巨大，土地使用權的不同會計處理可能對企業經營成果的很大的影響，特別是對上市公司業績影響巨大，為盈餘管理提供了空間，增加了上市公司粉飾財務報表存在可能性。

2、《企業會計准則》第28條規定：在未開發前「土地使用權」要計入「無形資產」，但房地產開發企業的實質：用於開發的「土地使用權」是「勞動對象」，如同製造企業原材料一樣，在購入時即應記入「存貨」，而不應記入「無形資產」並進行攤銷。

(3)房地產開發企業轉讓無形資產擴展閱讀

房地產開發企業取得的土地使用權的資產規定：

第二十條資產是指企業過去的交易或者事項形成的、由企業擁有或者控制的、預期會給企業帶來經濟利益的資源。

前款所指的企業過去的交易或者事項包括購買、生產、建造行為或其他交易或者事項。預期在未來發生的交易或者事項不形成資產。

由企業擁有或者控制，是指企業享有某項資源的所有權，或者雖然不享有某項資源的所有權，但該資源能被企業所控制。

預期會給企業帶來經濟利益，是指直接或者間接導致現金和現金等價物流入企業的潛力。

第二十一條符合本准則第二十條規定的資產定義的資源，在同時滿足以下條件時確認為資產：

(一)與該資源有關的經濟利益很可能流入企業;

(二)該資源的成本或者價值能夠可靠地計量。

第二十二條符合資產定義和資產確認條件的項目，應當列入資產負債表;符合資產定義、但不符合資產確認條件的項目，不應當列入資產負債表。

❹ 營改增後企業將自行開發房產轉為自用屬於視同銷售的范圍嗎

營改增後企業將自行開發房產轉為自用不符合增值稅關於視同銷售的規定，不屬於視同銷售的范圍。

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：

（一）將貨物交付其他單位或者個人代銷；

（二）銷售代銷貨物；

（三）設有兩個以上機構並實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用於銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外；

（四）將自產或者委託加工的貨物用於非增值稅應稅項目；

（五）將自產、委託加工的貨物用於集體福利或者個人消費；

（六）將自產、委託加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；

（七）將自產、委託加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者；

（八）將自產、委託加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人

《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號

附件1營業稅改徵增值稅試點實施辦法第十四條下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

企業將自行開發房產轉為自用不在上述關於視同銷售的規定之內。

(4)房地產開發企業轉讓無形資產擴展閱讀

由於房地產企業將開發產品轉作自用不是視同發生應稅行為，財政部、國家稅務總局又沒有出台規范性文件，因此，房地產企業將開發產品轉作自用不繳納營業稅。

土地增值稅。

根據《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發[2009]91號）第十九條第（二）款規定，房地產企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，

在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。由此可知，房地產企業將開發產品轉作自用，未發生產權轉移，所以，不繳納土地增值稅。

企業所得稅。

根據《國家稅務總局關於企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第一條規定，企業發生下列情形的處置資產，除將資產轉移至境外以外，

由於資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算。

（一）將資產用於生產、製造、加工另一產品；

（二）改變資產形狀、結構或性能；

（三）改變資產用途（如，自建商品房轉為自用或經營）；

（四）將資產在總機構及其分支機構之間轉移；

（五）上述兩種或兩種以上情形的混合；

（六）其他不改變資產所有權屬的用途。

由於房地產企業將開發產品轉作自用，未發生所有權屬改變，因此，不視同銷售行為，不繳納企業所得稅。

契稅。

契稅的征稅對象為發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。房地產企業將開發產品轉作自用，雖然企業固定資產中增加了房產，但是，該房產在轉作固定資產前後所有權屬並未發生改變，都屬於房地產企業所有。因此，房地產企業將開發產品轉作自用，不繳納契稅。

❺ 如何計算銷售不動產、轉讓無形資產應納稅額

(一)關於銷售來不動產應納自稅額的計算 銷售不動產業務的計稅營業額是指納稅人銷售不動產所取得的銷售額，即向對方收取的全部價款及價外費用。 (1)將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產； (2)以不動產投資人股，參與受資方的利潤分配，其不動產轉計行為不征營業稅，但該股權轉讓時，其股權轉讓額為計稅營業額計征營業稅。 銷售不動產應納營業稅額=銷售不動產的計稅營業額×5%(二)關於轉讓無形資產應納稅額的計算 轉讓無形資產的計稅營業額為轉讓無形資產所取得的全部收入，包括貨幣資金、實物和其他經濟利益。 (1)從事轉讓土地使用權、商標權、專利權、非專利技術、著作權和商譽等項目，以取得的轉讓收入額為計稅營業額。 (2)以無形資產投資入股，參與受資方的利潤分配且共同承擔投資風險，其無形資產的轉讓行為不征營業稅；但轉讓該股權時，其股權轉讓額應作為計稅營業額計征營業稅。 (3)轉讓無形資產的同時發生的貨物銷售行為，按規定一並徵收營業稅。 轉讓無形資產應納營業稅額=轉讓無形資產的計稅營業額×5％

❻ 房地產企業土地使用權屬於無形資產嗎

作為存貨核算。房地產開發企業銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地，這部分房地產屬於房地產開發企業的存貨。

❼ 一般房地產公司要交5%的營業稅（房地產公司是印業誰徵收范圍轉讓無形資產和銷售不動產）

交營業稅的公司沒有一般納稅人與小規模納稅人之分。
增值稅納稅人才分一般納稅人和小規模納稅人。
增值稅納稅人剛開始屬於小規模納稅人，當年收入超過工業50萬、商業80年（最新規定，180萬元已修改）就成為增一般納稅人。

房地產公司經營的房地產是交營業稅，不存在一般納稅人與小規模納稅人。

❽ 房地產企業將開發產品對外出租，如何入賬

一、稅務處理上，房地產企業出租和出借的商品房時，《企業所得稅法》第六條規定，應當將出售、轉讓收入並入轉讓財產收入。同時，按照《企業所得稅法》第十六條的規定，該項資產的凈值和轉讓費用，可以在計算應納稅所得額時扣除。投資性房地產的報廢、毀損，按照固定資產、無形資產的相關規定處理。

將開發產品對外出租的具體會計處理：

1、將開發產品轉換為投資性房地產進行後續計量：

借：投資性房地產—成本

累計折舊

貸：固定資產

公允價值變動損益

2、出租固定資產，收取租金時：

借：銀行存款

貸：其他業務收入

3、計提固定資產折舊時：

借：其他業務成本

貸：累計折舊

二、用於出租的開發產品未轉作固定資產核算，會計上正常做賬就可以了，但是其攤銷的折舊不能稅前扣除。

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資產轉換的會計處理

企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：投資性房地產開始自用；作為存貨的房地產，改為出租；自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值；自用建築物停止自用，改為出租。

在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換後的入賬價值。採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

❾ 房地產開發企業的土地使用權入無形資產最合理還是開發成本合理，

房地產開發企業的土地使用權，是用於房地產開發項目的，應計入開發成本，而不能入無形資產