地價款和土地使用費

A. 土地有償使用費和土地出讓金一回事么

土地有償使用和土地出讓金不是一回事。

一、國有土地有償使用費和土地出讓的金概念：

1、國有土地有償使用費是指，以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。

2、土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。土地出讓金只是取得有償使用方式中的一種出讓方式而需要支付的一種價款，而土地有償使用費則不僅僅包括出讓方式，而且還包括其他更多的方式。

二、本身屬性：

1、土地出讓金是土地本身使用價值的價格表現，他體現和反映的是土地使用價值，隨市場的變化而變化。

2、土地使用費則是因為所有權與使用權發生分離後，所有權人向使用權人收取的費用，他隨不同的土地權利流轉，不同的政府行業政策，不同的土地利用狀況下，其具體標准和收取金額有所不同。

(1)地價款和土地使用費擴展閱讀：

一、國有土地有償使用的法定方式包括：

(1)土地使用權出讓；

(2)土地使用權租賃；

(3)土地使用權作價出資或者入股。此外，向國有土地使用者常年徵收城鎮土地使用稅和土地使用費，也是土地有償使用的表現方式。

二、土地出讓金：

1、《土地管理法》對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。

2、在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者（國土資源部要求開發商必須在1年或2年內開發，如囤積土地要罰款或收回土地使用權。

3、土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。

B. 土地使用權費用怎麼算

一、土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的費用，是土地使用者獲得用地應付出的代價。中外合資、合作經營企業無論新徵用土地，還是利用中方合資者或合作者原使用的土地，都應繳納土地使用費，外資企業在領取土地證書時，也應向其所在地的土地管理部門繳納土地使用費。

二、繳納方式

外商投資企業經依法批准使用土地的，須按照《中華人民共和國土地管理法》規定的土地管理機關的職責分工，與土地管理機關或房地產管理機構簽訂使用土地合同；市、區、縣財政局根據使用土地合同確定的用地面積、土地等級徵收外商投資企業土地使用費。

土地使用費自核定之日起五年內不變；五年期滿後，根據實際情況，重新核定。

外商投資企業從批准成立之日起，按公歷日歷年度繳納土地使用費。土地使用費按半年徵收，年終清算。第一日歷年度用地時間超過半年的，按半年計征，不足半年的，免徵土地使用費。

使用權出讓金

外商投資企業可以按出讓方式取得土地使用權。按照土地的不同用途，分別採取協議、招標、拍賣方式進行。招標出讓的，由評標委員會根據招標要求和投標者所報條件確定中標者，中標者所報土地價款即為出讓金額；拍賣出讓的，最高報價者所報土地價款即為出讓金額；協議出讓的，應交出讓金不低於國家規定的最低價和雲南省規定的有關標准。

企業一次交納出讓金有困難的，可以在出讓合同中約定分期交納，或者縮短出讓年限以降低出讓金額。

場地使用費

外商投資企業可以按劃撥方式取得土地使用權，並按規定向中方政府交納場地使用費。

場地使用費由場地開發費(包括征地、拆遷安置費用和為企業直接配套的基礎設施等費用)和土地使用費組成。企業可以按照土地使用合同的約定一次性交納場地開發費，逐年交納土地使用費，或者將場地開發費和土地使用費綜合計算逐年交納。

一般外商投資企業經批准以劃撥方式取得土地使用權，一次性交納場地開發費或自行開發場地的，成立後第一年至第五年免交土地使用費，第六年至第十年減半；投資開發雲南省鼓勵投資的產業或興辦教育、文化、衛生、科研等非盈利項目，企業一次性交納場地開發費或自行開發場地的，免交土地使用費。

中方企事業單位以劃撥土地使用權作為條件與外商舉辦合資、合作企業的，須向土地管理部門申請辦理有關手續，即由中方土地使用者補辦土地使用權出讓手續，補交出讓金，或者由中方企事業單位交納場地使用費。

土地收益金

外商投資企業還可以按國有土地租賃方式取得土地使用權，並按年向當地市(縣)人民政府土地管理部門交納土地年租金(土地收益金)。

C. 」土地徵用費「 與 」取得土地的地價款「 是不是同一個意思若不同，有什麼區別

1、土地徵用是指國家為了社會公共利益的需要，依據法律規定的程序和批准許可權批准，並依法給予農村集體經濟組織及農民補償後，將農民集體所有土地變為國有土地的行政行為。國家行政機關有權依法徵用公民、法人或者其他組織的財物、土地等。
由此發生的費用就是土地徵用費，主要發生在農村地區，也就是土地集體所有制的實行范圍。

http://ke..com/view/96974.htm

2、取得土地的地價款
就是土地出讓金。
在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。
主要發生在城市，土地歸國家所有的實行范圍。

http://ke..com/view/58984.htm

D. 土地使用權具體可以包含哪些費用

一、土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的費用，是土地使用者獲得用地應付出的代價。中外合資、合作經營企業無論新徵用土地，還是利用中方合資者或合作者原使用的土地，都應繳納土地使用費，外資企業在領取土地證書時，也應向其所在地的土地管理部門繳納土地使用費。

二、繳納方式

外商投資企業經依法批准使用土地的，須按照《中華人民共和國土地管理法》規定的土地管理機關的職責分工，與土地管理機關或房地產管理機構簽訂使用土地合同；市、區、縣財政局根據使用土地合同確定的用地面積、土地等級徵收外商投資企業土地使用費。

土地使用費自核定之日起五年內不變；五年期滿後，根據實際情況，重新核定。

外商投資企業從批准成立之日起，按公歷日歷年度繳納土地使用費。土地使用費按半年徵收，年終清算。第一日歷年度用地時間超過半年的，按半年計征，不足半年的，免徵土地使用費。

使用權出讓金

外商投資企業可以按出讓方式取得土地使用權。按照土地的不同用途，分別採取協議、招標、拍賣方式進行。招標出讓的，由評標委員會根據招標要求和投標者所報條件確定中標者，中標者所報土地價款即為出讓金額；拍賣出讓的，最高報價者所報土地價款即為出讓金額；協議出讓的，應交出讓金不低於國家規定的最低價和雲南省規定的有關標准。

企業一次交納出讓金有困難的，可以在出讓合同中約定分期交納，或者縮短出讓年限以降低出讓金額。

場地使用費

外商投資企業可以按劃撥方式取得土地使用權，並按規定向中方政府交納場地使用費。

場地使用費由場地開發費(包括征地、拆遷安置費用和為企業直接配套的基礎設施等費用)和土地使用費組成。企業可以按照土地使用合同的約定一次性交納場地開發費，逐年交納土地使用費，或者將場地開發費和土地使用費綜合計算逐年交納。

一般外商投資企業經批准以劃撥方式取得土地使用權，一次性交納場地開發費或自行開發場地的，成立後第一年至第五年免交土地使用費，第六年至第十年減半；投資開發雲南省鼓勵投資的產業或興辦教育、文化、衛生、科研等非盈利項目，企業一次性交納場地開發費或自行開發場地的，免交土地使用費。

中方企事業單位以劃撥土地使用權作為條件與外商舉辦合資、合作企業的，須向土地管理部門申請辦理有關手續，即由中方土地使用者補辦土地使用權出讓手續，補交出讓金，或者由中方企事業單位交納場地使用費。

土地收益金

外商投資企業還可以按國有土地租賃方式取得土地使用權，並按年向當地市(縣)人民政府土地管理部門交納土地年租金(土地收益金)。

E. 土地出讓金和土地有償使用費是一樣嗎

土地出讓金和土地有償使用費是不一樣的，土地有償使用費與土地出讓金的區別如下：
一、從本身概念來看:
使用費:
1、應該是一旦使用就需要繳納的費用。使用包括出讓、租賃、出資使用和入股使用等方式，那麼使用費用也就相應地應該包括這些方面的使用而需要支付的費用，土地有償使用則是主要針對使用和獲得土地使用權而需要向土地所有權人，也就是國家繳納的費用，而獲得土地的包括個人和單位。
2、國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬於行政事業性收費，其范圍包括:土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設用地土地有償使用費、場地使用費等。依據國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬於行政事業性收費，其范圍包括:土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設用地土地有償使用費、場地使用費等。依據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》的規定:新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批准農用地轉用、徵收土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。
土地出讓金:
出讓:是一種資產使用權變更轉移的方式，其內涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權出讓給受讓人，並向受讓人收取的土地使用權價格。其著重點在出讓這種方式，通過這種方式而需要向國有土地所有者支付的價款。這在國家《城市房地產管理法》第七條規定:
1、土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2、同時，財政部《關於國有土地有償使用收入管理的暫行辦法》([1992]財綜字第172號)文件第三條第一款規定:土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)。
3、從這點來看，土地出讓金只是取得有償使用方式中的一種出讓方式而需要支付的一種價款，而土地有償使用費則不僅僅包括出讓方式，而且還包括其他更多的方式。
二、從繳納主客體看:
1、土地有償使用費:根據國家最新政策，是指市縣級別政府在收取使用費了，需要向國家繳納的部分增加。
2、而土地出讓金:則著重強調的是個人或單位受讓國有土地需要向國家、省和市、縣繳納的土地價款。
3、從這點看，新增土地有償使用費增加並不是直接意味著個人或單位因為受讓土地而需要增加更多的土地使用價款，從而引起成本的增加，進而為開發商房價上漲提供理由，而是地方政府與國家之間在土地使用費用方面的佔有比例上發生變化，因而，國家認為，新增土地有償使用費增加並不直接意味著房價的上漲。
三、從本身屬性來看
1、土地有償使用費，是從行政概念出發定義的。是因為使用了屬於國家所有的土地，而需要交納的費用，屬於所有權與使用權分開後，獲得權利而應該承擔的義務，是通過政策等規定實現的。
2、而土地出讓金則是一個商品概念，是使用價值的價格表現形式，屬價格範疇，應稱土地使用權價格，他是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權的交易價款，是通過交易而實現的。
3、從這點來看，土地出讓金是土地本身使用價值的價格表現，他體現和反映的是土地使用價值，隨市場的變化而變化。而土地使用費則是因為所有權與使用權發生分離後，所有權人向使用權人收取的費用，他隨不同的土地權利流轉，不同的政府行業政策，不同的土地利用狀況下，其具體標准和收取金額有所不同。
4、土地出讓金，是國有土地使用權獲得後所付的金額，一般由土地使用權獲得方（受讓人‍）支付。
5、土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。
6、土地出讓金准確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價。
備註：法律依據：〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉第六條市、縣國土資源管理部門與國有土地使用權受讓人在簽訂土地出讓合同時，應當明確約定該國有土地使用權受讓人應當繳納的土地出讓收入具體數額、繳交地方國庫的具體時限以及違約責任等內容。

F. 土地出讓金，土地使用費分別計入什麼會計科目

土地出讓金根據現行《企業會計制度》規定：
1·實行國有土地使用權有償使用後，企版業為新建辦公樓等而獲權得土地使用權，所支付的土地出讓金，在「無形資產」科目核算；
2·企業為房地產開發而獲得的土地使用權，所支付的土地出讓金，在「開發成本」科目核算。
3·即記入到所建的固定資產價值之中，但不單獨作為「固定資產—土地」入賬。

土地使用費入無形資產會計科目。

企業取得的土地使用權,通常應當按照取得時所支付的價款及相關稅費確認為無形資產.土地使用權用於自行開發建造廠房等地上建築物時,土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本,而仍作為無形資進行核算,土地使用權與地上建築物分別進行攤銷和提取折舊.但下列情況除外:
1.房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物,相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建築物成本.
2.企業外購的房屋建築物,實際支付的價款中包括土地以及建築物的價值,則應當對支付的價款按照合理的方法(例如,公允價值比例)在土地和地上建築物之間進行分配;如果確實無法在地上建築物與土地使用權之間進行合理分配的,應當全部作為固定資產,按照固定資產確認和計量的規定進行處理.

G. 土地出讓金和土地出讓價款的區別

土地出讓金 土地出讓金(land-transferring fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。 各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權相聯系的新范疇，是一個土地財政問題。土地 土地出讓金出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展；二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系等。 土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，採取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，是租非租，似稅非稅。 土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。 土地出讓金准確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決於土地市場的供求關系。 對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。 在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者（國土部要求開發商必須在1年或2年內開發，如囤積土地要罰款或收回土地使用權，但地方政府多數不執行多數袒護開發商，導致房源緊張房價暴漲），土地使用者一次性或分次支付的一定數額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。可見這種多次支付和現在時興的「年租制」還是有所不同的。 土地出讓價款與土地出讓金實際上是一個概念，就是政府出讓土地使用權時，土地受讓人需要繳納給政府的費用（不包括稅費）。但前者包含相關稅費比如契稅。

H. 土地使用權出讓金與土地出讓地價款

國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》自2002年7月1日起施行後，各城回市一級答土地都是通過招拍掛方式出讓，在公布的起始價和最終的成交地價款里就包含了出讓金。土地成交後，政府在扣除了相應的出讓金後餘款返還給土地提供方。而作為開發商從招拍掛市場拿地，就不需要區分這兩者的差別，估算成交總地價款就行了。很多城市的土地拍賣公告也特別註明了這一點，那就是地價款里已經包含出讓金。
地價款付清以後取得土地使用證，如以後有使用者改變土地使用性質，增加年限等情況 才會涉及到 補交 出讓金。

I. 地價款與土地出讓金有何區別、聯系

1、概念不同

地價款是指房屋所在地的房地局負責收繳購房家庭補交的綜合地價款。

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

2、程序不同

地價款是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途分別評估法定最高年期的土地使用權價格，並由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。區別就是繳納出讓金以後，才可以評估土地基準地價。沒有繳納出讓金為劃撥地價，劃撥地價=基準地價-出讓金。

3、內容不同

出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為「地價」。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的金額土地使用費。土地出讓金包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償，地價款為土地資源使用的費用，即地租，是土地所有權在經濟上的體現。

4、計收方式不同

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。

因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建築面積上去核算，才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建築物來償還地價。