拍賣後土地使用費怎麼計算

A. 通過法院拍賣方式獲得土地使用權如何計算土地增值稅

請詢問稅務機關。技術問題

B. 國有土地使用權轉讓價格如何計算

為進一步加強土地市場管理，規范土地出讓價格，促進高新區的建設和發展，根據國家有關政策法規和唐山市人民政府《關於我市市區基準地價和地價管理暫行規定》結合我區實際，制定本規定。

一、工業用地土地出讓基準地價：
凡符合高新區產業政策的工業項目用地出讓基準地價16萬元／畝。
為支持工業項目，採取以下政策予以優惠：
1、投資額在400萬美元以上，注冊資金在200萬美元以上的工業項目和經省主管部門認定的高新技術項目，其土地出讓價格在基準地價基礎上優惠10％；投資額在400萬美元以下，注冊資本在200萬美元以下的一般性工業項目，執行基準地價。
2、自簽訂國有土地使用權合同後3日內交齊土地出讓金及各種稅費的，出讓金再優惠10％。
3、對全市產業結構調整有較大影響，投資額在1000萬美元以上的高新技術工業項目，土地出讓價格由高新區管委會常務會議研究決定，出讓地價原則不低於土地徵用價格，差額部分由高新區財政補貼。
4、土地使用金每年1元／平方米。一般性工業項目用地使用金免5年；高新技術項目土地使用金免10年，期滿後逐年繳納。
5、土地交易契稅以基準地價計征。

二、商業用地土地出讓基準地價：
商業用地土地出讓基準地價為38.6萬元／畝。
1、商服業用地採取招標拍賣方式供應土地。
2、沿建設北路兩側商業用地地價幅度在40－42.7萬元／畝。
3、沿龍澤北路等城市其它主幹道路兩側的商業用地地價幅度在38.6－40萬元／畝。
4、在高新區內其它的商業用地根據土地的坐落、配套等條件，地價按38.6萬元／畝執行。
5、土地使用金每年1元／平方米，自取得土地使用權後逐年繳納。

三、住宅用地土地出讓基準地價：
住宅用地基準地價28萬元／畝。採取招標、拍賣方式供應土地，土地出讓價格以最後竟價為准。
1、一般性住宅用地28－30萬元／畝。
2、公寓等高檔住宅用地31－33萬元／畝。
3、土地使用金每年1元／平方米，開發建設單位繳納，分戶確權後由受讓方按分攤土地面積和使用年限一次性繳納。

四、依據國家有關規定，符合土地劃撥條件的項目或用地項目代征的土地，過有土地劃撥費為10萬元／畝，如征地地價高於國有土地劃撥標準的，則按征地地價標准交納。

五、本規定自發布之日起執行，此文件執行前高新區出台的有關土地出讓價格 的文件即行廢止。

六、本規定由高新技術開發區土地分局負責解釋。
信息來源：國土資源局

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這是某地的政策，具體還要結合你本地的政策才可以

希望對你有幫助

C. 土地競拍後有哪些費用

《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發[2000]84號）第六條 除條例第七條的法規以外，在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：（二）因違反法律、行政法規而交付的罰款、罰金、滯納金；如果該房地產公司發生的「保證金由當地政府沒收」，按國稅發[2000]84號第六條規定是不得稅前扣除的。
上述損失作為非常損失，帳務處理上在「營業外支出」列支即可。

D. 拍賣行手續費怎麼計算

現行法規對拍賣行取得拍賣收入如何計算納稅？

問：我單位是一家新成立的拍賣行，下個月將舉辦首次拍賣會。請問，根據現行的稅收政策規定，拍賣收入應如何計算納稅？

答：拍賣行為是一種特殊性質的涉稅行為。就拍賣標的而言，有拍賣房屋、土地使用權等不動產行為，有拍賣文物藝術品類以及各類財產物資等動產行為，還有一些單位或個人的自主拍賣行為，如公安部門拍賣機動車牌照，交通部門拍賣公交線路運營權，電信部門拍賣手機、電話等的「吉祥號碼」等。常見的企業整體轉讓拍賣亦可按以上分類拆分為不動產拍賣和動產拍賣兩部分。

拍賣取得的涉稅收入主要分為標的物拍賣價款和傭金收入兩部分。對取得的涉稅拍賣收入應如何計算納稅，國家對此有明確的稅收政策規定。國家稅務總局《關於人民法院強制執行被執行人財產有關稅收問題的復函》（國稅函〔2005〕869號）第二條規定，無論拍賣、變賣財產的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實施的強制執行活動，對拍賣、變賣財產的全部收入，納稅人均應依法申報繳納稅款。可以說，這是對拍賣行為中涉稅徵收的基本規定。具體來說，可以區分以下情況進行涉稅處理：

（一）拍賣行取得拍賣收入的稅務處理

1．增值稅。國家稅務總局《關於拍賣行取得的拍賣收入徵收增值稅、營業稅有關問題的通知》（國稅發〔1999〕40號）第一條規定，對拍賣行受託拍賣增值稅應稅貨物，向買方收取的全部價款和價外費用，應當按照4%的徵收率徵收增值稅。拍賣貨物屬免稅貨物范圍的，經拍賣行所在地縣級主管稅務機關批准，可以免徵增值稅。另外，財政部、國家稅務總局《關於罰沒物品征免增值稅問題的通知》（財稅字〔1995〕69號）第一條規定，執罰部門和單位查處的屬於一般商業部門經營的商品，具備拍賣條件的，由執罰部門或單位商同級財政部門同意後，公開拍賣。其拍賣收入作為罰沒收入由執罰部門和單位如數上繳財政，不予征稅。對經營單位購入拍賣物品再銷售的應照章徵收增值稅。因此，對於應稅貨物，買受人支付的傭金已連同拍賣價款計繳增值稅；若是代執法部門拍賣罰沒動產，須向國稅部門申請或減免增值稅並獲批復後，僅對買受人支付的傭金計繳增值稅。

2．營業稅。《拍賣法》第五十六條規定，委託人、買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委託人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委託人、買受人各收取不超過拍賣成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。拍賣未成交的，拍賣人可以向委託人收取約定的費用；未作約定的，可以向委託人收取為拍賣支出的合理費用。

《營業稅暫行條例》及實施細則明確規定，有償提供應稅勞務，有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，應依法繳納營業稅。國家稅務總局《關於拍賣行取得的拍賣收入徵收增值稅、營業稅有關問題的通知》（國稅發〔1999〕40號）第二條規定，對拍賣行向委託方收取的手續費徵收營業稅。因此，拍賣行受託拍賣房屋、土地使用權等不動產，不動產的所有人按規定需要繳納營業稅；拍賣行拍賣不動產向委託人及買受人的收取傭金，分別按5%徵收營業稅；拍賣行拍賣動產向委託人收取的傭金，按5%徵收營業稅。

（二）其他部門取得拍賣收入的稅務處理

1．電信部門拍賣手機、電話等「吉祥號碼」，按「郵電通信業」繳納營業稅。

電信部門在提供電信勞務時，往往對某些吉祥、易記的電話號碼採取公開拍賣的方式轉讓。這種行為仍屬「郵電通信業」的征稅范圍，其營業額為拍賣收入及其他收入的全額，不得從中作任何扣除。

2．公安部門拍賣機動車牌照，交通部門拍賣公交線路運營權不繳納營業稅。

國家稅務總局《關於印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發〔1995〕156號）規定，公安部門拍賣機動車牌照，交通部門拍賣公交線路運營權，這兩種行為均不屬於營業稅的征稅范圍，因而不徵收營業稅。

3．土地管理部門以拍賣形式出讓土地使用權的行為，不繳納營業稅。

國家稅務總局《關於印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發〔1993〕149號）規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不徵收營業稅。此種形式廣泛存在於房地產開發企業的土地使用權招標拍賣中，但這種土地使用權拍賣行為屬於土地出讓行為，不屬於營業稅的徵收范圍。

4．人民法院的強制執行活動（包括拍賣行為）不繳納營業稅。

國家稅務總局《關於人民法院強制執行被執行人財產有關稅收問題的復函》（國稅函〔2005〕869號）第一條規定，人民法院的強制執行活動屬司法活動，不具有經營性質，不屬於應稅行為，稅務部門不能向人民法院的強制執行活動征稅。

（三）個人財產拍賣行為的稅務處理

國家稅務總局《關於加強和規范個人取得拍賣收入徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2007〕38號）規定，個人通過拍賣市場拍賣個人財產，對其取得所得按規定徵收個人所得稅。個人財產拍賣所得應納的個人所得稅稅款，由拍賣單位負責代扣代繳，並按規定向拍賣單位所在地主管稅務機關辦理納稅申報。另外，需要注意的是，納稅人如不能提供合法、完整、准確的財產原值憑證，不能正確計算財產原值的，按轉讓收入額的3%徵收率計算繳納個人所得稅；拍賣品為經文物部門認定是海外迴流文物的，按轉讓收入額的2%徵收率計算繳納個人所得稅。

假如我賣一件成交價1000g的東西手續費有多少.
5%的手續費，保證金如果你拍賣成功會全部歸還.否則，不歸還 .

E. 土地出讓金是什麼怎麼計算

土地出讓金：是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）。

或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，

或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

計算方法：

一、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

二、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

拓展資料：

使用范圍

征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。

土地開發支出。包括前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等。

支農支出。包括計提農業土地開發資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。

城市建設支出。包括完善國有土地使用功能的配套設施建設支出以及城市基礎設施建設支出。

其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費支出等。

土地出讓金 網路

F. 法院拍賣的房產如何計算稅費

1、過戶契稅：主要佔1.5%到3%左右；土地轉讓費：主要佔1%；交易登記費：80元；交易手續費：每平米6元左右；

2、印花稅：佔0.1%；個人所得稅：佔1%；拍賣手續費：佔3%。

3、這些費用中，有的是拍賣方負責承擔，有的是買方負責承擔，具體情況可參照房產稅說明和規定。

4、從現實中看到，拍賣手續費和營業稅由賣方負責，法院在拍賣房屋之前，已經將這些稅費加入到起拍價中，於是，不會單獨列出。

(6)拍賣後土地使用費怎麼計算擴展閱讀

法院拍賣房子的程序如下：

1、到房管局查封被執行人的房屋產權。

2、委託評估公司對房屋的價值進行評估。

3、評估結果出來後，根據評估價值，確定拍賣保留價。

4、委託拍賣公司對房屋進行拍賣。拍賣活動由拍賣公司組織實施。

5、拍賣成交的，法院作出裁定，確定拍賣結果的法律效力。

6、無人競拍或者拍賣失敗的，法院可以在第一次拍賣保留價的基礎上降價10-20%，再次委託拍賣公司拍賣。

7、二次拍賣仍失敗的，法院可以在此基礎上再降價拍賣。對房屋的拍賣，最多可以進行三次拍賣。

參考資料

網路-司法拍賣

G. 法院拍賣的土地增值稅怎麼計算

1、過戶契稅：主要佔1.5%到3%左右；土地轉讓費：主要佔1%；交易登記費：80元；交易手續費：每平米6元左右；2、印花稅：佔0.1%；個人所得稅：佔1%；拍賣手續費：佔3%。3、這些費用中，有的是拍賣方負責承擔，有的是買方負責承擔，具體情況可參照房產稅說明和規定。4、從現實中看到，拍賣手續費和營業稅由賣方負責，法院在拍賣房屋之前，已經將這些稅費加入到起拍價中，於是，不會單獨列出。

H. 政府出讓一塊土地之後，土地出讓凈收益如何計算出來的

政府出讓一塊土地之後，土地出讓凈收益計算方法：

1、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

3、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。

土地出讓收益=國有土地收益基金收入＋國有土地使用權出讓收入－補繳的土地價款－劃撥土地收入－其他土地出讓收入－征地和拆遷補償支出－土地開發支出－補助被征地農民支出－土地出讓業務支出－破產或改制企業職工安置費支出。

(8)拍賣後土地使用費怎麼計算擴展閱讀：

土地出讓金返還方式：

1、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於建設購買安置回遷房。

2、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於拆遷。

目前招拍掛制度要求土地以「熟地」出讓，但現實工作中一些開發商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發商代為拆遷。在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商進行部分返還，用於拆遷或安置補償。

3、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於開發項目相關的基礎設施建設。

一般情況下，由於實施了土地的儲備制度，政府將生地轉化為熟地後再進行「招拍掛」，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發工作也已經基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。

即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。

4、土地出讓金返還用於建設公共配套設施。

公共配套設施是開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施。是企業立項時承諾建設的，其成本費用應由企業自行承擔。而且開發商在制定房價時，已經包含了公共配套設施的內容。

5、政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人。

目前土地招拍掛制運作過程中，出於各種考慮，在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用於企業經營獎勵、財政補貼等。

6、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助。

參考資料來源：網路-土地出讓金

I. 破產企業拍賣土地,土地出讓金應該由誰出,如何計算

一、國有企業的土地使用權問題

國有企業享有使用權的土地，依其來源可以區分為三種：以出讓方式取得使用權的土地、以劃撥方式取得使用權的土地、以承租方式取得使用權的土地 。以出讓方式取得的土地使用權和以劃撥方式取得的土地使用權，為設定於國家所有的土地上的用益物權；以承租方式取得的土地的使用權，為基於合同而使用他人土地的權利，非用益物權。國有企業得依照上述方式取得具有用益物權性質的土地使用權。

《城市房地產管理法》第7條規定："土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。"第19條規定："國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。"依照我國現行法律和行政法規的規定，因出讓而取得之土地使用權可依法轉讓、出租、抵押，因出讓而取得之土地使用權不受限制地成為交易標的，當屬獨立的財產權利。國有企業因出讓取得之土地使用權，非有社會公共利益的需要，國家不得收回。

《城市房地產管理法》第22條規定："土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。"《城市房地產管理法》對於因劃撥取得的土地使用權，除在用途和轉讓條件上有一定的限制外，並沒有附加特別的限制，反而規定該等土地使用權是一種無使用期限的權利。我國的現行法律和行政法規對於因劃撥而取得之土地使用權，也沒有規定國家可以將因劃撥而取得的土地使用權收回。現實的狀況應當是，國有土地一旦劃撥，土地使用權人原則上永久使用。 同樣需要說明的是，我國法律和行政法規並沒有規定，對國有企業因劃撥而取得之土地使用權，國家在國有企業破產時可以收回，因此國家不得以國有企業破產為由收回劃撥的土地使用權。

依照上述法律規定，劃撥僅僅是土地使用權取得的方式不同，並不表明因劃撥而取得之土地使用權不是一個獨立的財產權利。 所以，國有企業因出讓取得之土地使用權和因劃撥取得之土地使用權，盡管其取得方式有所不同，卻沒有性質上的差異。我國法律對國有企業因劃撥取得之土地使用權的用途和轉讓附加一些特別的限制，也並不否定國有企業對劃撥土地使用權所享有的處分權能。例如，《城市房地產管理法》第50條規定："設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。"依照上述規定，國有企業對於因劃撥而取得之土地使用權，可以設定抵押以實現對土地使用權的交換價值的處分，與因出讓取得之土地使用權的抵押並無根本的不同。故國有企業因出讓取得之土地使用權和因劃撥取得之土地使用權，屬於性質相同的用益物權，均為國有企業的責任財產。

為了推行國有企業的計劃兼並破產措施，國務院在《關於在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》（國發[1994]59號）第2條規定：企業破產時，企業依法取得的土地使用權，應當以拍賣或者招標方式為主依法轉讓，轉讓所得首先用於破產企業職工的安置；安置破產企業職工後有剩餘的，剩餘部分與其他破產財產統一列入破產財產分配方案。依照國發[1994]59號通知的規定，屬於試點城市兼並破產計劃內的國有企業破產時，不論其土地使用權的取得方式，土地使用權均得以變價用於安置職工，變價的土地使用權安置職工後有剩餘的，按照破產財產分配方案清償破產的國有企業的債權。很顯然，國發[1994]59號通知的精神，承認了破產時的國有企業的土地使用權屬於國有企業的責任財產，只是對於土地使用權的變價分配，僅僅作出了不同於國有企業的其他財產的處理，優先考慮了土地使用權變價金優先用以滿足破產企業的職工安置費用。出於社會公共利益的考慮，國發[1994]59號通知所為規定並非不妥。

但十分遺憾的是，我國司法實務所持立場卻背離了國發[1994]59號通知的精神，直接否認國有企業因劃撥取得之土地使用權屬於國有企業的責任財產。最高人民法院《關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋[2003]6號）第1條規定：破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。納入國家兼並破產計劃的國有企業，其依法取得的國有土地使用權，應依據國務院有關文件規定辦理。解讀最高法院法釋[2003]6號批復的立場，以下結論值得思慮：（1）納入國家兼並破產計劃的國有企業，其依法取得的國有土地使用權，應當依法變價首先用於破產企業職工的安置；安置破產企業職工後有剩餘的，剩餘部分與其他破產財產統一進行破產分配。在這一點上，最高法院繼承了國發[1994]59號通知所為規定的立場，若是基於社會公共利益的考慮，應當予以肯定。 沒有納入國家兼並破產計劃的國有企業因劃撥取得之土地使用權，不屬於破產的國有企業之責任財產。在這一點上，最高法院並沒有真正領會國發[1994]59號通知所為規定的核心精神，並進而作出了擴大化的不當解釋；劃撥的土地使用權均不屬於國有企業的責任財產。事實上，上述結論直接與《城市房地產管理法》允許劃撥的土地使用權以變價清償債務的規定相悖。同時從客觀上對國有企業進行了區別對待，損害了 哪些沒有納入國家兼並破產計劃的且只有劃撥土地的國有企業職工的權益。

（2）有關人民政府可以收回國有企業因劃撥的土地使用權，並予以處置。在這一點上，國家收回國有企業因劃撥取得至土地使用權，有十分寬泛的裁奪餘地，國家對於劃撥的土地使用權，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。最高法院以司法解釋授權有關的人民政府在國有企業破產時可以收回劃撥的土地使用權，是沒有任何法律依據的。 再者，有關的人民政府可以收回劃撥的土地使用權予以處置，應當如何處置或者以何種目的處置，均沒有任何限制，無異於在說劃撥的土地使用權已經因國家收回而消滅，政府想怎麼處置都可以。若有關的人民政府決定不收回破產的國有企業劃撥的土地使用權，又該如何處理呢？或者退一步講，有關的人民政府可以基於何種理由不收回破產的國有企業因劃撥取得之土地使用權呢？可見，最高法院上述司法解釋具有極大的任意性，並沒有給出一個讓實踐可以充分把握的標准。

筆者認為，國有企業的土地使用權，雖有劃撥和出讓兩種不同的取得方式，但其作為用益物權的性質相同，國有企業自其取得土地使用權時起，土地使用權即構成國有企業的責任財產。原則上，在國有企業破產時，土地使用權不論其因劃撥還是因出讓而取得，均應當列入破產財產，並通過變價進行破產分配。對於劃撥的土地使用權，國有企業破產時亦應當予以變價，並參照《城市房地產管理法》第50條的規定處理，土地使用權變價後所得的價款應當優先繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，列入破產財產以備分配。

二、已經抵押的國有企業的土地使用權問題

屬於破產企業所有的財產，為破產財產。破產企業已經設定抵押的財產，理論上應當屬於有負擔的破產財產；在除去負擔之前，該破產財產應當優先用以滿足因負擔而取得之擔保物權人的利益。 國有企業的土地使用權已經設定抵押的，依照我國《企業破產法（試行）》第28條和《民事訴訟法》第203條的規定，不屬於破產財產的范圍；但土地使用權的價值超過被擔保債務數額的部分，應當作為破產財產。依照我國現行法律的有關規定，國有企業的土地使用權設定抵押的，除非抵押無效，抵押權人在國有企業破產時，得行使抵押權以變價抵押物（土地使用權），以變價金清償土地使用權所擔保的債權。但是，若土地使用權系劃撥取得之權利，則變價金應當首先繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。 抵押權人就土地使用權變價金優先受償後的余額，應當作為可供分配的破產財產，按照破產財產分配方案予以分配。上述法律規定本應無條件地適用於已經設定抵押的國有企業的土地使用權。

但是最高法院法釋[2003]6號批復第2條規定，企業對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的物設定抵押，依法辦理抵押登記手續，並經具有審批許可權的人民政府或土地行政管理部門批准，抵押有效；抵押權人在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當於土地使用權出讓金的款項後，對剩餘部分可享有優先受償權。這里的問題並不是抵押權人應否優先受償的問題，因為抵押權人對已經抵押的劃撥土地使用權的優先受償權已被《城市房地產管理法》和《擔保法》所明文規定，抵押權人對於劃撥的土地使用權變價金有優先受償權，不存在疑問。存在疑問的是，抵押權人對抵押的以劃撥方式取得之土地使用權行使優先受償權後，若土地使用權的變價金還有剩餘的，是否屬於破產財產？依照最高法院法釋[2003]6號批復第1條的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬於破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，並依法處置。顯然，國有企業以劃撥方式取得之土地使用權，原本不屬於破產財產，即便設定抵押而抵押權人對之行使抵押權，在解釋上仍不能認為其變化為破產財產，故抵押權人對抵押的以劃撥方式取得之土地使用權行使優先受償權後的余額，仍不屬於破產財產。這里存在著明顯的矛盾。

最高法院法釋[2003]6號批復第2條規定，納入國家兼並破產計劃的國有企業，其用以劃撥方式取得的國有土地使用權設定抵押的，依據國務院有關文件規定辦理。但這樣的規定，似乎也與國務院的有關文件規定不吻合。最高法院僅僅規定以劃撥方式取得的土地使用權設定抵押的，按照國務院有關文件規定辦理；言外之意是否表明，以出讓方式取得的土地使用權設定抵押的，就可以不按照國務院的有關文件規定辦理？國務院的有關文件對於納入國家兼並破產計劃的國有企業破產時的土地使用權的特別規定，實際上並不以劃撥的土地使用權為限。國發[1994]59號通知規定，國有企業破產時，其依法取得的土地使用權（不論以出讓還是劃撥方式取得），變價所得應當首先用於破產企業職工的安置。國家經濟貿易委員會、中國人民銀行徵得國務院同意，於1996年07月25日發布的《關於試行國有企業兼並破產中若干問題的通知》第5條規定："在實施企業破產中，首先要妥善安置破產企業職工，保持社會穩定。企業以土地使用權作為抵押物的，其轉讓所得首先用於破產企業職工的安置，對剩餘部分抵押權人享有優先受償的權利；處置土地使用權所得不足以安置職工的，不足部分依次從處置無抵押財產、其他抵押財產所得中撥付。抵押權人未優先受償部分，參加一般債權的清償分配。"並且，國務院1997年發布《關於在若干城市試行國有企業兼並破產和職工再就業有關問題的補充通知》規定，"安置破產企業職工的費用，從破產企業依法取得的土地使用權轉讓所得中撥付。破產企業以土地使用權為抵押物的，其轉讓所得也應首先用於安置職工，不足以支付的，不足部分從處置無抵押財產、抵押財產所得中依次支付。破產企業財產拍賣所得安置職工仍不足的，按照企業隸屬關系，由同級人民政府負擔。"很顯然，國務院的有關文件實際上使得破產企業的職工安置費用優先於對（不論因劃撥還是出讓而取得的）土地使用權享有求償權的所有權利。在立法和司法實務上，涉及納入國家兼並破產計劃的國有企業的土地使用權時，所要解決的問題並不是土地使用權上設定的抵押權可否行使的問題，而是抵押權人的利益是否優先於破產企業的職工安置費用 ，最高法院法釋[2003]6號批復並沒有解決這個具有實踐價值的問題。

義最高法院的司法解釋之所以存在上述的缺陷，原因可能有兩個：（1）對國有企業的土地使用權的性質認識不清。人為的將國有企業的土地使用權化分為二種性質不同的權利：因劃撥取得之土地使用權和因出讓取得之土地使用權不同，前者不構成國有企業的責任財產，後者構成國有企業的責任財產。國有企業因劃撥取得之土地使用權，不屬於破產的國有企業的責任財產，其有無抵押與破產財產的清算和分配不發生關系，國家有關部門可以收回或者變價用於支付破產企業的職工安置費用。前已言之，將國有企業的土地使用權人為劃分為兩種不同性質的權利，沒有法律上的任何依據。（2）對國務院的有關文件精神把握不準。前文已經說過，國務院有關文件精神，並不否認破產時的國有企業之土地使用權屬於國有企業的責任財產，只不過在變價分配時，優先考慮了土地使用權變價金用以滿足破產企業的職工安置費用。國務院的有關文件使得破產企業的職工安置費用成為優先於對（不論因劃撥還是出讓取得的）土地使用權享有的擔保權和普通債權。但最高法院法釋[2003]6號批復的精神卻縮減了國務院有關文件的適用范圍。

國發[1994]59號通知第5條對於納入國家兼並破產計劃的國有企業的土地使用權所為規定，使得土地使用權的抵押權人的優先受償利益，不得對抗破產企業的職工安置費用。抵押權的意義在於擔保抵押物所擔保的債權的受償；在國有企業破產時，抵押權人的債權直接面臨受償不能的危險，正是需要抵押權發揮作用的時候，抵押權人的擔保利益在國有企業破產時不應當消弱。在國有企業破產時，否認抵押權對破產企業的財產（土地使用權）的優先受償效力，是對社會信用制度的直接危害，此等危害缺乏可以獲得補救的其他措施。相反，應當注意到，國有企業破產時的職工安置費用，政府財政或者社會保障制度對之應當發揮作用，不能將企業破產的社會負擔轉嫁由抵押權人來承擔。同時考慮到，破產企業的職工安置費用優先於破產企業的土地使用權抵押權，但僅限於納入國家兼並破產計劃的國有企業破產的場合，客觀上給了其他破產的國有企業及其職工不平等的待遇。

所以，竊以為妥當而且符合法律的做法應當是，國有企業破產時，其土地使用權設定抵押的，抵押權人得行使抵押權以變價抵押物（土地使用權），以變價金清償土地使用權所擔保的債權；若土地使用權系劃撥取得之權利，則變價金應當首先繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。抵押權人就土地使用權變價金優先受償後的余額，應當作為可供分配的破產財產，按照破產財產分配方案進行分配，但對於納入國家兼並破產計劃的國有企業，則在優先支付破產企業的職工安置費用後尚有剩餘的，按照破產財產分配方案進行分配。若職工安置職工尚有不足的，則應當由政府財政及社保資金補足。