租賃合同的剩餘期限內平均攤銷

① 長期待攤費用的攤銷年限怎麼確定的

沒有明確攤銷幾年，是根據企業的受益期來攤銷。

比如：單位租賃一專辦公樓用於經營，租賃期屬為5年。

借：長期待攤費用 120

貸：銀行存款 120

在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的，准予扣除：

（一）已足額提取折舊的固定資產的改建支出；

（二）租入固定資產的改建支出；

（三）固定資產的大修理支出；

（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。

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長期待攤費用

舊的《企業會計准則》規定：

（1）企業在籌建期間發生的費用，除購置和建造固定資產以外，應先在長期待攤費用中歸集，待企業開始生產經營起一次計入開始生產經營當期的損益。

（2）租入固定資產改良支出應當在租賃期限與預計可使用年限兩者孰短的期限內平均攤銷。

② 長期待攤費用的攤銷年限怎麼確定的

長期待攤費用的攤銷年限怎麼確定的?--有受益期限的，按照受益期限攤銷;無明確受益期限的，按照相關規定來攤銷;無相關規定的，按照不低於5年攤銷。企業的開辦費按照不低於3年來攤銷。

③ 租賃期提前結束時，尚未攤銷的裝修費應如何處理

答：對內資企業租入固定資產的裝修、裝飾費用支出如何進行稅前扣除，相關稅法並沒有明確的規定。根據《企業會計制度》第五十條「長期待攤費用，是指企業已經支出，但攤銷期限在1年以上（不含1年）的各項費用，包括固定資產大修理支出、租入固定資產的改良支出等……長期待攤費用應當單獨核算，在費用項目的受益期限內分期平均攤銷……租入固定資產改良支出應當在租賃期限與租賃資產尚可使用年限兩者孰短的期限內平均攤銷」，《國家稅務總局關於印發〈企業所得稅稅前扣除辦法〉的通知》（國稅發[2000]84號2000-05-16）第三十一條「納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為遞延費用，在不短於5年的期間內平均攤銷」之規定，以及參照《國家稅務總局關於外商投資企業房屋裝修費稅務處理問題的批復》（國稅函[2000]704號2000-09-11）第二條「外商投資企業和外國企業發生的房屋裝修費，凡房屋產權不屬於本企業的，可在房屋裝修後投入使用的次月開始，按5年平均攤銷」，《國家稅務總局關於金融保險企業所得稅若干問題的通知》（國稅函[2000]第906號2000-11-09）第六條第二款「金融保險企業以經營租賃方式租入的房屋，其發生的裝修工程支出，作為遞延費用，在租賃合同的剩餘期限內平均攤銷」的相關規定，對於該等租入之固定資產的裝修費用，應當在租賃合同的剩餘期限內平均逐步攤銷，而不能一次性列入成本費用。當然，若剩餘租期超過5年的，則可以按5年的期限逐步平均攤銷。
對此，《北京市地方稅務局關於明確企業所得稅若干業務政策問題的通知》（京地稅企[2003]646號2003-12-1）第一條「納稅人以經營性租賃方式租入的固定資產所發生的改良支出，按剩餘租賃期與租賃資產尚可使用年限兩者中孰短的期限，平均扣除；如剩餘租賃期和租賃資產尚可使用年限均超過五年，按五年平均扣除」予以了明確規定。
至於因各種原因導致原租入固定資產提前退租而歸還出租方的情況下，按租賃合同期限或者按5年期限平均攤銷之尚未攤銷完畢的裝修費用的處理問題，現行稅法並沒有涉及；目前我們也沒有查到各地方稅務部門對該問題作出過相關的明文規定。因此，我們認為，對該等尚未攤銷完畢的裝修費用，不宜在提前退租歸還租賃固定資產後一次性在當年度全部予以攤銷，仍應按原適用攤銷標准逐年平均攤銷。當然，具體如何操作，尚有待有權部分對此作出明確的規定。

④ 為什麼固定資產維修支出稅前扣除,企業所得稅可以遞延交納

根據《國家稅務總局關於金融保險企業所得稅若干問題的通知》(國稅發[2000]906號)金融保險企業不得預提固定資產修理費(裝修費)，實際發生的固定資產修理(裝修)支出，按照《國家稅務總局關於印發〈企業所得稅稅前扣除辦法〉的通知》(以下簡稱《企業所得稅稅前扣除辦法》)第三十一條的規定執行。 金融保險企業以經營租賃方式租入的房屋，其發生的裝修工程支出，作為遞延費用，在租賃合同的剩餘期限內平均攤銷。 金融保險企業的辦公樓、營業廳一次裝修工程支出在10萬元以上的，報經主管稅務機關審核同意後，按上述規定扣除。未經主管稅務機關審核同意的，一律作為資本性支出，不得在稅前扣除。

⑤ 關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用的解答

最高人民法院民一庭負責人就《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問。
最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭負責人近日就相關話題回答了本報記者提問。
據這位負責人介紹，在我國經濟高速發展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經營方式日益普遍，房屋租賃業迅猛發展，涌現出許多新情況、新問題，並形成訴訟進入司法領域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由於相關法律規范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。為統一法律適用，指導各級人民法院及時公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進房屋租賃市場的健康發展，最高人民法院於2006年9月著手《解釋》（徵求意見稿）的起草和調研工作。
房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經營用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質條件，經營用房是人類從事生產經營的必要生產資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關，亦與社會的和諧穩定、經濟的平穩發展息息相關。最高人民法院從「保增長、保民生、保穩定」的全局工作出發，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學發展觀和司法為民作為指導思想，嚴循立法精神，重視調查研究，強化起草內容的針對性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國各地調研，廣泛徵求各方意見。在反復研究討論的基礎上，《解釋》經最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。 問：《解釋》在合同效力的認定上，是如何體現促進房屋租賃市場發展和維護穩定的房屋租賃交易秩序這一目標的？
答：合同效力的認定對促進房屋租賃市場發展，維護房屋租賃市場交易秩序穩定意義重大。《解釋》在准確判斷相關法律、行政法規的強制性規定是否為效力性強制性規定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。《解釋》僅將違法建築物租賃合同、轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。在違法建築物范圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，超過批准使用期限的臨時建築為違法建築。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，採取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第五十二條規定的無效情形，就認定合同有效。《解釋》在遵循法律規定精神的基礎上，採用寬嚴適當的原則，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發展。
問：《解釋》規定合同被認定無效後，承租人要支付房屋佔有使用費，是將無效合同按照有效處理嗎？為什麼參照合同約定的租金標准確定佔有使用費？
答：這種理解是錯誤的。合同無效後，承租人支付佔有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產的一種方式，並不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括佔有租賃的房屋和實際佔有房屋所獲取的佔有利益。佔有利益為無形財產，承租人只能採用折價補償的方式，即支付房屋使用費予以返還。
對於房屋使用費按照何種標准確定，實踐中做法很多。合同約定的租金標准，與合同簽訂時的市場行情相符，易於雙方當事人認可，且標准明確，有利於人民法院判斷掌握，亦可避免採用評估方式確定房屋使用費，加重當事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。考慮到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標准確定承租人支付使用費可能與其獲取的佔有利益不符，有失公平，本條規定「當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。」將是否支持的裁量權交由人民法院，根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標准確定佔有使用費。 問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，《解釋》對此問題是如何規定的？
答：裝飾裝修的處理涉及到債權和物權兩大領域，關涉添附制度、不當得利等民法理論，該類案件的處理在理論界及審判實務界均引起高度關注。《解釋》在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基於不當得利對承租人進行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基於不當得利對承租人予以補償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。
問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現「現值損失」和「殘值損失」兩個名詞，如何理解和區分這兩種損失。
答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標准不同，統一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大。《解釋》根據有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失採用了現值損失和殘值損失兩種不同的標准。現值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。在合同無效場合，承租人通常已經佔用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩餘「價值」，這一「價值」的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低於合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。《解釋》依照租賃合同的權利義務內容、行業慣例、交易習慣，規定在雙方當事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內攤銷完畢，出租人無需補償。按照這一規定，合同履行期間已經攤銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價60萬元，租期5年，則60萬元造價攤銷在租期內，每年平均攤銷12萬元。合同履行三年後解除，按照評估價值，裝飾裝修現值為30萬元，但按照租期內攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。則殘值應當按照攤銷費用確定為36萬元。如果裝飾裝修現值高於攤銷的造價費用，則應當按照裝飾裝修的現值來確定殘值。 問：《解釋》規定承租人優先購買權受侵害時，無權主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基於何種考慮？
答：首先需要明確，《解釋》規定的是「承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效」，而不是規定在何種情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
優先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點問題。承租人優先購買權性質的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權法，並未將優先購買權規定為物權，該權利因此不具有「對世性」權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規定，就是基於該條規定與物權法規定相沖突。本《解釋》遵循法律規定精神，將承租人優先購買權定性還原為債權，規定承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規定並不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優先購買權時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規定和合同法第五十二條第（二）項規定，主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
問：出租人出租房屋上設立抵押權的情況在房屋租賃中時有發生，《解釋》對抵押權人行使抵押權時承租人優先購買權的保護是如何規定的？
答：從權力的設置目的看，抵押權是從抵押物的交換價值優先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的佔有，亦不享有對抵押物的處分權。優先購買權是優先購買租賃房屋的權力，並以同等條件為權力行使的必備要件。上述兩種權利從設置目的上看，行使時不會發生沖突。抵押權人與出租人協商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現抵押權時，屬於出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優先購買抵押的租賃房屋，不會影響抵押權人實現債權，不論抵押權設立在租賃合同成立前或後，均不會與抵押人實現抵押權發生沖突。因此，解釋依照抵押權與承租人優先購買權立法目的不同，規定出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，或者拍賣房屋時，依法保護承租人的優先購買權。出租人以其他方式出賣房屋時，應當採取同樣的規則保護承租人的優先購買權。當然，承租人主張優先購買房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張後，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權利義務對等原則，承租人的優先購買權亦應當在合理期限內主張，在出租人履行通知義務後，承租人應當在15日內明確表示是否行使優先購買權；出租人沒有履行通知義務的，承租人可在知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起一年內主張，超過合理期限的，人民法院不應予以支持。
問：按照《解釋》規定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優先購買房屋？
答：這種理解是錯誤的。《解釋》第24條規定了承租人優先購買權行使的四種例外情形：（一）房屋共有人行使優先購買權的。法律設定共有人具有優先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩定性，充分發揮物的用益價值，而承租人優先購買權主要是維護使用關系的穩定性，從利益衡量的角度考量，應當優先保護共有人的購買權。（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯系起來的熟人社會，人們在經濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。《解釋》立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優先購買權。這一規定有利於促進家庭和睦和社會穩定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。（三）出租人履行告知義務後，承租人在15日內未明確表示願意購買的。本項是對合同法第二百三十條規定的進一步細化。從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內行使優先購買權，亦應為承租人優先購買權的內容。如果承租人不及時行使優先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知後15日，作為行使優先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優先購買權。（四）購買房屋的第三人出於善意並已辦理登記手續的。物權法第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且佔有該財產，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據「舉重以明輕」的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，並辦理登記手續情形下，可以對抗承租人優先購買房屋的主張。

⑥ 房屋租賃的待攤費用什麼時候開始攤銷

房屋租賃的待攤費用什麼時候開始攤銷?－－－從你開始使用的時候開始攤銷；也就是回按受益期攤銷；答

折舊費什麼時候開始計提？－－－什麼折舊，你買的固定資產，一般是從你購入並使用的時間開始計提折舊。

希望能幫助到你！

⑦ 簽訂長期租賃合同第二期未支付租金是否可以攤銷

在本題中 應該先記一筆未交租金賬 ，進行按月攤銷，實際交款後再按發票記賬。（內1）租金未交 ：容 借 待攤費用 ——房租 ， 貸 其他應付款——房租 ； 借 管理費——租賃費 ， 貸 待攤費用——房租 。（2）取得發票 ： 借 其他應付款——房租 借 應繳稅款——應交增值稅 ， 貸 銀行存款 。

⑧ 裝修費用的攤銷年限是多久

一般裝修費用金額較大的，攤銷年限為五年。根據租賃合同約定期限攤銷。 裝修費應按房屋租賃合同或使用年限攤銷。如果裝修後可用5年，就分60個月攤銷。如果過幾個月才拿到發票，那麼就按剩餘時間來攤銷。

⑨ 租房自住，在租賃合同期限內的 ，這個是什麼意思，

這個意思就是說在你們租房的期間。比如說你租房的期間是2018年1月1日到2020年，1月1日。那麼這個租賃期限內就是指2018年1月1日到2020年，1月1日中間的任何一個時刻都叫租賃期限內。