㈠ 二手房買賣合同中違約金過高如何調整
二手房買賣合同中的違約行為主要包括違約解除合同、逾期付款和逾期交付使用房屋三種類型。合同約定違約金數額或者計算方法的，一般以合同約定為准。但根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定，約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。如何確定違約金是否過分高於實際損失呢？《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：當事人以約定違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。這些具體規定既符合公平原則，符合國情，又有利於法官辦案中有法可依。以上規定雖然僅僅適用於商品房買賣合同，但對於二手房買賣也是具有參考價值的。類似的地方性規定還有，江蘇省高級人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的討論紀要（一）（蘇高法審委[2005]16號）第二十八條也明確規定「當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的過分高於造成的損失」。盡管目前沒有專門針對二手房買賣合同的違約金規定或解釋，以上兩條規定均體現了這樣的原則，即違約金的調整標准既要以彌補當事人的損失為基準，又要體現一定的懲罰性，但違約金畢竟是一種合同的違約責任，其懲罰性不能完全等同於侵權的懲罰性責任，違約責任應充分考慮雙方當事人的利益均衡，應考慮公平原則，因此，法官在行使調整的自由裁量權時應體現此雙重性。
㈡ 商品房買賣合同被解除，買房人要求開發商按6%的利息支付房款佔用期的法律依據是什麼
在房屋合同解除之後，開發商按照什麼標准支付房款佔用期間的利益，要看合同的約定，畢竟合同簽訂是貫徹意思自治原則。如果沒有約定的話，而開發商對合同解除承擔責任的話，法院一般是按照同期銀行貸款利率計算。
㈢ 買賣合同中貨物是假冒偽劣商品，如何處理
買賣合同中交付貨物、產品（在法律上稱作標的物）等出現質量問題，賣方需要承擔違約責任。作為買方支付合同價款，就需要賣方提供合格、足量的標的物，這是賣方要承擔的起碼的合同義務。如果出現質量問題，李英傑律師給大家提出如下一些建議：
賣方交付的標的物不符合質量要求的，買方可以依照《合同法》第一百一十一條要求承擔違約責任。具體來講，可以採取如下三個步驟：
，依照《合同法》六十一條規定確定，即可以就合同的質量糾紛如何解決補充協議約定，如果達不成補充協議就依據合同有關條款和相關交易習慣確定。第三、對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。具體而言如下：
（一）標的物有一般質量瑕疵的，買方可以請求減少價款或者要求對方修理，自己修理的，費用由賣方承擔；
（二）有瑕疵的標的物為種類物的，買方可以要求更換。所謂種類物就是
指具有共同特徵，用品種、數量、質量規格，即通過度、量、衡加以確定的物。舉例說明：買方購買相同規格等級的建材，質量不合格可以要求賣方更換為相同規格等級的建材。
（三）標的物存在重大、顯著、根本性瑕疵，以致實際上剝奪了買受人根據合同有權期待獲得的標的物的價值和效用，屬於合同目的不能實現，買受人可以拒絕接受標的物，甚至解除合同。
提醒大家，盡管依據法律的直接規定可以解決質量違約問題，但是往往在實務中需要核算、舉證，具有一定困難。因此建議最好在合同簽訂過程中明確約定質量違約條款，根據可能發生的具體違約情況，要求賣方承擔相應的違約責任，而約定違約金的方式比較容易操作。樂清律師網頁鏈接
㈣ 房產買賣合同違約賠償問題
一、房屋買賣合同中的違約金
1.《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。（要由原告方提出證據）
2.《中華人民共和國合同法》
第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
二、本條司法解釋適用的條件是什麼？
本條司法解釋的內容為：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
從該條款規定可以看出，要適用減少或增加違約金的主張必須具備下列條件：
1、商品房買賣合同中必須有約定的違約金條款；
2、在商品房買賣合同中約定的違約金過高或過低；什麼是過高或過低，在下文中討論。
3、要有合同一方當事人請求；不請求則一般不處理，但也有法官依職權裁判的實例。
三、什麼是違約金過高？什麼是違約金過低？
本條司法解釋是對合同法114條第2款的具體規定，合同法規定：約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
那麼什麼是違約金過低？合同法已有原則性規定，即以低於因違約所造成的損失為標准，約定的違約金低於造成的損失的，則為過低；
本條司法解釋也直接引用了合同法的過低的原則性規定，「當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。」
什麼是違約金過高？ 合同法沒有原則性規定，合同法支持的是過分高於造成損失的，但什麼是過分高於，實踐中不便把握。
本條司法解釋， 對什麼情況下屬「違約金過高」，也即「違約金過高」的具體標准作了明確規定。明文將「超過造成損失的30％」定為標准，具有司法實踐上的指導意義，可說是提高了處理具體案件時的可操作性。
在商品房買賣合同中，合同雙方因一方違約而給對方造成的損失通常包括各種手續費、銀行利息及路費、誤工費、在合同中還可以約定因主張違約損失而訴諸法院的合理費用，並特別註明律師費、等等。具體數目可以由雙方在違約後共同協議商定。
㈤ 房地產商品房買賣合同簽訂注意事項
您好， 簽訂買賣合同時需要注意的事項，已為您整理如下，希望對您有所幫助：
在簽訂商品房買賣合同雙方一定要明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標准承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八）公共配套建築的產權歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產權登記有關事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責任；
（十三）雙方約定的其他事項。
㈥ 買賣合同中，賣方提供劣質產品，導致買方受損，買方除了請求賠償損失，還能要求賣方返還貨款嗎
這個很清楚的，如果買方已經履行了合同義務，買方可以要求賣方繼續履行合同，甚至可以追究違約責任。
合同沒什麼利於不利於的，就是合同就行了。法條如下
第七章 違約責任
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百零八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
第一百零九條 當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。
第一百一十條 當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事實上不能履行；
（二）債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高；
（三）債權人在合理期限內未要求履行。
第一百一十一條 質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。
第一百一十二條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者採取補救措施後，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
第一百一十五條 當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
第一百一十六條 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
第一百一十七條 因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
第一百一十八條 當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。
第一百一十九條 當事人一方違約後，對方應當採取適當措施防止損失的擴大；沒有採取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。
第一百二十條 當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。
第一百二十一條 當事人一方因 第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和 第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。
第一百二十二條 因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。
提問者評價
十分感謝
㈦ 房屋買賣合同無效，已經居住是否應該承擔房屋使用費
一復、《合同法》第58條規定：「制合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。」
二、因此所說的情形，承租者應該給付房租費。
㈧ 買賣合同被判無效，需要支付佔用費嗎
《合同法》第58條、第59條的規定，當事人應當承擔的責任類型主要有：1、返還財專產（包含不能屬返還或者沒有必要返還時的折價補償這一特殊方式）當事人因該無效合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。2、賠償損失，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。3、收歸國有或返還集體、第三人。前兩種是對內法律效果，後一種為對外的法律效果。