別墅土地使用權攤銷

① 土地增值稅清算的收入確定

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則的規定：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

② 房地產開發企業土地款怎麼入賬

根據一期、二期各占的土地面積來分攤，
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費——一期

開發成本——土地徵用及拆遷補償費——二期
貸：銀行存款-**行

如果是屯地，可以暫按無形資產入賬。
借：無形資產-土地使用權
貸：銀行存款-**行

③ 我是房地產企業,現在是9月份了發生了一筆土地征撥和補償費,如果放在開發成本,那麼年終怎麼處理

土地增值稅與所得稅對比分析

2006年2月9日 來源:中原中國地產研究

土地增值稅是房地產行業的一種稅，針對房地產在轉讓環節所產生的增值額而徵收的一種稅。所得稅是針對企業的生產經營所得或個人所得而徵收的一種稅，在房地產行業中，對房地產企業徵收企業所得稅，對個人租賃、轉讓房地產徵收個人所得稅。兩者較為類似的都是對所得收益征稅，但土地增值稅是屬於交易費用的一種，是計入成本中的。

（註：以下所述各稅種的實施細則皆為深圳地區的標准）

一、概念

土地增值稅:是以納稅人在境內轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物所取得的增值額為征稅對象的稅種。

所得稅：房地產行業中存在兩個所得稅，

一個是企業所得稅，是對中華人民共和國境內的一切企業（不包括外商投資企業和外國企業），就其來源於中國境內外的生產經營所得和其他所得而徵收的一種稅。房地產市場上的企業（開發企業、中介商）應就其生產經營所得繳納企業所得稅。

一個是個人所得稅，是以個人（自然人）取得的各項應稅所得為對象徵收的一種稅。房地產三級市場上個人租賃、轉讓房地產應繳納個人所得稅。

二、納稅人

土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓（不包括無償贈與、繼承等方式）國有土地使用權、地上建築物及其附著物的單位和個人。包括各類企、事業單位、機關、社會團體、個體工商業戶以及其他單位和個人。

個人所得稅的納稅人是指在中國境內有住所，或者雖無住所但在境內居住滿一年，以及無住所又不居住或居住不滿一年但有從中國境內取得所得的個人。包括中國公民、個體工商戶、外籍個人等。

企業所得稅的納稅人為中華人民共和國境內除外商投資企業和外國企業外的實行獨立核算的企業或者組織，包括：國有企業、集體企業、私營企業、聯營企業、股份制企業，以及有生產、經營所得和其他所得的其他組織。

三、課稅對象和計稅依據

土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建築物及其他附著物。課稅對象是有償轉讓房地產所取得的土地增值額，即以納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額為計稅依據。土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入（包括轉讓房地產的全部價款及相關的經濟利益，具體有貨幣收入、實物收入和其他收入）減除規定扣除金額後的余額。

企業所得稅以納稅人取得的生產、經營所得和其他所得為征稅對象。在房地產市場中以房地產企業的生產經營所得為征稅對象。

個人所得稅的征稅對象是個人取得的應稅所得。個人出租和轉讓建築物、土地使用權取得的所得是征稅對象。

四、稅率和應納稅額的計算

土地增值稅是增值額乘以四級超額累進稅率，所得稅是所得收益額乘以固定稅率。土地增值稅在開發企業轉讓房地產時採用預征，為轉讓所得收入乘以固定差別稅率。土地增值稅的增值額和所得稅的所得收益額都是收入扣除掉成本、費用等作為應納稅額，但是兩者的收入和扣除項目不盡相同。

◆土地增值稅

土地增值稅就是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額後增值額再以比例繳納的稅收。

稅率採取四級超額累進稅率：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

（二）增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

（三）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

（四）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例均包括本比例數。

簡便計算方法的公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

其中，扣除項目為：

（一） 取得土地使用權所支付的金額。

（二） 開發土地和新建房及配套設施的成本。是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

（三） 開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

（四） 舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。

（五） 與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六） 財務部規定的其他扣除項目。

◆企業所得稅

應納所得稅額=應納稅所得額×稅率（公式中「應納稅所得額」即納稅人納稅年度收入總額減去准予扣除項目後的余額）

對設在深圳經濟特區內的國營企業、集體企業、內聯企業徵收所得稅一律按15%的稅率計算繳納所得稅。

房地產開發企業的收入確定：

房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再並入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率

預售收入的利潤率不得低於15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。

預售開發產品完工後，企業應及時計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整後再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額並入當期應納稅所得額。

應扣除的項目包括：

房地產開發企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發產品銷售成本可以按規定在當期直接扣除。

開發產品的建造成本是指開發產品完工前發生的各項支出，包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共設施配套費、開發的間接費用、借款費用及其他費用等。

房地產開發企業必須將開發產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發或先後滾動開發而不能分清負擔對象的，則應根據配比的原則按各項目佔地面積、建築面積或工程概算等方法配比計入有關開發項目的成本。

下列項目按以下規定進行扣除：

（一）銷售成本。房地產開發企業發生的當期准予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積

銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

（二）土地徵用及拆遷補償費、公共設施配套費。房地產開發企業實際發生的土地徵用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，並按規定在稅前進行扣除。

1、屬於成本對象完工前實際發生的，直接攤入相應的成本對象。

2、屬於成本對象完工後實際發生的，首先應按規定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現銷售的可售面積分攤的部分，准予在當期扣除。

（三）借款費用。房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬於成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中；如屬於成本對象完工後發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。

（四）開發產品共用部位、共用設施設備維修費。房地產開發企業按照有關法律、法規或合同的規定，因對已售開發產品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養、修理、更換等責任而發生的費用，可按實際發生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。

（五）土地閑置費。房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按規定進行扣除。

（六）成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償後的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規定直接在當期扣除。

（七）廣告費和業務宣傳費。新辦房地產開發企業在取得第一筆開發產品銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費和業務宣傳費，可無限期結轉以後年度，按規定的標准扣除。

（八）折舊。房地產開發企業將待售開發產品按規定轉作經營性資產，可以按規定提取折舊並准予在稅前扣除；未按規定轉作本企業經營性資產和臨時出租的待售開發產品，不得在稅前扣除折舊費用。

◆個人所得稅

個人出租和轉讓建築物、土地使用權時按個人所得稅中的「財產轉讓所得」項目計征個人所得稅，稅率為20%。

應納稅額=應納稅所得額×適用稅率

個人將房產出租時：公式中的「應納稅所得額」為納稅人每次取得的收入，定額或定率扣除規定費用後的余額。每次收入不超過4000元的，定額減除費用800元後的余額為應納稅所得額；每次收入在4000元以上的，定率減除20%的費用後的余額為應納稅所得額。

個人將房產轉讓時：公式中的「應納稅所得額」為納稅人每次轉讓財產取得的收入額減除財產原值和合理費用的余額。

五、繳納方法和期限

土地增值稅對房地產開發企業採取「先預征、後清算、多退少補」的辦法。按月申報納稅。即納稅人轉讓房地產並取得收入，應在次月納稅申報期限內按預征的稅率繳納。在項目全部竣工結算時按四級累進稅率對以前的預征的稅額多退少補。

企業所得稅實行按年計算，分月或者分季預繳，月份或者季度終了後十五日內預繳，年度終了後四個月內匯算清繳，多退少補。

個人所得稅中個人租賃房產，應當在取得每次所得後的七日內預繳，年度終了後三個月內匯算清繳，多退少補。個人轉讓房產，應在轉讓後規定期限內繳納所得稅。

六、具體實施細則和實例

◆土地增值稅

⑴房地產開發企業

在土地增值稅的徵收中，一是對轉讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預征；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對轉讓其他房地產取得的收入按0.5%預征，按月計征。在項目全部轉讓後仍按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中規定的累進稅率》中規定的累進稅率計算「多退少補」。

在企業所得稅的徵收中，

——案例分析：

假設某普通住宅項目2005年11月的銷售收入為5000萬,其當月需繳納的土地增值稅為多少？2006年1月項目全部售罄，項目總體取得的銷售收入1.5個億，地價款約3000萬,房地產開發成本約2000萬,房地產開發費用700萬,轉讓稅金約300萬,其最後清算需繳的土地增值稅又是多少?

1、11月當月所需繳納的土地增值稅：5000萬*0.5%=25萬

2、項目全部轉讓後最後清算所需繳納的土地增值稅

扣除項目=3000萬+2000萬+700萬+300萬+(3000萬+2000萬)*20%=7000萬

增值額=1.5億-7000萬=8000萬

超額區間=8000萬/7000萬*100%=114%

土地增值稅=8000萬*50%-7000萬*15%=2950萬

則企業應繳納的企業所得稅為：（8000萬-2950萬）*15%=757.5萬

⑵個人

個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓和商用物業時需要徵收土地增值稅。採用四級超額累進稅率計算。

——案例分析：

一套建築面積200平米的別墅物業買入價是200萬，一年內轉手賣出的價格是300萬，其所需交的土地增值稅是多少？

1、轉讓稅費：約22萬

契稅：200萬*3%=6萬

營業稅：300萬*5%=15萬

城市建設維護稅及教育附加：15萬*4%=6000元

交易手續費:200*6*50%=600元

印花稅、登記費等：1555元

2、增值額=300萬-200萬-22萬=78萬

3、超額區間：78萬/42萬*100%=186%

4、土地增值稅=78萬*50%-22萬*15%=35.7萬

◆企業所得稅

特區企業在清算時，其資產凈額或者剩餘財產減除企業未分配利潤、各項基金和清算費用後的余額，超過實繳資本的部分為清算所得額，按15％的比例稅率獨立計算繳納企業所得稅。

——案例分析（由於企業所得稅涉及會計科目眾多，具體核算方式復雜，在此僅簡單舉例）

某房地產公司當年取得的收入為8000萬元，當年應扣除的費用總計為2000萬（包含預繳的土地增值稅），則應納稅所得額為8000萬-2000萬=6000萬元，當年應納稅額為：應納稅所得額*稅率=6000萬*15%=900萬元。

◆個人所得稅

1、個人轉讓二手房，具體分三種情況征稅：

■個人出售除公有住房以外的其它自有住房，其應納稅所得額，按照轉讓財產的收入額，減除財產原值和合理費用後的余額，繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產時支付的有關費用。

■個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得稅收益以及稅法規定的合理費用後的余額。

■職工出售以成本價（或標准價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應交納所得額。

——案例分析：

由於合理費用組成比較復雜，因此計算徵收個人所得稅的辦法也較多，共分已購公房上市交易和商品房（私房）上市交易，其中，這兩種房屋又可以分為貸款和不貸款交易兩種方式。不同的買賣形式，個人所得稅的計算也不同。

以一個在2001年購買的60平方米、30萬元的普通商品房，如今其評估價為50萬元，結果也以50萬元價格成交為例，根據有關規定，該房屋購買年限已經超過2年，可以免徵營業稅，同時也因為是普通住宅，可以免徵土地增值稅，因此，其合理費用則為評估費、契稅、交易手續費、印花稅、登記費、測繪費的總和。

如果此房不需要貸款，則評估費為50萬×5‰＝2500元；契稅為50萬×1.5％＝7500元；交易手續費為6×建築面積60平方米＝360元，按規定，應買賣雙方各付一半，因此，對於賣方而言，交易手續費為180元；登記費、測繪費和印花稅固定稅費為98元。最後，對該房子的賣方而言，他應繳納的個人所得稅中扣除的合理費用為2500＋7500＋180＋98＝10278元，而其應繳納的個人所得稅為（50萬元－30萬元－10278元）×20％＝37944.4元。

如果此房需要貸款，那麼其評估費則變為50萬元×7‰＝3500元，其他稅費不變，其所繳納的個人所得稅中扣除的合理費用為3500＋7500＋180＋98＝11278元。

2、個人租賃二手房，有以下規定：

■納稅義務人出租財產取得財產租賃收入，在計算征稅時，除可依法減除費用和有關稅、費外，還准予扣除能提供有效、准確的憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的准予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

——案例分析：

某套房每月租賃收入為1200元，

應納稅所得額＝每次（月）收入額－准予扣除標准－修繕費（出租房屋前未發生過修繕費用）＝1200元－800元＝400元

應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率＝400元×20％＝80元

七、主要減、免稅

◆土地增值稅

1、納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免徵增值稅；

2、因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，免徵增值稅；

3、個人轉讓普通標准住宅（即指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的住宅物業）免徵增值稅；

4、對於個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，按照使用期限，超過5年（含5年）的免徵，不滿5年滿3年的，減半徵收。

◆企業所得稅

1、對設在深圳經濟特區內的國營企業、集體企業、內聯企業徵收所得稅一律按15%的稅率計算繳納所得稅。

2、企業進行技術轉讓，以及在技術轉讓過程中發生的與技術轉讓有關的技術咨詢、技術服務、技術培訓的所得，年凈收入在30萬元以下的，暫免徵收所得稅；超過30萬元的部分，應當照章納稅。

◆個人所得稅

1、個人轉讓自用5年以上並且是家庭惟一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。

2、對出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向%D
zyj19780906

④ 您好！房地產土地增值稅清算---其中可以扣除的項目項目有哪些請指教

1、地價（或讓金），2、開發成本【包括土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費元、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費，在（開發間接費做控制標准規定：開發項目能夠提供金融機構貸款證明 ，貸款利息具實列支，（地價+開發成本）*5%=開發間接費，開發項目不能夠提供金融機構貸款證明 ，（地價+開發成本）*10%=開發間接費】，營業稅、城建稅及教育附加，加計扣除=（地價+開發成本）*20%（從事房地產開發可以享受加計扣除）。

⑤ 股票的基本面分析問題如下：

利多：重組，大合同，大訂單。股東增持，涉礦，中報季報大增，摘帽，潛在高送轉，領域革新（抗癌葯，疫苗）。政策扶持等！
利空：利多預期失敗就是利空！

⑥ 土地成本如何分攤

分攤方法一：佔地面積法

佔地面積法，指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。

一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配;分期開發的，首先按照本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。

屬於多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建築面積法分攤，如無法按建築面積法分攤，應按佔地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按佔地面積分攤。

對佔地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。

(一)按獨立佔地的每棟建築物佔地面積占該項目佔地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建築物分攤的土地成本=每棟可轉讓建築物佔地面積÷可轉讓建築物佔地總面積×土地總成本

(二)對於同一建築物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建築物佔地的總土地成本，然後根據該建築物中某一類型房地產建築面積占該建築物總建築面積的比例分攤土地成本：

1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建築物普通住宅建築面積÷每棟建築物可售建築面積×每棟建築物應分攤的土地成本)

2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產非普通住宅建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產其他類型項目建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

(三)佔地總面積為可轉讓地上建築物佔地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。對於獨立佔地的不同類型房地產。

土地成本首先按可轉讓建築物佔地面積占可轉讓建築物佔地總面積的比例計算分攤;同一建築物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建築面積計算分攤。

對於裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎(即基礎對裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應作為同一建築物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立佔地的建築物計算分攤。

適用范圍：對佔地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目佔地面積占該成片受讓土地總佔地面積的比例計算分攤。

分攤方法二：建築面積法

建築面積法，是指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。即按照房地產建築面積占總建築面積的比例計算分攤。

(一)一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。根據本期開發的建築面積占總建築面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。

(二)分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。

(三)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建築面積法分攤。對於納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同並獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

對同一項目里不同類型的建築物土地成本是按照建築面積分攤的。同一清算單位不同類型按建築面積法。

具體分兩步分攤土地成本：

第一步，先將佔地相對獨立(一般是指有道路、圍牆等分隔)的不同類型房地產，按該類型房地產實際佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。

第二步，對於剩餘混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋佔地的總土地成本，然後根據混建房屋中某一類型房地產建築面積占該項目混建總建築面積的比例分攤土地成本。

分攤方法三：售價比率法

售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決於房屋結構外，更主要是取決於房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高於住宅房。售價比率法需要分步驟實施：

(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時。

應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高於住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：

超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)

各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建築成本-住宅房單位建築成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。

(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價後的售價總額的比率，計算公式為：

土地成本比率=佔用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%

(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：

1、住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率

2、非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率

適用范圍：計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，採用售價比率法較為適宜。

(6)別墅土地使用權攤銷擴展閱讀：

房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：

1、土地費用

指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。

2、基礎設施費

一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。

3、配套設施費

一般指水、電、大市政和公建配套的建築物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設施的核算分兩種情況。

其一，經有權機關批准建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。

即借記本科日，貸記「預提費用」，預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工後再調整有關科目。

其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。

4、籌資費用房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之後而發生的利息等借款費用，計入財務費用。

5、應由開發土地負擔的間接費用它是指企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。

如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。應由開發土地負擔的間接費用，應在「開發間接費用」科目進行歸集，月末再按一定的分配標准分配計入本科目。

企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。

⑦ 土地增值稅暫行條例實施細則

增值額=1000-300-60=640W
640*60%-300*35%=384-105=279W
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（六）：根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。
補充：
1、50W的不是已經計算在內了嗎？
2、我的計算方法是按照速算扣除的計算方法，後面的300×35％是速算扣除數。這個計算方法有點像個稅的計算。是不是這個呀
我現在真的需要土地增值稅暫行條例實施細則，誰要是可以找到土地增值稅暫行條例實施細則，就告訴我土地增值稅暫行條例實施細則網址吧，謝謝告訴我土地增值稅暫行條例實施細則，找到土地增值稅暫行條例實施細則挺不容易的啊，這兒土地增值稅暫行條例實施細則啊，這里土地增值稅暫行條例實施細則，我還是找不到土地增值稅暫行條例實施細則，到處問哪裡有的話告訴我土地增值稅暫行條例實施細則的網址吧，土地增值稅暫行條例實施細則挺難找的，我現在真的需要土地增值稅暫行條例實施細則，

⑧ 購置房土地,入賬是怎麼處理

1、根據《企業會計制度》第四十七條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，並按規定的期限分期攤銷。如果購置的土地直接用於商品房開發的，按照土地成本計入「開發成本--土地徵用及拆遷補償費」科目。
2、實收資本是投資者直接投入企業的資本金，可以是貨幣資金也可以是實物資產、無形資產等。如果用土地作為開發公司的投入，可以記入「實收資本」；反之，購置的土地不能計入實收資本科目。

⑨ 商業設施所在地塊的土地使用權在建設期間的土地使用權攤銷到底記入哪裡記入建造成本還是分別計提攤銷

注意關鍵詞 一個是攤銷金額，一個是賬面價值