無形資產置換

⑴ 下列選項中正確反映了資產負債表中資產項目排列順序的是（ ）。

一、下列選項中正確反映了資產負債表中資產項目排列順序的是( A )

A.流動資產，長期投內資，固定資容產，無形資產及其它資產

B.流動資產，無形資產，固定資產及其它長期資產

C.固定資產，流動資產，無形資產，長期投資及其它長期資產

D.無形資產，長期投資，固定資產，流動資產及其它長期資產

二、正確反映了資產負債表中資產項目排列順序的是：流動資產，長期投資，固定資產，無形資產及其它資產。

三、在資產負債表中，資產按流動性大小進行列示，具體分為流動資產、長期投資、固定資產、無形資產及其他資產。排列順序如圖所示：

⑵ 資產置換日固定資產與無形資產是怎樣子提折舊與攤銷的

無形抄資產的攤銷和襲折舊的核算方法不一樣，所以影響利潤的程度也不一樣。因為你購買大樓時大樓和大樓的冠名權是一起買的，所以也可以一並納入大樓的購價中，也可以將樓價和冠名權分開入帳。你可先計算一下樓價和冠名權一起入固定資產的折舊每年計提多少，然後再計算一下樓價按固定資產入賬，冠名權按無形資產入帳每年所要計提和攤銷的費用是多少，哪一種核算的方法對你單位的利潤影響是多少，哪一種核算方法對你單位有利，你就用哪種入帳立法。如果你單位現在的效益很好，我想應該一起入固定資產比較理想（因為現在的稅法規定房屋是按20年計提折舊，無形資產是有規定的攤銷年限的），如果你單位現在的效益不好哪你就將樓價和冠名權分開入帳。

⑶ 如何以無形資產出資來替換原先貨幣出資問題

個人來感覺增資減資或者收購注銷自什麼的能夠規避稅務問題，但是未來上市將面臨如何解釋股東不存在抽逃出資的嫌疑。據樓主介紹，感覺該公司設立不久，為降低未來解釋難度建議新設主體，直接以無形資產和貨幣出資，（重點關註：該無形資產對公司業務的實際意義、是否必須投入、評估方法、無形資產出資比例是否符合相關規定等）

⑷ 如何確定土地置換的價格

土地取得成本的確定

（一）房地產企業接受土地投資入股的土地成本確定

（二）
非房地產公司以土地，
房地產公司出資金不組建合營公司合作建房的土地成本的
確定

（三）通過招掛拍獲得國家收回國有土地使用權的土地成本確定

（四）以橋換地、以路換地的土地成本確定

（五）購買土地並承擔土地轉讓方相關稅金的土地成本確定

（六）非貨幣型交易方式獲得土地使用權的土地成本確定

（七）通過招掛拍獲得國有土地使用權的土地成本確定

2013-10-31

（一）房地產企業接受土地投資入股的土地成本確定

1
、非房地產公司以土地入股，房地產公司出資金組建合營公司合作建房的土地成本的
確定

第一、如果雙方合同約定：房屋建成後雙方採取風險共擔、利潤共享的分配方式。

《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》
（財稅
[2002]191
號）
第一條規定
「以無形資產投資入股，
參與接受投資方的利潤分配、
共同承擔投資風險的行為，
不征營業稅」
，
基於此規定，
對非房地產企業向合營企業提供的土地使用權，
視為投資入股，
對其不征營業稅。
則合營企業以入股說明書或入股協議書上的入股價值
（一般就是土地評估
價）作為土地成本入賬價值，並作為土地增值稅扣除成本。

由於投資方以土地投資入股不征營業稅是一項稅收優惠政策，
根據國稅發
[2008]111
號
和國稅發
[2005]129
號文件的規定，出土地的一方應該到其所在地管轄的稅務機關開發票，
但不征營業稅，
即開免稅發票給接受投資的合營公司金成本。
當然，好多省份規定，以土地
投資入股不征營業稅是不開發票的，
如果是這樣的話，
則合營企業以入股說明書或入股協議
書上的入股價值
（一般就是土地評估價）
作為土地成本入賬價值，
並作為土地增值稅扣除成
本。

應注意地方規定：

1
、重慶的規定

《重慶市地方稅務局關於土地增值稅若干問題的通知》
（渝地稅發〔
2011
〕
221
號）第
三條、關於以土地（房地產）進行投資的具體計算問題規定：

（
1
）對以土地（房地產）作價入股進行投資的，凡所投資的企業從事房地產開發的，
發生所有權轉移時應視同銷售土地（房地產）
，按本通知第一條的有關規定，計算繳納土地
增值稅。

（
2
）被投資企業接受上述投資房地產時，可按作價入股價值確認接受的房地產成本，
並報主管稅務機關備案。

2
、青島的規定

《青島市地方稅務局關於印發
《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》
的
通知》
（青地稅函〔
2009
〕
47
號）規定：分兩種情況確認土地成本：

1
、
2006
年
3
月
2
日之後，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，並對
投資人按規定徵收土地增值稅的，
以征稅價格作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額
據以扣除。

2
、
2006
年
3
月
2
日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資
企業在土地增值稅清算時，
應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交
納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除，
投資或聯營時形成的土地使用
權溢價不得扣除。其中，對在
2006
年
3
月
2
日之前雖未辦理土地使用權變更登記手續，但
受讓方已先行合法佔有投資開發土地、並已投入資金開始開發的，按照上述規定處理。

3
、山東的規定：

《山東省地方稅務局關於明確投資入股土地徵收土地增值稅土地扣除項目金額問題的通
知》
（魯地稅函
[2004]30
號）規定：

納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產開發的，
由於其取得該宗土地使用權時並
無支付任何金額，
故在轉讓該宗土地開發建設的房地產計算土地增值稅時，
不得按照投資入
股企業取得土地使用權時支付的金額或投資入股時土地的評估價值作為土地的扣除項目金
額予以扣除。

非房地產公司甲以市場評估價為
18000
萬元的土地使用權
10000
平方米，房地產公司
乙以貨幣資金
8000
萬元合股，成立合營公司，雙方合同約定：採取風險共擔、利潤共享的
分配形式，該合營企業當年委託其他建築單位共新建標准、質量均相同的住宅用戶
500
套，
當年銷售
400
套，請分析該合營企業接受甲的土地投資的入賬價值如何確認？

案例分析
10

土地成本確認：

根據《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》
（財稅
[2002]191
號）的規定，自
2003
年
1
月
1
日起以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分
配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。既然不徵收營業稅，就不用開發票，則合營
企業以入股說明書或入股協議書上的入股價值
18000
萬元作為土地成本入賬價值，
並作為今
後土地增值稅清算的土地扣除成本。

第二、
如果雙方合同約定：
房屋建成後甲方採取按銷售收入的一定比例提成的方式參
與分配，或提取固定利潤。

根據《國家稅務總局關於印發
<
營業稅問題解答之一
>
的通知》
（國稅函發
[1995]156
號）
第十七條規定：
房屋建成後，
甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，
或提取固定利潤則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，
而屬於甲方將土地使用權
轉讓給合營企業的行為，
對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉讓無形
資產征稅。
則土地的一方應該向合營公司開轉讓無形資產的發票，
合營公司以發票上的價格
進土地成本。

案例分析
11

[
案情介紹
]

非房產公司甲以土地使用權、
房地產公司乙以貨幣資金合股，
成立合營企業，
合作建房，
協議規定，房屋建成後，非房產公司甲按銷售收入的
20%
提成作為投資收益，合營企業共取
得房屋銷售收入
1000
萬元，非房產公司甲取得投資收益
200
萬元。請分析合營企業的土地
成本應如何確認？

土地成本確認分析

根據《國家稅務總局關於印發
<
營業稅問題解答之一
>
的通知》
（國稅函發
[1995]156
號）
第十七條規定：
房屋建成後，甲方（出土地一方）如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成
的方式參與分配，
或提取固定利潤則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，
而屬於
甲方（出土地一方）將土地使用權轉讓給合營企業的行為，對甲方（出土地一方）取得的固
定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉讓無形資產征稅。

因此，
應當對甲方（出土地一方）按轉讓無形資產徵收營業稅
200
×
5%
＝
10
萬元。
合營
公司應以甲方（出土地一方）給合營公司開轉讓無形資產的營業稅發票
200
萬元入賬。

第三、如果雙方合同約定：房屋建成後雙方按一定比例分配房屋。

《國家稅務總局關於印發
<
營業稅問題解答之一
>
的通知》
（國稅函發
[1995]156
號）第
十七條的規定，
如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，
則此種經營行為，
也未構成營業
稅所稱的以無形資產投資入股，
共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，
首先對甲方
（出
土地一方）向合營企業轉讓的土地，按「轉讓無形資產」征稅，其營業額按實施細則第十五
條規定核定，並向合營公司開發票。

案例分析
12

非房地企業甲提供
5000
平方米的土地使用權，
房地產企業乙提供
2000
萬元資金組建合
營企業，合作建房。雙方協議：房屋建成後按
5
：
5
的比例分成，房屋分配完畢後，甲方又
將其分得房屋的
50%
出售，售價為
800
萬元，其餘留作自用。房屋的市場公允價為
3000
萬
元，請分析合營企業的土地成本應如何確認？

在這一合作建房的過程中，
非房地企業甲發生了轉讓土地使用權的行為，
應按
「轉讓無
形資產」稅目征稅，將分得的房屋再銷售，應再按「銷售不動產」稅征稅；由於雙方沒有進
行貨幣結算，應按市場公允價格計算。

甲方應按「轉讓無形資產」稅目繳納營業稅＝
3000
×
50%
×
5%
＝
75
（萬元）
。

合營企業的土地入賬成本為
3000
×
50% =1500
萬元。

（二）
非房地產公司以土地，
房地產公司出資金不組建合營公司合作建房的土地成本的
確定

1
、合作建房合同約定：以土地使用權和房屋所有權相互交換的土地成本確認。

根據國稅函發
[1995]156
號文件第十七條第一款的規定，
土地使用權和房屋所有權相互
交換，雙方都取得了部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方（出土地一方）以轉讓部
分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方（出資
金一方）
則以轉讓部分房屋的所有權為代價，
換取部分土地的使用權，
發生了銷售不動產的
行為。

（因而，合作建房的雙方都發生了營業稅應稅行為，甲方應按「轉讓無形資產」稅目中
的「轉讓土地使用權」子目繳稅，乙方應按「銷售不動產」稅目繳稅。由於雙方沒有進行貨
幣結算，應當按照《營業稅暫行條例實施細則》第二十條的規定，分別核定雙方的營業額。
如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，
應對其銷售收入再按「銷售不動產」

稅目徵收營業稅。

⑸ 股東以無形資產出資，未評估，現金置換和追溯評估，哪個方案好

1、不能；具體問題具體分析，評估和驗資只是一項證據而已；要是都認的話，內就用不著容其他中介機構再核查了；2、公司法第三十一條：有限責任公司成立後，發現作為設立公司出資的非貨幣財產的實際價額顯著低於公司章程所定價額的，應當由交付該出資的股東補足其差額；公司設立時的其他股東承擔連帶責任；增資使用出資的相關規定；因此，應具體分析差異的原因是什麼，無正當理由的，應算出資瑕疵；3、最穩妥的處理方式就是，拿現金補足，技術仍留在企業內；版主意見是正解

⑹ 請教陳版，關於用現金置換無形資產出資瑕疵

此問題應無統一的處理方式，應根據該企業和該項無形資產的具體情況確定如何處理。
如果出資專資屬產對公司經營非常必要，表明無形資產對企業還是具有一定價值的，在這種情況下對其全部進行減值處理並不合適。還是建議：（1）首先確定其初始取得日的估值是否合理，即會計上的原值是否存在虛高情況，如果是，對虛高部分的原值以及對應的累計攤銷進行差錯更正處理；（2）關注截至目前的調整後賬面價值是否存在減值，如有減值情況的則計提減值准備；（3）對於由此導致的實收資本不實問題，應當在調整無形資產原值的同時進行相應更正（借記資本公積），到收到股東的補償款時貸記資本公積。

⑺ 無形資產置換問題

1、無形資產是是技術嗎？如果是：
2、最簡單的處理方式，就專是將無形資產賣給原股東，就進行了置換。但這屬種方式按照新的所得稅法規定屬於關聯方交易，是不能享受所得稅優惠的。
3、找一個第三方，形成三方交易，避開關聯方的交易形式，按照規定「500萬元以內的部分免徵企業所得稅，500萬元以上的部分減半徵收所得稅」。
4、其他無形資產的轉讓在新的所得稅法中沒有明確的規定