投房換無形資產

A. 投資性房地產與無形資產什麼差別投資性房地產與企業自用房地產在會計處理上的區別。

企業會計准復則第3號——投制資性房地產（2006）財會[2006]3號第二條 投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。第三條 本准則規范下列投資性房地產：（一）已出租的土地使用權。（二）持有並准備增值後轉讓的土地使用權。（三）已出租的建築物。第四條 下列各項不屬於投資性房地產：（一）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。（二）作為存貨的房地產。 無形資產具有如下特徵：1.無形資產不具有實物形態。 2.無形資產屬於非貨幣性長期資產。3.無形資產是為企業使用而非出售的資產。4.無形資產在創造經濟利益方面存在較大不確定性。 您的問題好多，回答太長，我寫不下了！

B. 無形資產轉投資性房地產分錄

借：投資性房地產-已出租土地使用權 4,500,000 表示原來無形資產入賬價值轉為版現在投資性房地產權
累計攤銷 82,500 無形資產轉出時，其累計攤銷當然從借方轉出
貸：無形資產-土地使用權 4,500,000 表示無形資產原來的賬面價值
投資性房地產累計攤銷 82,500 表示從無形資產借方轉出的累計攤銷轉入到 投資性房地產的累計攤銷

個人理解，其實投資性房地產賬面價值是4500000-82500.只不過換了一個科目而已。

C. 投資性房地產轉自用，需要將建築物和土地使用權分別作為固定資產和無形資產核算嗎

（1）外購的土地使用權作為無形資產單獨核算，按要求計提攤銷；
（版2）企業在外購的土權地上購建廠房、辦公樓等自用固定資產時，在資本化期間內，相應的土地使用權的累計攤銷計入購建固定資產的入賬價值，即記入「在建工程」，待完工後停止資本化。在固定資產建造期間土地使用權一直是作為無形資產核算的；
（3）企業將自用的廠房、辦公樓等出租，作為投資性房地產核算時，其佔用的相應的土地使用權也應轉入投資性房地產，因為出租的土地使用權也是作為投資性房地產核算的，但此時土地使用權與相應的廠房等資產是分開核算的；
（4）企業持有的准備增值後出售的土地使用權，在企業董事會等做出相關決議時，要將土地使用權由無形資產轉入投資性房地產；
（5）外購土地使用權及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配，建築物作為固定資產核算，土地使用權作為無形資產核算；難以合理分配的，應當全部作為固定資產；
（6）企業為房地產開發企業的，取得土地用於建造對外出售的房屋建築物的，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

D. 為什麼不將投資性房地產作為固定資產或無形資產處理

投資性房地產是用來出售的，不是企業使用的，應作為開發產品（或開發成本），所以不能作為企業的固定資產。

E. 長期股權投資換入無形資產

新舊會計准則主要差異 、修改准則的適用范圍和無形資產的定義（ ）、准則適用范圍不同。原准則規定，無形資產准則不涉及企業合並中產生的商譽，但同時規定，無形資產分為可辨認無形資產和不可辨認無形資產，不可辨認無形資產是指商譽。這樣在內容的表述上前後就有了矛盾，到底包不包括商譽就有了疑問，概念不清晰。而在新准則則做了修訂，明確規定本准則不包括商譽，而在企業合並相關准則中規定非同一控制下的企業合並時，在購買日購買方的合並成本大於確認的各項可辨認資產、負債公允價值凈額的差額確認為商譽。（ ）、准則定義不同原准則規定，無形資產指企業為生產商品、提供勞務、出租給他人、或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。無形資產分為可辨認無形資產和不可辨認無形資產。修訂後的准則規定：無形資產指沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。不再區分可辨認無形資產和不可辨認無形資產，把商譽排除在外。 、取消原准則第 條中的「但企業為首次發行股票而接受投資者投入的無形資產，應以該無形資產在投資方的賬面價值作為入賬價值。原准則在制定過程中主要考慮證券監督管理委員會等相關方面的意見，加上了以上內容，但在實際工作中遇到了很多的問題，比如說很多企業用無形資產投資，有些無形資產原來就沒有賬，那就只好去評估，也引發了是否能用評估價入帳的問題。因此取消原准則第 條中的「但企業為首次發行股票而接受投資者投入的無形資產，應以該無形資產在投資方的賬面價值作為入賬價值。」 、對研究開發費用的費用化和資本化的會計處理進行修訂原准則規定「自行開發並依法申請取得的無形資產，其入賬價值應按依法取得時發生的注冊費、律師費等費用確定；依法申請取得前發生的研究與開發費用，應於發生時確認為當期費用。」新准則對研究開發費用的費用化進行了修訂，研究費用依然是費用化處理，進入開發程序後，對開發過程中的費用如果符合相關條件，就可以資本化。 、增加有關不確定有用壽命無形資產的會計處理規定原准則中只是規定了有限有用壽命的無形資產的會計處理，新准則增加有關不確定有用壽命無形資產的會計處理規定。一項無形資產的有用壽命可能會很長，也可能會很短，或者是不確定的，不確定性說明應運用穩健原則，應當進行減值測試。 、原准則規定了無形資產減值准備，而新准則在資產減值准則中規定，一旦提取就不允許沖回。二、新舊會計准則下無形資產的核算內容及入帳價值的對比（一）、本科目核算企業沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權等。企業自創的商譽，以及未滿足無形資產確認條件的其他項目，不能作為企業的無形資產。（二）、企業的無形資產在取得時，應按取得時的實際成本計量。取得時的實際成本應按以下規定確定： 、購入的無形資產，按實際支付的價款作為實際成本。 、投資者投入的無形資產，新准則按投資各方確認的價值作為實際成本，而舊准則則按照評估確認或者合同、協議約定的金額計價。 、債務重組的處理：債務人①新准則規定，「以非現金資產清償債務，債務人應將重組債務的賬面價值與轉出資產公允價值和相關稅費之和的差額，作為重組收益，確認為當期損益。」比較舊准則引入了公允價值的概念，脫離了原來以賬面價值作為記賬基礎、增值部分作為資本公積的思路。而作為轉出資產原賬面價值和現時公允價值之差作為重組收益處理。②涉及或有支出的，債務人應將或有支出包括將來應付金額中予以折現，確定債務重組收益；實際發生時，沖減重組債務的賬面價值，如未發生則作為結清債務當期的債務重組收益，計入當期損益。債權人①新准則規定，債權人重組債權的賬面余額與收到現金、受讓非現金資產公允價值、享有股權公允價值、將來應收金額現值的差額（已計提減值准備的，應先沖減減值准備），作為債務重組損失計入當期損益。受讓非現金資產按照公允價值入賬。同樣，按照公允價值入賬和將來應收金額的現值是與舊准則差異最大的地方。②涉及或有收益的，債權人不應將或有收益包括在將來應收金額中確定重組損失；或有收益實際發生時，計入當期損益。 、以非貨幣性交易換入的無形資產時：（ ）按照公允價值計量的情況下①不涉及補價的情況下，新准則規定若以公允價值計價，以換出資產的公允價值加上應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值，換出資產公允價值與其賬面價值的差額計入當期損益；而舊准則則規定以換出資產的賬面價值，加上應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值，不涉及損益。②涉及補價的情況下支付補價方新准則按照公允價值計量的情況下，以換出資產的公允價值，加上補價和應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值。換出資產公允價值與其賬面價值的差額計入當期損益；而舊准則則是以換出資產的賬面價值，加上補價及應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值，不涉及損益。收到補價方新准則規定按照公允價值計量的情況下，以換出資產的公允價值，減去補價和應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值。換出資產公允價值與其賬面價值的差額計入當期損益；而舊准則則是以換出資產的賬面價值，減去補價所含賬面價值加上應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值；並計算補價所含損益計入當期損益。( )按照賬面價值計量的情況下①不涉及補價的情況下，以換出資產的賬面價值作為換入資產的入賬價值，交易雙方均不確認損益；②涉及補價的情況下支付補價方，以換出資產的賬面價值加補價，作為換入資產的價值收到補價方，以換出資產的賬面價值減補價，作為換入資產的價值，不確認損益 、接受捐贈的無形資產，新准則按以下規定確定其實際成本：（ ）.捐贈方提供了有關憑據的，按憑據上標明的金額加上應支付的相關稅費，作為實際成本。（ ）.捐贈方沒有提供有關憑據的，按如下順序確定其實際成本：①同類或類似無形資產存在活躍市場的，按同類或類似無形資產的市場價格估計的金額，加上應支付的相關稅費，作為實際成本；②同類或類似無形資產不存在活躍市場的，按該接受捐贈的無形資產的預計未來現金流量現值，作為實際成本。而舊准則則規定接受損贈的無形資產，按照發票賬單所列金額或者同類無形資產的市價計價。 、自行開發並按法律程序申請取得的無形資產，按開發過程中發生的材料費用、直接參與開發人員的工資及福利費、開發過程中發生的租金、借款費用支出以及依法取得時發生的注冊費、聘請律師費等費作為無形資產的實際成本。在研究過程中的費用，直接計入當期損益。已經計入各期費用的研究與開發費用，在該項無形資產獲得成功並依法申請取得權利時，不得再將原已計入費用的研究與開發費用資本化。而舊准則則規定自行開發的無形資產只將申請過程中的注冊費、聘請律師費作為無形資產的實際成本，而研究開發過程中的費用則是計入當期損益。 、企業購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支付的價款作為實際成本，並作為無形資產核算；待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程(房地產開發企業將需開發的土地使用權賬面價值轉入存貸項目)。而舊准則則規定取得土地使用權支付給國家或其他納稅人的土地出讓價款應作為無形資產管理，並在不短於合同規定的使用期間內平均攤銷，不存在將轉入在建工程核算的可能。無形資產在確認後發生的支出，應在發生時計入當期損益。三、涉及的主要會計科目及使用說明 無形資產（一）、本科目核算企業持有的無形資產，包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權等。採用成本模式計量的已出租的土地使用權和持有並准備增值後轉讓的土地使用權，在"投資性房地產"科目核算，不在本科目核算。（二）、企業應當按照無形資產項目進行明細核算。（三）、無形資產的主要賬務處理 、外購的無形資產，按應計入無形資產成本的金額，借記本科目，貸記"銀行存款"等科目。購入無形資產超過正常信用條件延期支付價款，實質上具有融資性質的，應按所購無形資產購買價款的現值，借記本科目，按應支付的金額，貸記"長期應付款"科目，按其差額，借記"未確認融資費用"科目。 、自行開發的無形資產，借記本科目，貸記"研發支出"科目。 、企業合並中取得的無形資產，應按其在購買日的公允價值，借記本科目，貸記有關科目。 、其他方式取得的無形資產，按不同方式下確定應計入無形資產成本的金額，借記本科目，貸記有關科目。 、無形資產預期不能為企業帶來經濟利益的，應按已計提的累計攤銷，借記"累計攤銷"科目，已計提減值准備的，借記"無形資產減值准備"科目，按其賬面余額，貸記本科目，按其差額，借記"營業外支出"科目。 、處置無形資產時，應按實際收到的金額，借記"銀行存款"等科目，按已計提的累計攤銷，借記"累計攤銷"科目，已計提減值准備的，借記"無形資產減值准備"科目，按應支付的相關稅費，貸記"應交稅費"等科目，按其賬面余額，貸記本科目，按其差額，貸記"營業外收入——處置非流動資產利得"科目或借記"營業外支出——處置非流動資產損失"科目。（四）、本科目期末借方余額，反映企業無形資產的成本。 累計攤銷（一）、本科目核算企業對使用壽命有限的無形資產計提的累計攤銷。採用成本模式計量的作為投資性房地產的土地使用權計提的累計攤銷，可以單獨設置" 投資性地產累計攤銷"本科目，比照本科目進行核算。（二）、本科目應按無形資產項目進行明細核算。（三）、企業按月計提無形資產攤銷，借記"管理費用"、"其他業務支出"等科目，貸記本科目。（四）、本科目期末貸方余額，反映企業無形資產累計攤銷額。 無形資產減值准備（一）、本科目核算企業無形資產發生減值時計提的減值准備。採用成本模式計量的作為投資性房地產的土地使用權計提的減值准備，可以單獨設置" 投資性地產減值准備"本科目，比照本科目進行核算。（二）、本科目應按無形資產項目進行明細核算。（三）、資產負債表日，企業根據資產減值准則確定無形資產發生減值的，按應減記的金額，借記"資產減值損失"科目，貸記本科目。處置無形資產時，應同時結轉已計提的無形資產減值准備。（四）、本科目期末貸方余額，反映企業已計提但尚未轉銷的無形資產減值准備。 商譽（一）、本科目核算吸收合並中取得的商譽價值。商譽發生減值的，應在本科目設置"減值准備"明細科目進行核算，也可以單獨設置" 商譽減值准備"科目進行核算。（二）、企業應按企業合並准則確定的商譽價值，借記本科目等科目，貸記有關科目。資產負債表日，企業根據資產減值准則確定商譽發生減值的，按應減記的金額，借記"資產減值損失"科目，貸記本科目（減值准備）。（三）、本科目期末借方余額，反映企業商譽的價值。四、主要會計分錄舉例 、購入的無形資產，按實際支付的價款借：無形資產貸：銀行存款等 、投資者投入的無形資產，按投資各方確認的價值借：無形資產貸：實收資本（或股本） 、接受的債務人以非現金資產抵償債務方式取得的無形資產，或以應收債權換入的無形資產，比照債務重組的賬務處理。 、接受捐贈的無形資產，按確定的實際成本借：無形資產貸：遞延所得稅負債（未來應交的所得稅）資本公積（確定的價值減去未來應交所得稅後的差額）銀行存款（支付的相關費用）應交稅金（應交的相關稅金） 、外商投資企業接受捐贈的無形資產，按確定的實際成本借：無形資產貸：營業外收入銀行存款（支付的相關費用）應交稅金（應交的相關稅金） 、自行開發並按法律程序申請取得的無形資產借：無形資產（開發過程中符合資本化條件的費用及依法取得時發生的注冊費、聘請律師費等費用）貸：銀行存款等在研究過程中發生的材料費用、直接參與開發人員的工資及福利費等費用：借：管理費用貸：銀行存款等 、企業購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權借：無形資產（實際支付的價款）貸：銀行存款待該土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程借：在建工程等貸：無形資產 、企業通過非貨幣性交易取得的無形資產，比照以非貨幣性交易的賬務處理執行（ ）按照公允價值計量的情況下①不涉及補價的情況下，以換出資產的公允價值作為換入資產的入賬價值，換出資產公允價值與其賬面價值的差額計入當期損益借：無形資產非貨幣交易損益貸：資產②涉及補價的情況下支付補價方，以換出資產的公允價值加補價，作為換入資產的價值，換出資產的公允價值與其賬面價值的差額計入損益借：無形資產（換出資產的公允價值加補價）非貨幣交易損益貸：資產現金收到補價方，以換出資產的公允價值減補價，作為換入資產的價值，換出資產的公允價值與其賬面價值的差額計入損益借：無形資產現金非貨幣交易損益貸：資產（ ）按照賬面價值計量的情況下①不涉及補價的情況下，以換出資產的賬面價值作為換入資產的入賬價值，交易雙方均不確認損益借：無形資產貸：資產②涉及補價的情況下支付補價方，以換出資產的賬面價值加補價，作為換入資產的價值借：無形資產貸：資產現金收到補價方，以換出資產的賬面價值減補價，作為換入資產的價值，不確認損益借：無形資產現金貸：資產 、用無形資產向外投資，比照非貨幣性交易的規定處理 、出售無形資產，按實際取得的轉讓收入借：銀行存款等（實際取得的轉讓收入）無形資產減值准備（已計提的減值准備）營業外支出——處置非流動資產損失貸：無形資產（賬面余額）銀行存款（支付的相關費用）應交稅金（應交的相關稅金）營業外收入——處置非流動資產利得 、出租無形資產，按取得的租金收入借：銀行存款等貸：其他業務收入結轉出租無形資產的成本借：其他業務支出貸：無形資產 、無形資產攤銷借：管理費用——無形資產攤銷貸：累計攤銷 、無形資產發生減值，計提減值准備借：資產減值損失——計提的無形資產減值准備貸：無形資產減值准備已計提的無形資產減值准備不允許轉回。五、新舊會計准則銜接規定 、新舊會計科目對照表無形資產會計科目基本未變，需增加「無形資產—開發支出」科目，用以記錄開發階段無形資產支出的歸集。原准則新准則 、范圍概念不清晰，包括商譽明確不包括商譽 、定義無形資產指企業為生產商品、提供勞務、出租給他人、或為管理目的而持有的、沒有實物形態的非貨幣性長期資產。無形資產指沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。 、開發費用依法申請取得前發生的研究與開發費用，應於發生時確認為當期費用，計入「管理費用」進入開發程序後，對開發過程中的費用如果符合相關條件，就可以資本化。計入「無形資產—開發支出」 、不確定有用壽命無形資產原來在估計年限內攤銷，計入「管理費用---無形資產攤銷」不再攤銷，進行減值測試，計提無形資產減值准備，計入「管理費用---計提無形資產減值准備」 、減值准備原來具備條件時可以轉回一旦計提不可轉回 、相關銜接會計處理（比如追溯調整等）對於本准則施行之日以前取得的無形資產，除減值准備的提取應追溯調整外，其餘不作追溯調整。六、本准則對權益、損益及資產結構等經濟事項的影響 、無形資產的范圍和定義的變化，只是進一步明確了商譽應由企業合並准則來規范，而不使用無形資產准則，對權益、損益及資產結構沒有影響。 、取消原准則第 條中的「但企業為首次發行股票而接受投資者投入的無形資產，應以該無形資產在投資方的賬面價值作為入賬價值。」，這條規定取消後，企業就可以按照投資雙方議定的價格作為入帳價值，從而造成權益增加，資產機構隨之發生變化，權益比率提高，有利於增強企業在市場中的競爭能力。 、對研究開發費用的費用化和資本化的會計處理進行修訂。此條規定對於研究開發費用較大的企業影響是巨大的，將極大的增加企業的損益，從而造成權益的增加，資產機構隨之發生變化，權益比率提高，有利於增強企業在市場中的競爭能力。 、增加有關不確定有用壽命無形資產的會計處理規定。明確規定了此類無形資產不再採用攤銷的法，而是採用減值測試。商譽的後續計量方式由按照直線法攤銷，改變為至少每年進行減值測試不攤銷的方法，並規定按照相關資產組或組合進行減值測試的方法。可能增加或減少企業的損益，從而造成權益變化，資產機構隨之發生變化。 、資產減值准備一旦提取就不允許沖回。此條規定將極大地遏制利用資產減值准備粉飾財務報告，調整利潤的行為。因此減少企業的損益，從而造成權益減少，資產機構隨之發生變化，權益比率降低。七、企業運用無形資產准則時的建議 、要嚴格制定研究和開發階段的標准，以防企業利用費用資本化調整利潤。 、在進行減值測試時，一定要有嚴格的標准和程序，否則可能使其流於形式，難以反映資產的真實價值。

F. 投資性房地產如何轉換為無形資產

這個要看投資性房地產是按成本模式還是公允模式。分錄如下：（固定資產一般版對應是建築物權，無形資產一般對應的是土地使用稅，開發產品一般對應房地產公司的）
成本模式：
借：固定資產、無形資產（按轉換時的原賬面余額計量）
開發產品（按轉換時的原賬面價值計量）
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值准備
貸：投資性房地產
累計折舊（攤銷）
固定資產（無形資產）減值准備
公允模式：
借：固定資產、無形資產或開發產品（以轉換當日的公允價值計量）
公允價值變動損益（公允價值小於賬面價值的差額列為損失）
貸：投資性房地產（按轉換當日的賬面價值結轉）
公允價值變動損益（公允價值大於賬面價值的差額計收益）

G. 關於土地使用權確認為無形資產還是投性房地產問題

一、無形抄資產是指企業擁有或者襲控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。會計上通常將無形資產作狹義的理解，即將專利權、商標權等稱為無形資產；

二、投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有並准備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物；

三、准則規定下列各項不屬於投資性房地產的有：（1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；（2）作為存貨的房地產。 投資性房地產屬於正常經常性活動，形成的租金收入或轉讓增值收益確認為企業的主營業務收入但對於大部分企業而言，是與經營性活動相關的其他經營活動。

綜上可知，土地使用權作為無形資產核算，那麼肯定是單位自己使用，為企業自己日常經營帶來利益的。而一旦作為投資性房地產核算，那麼無形資產的使用者一般不是企業或者是准備出售的。

H. 無形資產轉為投資性房地產

投資性房地產轉換有兩種模式：成本模式、公允價值模式。
成本模式：按「賬面余額」各科相對結轉
借 投資性房地產—土地使用權
累計攤銷
無形資產減值准備
貸 無形資產
投資性房地產累計攤銷
投資性房地產減值准備
公允價值模式：按「賬面余額」，公允價值小於賬面價值的，借 「公允價值變動損益」。公允價值大於賬面價值的，差額貸「資本公積—其他資本公積」計入資本公積是對利潤表盈餘監管的要求，控制操控虛增利潤。
借 投資性房地產—成本（公允價值）
貸 無形資產—土地使用權
資本公積—其他資本公積（公允價值大於賬面價值）

I. 投資性房地產如何轉換

投資性房地產的轉換

這里所說的房地產轉換是針對房地產用途發生改變而言。而不是後續計量模式的轉變。企業必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產。

(一)投資性房地產轉換形式和轉換日投資性房地產轉換形式有：(1)投資性房地產開始自用，相應地由投資性房地產轉換為固定資產或無形資產。投資性房地產開始自用是指企業將原來用於賺取租金或資本增值的房地產改為用於生產商品、提供勞務或者經營管理。如企業將出租的廠房收回，用於生產產品。(2)作為存貨的房地產改為出租，通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，相應地由存貨轉換為投資性房地產。(3)自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值，相應地由無形資產轉換為投資性房地產。(4)自用建築物停止自用，改為出租，相應地由固定資產轉換為投資性房地產。

投資性房地產轉換日的確定關繫到資產的確認時點和入賬價值，因此非常重要。轉換日是指房地產的用途發生改變、狀態相應發生改變的日期。轉換日的確定標准主要包括：(1)投資性房地產開始自用，轉換日是指房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用於生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。(2)作為存貨的房地產改為出租，或者自用建築物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日應當為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。(3)自用土地使用權停止自用，改為用於資本增值，轉換日是指企業停止將該項土地使用權用於生產商品、提供勞務或者經營管理且管理當局做出房地產轉換決議的日期。

(二)投資性房地產轉換為自用房地產企業將投資性房地產轉換為自用房地產，應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值等，分別轉入「固定資產」、「累計折舊」、「固定資產減值准備」等科目。企業將採用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記「固定資產」或「無形資產」科目，按該項投資性房地產的成本，貸記「投資性房地產——成本」科目，按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記「投資性房地產——公允價值變動」科目，按其差額，貸記或借記「公允價值變動損益」科目。

【例1】2007年8月1日，甲企業將出租在外的廠房收回，開始用於本企業生產商品。該項房地產賬面價值為3765萬元，其中，原價5000萬元，累計已提折舊1235萬元。假設甲企業採用成本計量模式。

賬務處理如下：

借：固定資產 50000000

投資性房地產累計折舊 12350000

貸：投資性房地產 50000000

累計折舊 12350000

(三)非投資性房地產轉換為投資性房地產此種情況又分為兩種：

第一，採用成本模式對非投資性房地產轉換為投資性房地產的後續計量。(1)企業將作為存貨的房地產轉換為採用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記「投資性房地產」科目，原已計提跌價准備的，借記「存貨跌價准備」科目，按其賬面余額，貸記「開發產品」等科目。(2)企業將願本用於生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用於出租，應於租賃期開始日。按照固定資產或無形資產的賬面價值，將固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產。企業將自用土地使用權或建築物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項建築物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值准備等，分別轉入「投資性房地產」、「投資性房地產累計折舊」、「投資性房地產減值准備」等科目。

第二，採用公允價值模式對非投資性房地產轉換為投資性房地產的後續計量。(1)企業將作為存貨的房地產轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按該項房地產在轉換日的公允價值入賬，借記「投資性房地產——成本」科目。原已計提跌價准備的，借記「存貨跌價准備」科目；按其賬面余額，貸記「開發產品」等科目。同時，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額，借記「公允價值變動損益」科目；轉換日的公允價值大於賬面價值的，按其差額，貸記「資本公積——其他資本公積」。(2)企業將自用房地產轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按該項土地使用權或建築物在轉換日的公允價值。借記「投資性房地產——成本」科目，按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記「累計攤銷(折舊)」科目；原已計提減值准備的，借記「無形資產減值准備」或「固定資產減值准備」科目；按其賬面余額，貸記「固定資產」或「無形資產」科目。同時，轉換日的公允價值小於賬面價值的，按其差額，借記「公允價值變動損益」科目；轉換日的公允價值大於賬面價值的。按其差額。貸記「資本公積——其他資本公積」。

J. 在成本模式下，存貨與投資性房地產相互轉換，為什麼不像固定資產和無形資產那樣結轉

可以理解為把「存貨」賣掉了，扣除相應的減值准備後的凈額作為投資性房地產的初始入賬價值。這和固定資產轉為投資性房地產是有區別的。因為原有的固定資產計提的減值准備和折舊，作為成本模式計量屬性時的投資型房地產都有對應的科目。

存貨的跌價准備是可以在跌價消失後轉回的。而固定資產的減值准備一經計提，持有期間不得轉回，而且你看存貨跌價准備根本沒有在「資產減值准則」中規范合算，或者說教材上沒有把它並入到這里。綜上所述，把一個可以轉回的跌價准備和一個不得轉回的減值損失一一對應，這顯然不合適。

小標題：固定資產是廠房，那麼相應的增值稅進項稅額需要計入固定資產成本。實際上工程物資如果提及有進項稅的話，也得轉出。如果是建造生產用的生產線，那麼進項稅額是可以抵扣的。

《企業會計准則第3號——投資性房地產》的規定： 第十五條 採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時,應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

(10)投房換無形資產擴展閱讀

根據現行會計准則的規定，企業將作為存貨的房地產轉換為採用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記「投資性房地產」科目，原已計提跌價准備的，借記「存貨跌價准備」科目，按其賬面余額，貸記「開發產品」等科目。

所以，首先這是准則規定；存貨跌價准備可以轉回，固定資產、無形資產、投資性房地產減值准備均不可轉回，故投資性房地產減值准備不能轉存貨跌價准備。

所以，不能對應結轉，能轉過來的只是投資性房地產的賬面價值。購入原材料自用，應做進項稅轉出，將其進項稅轉入成本。

自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時,投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價,轉換當日的公允價值小於原賬面價值的,其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬面價值的,其差額計入所有者權益。