房地產公司車位的土地面積攤銷

⑴ 土地使用權如何攤銷

土地使用權根據同途不同，計入的科目也不同：
1.如果是房地產開發企業，用於建造商品房，因為商品房屬於存貨，所以土地使用權也計入存貨，因為將來賣房的時候，肯定是地隨房走，沒聽說誰買房子，土地使用權沒得到的。
2.如果是一般的企業，土地使用權，要看初始取得時的用途，如果是為了建廠房、辦公樓，就要計入無形資產，同時在固定資產建造期間（在建工程）無形資產的攤銷計入在建工程（即資本化），最後結轉為固定資產；結轉後，無形資產的攤銷還是分用途，比如用於車間還是用於管理用，分別計入製造費用（或生產成本）、管理費用等。
3.如果廠房使用一段時間轉為投資性房地產，根據地隨房走的原則，你把房租給別人，不可能不讓人家使用土地；這個時候，要看投資性記地產後續計量的方法，如果是成本模式，原來的固定資產和累計折舊與投資性房地產和投資性房地產累計折舊等額結轉；原來的無形資產和累計攤銷與投資性房地產和投資性房地產累計攤銷等額結轉。如果是公允模式，原來非投資性房地產科目與投資性房地產科目之間的差額，又分為借方和貸方差異，如果在貸方計入：其他綜合收益，借方計入：公允價值變動損益。
同時，土地使用權轉為投資性房地產後，其攤銷計入的科目為：其他業務成本，是為了與租金的收入配比。

⑵ 產權車位的公攤面積算誰的

1、小區車位屬於誰？收的租金屬於誰？

解析：我國現行的有關法律法規中，明確要求房產開發商按照一定的標准配置建設停車位，這些車位是建築物的配套設備設施，其不能單獨轉讓也不能單獨辦理產權，由全體業主共有共用，如果達到一戶一個車位的話經過業主大會決定，業主可以免費使用，對於車位緊張的小區，也可以用交納租金的方式有償使用這部分共有車位，有償使用的收入歸全體業主共有。收費是否合理要看物業的做法是否得到半數以上業主的同意，同時，收費的金額也要經過半數業主同意，同時，收益也要歸全體業主所有。

2、車庫計入公攤嗎？

解析：根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》，共有建築面積分攤原則為:產權雙方有合法權屬分割文件或協議的，按其文件或協議計算分攤;無權屬分割文件或協議的，可按建築面積比例進行計算分攤。

非公攤面積為：

①從屬於人防工程的地下室、半地下室。

②供出租或出售的固定車位或專用車庫。

③幢外的用做公共休憩的設施或架空層。

小編可以非常肯定的告訴大家的是：雜物間和車庫等單獨具備使用功能的獨立使用空間不計入公攤面積，屬於開發商所有。因而，開發商向外出售無產權證書的雜物間和車庫都是違法的。而百姓如果買到這樣的車庫，其實只有使用權，而且在後期更換物業公司後就難以得到相應的法律保障了。

3、三種欺詐銷售損招

該車庫是否有預售許可證？

解析：在百姓為購房車庫付款後，若無法正常辦理產權證登記，則比較容易被開發商常用的3種「損招」所侵害。

A、無證強賣型

明知屬於小區配套不能辦理產權單獨轉讓，開發商卻仍然非法銷售地上或者地下車位，小區內不能辦房產證的建築設施都屬於配套設施，而配套設施是全體業主的共有財產，開發商沒有權利銷售。

B、租賃欺詐型

「以銷售50年或者70年使用權為名欺詐消費者」，事實上《合同法》第214條規定：「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。」不少開發商把「車位使用權」賣給消費者，但是不向消費者聲明20年後不受法律保護，這也是一種欺詐行為。

C、賣公共設施型

「將地下人防改造的車位非法進行銷售」，「人防工程」，是按照國家要求建立的公共事業配套設施，作為強制配套也已經隨土地使用權的轉移而轉移給全體業主了，而現實中卻存在開發商違法銷售屬於業主的人防工程的現象。

⑶ 土地使用權的攤銷

一般是按產權證上的年限進行攤銷。

對取得土地使用權，應分情況進行會計處理內：如果取得的土地使用權是容自用的，發生的出讓金等相關稅費支出應記入無形資產並在規定的使用期內分期攤銷。

攤銷期限一般不超過10年，與折舊一樣，可以選擇直線法和加速法來攤銷無形資產。從金額上看，一般情況下，攤銷的費用相對於折舊費用要小很多，也就是說，大多數公司固定資產要遠遠大於無形資產，因此攤銷和折舊一般會放在一起披露而不加區分。

(3)房地產公司車位的土地面積攤銷擴展閱讀：

攤銷（Amortization）指對除固定資產之外，其他可以長期使用的經營性資產按照其使用年限每年分攤購置成本的會計處理辦法，與固定資產折舊類似。攤銷費用計入管理費用中減少當期利潤，但對經營性現金流沒有影響。

常見的攤銷資產如大型軟體、土地使用權等無形資產和開辦費，它們可以在較長時間內為公司業務和收入做出貢獻，所以其購置成本也要分攤到各年才合理。

⑷ 土地使用權的攤銷問題

1、土地使用抄權應單獨作為無形資產入賬，並按照土地使用證或者協議上的年限進行攤銷。稅法上的規定是不少於10年。
2、如入賬時未能確認價值，可按暫估價入賬。當價格確認後，可以按實際價格進行調整，然後補計提攤銷金額。

⑸ 房產公司的土地要攤銷么

土地看用途，如果是公司自己使用的，計入無形資產，如果是用於開發房產銷售的，計入開發成本。

⑹ 小區的房屋下面的車位全部被拿來賣了,那業主所謂的土地證上分攤面積又怎麼算

那就得看看車位是不是記入公攤面積，如果不是，所有權歸開發商所有，拿出來賣，倒也合理合法，如果記入公攤面積或者車位屬於全體業主共有，未經業主三分之二同意，私自拿出來售賣，那就不合理合法，可以去投訴到相關部門

⑺ 房地產開發企業開發的地下車庫怎樣計算土地增值稅

房地產開發企業開發的車位，其產權歸屬主要有三種形式：
第一種形式，產權歸屬開發商。停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(俗稱產權)應歸開發商所有。開發商有權對業主出售，此時開發商與業主簽訂的車位使用權轉讓合同是合法有效的，應得到法律保護。
第二種形式，產權歸屬全體小區業主。如果開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有，開發商無權與個別業主簽訂停車場車位使用權轉讓協議，簽訂了的協議也應無效。如果小區業主需要購買該停車位使用權的話，應同小區業主委員會或同經業主委員會授權委託的物業管理公司簽訂車位使用權轉讓協議，在這種情況下，只有全體業主有權處分該地下停車場車位的使用權。
第三種形式，產權歸屬國家所有。產權既不歸屬開發商，也不歸屬小區業主。地下人防工程，包括為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建築，以及結合地面建築修建的戰時可用於防空的地下室。對於開發公司來說，人防工程的支出是一種義務，帶有強制性的特點。如果地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業主，開發商也無權出售。從目前的實踐來看，由於防空工程的特殊性，無論是開發單位和業主都不可能擁有完全的所有權。
地下車庫的稅務處理，是房地產開發公司涉稅處理的難點，對此，作者將對房企地下車庫的六種情形的土地增值稅處理進行詳細介紹。
自用地下車庫不涉及土地增值稅
自用的具有產權的地下車庫，其處理應同房開企業自用開發產品相同，在自用時將開發產品地下車庫轉為固定資產，並計提折舊。自用部分按財政部、國家稅務總局《關於具備房屋功能的地下建築徵收房產稅的通知》(財稅[2005]181號)的相關規定，對自用部分房產計征房產稅。城鎮土地使用稅方面，同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。不涉及土地增值稅。
開發自用地下人防設施，如作為倉庫，或作為物業用房等等，由於未發生產權轉移，也不涉及申報繳納土地增值稅。
出租地下車位不需要繳納土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物的行為所徵收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅。
銷售地下車庫應繳納土地增值稅
房地產企業出售的地下停車位，以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。對其取得的銷售收入應繳土地增值稅。對於房地產開發企業銷售車庫的行為，無論其將來在民事法律上如何處理，在該行為發生時，應當視為房地產開發企業在房價之外另立名目向購房者加收房款，應當徵收土地增值稅。
凡房地產開發企業與購房人簽訂銷售合同，約定將地下車庫所有權(使用權)轉讓給購房人的，取得的收入視同向購房人收取的價外費用，應按所購房屋的類型預征土地增值稅。
單獨辦理產權(所有權、使用權)轉移的車庫、儲藏間等輔房及停車位、地下停車場所，按其他類型房產預征土地增值稅。
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，出售房屋所取得的收入減除取得土地使用權所支付的金額、開發的成本、費用及與轉讓房地產有關的稅金後的余額為計稅依據，按適用稅率計算繳納土地增值稅。
以盈利為目的的地下車庫股權轉讓徵收土地增值稅
股權轉讓是股東間交易，被收購企業並不涉及房屋產權和土地使用權轉讓，單純的股權轉讓是不徵收土地增值稅的。股東將持有的企業股權轉讓，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不徵收土地增值稅。而對於特殊的以轉讓房地產為盈利目的的股權轉讓是應徵收土地增值稅的。
國家稅務總局《關於以轉讓股權名義轉讓房地產行為徵收土地增值稅問題的批復》(國稅函[2000]687號)規定，鑒於深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源(欽州)實業有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建築物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。
《安徽省地方稅務局關於對股權轉讓如何徵收土地增值稅問題的批復》(皖地稅政三字[1996]367號)規定，對投資聯營一方由於經營狀況等原因而中止聯營關系，正常撤資的，其股權轉讓行為，暫不徵收土地增值稅;對以轉讓房地產為盈利目的的股權轉讓，應按規定徵收土地增值稅。
需要明確的是，土地增值稅的納稅人是以轉讓股權名義轉讓房地產行為的股東，而不是擁有土地使用權的被收購企業。股權轉讓以轉讓房地產為盈利目的，徵收土地增值稅。因此，股權轉讓的目的是征不徵收土地增值稅的關鍵。然而，如何判斷股權轉讓是否以轉讓房地產為盈利目，股東的轉讓股權比例如何確認。上述原則性規定難以參照，實務中也沒有具體的標准，以轉讓房地產為盈利目的股權轉讓徵收土地增值稅的稅收政策有待細化和明確。
以地下車庫進行投資或聯營應繳納土地增值稅
財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)規定，自2006年3月2日起，對於以土地(房地產)作價投資入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免徵收土地增值稅的規定，應按規定繳納土地增值稅。
青島市地方稅務局《關於印發<房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答>的通知》(青地稅函[2009]47號)明確，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，並對投資人按規定徵收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額據以扣除。
《重慶市地方稅務局關於土地增值稅若干問題的通知》(渝地稅發[2011]221號)規定，對以土地(房地產)作價入股進行投資的，凡所投資的企業從事房地產開發的，發生所有權轉移時應視同銷售土地(房地產)，按規定計算繳納土地增值稅。
名租實售地下車庫應視同銷售繳納土地增值稅
《合同法》第二百一十四條規定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。也就是說，法律只能保護車庫擁有20年的租賃使用權，超過20年的，法律不予保護。
名租賃實銷售車位，其實質是永久轉讓車位使用權，即通常所說的銷售地下車位(庫)。房地產企業將地下車位(庫)租賃給客戶，與客戶簽訂租賃協議，協議規定客戶預付租金，使用車位(庫)20年(或20年以上)後，車位(庫)歸客戶所有。這種業務名義上雖是租賃，但其性質與銷售已無實質區別。因此，這種租賃應開銷售不動產發票，按銷售不動產繳納土地增值稅。

⑻ 關於商住用地土地攤銷問題

其中面積分攤的原則為：不同用途的建築造價和房地產市場銷售價格相差不大版時，按照各種用途建築權面積占建築總面積的比例來進行分攤；當不同用途的建築造價相差不大，而房地產市場銷售價格相差較大時，可以按照各種用途房地產的市場價值占整個建築的總市場價值的比例來進行分攤；當不同用途的建築造價相差較大，而房地產市場銷售價格相差也較大時，以剩餘法分別計算出土地價格後進行分攤。

⑼ 車位無面積如何分攤成本

房地產企業建造的地下車位是否應分攤土地成本，要看其是否在可售面積內。如果其屬於可售建築面積，應當分攤土地成本；如果不屬於可售面積，則不用分攤土地成本。