深圳市土地使用權出讓土地使用費

❶ 以出讓方式取得城市的土地使用權時，土地使用權出讓的地價包括哪些

1.按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得了土地使用版權證書；權2.按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其它建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

❷ 土地使用權出讓金和土地成交價由什麼區別

一、土地使用權出讓金是政府將土地使用權出讓給土地使用者，並向受讓人收取的政內府放棄若干年土地容使用權的全部貨幣或其他物品及權利摺合成貨幣的補償。
具體范圍包括：
1、以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款；
2、轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款；
3、變現處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款；
4、轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款；
5、改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。

二、土地價格是土地經濟作用的反映，也叫地價，是土地權利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。我國的地價是以土地使用權出讓、轉讓為前提，一次性支付的多年地租的現值總和，是土地所有權在經濟上的實現形式。
土地價格高低取決於可以獲取的預期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。用公式表示：土地價格=地租÷利息率。
所以，土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格，它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。

❸ 土地使用權具體可以包含哪些費用

一、土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的費用，是土地使用者獲得用地應付出的代價。中外合資、合作經營企業無論新徵用土地，還是利用中方合資者或合作者原使用的土地，都應繳納土地使用費，外資企業在領取土地證書時，也應向其所在地的土地管理部門繳納土地使用費。

二、繳納方式

外商投資企業經依法批准使用土地的，須按照《中華人民共和國土地管理法》規定的土地管理機關的職責分工，與土地管理機關或房地產管理機構簽訂使用土地合同；市、區、縣財政局根據使用土地合同確定的用地面積、土地等級徵收外商投資企業土地使用費。

土地使用費自核定之日起五年內不變；五年期滿後，根據實際情況，重新核定。

外商投資企業從批准成立之日起，按公歷日歷年度繳納土地使用費。土地使用費按半年徵收，年終清算。第一日歷年度用地時間超過半年的，按半年計征，不足半年的，免徵土地使用費。

使用權出讓金

外商投資企業可以按出讓方式取得土地使用權。按照土地的不同用途，分別採取協議、招標、拍賣方式進行。招標出讓的，由評標委員會根據招標要求和投標者所報條件確定中標者，中標者所報土地價款即為出讓金額；拍賣出讓的，最高報價者所報土地價款即為出讓金額；協議出讓的，應交出讓金不低於國家規定的最低價和雲南省規定的有關標准。

企業一次交納出讓金有困難的，可以在出讓合同中約定分期交納，或者縮短出讓年限以降低出讓金額。

場地使用費

外商投資企業可以按劃撥方式取得土地使用權，並按規定向中方政府交納場地使用費。

場地使用費由場地開發費(包括征地、拆遷安置費用和為企業直接配套的基礎設施等費用)和土地使用費組成。企業可以按照土地使用合同的約定一次性交納場地開發費，逐年交納土地使用費，或者將場地開發費和土地使用費綜合計算逐年交納。

一般外商投資企業經批准以劃撥方式取得土地使用權，一次性交納場地開發費或自行開發場地的，成立後第一年至第五年免交土地使用費，第六年至第十年減半；投資開發雲南省鼓勵投資的產業或興辦教育、文化、衛生、科研等非盈利項目，企業一次性交納場地開發費或自行開發場地的，免交土地使用費。

中方企事業單位以劃撥土地使用權作為條件與外商舉辦合資、合作企業的，須向土地管理部門申請辦理有關手續，即由中方土地使用者補辦土地使用權出讓手續，補交出讓金，或者由中方企事業單位交納場地使用費。

土地收益金

外商投資企業還可以按國有土地租賃方式取得土地使用權，並按年向當地市(縣)人民政府土地管理部門交納土地年租金(土地收益金)。

❹ 土地使用權出讓和土地使用權租賃有何不同

對於集來體土地的使用權，出讓和租自賃的意義截然不同。
我國發布的農村土地三權分置的通知，農村集體土地所有權、承包權和經營權（使用權）三權分置，在堅持集體所有權的境況下，承包權可以轉讓，在保障承包權不變的情況下，使用權可以進行依法流轉。而出讓和租賃的區別就在於是否還擁有承包權，出讓就是連承包經營權一起轉讓出去，租賃則只是將經營權流轉出去，自己仍然保留承包權。

❺ 土地使用權費用怎麼算

一、土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的費用，是土地使用者獲得用地應付出的代價。中外合資、合作經營企業無論新徵用土地，還是利用中方合資者或合作者原使用的土地，都應繳納土地使用費，外資企業在領取土地證書時，也應向其所在地的土地管理部門繳納土地使用費。

二、繳納方式

外商投資企業經依法批准使用土地的，須按照《中華人民共和國土地管理法》規定的土地管理機關的職責分工，與土地管理機關或房地產管理機構簽訂使用土地合同；市、區、縣財政局根據使用土地合同確定的用地面積、土地等級徵收外商投資企業土地使用費。

土地使用費自核定之日起五年內不變；五年期滿後，根據實際情況，重新核定。

外商投資企業從批准成立之日起，按公歷日歷年度繳納土地使用費。土地使用費按半年徵收，年終清算。第一日歷年度用地時間超過半年的，按半年計征，不足半年的，免徵土地使用費。

使用權出讓金

外商投資企業可以按出讓方式取得土地使用權。按照土地的不同用途，分別採取協議、招標、拍賣方式進行。招標出讓的，由評標委員會根據招標要求和投標者所報條件確定中標者，中標者所報土地價款即為出讓金額；拍賣出讓的，最高報價者所報土地價款即為出讓金額；協議出讓的，應交出讓金不低於國家規定的最低價和雲南省規定的有關標准。

企業一次交納出讓金有困難的，可以在出讓合同中約定分期交納，或者縮短出讓年限以降低出讓金額。

場地使用費

外商投資企業可以按劃撥方式取得土地使用權，並按規定向中方政府交納場地使用費。

場地使用費由場地開發費(包括征地、拆遷安置費用和為企業直接配套的基礎設施等費用)和土地使用費組成。企業可以按照土地使用合同的約定一次性交納場地開發費，逐年交納土地使用費，或者將場地開發費和土地使用費綜合計算逐年交納。

一般外商投資企業經批准以劃撥方式取得土地使用權，一次性交納場地開發費或自行開發場地的，成立後第一年至第五年免交土地使用費，第六年至第十年減半；投資開發雲南省鼓勵投資的產業或興辦教育、文化、衛生、科研等非盈利項目，企業一次性交納場地開發費或自行開發場地的，免交土地使用費。

中方企事業單位以劃撥土地使用權作為條件與外商舉辦合資、合作企業的，須向土地管理部門申請辦理有關手續，即由中方土地使用者補辦土地使用權出讓手續，補交出讓金，或者由中方企事業單位交納場地使用費。

土地收益金

外商投資企業還可以按國有土地租賃方式取得土地使用權，並按年向當地市(縣)人民政府土地管理部門交納土地年租金(土地收益金)。

❻ 取得掛牌出讓土地使用權需產生哪些稅和費

包括納稅人以出讓或者轉讓的方式取得土地使用權的，出讓或者轉讓協議上註明的價款以及受讓方按規定繳納的契稅，協議上未註明價款或者未簽訂出讓或轉讓協議的，以納稅人實際支付的價款為准。
我國土地增值稅實施細則規定，對從事房地產開發的企業，在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。由於房地產開發成本費用繁多，核算比較麻煩，房地產開發企業在開展土地增值稅清算時，特別是加計20%的扣除時，需要特別注意。

一、取得土地使用權

(一)根據《關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發[1995]110號)規定，在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：

1.對取得土地或房地產使用權後，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。顯然，這種情況沒有規定加計扣除項目。

2.對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。這種情況雖然可以加計扣除，但在計算轉讓土地使用權加計扣除項目時，僅是對開發成本加計扣除，對土地成本價款不加計扣除。

(二)取得土地使用權時所繳契稅

《關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第五條規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。根據上述規定，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應計入「取得土地使用權所支付的金額」，可作為加計扣除20%的基數。

(三)土地閑置費

《關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第四條規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。因此，在計征土地增值稅時不能予以加計扣除。

(四)取得土地使用權時政府以各種形式減免或者返還的金額

在計算土地增值稅時，取得土地使用權支付的地價款，應以納稅人實際支付土地出讓金減去因受讓該宗土地時政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益。按照房地產企業財務會計制度規定，以上支出在「開發成本」中列支，收到返還的上述資金應沖減開發成本，在進行土地增值稅清算時，應將上述實際支付的政府代收費用從「開發成本」調入「財政部規定的其他扣除項目」，不享受加計20%扣除的優惠。

二、房屋裝修

(一)裝修費用

《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第四條第(四)款規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，作為土地增值稅的扣除項目。既然規定裝修費用可以計入開發成本，則應當允許土地增值稅加計扣除。

(二)精裝修費用

如果屬於與房屋不可分離，一旦分離將會導致房屋結構、功能損壞的部分，應當允許土地增值稅加計扣除。但是，對於電視機、壁式空調等可以分離的部分，不得作為房地產開發成本，且不得加計扣除。

(三)舊房的裝修費用

財稅[2006]21號文規定：納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條(一)、(三)項規定的扣除項目的金額可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。既然房屋的裝修是作為評估其交易計稅價格的因素之一，那麼在計算土地增值稅的扣除項目時也應該把房屋的裝修成本和費用計入這個建築物的「購建成本」，即對應《條例實施細則》第七條中的(二)項。所以，財稅[2006]21號文中所規定的「每年加計5%」的基數應該包含「購房發票」和「裝修發票」的金額。國稅發[2006]187號文就規定：房地產開發公司銷售精裝修房，裝修成本可以作為「開發成本」加計扣除。從政策的公平性角度考慮，舊房的裝修費用，應該從裝修完工取得裝修發票的時間開始「每年加計5%「扣除。

三、代收費用

實際支付的代收費用可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算鑒證業務准則〉的通知》(國稅發[2007]132號)第二十五條規定，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理。

(一)代收費用計入房價向購買方一並收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

四、營銷設施費用

在主體建築內修建的售樓部、樣板房等營銷設施而發生的費用，可以加計扣除。根據國家稅務總局納稅服務司於2010年08月23日在《房地產企業單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?》的回復內容，房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：

(一)房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建築物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。

(二)房地產企業在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，建成後有償轉讓的，應計算收入並准予扣除。

(三)房地產企業利用規劃配套設施發生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，如果建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;如果建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;如果建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。

❼ 出讓土地使用權的規定

中華人民共和國國土資源部令 第21號
《協議出讓國有土地使用權規定》，已經2003年6月5日國土資源部第6次部務會議通過，現予發布，自2003年8月1日起施行。
部長 田鳳山
2003年6月11日
第一條 為加強國有土地資產管理，優化土地資源配置，規范協議出讓國有土地使用權行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規定。
第二條 在中華人民共和國境內以協議方式出讓國有土地使用權的，適用本規定。
本規定所稱協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第三條 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可採取協議方式。
第四條 協議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
以協議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
第五條 協議出讓最低價不得低於新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和?有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低於出讓地塊所在級別基準地價的70%。
低於最低價時國有土地使用權不得出讓。
第六條 省、自治區、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據本規定第五條的規定擬定協議出讓最低價，報同級人民政府批准後公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。
第七條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據經濟社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批准後組織實施。
國有土地使用權出讓計劃經批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布。
因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調整的，應當報原批准機關批准，並按照前款規定及時向社會公布。
國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內容。
第八條 國有土地使用權出讓計劃公布後，需要使用土地的單位和個人可以根據國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少於30日。
第九條 在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定採取協議方式出讓;但商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。
同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
第十條 對符合協議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規劃等有關部門，依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地項目類型、規模等，制定協議出讓土地方案。
協議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規劃設計條件、供地時間等。
第十一條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據國家產業政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮土地估價規程》的規定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策?合理確定協議出讓底價。
協議出讓底價不得低於協議出讓最低價。
協議出讓底價確定後應當保密，任何單位和個人不得泄露。
第十二條 協議出讓土地方案和底價經有批准權的人民政府批准後，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協商，協商一致且議定的出讓價格不低於出讓底價的，方可達成協議。
第十三條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據協議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
第十四條 《國有土地使用權出讓合同》簽訂後7日內，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當將協議出讓結果在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯網等媒介向社會公布，接受社會監督。
公布協議出讓結果的時間不得少於15日。
第十五條 土地使用者按照《國有土地使用權出讓合同》的約定，付清土地使用權出讓金、依法辦理土地登記手續後，取得國有土地使用權。
第十六條 以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更後的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，並依法辦理土地使用權變更登記手續。