國有土地土地使用費

① 國有土地出讓過戶有哪些費用

1、一級市場土地出讓主要是契稅，稅率為4%，即土地出讓金總額的4%。

2、國有土地出讓和轉讓不同，轉讓需要交納的費用有營業稅5%，城建稅2.5*當地稅率，印花稅萬分之五。

3、土地增值稅：土地增值稅應納稅額的計算按下列公式進行：土地增值稅=出售房地產的總收入—扣除項目金應納土地增值稅額=土地增值額×適用稅率土地增值稅，實行四級超額累進稅率。

4、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%的部分，稅率為50%。

拓展資料

1、國有土地使用權轉讓，在我國土地所有權分為國有和集體所有兩種。國有土地使用權轉讓是指首次從國家取得土地使用權的個人或者集體將其土地使用權以有償方式在一定時期內出讓，租借給他人的經濟行為。

2、通常是指城市土地使用權的轉讓。一是對土地所有者和土地使用者依法享有的佔用、收益及處分權進行保護。二是對土地所有者和使用者的這些權利進行限制和調節。

3、由於中國法律禁止土地買賣，國家土地所有權一般不能流轉，因而國家對國有土地的處分權主要是對土地使用權而言，劃撥、出讓或者確認、收回土地使用權的權利，都可以理解為對土地的一種處分。

來源：網路-國有土地使用權轉讓

② 國有土地與集體土地如何劃分

全縣國土資源系統四五普法講義

第一講
新形勢下建設用地審查報批工作
主講人 ：郭煥學

一、農用地轉用與審批
（一）農用地及農用地轉用的含義
1、農用地
什麼是農用地？農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地，園地，林地，草地，農田水利用地，養殖水面。
（二）農用地轉用審批的依據
按土地法的要求，農用地轉用的審批權與土地利用總體規劃的審批權是一致的。這與我國的實際情況相符。
1，報國務院批準的農用地轉用
（1）國務院有關部門，國家計劃單列企業和省（自治區、直轄市）人民政府批準的道路、管線和大型基礎設施建設項目。（2）土地利用總體規劃確定的直轄市、計劃單列市和省（自治區）、人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設用地規模範圍內，為實施規劃按土地利用年度計劃分批次用地。如我省的武漢市，黃石，荊州，襄樊等四個城市用地報國務院審批。
2.報省政府批准農用地轉用。
除上述建設項目以外的建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的報省（自治區、直轄市）人民政府批准。注意：若鄉（鎮）土地利用總體規劃已由省級人民政府授權的設區的市、自治區人民政府批准，則該鄉（鎮）所屬的村莊、集鎮（含建制鎮）的建設用地規模範圍內的農用地轉用，可以由設區的市、自治區人民政府批准。
農用地轉用審批的依據
（1）首先是要依據土地利用總體規劃。農用地轉為建設用地，首先應當看到是否符合土地利用總體規劃，即所佔用的農用地是否屬於規劃確定的建設用地區范圍內或是否將農用地劃入建設用地區，可以轉為建設用地，否則，將不得轉為建設用地。這里，需要強調的是，土地利用總體規劃劃入建設 用地區的農用地並不等於建設用地，勿需轉用，或者說，地類就是建設用地。
（2）其次是要依據土地利用年度計劃。土地利用年度計劃是國家對建設用地實行宏觀控制的重要措施，也是實施土地利用總體規劃的具體步驟和必要手段。土地利用計劃中，包括耕地保有量、農用地轉用、土地開發整理三項指標，農用地轉用審批主要是依據農用地轉為建設 用地的計劃指標。設置農用地轉用計劃指標目的是控制建設在短時間內人為地佔用農用地，以免造成耕地大量的減少和生態環境的破壞。
（三）城市分批次建設用地審查報批的條件和原則要求
1、申請城市分批次建設用地的條件
（1）申請用地的城市土地利用總體規劃必須已經批准，規劃尚未批準的城市不得申請城市建設用地范圍內的分批次用地。
（2）申請分批次用地必須納入年度土地利用計劃，無計劃指標不得申請分批次用地。
（3）地方政府財政有能力繳納應繳的土地有償使用費，按照繳費的能力確定申報用地面積。
（4）城市分批次建設佔用耕地要做到「先補後占」。建立補充耕地與土地開發整理項目掛鉤制度。
2、合理確定申請分批次建設用地的批次數和面積
按財綜字[1999]117號文件的規定，城市建設用地范圍內分批次建設用地涉及的新增建設用地，不論具體建設項目供地採取何種方式，取得新增建設用地的縣、市人民政府都要按照規定繳費標准繳納新增建設用地的土地有償使用費，這是法律規定。我縣列十一等，每平方米12元。
按照省廳會審會的精神，每個城市每年申請分批次用地的批次數一般不能超過3個批次。
城市分批次用地不帶具體的建設項目。除特殊情況外，單個的建設項目用地不應作為一個批次城市建設用地呈報，而應單獨呈報。如我縣的峽口水電站項目。
3、做為勞動力安置工作
（四）報省人民政府審批城市分批次建設用地報批材料的組織和要求
1、文字材料
（1）政府授權的國土資源行政主管部門用地的請示文件，即國土資源局請示文件。
（2）建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案；
（3）建設擬征（占）地土地權屬情況匯總表；
（4）補充耕地的驗收文件；
（5）帶項目的建設用地出讓合同、評估報告、預審報告。
2、圖件材料
（1）建設用地勘測定界技術報告書和勘測定界圖；
（2）補充耕地位置圖（在1：1萬分幅圖土地利用現狀圖上標注）；
（五）其它應注意的問題
1、規劃需局部調整的要有調整方案；
2、涉及佔用林地的，要有林業部門的審核意見；
3、礦床占壓和地質災害評估報告。
二、農用地轉用與徵用土地審批程序
（一）報省審批的農用地轉用審批程序
1、轉用申請：（1）單獨選址的由建設單位持項目批准文件和建設項目用地預審報告，向項目所在地縣以上人民政府國土資源行政主管部門提出農用地轉用申請；（2）分批次的由市、縣人民政府國土資源行政主管部門向省人民政府國土資源行政主管部門提出轉用申請。
2、擬定方案
（1）審查建設用地申請；
（2）組織現場踏勘；
（3）擬定農用地轉用方案；
（4）分批次轉用的，同時擬定土地開發利用方案。
3、逐級上報
（1）農用地轉用方案，報請市、縣審查同意；
（2）市、州簽署意見；
（3）報省人民政府國土資源行政主管部門。
4、審批
（1）農用地轉用經省人民政府或國務院批准；
（2）由同級國土資源行政主管部門代批准機關下發批復文件。
5、組織實施
農用地轉用批准後，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門組織實施。
（二）徵用土地及其審批程序
1、徵用土地的概念，徵用土地是指國家為了公共利益的需要將屬農民集體的土地由有權批准機關批准轉征為國有土地，屬於強制性徵地行為。
2、新的征地審批制度主要體現在以下四個方面。
（1）上收了征地審批權
新法規定：征地審批只有國務院和省一級人民政府，地、市、縣無權批准徵用，省級人民政府的征地審批權也從耕地1000畝限制到525畝，其他土地由2000畝限制到1050畝。
（2）提高了征地的補償標准
土地補償費從原來的4—6倍提高到6—10倍；安置補助費從原來的2—4倍提高到4—6倍，二項之和從20倍提高到30倍。
（3）確立了較為完整的征地審批程序。徵用土地報批流程示意圖。
征地批准—公告徵用土地方案—征地補償登記—擬定征地補償安置方案—公告征地補償安置方案—實施。
（4）增強了征地行為的透明度。
征地批准後的征地補償登記、二次公告、征地補償安置方案徵求意見，征地費用收支狀況公告等，都體現了征地行為的公開化和社會監督作用。
3、報省政府批准徵用土地審批程序
（1）預報預審
①單獨選 址的建設單位向項目批准機關的同級人民政府國土資源行政主管部門提出預審申請；
②指定鄉鎮政府為實施規劃由市、縣人民政府國土資源行政主管部門向省國土資源廳提出預審申請；
③其他村鎮為實施規劃，向市、州人民政府國土資源行政主管部門提出預審；
④受理機關對建設項目的有關事項進行審查，出具預審報告。
（2）申請用地
①單獨選 址的建設單位應當同時向省國土資源廳和項目所在市、縣國土資源局提出用地申請；
②為實施規劃分批次使用土地的，由所在地市、縣國土資源局向省國土資源廳提出用地申請；
③申請內容為：項目名稱、項目批准機關、批准文件、擬用地地點、面積及地類、生產及投資規模、用地安排等。
（3）組織現場踏勘
①國土資源行政主管部門在接到申請後，組織現場踏勘；
②交通、涌源等國家重點工程以及佔地6.66公頃以上的，由省國土資源廳組織人員踏勘。
（4）委託統征，下達測量通知書
①根據現場踏勘意見，由國土資源行政主管部門統征牽頭單位；
②下達現場調查和測量定界工作任務。
（5）擬定方案
①建設用地呈報說明書（含擬使用土地的現狀、土地利用總體規劃、建設規劃、項目用地安排、征地補償安置及有償使用情況等）；
②農用地轉用方案（含佔用農地種類、位置、面積、質量等）；
③補充耕地方案（含補充耕地和補劃基本農田的位置、面積、質量、補充的協議、時限、資金落實情況及相應的圖件等）；
④徵用土地方案（含徵用土地的范圍、種類、面積、權屬、土地補償費、安置補助費及各項地面附著物補償費的標准、人員安置途徑等）；
⑤供地方案（含供地方式「劃撥、出讓、租賃」、面積、用途、土地有償使用的標准、數額等）。
（6）上報審批
①先報本級人民政府審核簽署意見；
②後逐級上報審批；
③按規定繳納耕地開墾費和新增建設用地有償使用費。
（7）批復
①具批准權的國土資源部門先審查；
②後報同級人民政府審批；
③國土資源行政主管部門代批准機關下文批復。
（8）實施
①發布征地批准公告；
②補償登記；
③擬定征地補償安置方案；
④發布征地補償安置方案公告，並聽取被征地單位和個人意見；
⑤簽訂征地補償安置協議，講到這里需要強調是，過去上報征地程序，是先簽征地協議，然後逐級上報，現在是倒了個，先批准，後與村組簽訂征地協議。
（9）登記發證。
4、征地協議書的簽訂
征地協議書的簽訂必須體現自願、公開、公正、平等、有償的原則，既不能阻礙國家建設，敲國家竹杠，又不能傷害集體和農民的利益。
征地協議書（初步模式）
甲方：南漳縣國土資源局（以下簡稱甲方）
乙方：××鎮××村（以下簡稱乙方）
為了實施土地利用總體規劃和國家公共利益的需要，根據土地管理法的有關規定，現由甲方代表縣人民政府將乙方位於 土地，實行統一規劃並徵用，為了體現自願、平等、有償的原則，甲乙雙方簽訂征地協議如下：
一、徵用土地的范圍四至、面積、地類
第一處位於 即 村 組，征地面積為 平方米；地類為 （農用地、水田、旱田、菜地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面） 平方米，建設用地 平方米，未利用土地 平方米。東至 ，南至 ，西至 ，北至 。
第二處位於 ，即 村 組；征地面積為 平方米；地類為 ；東至 南至 ，西至 ，北至 。
第三處位於 。
第四處位於 。
二、征地補償、安置標准及其費用
1、征地補償費： 平方米× 元／平方米＝ 元；
2、安置補助費： 平方米× 元／平方米＝ 元；
3、青苗費： 平方米× 元／平方米＝ 元。
4、地上附著物補償費
①村木補償： 元。
②房屋補償： 元。
③其他補償： 元。
以上項補償費用合計 元。
三、付款辦法及期限
1、以上 元補償費用採用現金或轉帳支票支付。
2、付款期限
第一期於 年 月 日支付；
第二期於 年 月 日支付；
第三期於 年 月 日支付；
四、其他有關事項
1、
2、
如：①幫助修復水渠，保障農業灌溉；
②幫助修建機耕道路，保證機耕作業等；
③拿地、騰地由乙方負責或協助甲方做好工作，保證甲方正常供地等。
五、此協議一式四份，甲乙雙方各持一份，協議以雙方簽字蓋章後生效，望雙方共同遵守。此協議於 年 月 日在 地方簽訂。
甲方（簽章）： 乙方（簽章）：
代表（或委託人）： 法人代表：
年 月 日
三、建設用地報批地類歸並標准（僅供參考）

第二講
國有土地使用權出讓合同的示範文本
及其管理和使用
主講人：郭煥學

第一節 出讓合同的概念與特徵
一、合同與協議、契約的關系與區別
（一）協議與合同的關系與區別：
（1）協議的外延大一些，合同則小一些。
（2）契約與合同的關系與區別：兩者發展到現在基本一致。
（3）涉外合同與合同的關系與區別：涉外合同是當事人涉及到境外單位（個人）簽訂的合同，而合同是「一般合同」。
（二）出讓合同：是指市縣國土資源行政主管部門代表國家與境內外公司、企業，其他組織和個人簽訂的關於城鎮國有土地使用權出讓的權利和義務關系的協議。
二、出讓合同的法律特徵
1、協議性；2、平等性；3、強制性。
三、出讓合同的形式和分類
1、合同的形式：口頭形式和書面形式，口頭形式適用於即時清潔的合同關系；書面合同適用於金額大、內容復雜，不能即時清潔的合同關系。根據土地使用權出讓的性質，出讓合同必須是書面合同的形式。
2、出讓合同的分類
（1）成片土地使用權出讓合同，它有三個特徵：一是受讓方一般是地產商，主要從事房地產經營活動；二是出讓地塊面積較大，用途一般為某類綜合區；三是合同對開發企業對轉讓、出租等經營行為的條件、內容有詳細規定；四是必須按審批許可權報批。
（2）宗地土地使用權出讓合同。是指市縣國土資源部門與土地使用者簽訂的有關土地使用權雙方權利、義務的合同。具有四個特徵：一是受讓方可為境內外公司、企業其他組織和個人；二是地塊的用途一般具有明確的用途；三是對土地使用條件有明確詳細的規定；四是受讓方取得土地使用權後可以自用為主（房地產經營除外）但仍享有轉讓、出租、抵押土地的權利。
（3）補辦土地使用權出讓合同。是指劃撥土地使用權已發生轉讓、出租、抵押行為。它與成片、宗地出讓合同有著較大的區別：一是補辦出讓合同土地使用權條件一般不需約定，土地使用用途一般沒有多大變化；二是約定支付出讓金的方式不同，可一次交清，也可以從轉讓、出租、抵押收益中抵交。
第二節 出讓合同的內容
一、一般合同的內容
（一）一般合同的內容
1、主要條款：經合同雙方當事人協商一致同意的，雙方所享有的主要權利和承擔的主要義務的條款。主要條款也稱有效條款。
合同應具備以下主要條款：（1）標的（某地塊國有土地）；（2）數量和質量；（3）價款或者酬金；（4）履行期限、地點和方式；（5）違約責任。
2、普通條款（通常條款和選擇條款）
（1）通常條款是指不必經當事人協商而當然成為合同內容的條款，是由法律或交易習慣所規定的。
（2）選擇條款是指經當事人協商成為合同內容的條款。普通條款具有三個特徵：主體合法；內容合法；程序和形式合法。
二、出讓合同的內容
1、出讓合同的主體：即為雙方當事人。出讓合同的出讓方（甲方）是特定 的主體，即市縣人民政府國土資源部門。
2、出讓期限
法律、法規所規定的土地使用權最高出讓年限，並非「必須」的年限，要堅持年限高地價高的原則，一般住宅、工業用地年限要長些，商業、旅遊、娛樂則短些。
3、地塊的范圍和面積
4、出讓合同的標的（某地塊國有土地）
5、土地費用及支付
土地費用包括出讓金、土地使用權定金。
6、領取國有土地使用證：土地使用權的出讓年限從土地使用證簽發之日起執行。
7、土地使用權轉讓、出租、抵押的條件
（1）繳清了出讓金並辦理登記手續，取得了土地使用權；
（2）不改變出讓合同規定的用途並符合城市建設規劃要求；
（3）按照出讓合同的期限和要求，完成建設工程及公共設施建設，投資達到總投資的25%以上。
（4）轉讓合同必須符合出讓合同，轉讓合同生效，出讓合同的權利和義務隨之轉移。出租、抵押的條件按《條例》的規定執行。
8、違約責任
違約責任是違反合同行為所引起的法律後果，即合同中的當事人違反合同規定應承擔的民事責任。
違約金可分為兩種：一是約定違約金，二是法定違約金。約定違約金是一種擔保債，即雙方當事人為保證合同的履行而約定成立的一種從債。法定違約金則不依當事人的意志為轉移，由法律規定當事人違反合同所必須承擔的法律責任。
9、出讓合同終止的條件
三種情況：一是正常終止，即合同規定的使用年限屆滿；二是非正常終止，即提前終止，包括提前收回，土地滅失，火山爆發，地震等；三是協議終止。
10、出讓合同適用的法律
適用於中華人民共和國的法律
11、出讓合同爭議的解決
可採用仲裁方式解決（國際慣例），也可以用訴訟方式解決。
12、合同簽署人的身份、簽署時間、簽署地點
合同簽署人應當具有法定代表人身份，委託的要有委託代理書。
簽字時間具有重要的法律意義。一般合同均以簽字起發生法律效力。
簽字地點以簽字所在地為履行合同的簽字地。
三、土地使用條件
1、土地使用條件又稱土地使用規則
制定土地使用條件有兩個作用：（1）經濟目的實現；（2）為受讓方了解該地塊要求提供方便
2、土地使用條件的內容（出讓合同第三章「土地開發建設與利用」第十條至十九條）
（1）界樁定點；（2）土地使用要求（紅線內開發建設，符合規劃設計要求）；（3）城市建設管理要求；（4）建設要求；（5）市政基礎設施要求。
第三節 出讓合同的訂立
一、合同訂立的一般程序
從法律上講，訂立合同是在雙方協商過程中表現在兩個階段上，法律上稱要約階段和承諾階段。
1、要約階段，也稱訂約的提議階段，提出簽約建議的一方要叫要約人。有效的要約必須具備三個條件：第一，清楚表明願望，按要約所提出的條件訂立合同；第二，要約的內容必須是決定合同成立的主要條件，而且明確肯定；第三，要約必須傳達到承諾人，才能生效。
2、承諾階段，也稱接受提議階段。
二、訂立合同中的競爭程序
1、招標方式：（招標文件或公告—投標—定標—簽訂合同四個階段）
2、拍賣方式：（拍賣公告—拍賣應價—拍賣成交—簽訂合同四個階段）
3、掛牌方式：（掛牌公告—報價—掛牌成交—簽訂合同四個階段）
三、合同生效的條件
一般講只要合同的主體合格，內容合法，意見表示一致，簽訂態度平等，交換等價有償，形式符合要求，簽字後經有權批准機關批准後就生效。

第三講
農 民 建 房 用 地 管 理
主講人：郭煥學

一、農民建房的概念
所謂農民建房，是指本集體經濟組織內村民經依法批准自建一處不超過法定面積的基本住宅。根據《湖北省土地管理實施辦法》第三十三條規定，農民建房總面積，使用農用地每戶不得超過140平方米，使用未利用土地（含建設用地）每戶不得超過200平方米。
二、農民建房用地原因
1、因長期無住房或根本沒有住房的，需要新建基本住宅的；
2、因分家等原因，需要新建住宅的；
3、因原有住房過窄，需要擴建住宅的；
4、因房屋年久失修，面臨倒塌，需要翻建住宅的；
5、因山體滑坡、水毀等自然災害原因，需搬遷建住宅的；
6、因國家重點項目建設、村鎮建設和公共設施建設等原因，需移民搬遷轉址建住宅的；
7、因農業生產的需要、在法定面積允許的范圍內，需要新建、擴建畜禽欄圈等附屬設施的。
三、農民建房用地條件及收費
1、條件
（1）必須符合土地利用總體規劃、集鎮或村莊規劃；
（2）必須納入土地利用年度計劃；
（3）必須是本集體經濟組織內村民；
（4）必須是因無住房或住房過窄等原因申請新建擴建一處不超過法定面積的基本住宅。
2、收費
對於農民新建、擴建、翻建基本住宅的，一律只收5元工本費。對確需佔用耕地建住宅的，必須符合土地利用總體規劃，由本集體經濟組織實行佔一補一。
注意事項：自2002年4月1日後，農民建房停收管理費；2002年10月1日後，農民建房停收耕地開墾費。
四、對農民建基本住宅以外用地管理
1、對農民建加工廠、小作坊、小商店等經營服務性用地，一律實行出讓或租賃等有償方式供地；
2、對農民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予享受農民建房優惠政策。確需建房的，必須申請使用國有土地，實行有償供地。
3、對已有一處住宅，且無其它特殊原因，申請在路、集鎮邊另建 房屋的，需申請使用國有土地，實行有償供地。
對上述建房用地，需辦理出讓或租賃手續，收取出讓金或租賃金。
五、農民建房用地的審查報批程序
根據《土地管理法》第六十二條《湖北省土地管理實施辦法》第三十三條，農民建房用地的報批程序為；
1、農民建房，必須向所在地的本集體經濟組織提出建房用地申請。
2、村民委員會對其建房條件進行審核，並簽署意見。
3、鎮國土資源所根據村組意見和土地利用總體規劃及土地利用年度計劃的要求，認真審查後，組織現場踏勘，實地丈量土地，並填寫「農村村民建房用地審批呈報表」。
4、報批資料組織齊備後，由鎮國土資源所呈報鎮人民政府審核，並簽署意見。
5、報批資料經鎮政府審核後，呈報縣國土資源局審批。
6、農民建房用地經依法批准後，由鎮國土資源所按批准通知的位置、地類、面積，會同村組幹部及建房戶主，現場定樁放線。
7、房屋竣工後，由鎮國土所進行復核驗收，並按規定的程序辦理土地登記手續。
六、農民建房用地類型的界定
根據《土地管理法》第四條規定，國家實行土地用途管制制度。《土地管理法》將土地用途劃分為農用地、建設用地和未利用土地三大類。在填寫呈報表時，可按三大類中的具體分類填寫。具體地類以地籍科講的為准。
七、其他應注意的事項
1、農民建房、涉及到林地、水利設施的，必須徵得林業和水利行政主管部門批准；
2、農民建房涉及到公路控制區內的，必須徵得公路主管部門的意見。公路控制線的劃分為：建築紅線離公路邊溝外緣最小間距，國道20米，省道15米，縣道10米。在城鎮規劃區內的，必須有城建部門提供的規劃圖，並且要有城建部門的規劃審批手續。
注意：對農民在公路沿線建房的，必須標注建築物與公路邊溝外緣的間距，並標注公路名稱。
八、關於「農村村民建房用地審批呈報表」的填寫
1、封面
根據申請人的實際住址、戶主姓名填寫。
2、農村村民建房用地申請書。可由國土所工作人員填寫，但必須經申請人簽字蓋章，村委會簽字蓋章、涉及四鄰的，要有四鄰簽字，並根據本講第二個問題填寫用地原因。
3、基本情況欄
（1）「原住房情況」一定要填寫清楚，其中住房性質可填「私有」。
（2）「申請用地情況」，地點、類型一定要填寫清楚，「土地類型」一定要與申請、勘察意見前後吻合；「申請用地面積」等於「房基佔地面積」加「前後院場佔地面積」，沒有前後院場佔地的，申請用地面積應大於或等於房基佔地面積。建築面積等於建築佔地面積乘以建築層數之和。
（3）應付有關費用欄可據實填寫。
4、宗地圖及四至距離
在繪制宗地圖時，應標明四至間距相鄰地物及邊長，不能出現四邊均是空地的現象。
5、勘察意見應根據前面的申請、基本情況，口徑一致；面積測算保留小數應一致，保留一位小數，經勘察人簽字後，由審核人簽字並加蓋單位公章。
6、村委會意見、鎮政府審核意見，應注意填寫規范，特別是村組意見，應注意防止隨意用藍色筆或圓珠筆填寫。整個表格應一律用藍黑或碳素墨水填寫。
另外：由於近年來新法修改後業務量的增多，各所在呈報手續時，為做到方便快捷，可將用地通知書裝訂，填好（不填時間和批號），一式三份。直接送縣局審批。

第四講

土地利用現狀圖與圖斑圖的應用和識別
主講：馮祖成
一、概念
土地利用現狀圖是以蘭曬紙作為底圖，用線劃符號作各種圖例加上注記來描繪地面的地物、地貌而成的圖，亦稱為線劃圖。
圖斑圖是將地面上地物的輪廓沿鉛垂線投影到水平面上，並按比例尺縮小而形成相似圖形，這種只表示地物而不表示地貌的圖，亦稱為平面圖。一般情況下圖斑圖是在正射影像圖上的蒙膜圖。
二、土地利用現狀圖和圖斑圖的圖幅號和圖名
為了方便用圖，每幅圖都有相應的圖幅接合表，以說明圖周圍圖幅名稱和編號。
圖名是以該幅圖的中心地理位置的地名而做為該幅圖的中文注記。
圖幅號是以按國際分幅規則，依經差、緯差而確定不同比例尺的國際通用編號。
⒈關於1:1萬的圖幅編號的來由：1:1萬的編號是把1:100萬的圖幅、分幅成1:10萬的圖幅，再把1:10萬的圖幅分幅成1:1萬的圖幅。1:100萬的圖幅分成1:10的圖幅為144幅，1:10的圖幅分成1:1萬的圖幅為64幅。如：南漳縣城區的圖幅號為H—49—8—（46），H—49是縣城區所處於1:100萬的圖幅編號8是1:100萬分幅成1:10萬的圖幅編號。（46）是1:10萬分幅成1:1萬的圖幅編號。圖名為南漳縣。
⒉圖幅編號的分幅規則及如何知道相鄰圖幅的編號。
⑴分幅編號的規則是從上到下，從左往右的順序進行編號，具體編號方法如下：
①1:100萬分幅成1:10萬的分幅方法：比如我縣H—49—8圖幅的具體位置如下表。
H—49—8

②1:10萬分幅成1:1萬的分幅方法：如H—49—8—（46）圖幅分幅方法如下表：

三、土地利用現狀圖的各種符號說明及識別。
⒈地類編號與現狀圖的線劃符號對應表。
（註：下表中由於我縣有些地類沒有涉及故表中沒有標注。）

⒉權屬線的表示方法（顏色全部為黑色）
省界—··—··；市界— —·— —·— —；
縣界—·—·；鄉界— —··— —··；
村界— — —·— — —·
⒊其它表示方法
①圖斑線（黑色），表示方法如圖：

②等高線（棕色），表示方法如圖：

四、圖斑圖的各種表示方法
⒈權屬線，線狀地物的表示方法同現狀圖一致；
⒉圖斑圖沒有等高線；
⒊圖斑線用黑色0.2實線封閉，表示方法如圖：

⒋圖斑注記不是用線劃符號表示，而是用地類符號和圖斑編號表示。如：
五、在實地勘察中，如何快速確定自己在圖幅中的位置
⒈首先明確勘察位置所在村組，查准圖幅；
⒉找出所在位置的主要線狀地物、居民點、獨立工礦等；
⒊根據圖上的固定標志物，找准自己所在位置，然後再採取類推的方法找出所勘察位置的地物地貌。
第二講 土地利用總體規劃的編制與審查
一、土地利用總體規劃的編制。
一、概念
⒈土地利用總體規劃編制是指在一定區域內，根據國家社會經濟可持續發展的要求和當地自然、經濟、社會條件，對土地的開發、利用、治理、保護在時間上、空間上所作的總體的戰略的安排和布局，是國家實行土地用途管制的依據。土地利用總體規劃的期限一般為15年。
⒉編制土地利用總體規劃應遵循的原則是：嚴格保護基本農田，控制非農業建設佔用農用地；提高土地利用率，統籌安排各類、各區域用地，保護和改善生態環境，保

③ 國有土地土地佔用費如何收取

我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，

招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由

於沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價

（包括無償）出讓主要發生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規范協議出讓最低價標准

至關重要。

區別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規定：1992年原國家土地管理局

出台的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規定「土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、

出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低於標定地價的40%」；1995

年又出台了《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》規定，協議出讓最低價根據商業、

住宅、工業等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自

治區、直轄市確定，確定協議出讓最低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發費用、銀行

利息及土地純收益等基本因素。

由以上規定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低於協議出讓最低

價，協議出讓最低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標准。然而，在實際工作中，由

於出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓最低價

標准來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新

增建設用地直接協議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，

還有可能是企業改制涉及的土地出讓等。

不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標准也應該有很大差異。首先，僅按不同用途

基準地價的一定比例確定的協議出讓最低價標准，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，

難於操作，致使有些地方公布的協議出讓最低價標准形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內

涵往往與協議出讓最低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出

讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，

根據國土資源部《關於改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地

使用權價格可作為企業權益計入企業資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使

用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用於按上述文件規定確定

的協議出讓最低價標准。

②最低價確認方法

協議出讓最低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地

類型及地價內涵制定標准。

新增建設用地協議出讓最低價確定。對於新增建設用地採用協議方式出讓的，取得的土

地形式有可能是生地、毛地或熟地。

生地主要是指已完成土地使用批准手續而未進行基礎設施配套開發和土地平整的土地，

土地補償費、安置補助費、征地過程中發生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。

其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收

益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、

縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，並由土地使用者按規定的標

准向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人

民政府在批准農用地轉用、徵用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、

縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由於新增建設用地徵收標

準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮土地級別、基準地價水平等情況確定

的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓最

低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確

定，各地徵收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而確定平

均純收益徵收定額標准，因此協議出讓最低價的確定可按以下公式計算：

協議出讓最低價=新增建設用地土地有償使用費徵收標准÷60%

毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓最低價的確定可以以基準地價和生地出讓

最低價加上相應的土地開發費等綜合考慮。

土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有

局限性，一般只適用於工業用地，用於商業、住宅等用地並不適用。但對於目前制定新增建

設用地（工業用途）協議出讓最低價標准，卻不失為行之有效的辦法。

對於新增建設用地中用作商業、住宅用途的，其協議出讓最低價的確定要以基準地價為

准；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發費等。

企業改制涉及劃撥土地使用權協議出讓最低價確定。根據國土資源部《關於改革土地估

價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地
的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地
出讓金就有可能低於標定地價的40%，對於企業改制涉及的補繳土地出讓金，不能按「不低
於標定地價的40%」作為衡量低價出讓國有土地的標准。

④ 國有土地轉讓過戶要多少費用

1、一級市場土地出讓主要是契稅,稅率為4%,即土地出讓金總額的4%;2、國有土地出讓和轉讓專不同屬,轉讓需要交納的費用有 營業稅5%,城建稅2.5*當地稅率,印花稅萬分之五,土地增值稅:土地增值稅應納稅額的計算按下列公式進行:土地增值稅=出售房地產的總收入—扣除項目金額 應納土地增值稅額=土地增值額×適用稅率 土地增值稅實行四級超額累進稅率,增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額100%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%.因此,若土地增值額超過扣除項目金額50%以上,即同時適用二檔或三檔以上的稅率的,則需分檔計算。

⑤ 國有土地費用是怎樣規定的

國有土地證過戶費用是多少？
有兩種情況:1、集體土地使用證:國家版規定集體土地上房屋禁止轉讓權。2、國有土地使用證:(1)土地性質為出讓的,過戶時,需提交以下材料:1、房產證2、國有土地使用證3、法人資格證明書、委託書4、受讓方身份證、戶口簿5、房產圖6、房地產買賣契約7、完稅憑證費用:1、交易服務費6元/平方米(居住)2、產權登記費:80元3、契稅:評估價的2%(2)土地性質為劃撥的:除提交上述材料外,土地性質為劃撥的,過戶時按照國務院的規定,需報政府審批。僅供參考。

⑥ 土地有償使用費和土地出讓金一回事么

土地有償使用和土地出讓金不是一回事。

一、國有土地有償使用費和土地出讓的金概念：

1、國有土地有償使用費是指，以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。

2、土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。土地出讓金只是取得有償使用方式中的一種出讓方式而需要支付的一種價款，而土地有償使用費則不僅僅包括出讓方式，而且還包括其他更多的方式。

二、本身屬性：

1、土地出讓金是土地本身使用價值的價格表現，他體現和反映的是土地使用價值，隨市場的變化而變化。

2、土地使用費則是因為所有權與使用權發生分離後，所有權人向使用權人收取的費用，他隨不同的土地權利流轉，不同的政府行業政策，不同的土地利用狀況下，其具體標准和收取金額有所不同。

(6)國有土地土地使用費擴展閱讀：

一、國有土地有償使用的法定方式包括：

(1)土地使用權出讓；

(2)土地使用權租賃；

(3)土地使用權作價出資或者入股。此外，向國有土地使用者常年徵收城鎮土地使用稅和土地使用費，也是土地有償使用的表現方式。

二、土地出讓金：

1、《土地管理法》對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用於征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。

2、在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者（國土資源部要求開發商必須在1年或2年內開發，如囤積土地要罰款或收回土地使用權。

3、土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。

⑦ 土地有償使用費的繳納和使用有什麼規定

土地有償使用費與土地出讓金的區別 一、從本身概念來看： 使用費：應該是一旦使用就需要繳納的費用。使用包括出讓、租賃、出資使用和入股使用等方式，那麼使用費用也就相應地應該包括這些方面的使用而需要支付的費用，土地有償使用則是主要針對使用和獲得土地使用權而需要向土地所有權人，也就是國家繳納的費用，而獲得土地的包括個人和單位。 國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬於行政事業性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設用地土地有償使用費、場地使用費等。依據國有土地有償使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規定的標准和方法，向國家繳納的土地資源性收益。國有土地有償使用費不屬於行政事業性收費，其范圍包括：土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設用地土地有償使用費、場地使用費等。依據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》的規定：新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批准農用地轉用、徵收土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。 土地出讓金： 出讓：是一種資產使用權變更轉移的方式，其內涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權出讓給受讓人，並向受讓人收取的土地使用權價格。其著重點在出讓這種方式，通過這種方式而需要向國有土地所有者支付的價款。這在國家《城市房地產管理法》第七條規定： 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 同時，財政部《關於國有土地有償使用收入管理的暫行辦法》([1992]財綜字第172號)文件第三條第一款規定：土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)。 從這點來看，土地出讓金只是取得有償使用方式中的一種出讓方式而需要支付的一種價款，而土地有償使用費則不僅僅包括出讓方式，而且還包括其他更多的方式。 二、從繳納主客體看： 土地有償使用費：根據國家最新政策，是指市縣級別政府在收取使用費了，需要向國家繳納的部分增加。 而土地出讓金：則著重強調的是個人或單位受讓國有土地需要向國家、省和市、縣繳納的土地價款。 從這點看，新增土地有償使用費增加並不是直接意味著個人或單位因為受讓土地而需要增加更多的土地使用價款，從而引起成本的增加，進而為開發商房價上漲提供理由，而是地方政府與國家之間在土地使用費用方面的佔有比例上發生變化，因而，國家認為，新增土地有償使用費增加並不直接意味著房價的上漲。 三、從本身屬性來看 土地有償使用費，是從行政概念出發定義的。是因為使用了屬於國家所有的土地，而需要交納的費用，屬於所有權與使用權分開後，獲得權利而應該承擔的義務，是通過政策等規定實現的。 而土地出讓金則是一個商品概念，是使用價值的價格表現形式，屬價格範疇，應稱土地使用權價格，他是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權的交易價款，是通過交易而實現的。 從這點來看，土地出讓金是土地本身使用價值的價格表現，他體現和反映的是土地使用價值，隨市場的變化而變化。而土地使用費則是因為所有權與使用權發生分離後，所有權人向使用權人收取的費用，他隨不同的土地權利流轉，不同的政府行業政策，不同的土地利用狀況下，其具體標准和收取金額有所不同。

⑧ 辦理《國有土地使用證》是怎樣收費的

辦理《國有土地使用證》,應根據行政許可收費標准收取以宗地評估報告評估基準地價的總額計算各項費用，不能一概而論。
申辦程序
(一)辦理程序
《國有土地使用證》辦理程序:受理申請材料、審核材料、校準登記、頒發證書。
土地登記申請人(使用者)應持有關土地權屬來源證明相關材料，向國土資源局提出申請。
1、土地登記申請
(1)有關宗地來源的政府批復及批准文件，建設用地許可證。提交國有土地使用權通過招標、拍賣、協議等形式進行操作程序中有效性的相關土地權屬材料。
(2)因買賣、繼承、贈與等形式取得土地使用權的、提交買賣、繼承、贈與土地使用權轉讓協議書和公證書，原土地使用的國有土地使用證書。
(3)提交土地登記申請人的身份證、戶口薄。企事業單位的土地使用者應提交土地登記法人證明書和組織機構代碼證、法人身份證。
2、地籍調查
對土地登記申請人的土地採取實地調查、核實、測量、繪制宗地草圖及紅線圖。查清土地的位置、權屬性質、界線、面積、用途及土地使用者的有關情況。並要求宗地四周鄰居界線清楚，無爭議，確認後簽字蓋章。
3、土地權屬審核
土地登記機關對土地使用者提交的土地登記申請書、權屬來源材料和地籍調查結果進行審核，決定對申請土地登記的使用者土地權屬是否准予登記的法律程序。
4、頒發國有土地使用權證書。

⑨ 國有土地工業用地轉讓怎麼交稅，費用是多少

1、轉讓方要繳交的稅種：（1）增值稅：按轉讓價與購入價的差價繳納5%的營業稅；（2）城建稅：按繳納營業稅計提7%的城建稅；（3）教育附加費：按繳納營業稅計提3%的教育附加費；（4）地方教育附加費：按繳納營業稅計提2%的地方教育附加費；（5）印花稅：按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅；（6）土地增值稅：按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。稅率為四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%；2、承受方要繳納的稅種：（1）契稅： 按成交價格（合同）繳納3%的契稅；（2）印花稅：按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

擴展閱讀：
根據1997年《中華人民共和國契稅暫行條例》規定：在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照該《條例》的規定繳納契稅。該《條例》中所稱的轉移土地、房屋權屬是指下列行為：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換：房屋買賣；房屋贈與；房屋交換。出租房屋不繳契稅。契稅是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發生地，不管何人，只要所有權屬轉移，都要依法納稅。
工業用地轉讓契稅稅率是各地不一的，契稅稅款=435萬元*-稅率（一般3%-5%）。也就是說，按照國家的規定，工業用地轉讓的契稅一般是按3%徵收，不過也分地方，有的地方是4%，有的地方更高。具體可咨詢當地稅務局。