房屋佔有使用費市場指導價

⑴ 房屋佔有使用費

法律分析：房屋佔用費計算方法：

1、測繪費2.04元/平方，買方；

2、評估費0.5%（評估額，允許浮動）；

3、契稅評估額3%，買方；

4、所得稅差額20%，賣方；

5、交易費10/平方，買方；

6、工本費550元，買方（工本印花稅5元）；

7、其他營業稅差額5.6%，賣方。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第七百二十一條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應當在租賃期限屆滿時支付賃期限一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩餘期限不滿一年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

第七百二十二條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

⑵ 房屋佔用費

法律分析：佔有利益為無形財產，承租人只能採用折價補償的方式返還，即支付房屋使用費。房屋佔有使用費是指房屋租賃合同被認定無效或終止（履行期限屆滿、解除或其他特定情形下），因承租人或房屋佔有使用人無合法依據，繼續佔有、使用房屋而應當向出租人支付的合理對價或費用。但鑒於《民法典》等法律規定的原則性，實務中對如何認定房屋佔有使用費的數額、出租人能否同時主張房屋佔有使用費和違約金等問題認識不一。

法律依據：《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應法律若干問題的解釋》 第五條 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。

⑶ 什麼是房屋指導價

指依照《中華人民共和國價格法》規定，由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價許可權和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。換句話說,就是政府根據他的許可權和市場現狀,給出的強制性的價格範圍。

江蘇省商品房價格管理規定

第一條為適應社會主義市場經濟體制要求，進一步加強商品房價格管理，維護房地產市場秩序，促進房地產業發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，結合本省實際，特製定本規定。

第二條凡在本省行政轄區內從事商品房管理、開發經營的單位均應遵守本規定。

房屋指導價成本構成：

（一）土地徵用（出讓）及拆遷補償費：指法律、法規和規章規定徵用土地及拆遷的補償、補助、安置等費用。拆遷舊建築物回收的殘值和安置中的差價收益應沖減成本，受讓土地按實際支出的土地出讓費計入成本。

（二）前期工程費：指開發項目實施前期工程發生的費用，包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質的勘察、測繪、通電、通水、通路、土地平整等費用。

（三）房屋建築安裝工程費：指列入建築安裝工程施工圖預算項目的主體房屋建築安裝費用，一般包括住宅土建（含樁基）工程費、水電安裝工程費及附屬工程費。

以上內容參考：網路-江蘇省商品房價格管理規定

⑷ 房屋佔有使用費及利息

佔有利益為無形財產，承租人只能採用折價補償的方式返還，即支付房屋使用費。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應法律若干問題的解釋》第5條規定：「房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。」
因此，租賃合同無效，承租人應支付房屋使用費，房屋使用費可參照無效合同約定的租金標准計算。
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房屋佔用費計算方法：
1、測繪費2.04元/平方，買方；
2、評估費0.5%（評估額，允許浮動）；
3、契稅評估額3%，買方；
4、所得稅差額20%，賣方；
5、交易費10/平方，買方；
6、工本費550元，買方（工本印花稅5元）；
7、其他營業稅差額5.6%，賣方。
由房管局指定評估公司，依照住房折舊，面積，裝修，周邊是房價等因素，給出一個公道評估價。 所有過戶稅費，依照這個價格計算和繳納。 評估費用是住房評估價格的千分之6。
《中華人民共和國民法通則》
第一百三十六條：下列的訴訟時效期間為一年：
（三） 延付或者拒付租金的；
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第五條：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。
第十八條：房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。
時兵觀點
1、作為專業律師，正確的確定訴請往往影響到最終當事人的利益。如果本案訴請確定為要求支付租金，的確如對方律師所述，應當適用一年的訴訟時效，當事人只能取得一年的租金。但是本人首先勸誘對方律師將租賃合同的解除時間確定為2016年5月，在合同解除後，由於不存在租賃關系，我方當事人主張損失即房屋佔有使用費順理成章。
2、本案中，爭議焦點實際是兩個，一個是租賃合同的解除時間，一個是甲公司是否截止開庭之日仍然佔有使用涉案房屋。前者在本案中雙方一致確認，後者則存在爭議。
本人提交了涉案房屋內的物品照片、甲公司從涉案房屋內取走營業執照的收據（2018年3月份）、丁某與甲公司負責人的微信聊天記錄。對方律師確認雙方沒有辦理交接手續，也無法提供書面的《交接書》之類的證明。因此法院達成事實認定，認定雙方未辦理交接，甲公司一直佔有使用涉案房屋至今。
3、本案中還存在一個隱藏的爭議焦點，即根據雙方約定的「如甲公司不租賃丁某的寫字樓，甲公司不得使用該寫字樓地址」，能否認定「使用房屋作為公司工商登記的地址」即為「佔有、使用涉案房屋」。本案中由於法官能夠查明甲公司未辦理交接手續，足夠認定應該支付房屋佔有使用費，因此規避了該爭議焦點。
本人認為，如果合同有明確約定，應當認定使用房屋作為注冊地即應當支付佔有使用費。尤其是本案，涉案房屋一方面有物品未清場、一方面是該地區的房屋都是用來辦理工商注冊使用，由於甲公司遲延遷出，導致涉案房屋租不出去。
4、房屋佔有使用費的計算，一般是參照租金金額計算，如果合同有明確約定，法院遵從雙方合意予以支持，但是如果合同約定的佔有使用費過高法院也會進行調整，歸根到底，房屋佔有使用費是對出租方的損失的彌補，適用填平原則。
佔有使用費的計算期間，是從沒有租賃關系（無效或解除）卻實際佔有使用涉案房屋時起算，計算至實際的房屋交接之日止。實務中有一種情況，沒有租賃關系後，出租人進行斷水斷電，給實際承租人造成了一定的損失，法院往往在判令支付佔有使用費時酌情處理，扣減部分損失（一般認為實際承租人所佔責任較大）。

⑸ 佔有使用費的法律規定

法律分析：佔有使用費的計算期間，是從沒有租賃關系（無效或解除）卻實際佔有使用涉案房屋時起算，計算至實際的房屋交接之日止。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第四百六十二條 佔有的不動產或者動產被侵佔的，佔有人有權請求返還原物;對妨害佔有的行為，佔有人有權請求排除妨害或者消除危險;因侵佔或者妨害造成損害的，佔有人有權依法請求損害賠償。佔有人返還原物的請求權，自侵佔發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。

⑹ 房管局指導價與市場交易價格差異大嗎

商品房備案價格是開發商在房屋預售之前在相關部門備案的房產預售價格，並不是房屋的交易時候的成交價，成交價要比備案價格高一些。備案價格是為了保護房產交易市場價格的穩定，也是為了讓消費者買到價格合理的房
(6)房屋佔有使用費市場指導價擴展閱讀：
1、網簽價
網簽是新房和二手房交易中都要經歷的一個環節，經歷過網簽環節的房屋交易，是在房地產管理部門監管下進行的防止房屋一房二賣風險的一重保障，一旦網簽成功，便在管理系統上留下記錄，讓以後的房屋走向和交易更加透明。而網簽價就是在這里產生的。
所謂「網簽價」是指在網管局系統里體現的成交價格，是「網簽合同」上約定的價格。這個價格一般而言要比實際成交價低，但又不低於最低過戶指導價。網簽價的另一個意義在於它事關購房者貸款額度的高低和繳納稅款的多少。商業貸款首套貸款額=網簽價×80%，二套房貸款額=網簽價×70%。
2、過戶指導價
過戶指導價主要是針對稅費的一項政策，是由政府價格主管部門或其他有關部門按照定價許可權和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。即過戶指導價是政府給出的強制性的價格範圍。不同區域、同區域不同小區、同小區不同樓層的過戶指導價都可能是不一樣的。房子的價格在過戶指導價的合理區間內，且在沒有其他因素影響的情況下，是可以順利完成過戶的。
又因為過戶指導價是為了避免房價過低導致避稅行為而制定的一項策略，所以如果房價超出過戶指導價，就會不同程度的繳納更多的稅費。
過戶指導價的具體價格標准和繳稅實施標准一般在各地政府部門或者稅務部門都是可以查到的。
3、評估價
評估價是以市場交易價格為基礎，根據一定的評估方法對房屋和市場情況作出的客觀合理的價格估計。由於估價方法不同，所以得出的價格也會有所差別。但是，差別也不會太離譜，評估價一般是房屋成交價的七八成。
關於評估價的另一個重點在於，二手房交易過程中，房屋評估價是銀行判斷審批貸款額度多少的一個標准，所以很多人為了多獲得貸款，減小購房壓力，常常會抬高評估價，但是這種做法存在一定的風險。
4、成交價、又叫銷售價
成交價的交易對象是購房者和開發商或者是購房者和二手房賣家，成交價是指購房者最終支付給賣家的總金額，是房屋的實際成交價格，比如出價100萬的房子，最終以97萬成交，那麼成交價就是97萬。一般而言，成交價與網簽價、評估價、過戶指導價會有所差別。

⑺ 房屋過戶交稅是按照實際交易額還是市場評估價

是按照辦理交易過戶的時候的價格進行評估。一般去房產交易中心辦理交易過戶的時候，由買賣雙方申報成交價格。交易中心通常在成交價的基礎上略作調整作為評估價。二手房的買賣，除稅費外，還需繳納個稅、增值稅和附加稅、土地出讓金、交易費和登記費。

(7)房屋佔有使用費市場指導價擴展閱讀：

法律中關於房屋過戶的條例：

據《房屋登記辦法》規定：第四條房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。

第三十三條申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；

（四）證明房屋所有權發生轉移的材料；

房產過戶的收費標准如下：

1、登記費
住房，權利人按80元/套；非住房，550元/套。

2、轉讓手續費
住宅按6元/平方米繳納，雙方各承擔50%；非住宅按18元/平方米繳納，雙方各承擔50%。

3、契稅
首次購買面積90平方米(含90平方米)以下的普通住宅按成交價格的1%繳納，首次購買90平方米以上，144平方米(含144平方米)以下的普通住宅按成交價的1.5%繳納。其它全按成交價的3%繳納。
普通住宅的標准滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上(含1.0)，單套建築面積在144平方米以下(含144平方米)。144平方米以上屬非普通住宅，按成交價格的3%繳納。

4、營業稅
普通住宅，未滿2年按全額的5.65%繳納，2年外免徵；非普通住宅，未滿2年按全額的5.65%繳納，2年外按差額的5.65%繳納；商業用房按差額5.65%繳納。

5、個人所得稅
個人出售家庭唯一住房滿五年免徵，其它按差額的20%或是全額的1%繳納。

6、土地出讓金
劃撥住宅用地轉讓的按成交價1%繳納。

7、印花稅
產權證按件貼花每件5元繳納。

8、工本費
核發一本證書的免交；其它每增加一本證書，按10元/本繳納。

依據《城市房地產轉讓管理規定》第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理:

(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;

(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂後90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，並申報成交價格;

(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，並在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理;

(四)房地產管理部門核實申報的成交價格，並根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;

(五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;

(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

參考資料來源：網路-房屋交易稅費

⑻ 房屋指導價怎麼查

房屋指導可以去政府物價部門查詢，只需提供房產證明即可。

依照《中華人民共和國價格法》規定，房屋指導價由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價許可權和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。換句話說,就是政府根據他的許可權和市場現狀,給出的強制性的價格範圍。

政府指導價是由縣級以上各級人民政府物價部門，業務主管部門按照國家規定許可權，通過規定基準價和浮動幅度，最高限度和最低保護價等，指導企業制定的商品價格和收費標准。從品種范圍上講，政府指導價適用於比較重要的，同時花色品種多、供求變化快、季節性強的商品。

(8)房屋佔有使用費市場指導價擴展閱讀：

房屋買賣交易稅費：

一、交易過程中需交費用

印花稅：房價款的萬分之五

二、申辦產權證過程中需交費用

登記費、房屋所有權證工本費、印花稅、契稅、住宅公用部分共有設備維修基金等

三、入住過程中需交費用

物業管理費及供暖費

四、辦理按揭須繳納的費用

保險費：財險保險費=總房款*年費率*年限系數。保費一次性交。

五、辦理公積金需繳納費用

1、評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。

2、保險費：財險：保險費=貸款額*年費率*年限系數

綜合險：保險費=貸款人年限對應系數*貸款額。

⑼ 【租賃合同的期限】租賃合同期滿後 房屋佔有使用費如何計算

有這么一個案件，甲乙之間簽訂有房屋租賃合同，租賃期限×年，合同期滿後，乙版方拒不返還房屋權繼續佔有使用至今。甲起訴要求乙返還房屋並支付合同期滿至返還之日間的房屋佔有使用費。審理過程中，對於佔有使用費的計算有兩種意見，一種觀點認為應以該時間段的市場價格確定;另一種觀點認為應以原合同約定的租金為標准。法院判決採用了第二種意見。

⑽ 法院判決房產賠償，是按照指導價還是按市場價怎麼算的

法院判決房產賠償，是按照市場價。不過市場價本來就沒有一個明確的標准。所以一般實際上，有指導價按指導價。無指導價按評估價，而評估價實際上是評估機構參考幾家大中介機構對同地段房屋的成交價