計劃經濟房產使用費

⑴ 房產使用權

以前是這么說的：70年住宅類性質的，建築物存在的，土地到期無版償續轉至建築物無法權使用為止。50年綜合用地性質和40年商業用地性質的，到期後重新評估並交納出讓金。（個人認為這條是一廂情願）

現在有人提案可能是這么說的：不管什麼性質的土地，土地租期到期後，建築物存在的，都要重新對土地和建築物使用年限進行評估，持有人按評估年限和低價重新交納土地出讓金。（個人認為規劃可能導致拆除因素遠遠大於建築物壽命）

中國的地界上，土地目前沒有私有。土地是國家的，房子是私有的，你這私有的房子存在於租來的土地上。房子是房子，地是地，這是兩回事。以前計劃經濟期間，都沒商品房這事，商品房也不過20年的事。所以，到70年租期的案例也沒有。國家不著急，去年有人報提案了，最後也沒納入討論議程。說是今年兩會可能要討論。

⑵ 房產稅改革是怎麼回事

現行房產稅1986年開征。根據1986年9月15日國務院發布的<中華人民共和國房產稅暫行條例>，個人所有非營業用的房產，可以免徵房產稅。納稅人納稅確有困難的，可以由省級人民政府確定，定期減征或者免徵房產稅。中國改革開放以後的房地產稅改革始於20世紀80年代中後期。當時的背景是中國從計劃經濟轉向有計劃的商品經濟，需要通過包括房地產稅的多種稅收調節經濟和配合財政體制改革。
1986年9月15日，國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，自1986年10月1日起施行。房產稅的征稅對象為位於城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產，納稅人為房屋的產權所有人或者承典人、代管人、使用人，計稅依據分為房產原值一次減除10%至30%以後的余值和房產租金收入兩種，稅率也相應分為1.2%和12%兩種。國家機關、人民團體和軍隊自用的房產，由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產，宗教寺廟、公園和名勝古跡自用的房產，個人所有非營業用的房產，經財政部門批準的其他房產，可以免徵房產稅。此外，納稅人納稅確有困難的，可以由省級人民政府確定，定期減征或者免徵房產稅。
1986年9月17日財政部稅務總局發布的《房產稅宣傳提綱》中說：徵收房產稅，有利於運用稅收經濟杠桿促進房屋管理，提高房屋的使用效益，有利於控制固定資產投資規模和配合房產政策的改革，有利於調節收入，並且為實行按照稅種劃分中央財政收入和地方財政收入分級財政管理體制創造了條件。
1988年9月27日，國務院發布<中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例>，自1988年11月1日起施行。城鎮土地使用稅的征稅對象為城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍以內的土地；納稅人為在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍以內使用土地的單位和個人；計稅依據為納稅人實際佔用的應稅土地面積；實行有地區差別的幅度稅額標准，每平方米應稅土地的年稅額標准從0.2元到10元不等（經濟發達地區的稅額標准可以適當提高，經濟落後地區的稅額標准可以適當降低）。國家機關、人民團體和軍隊自用的土地，由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地，宗教寺廟、公園和名勝古跡自用的土地，市政街道、廣場和綠化地帶等公共用地，直接用於農業、林業、牧業和漁業的生產用地，財政部規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地，可以免徵城鎮土地使用稅。經批准開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，自使用的月份起，可以免徵城鎮土地使用稅5年到10年。企業辦的學校、醫院、托兒所和幼兒園，其用地能與企業其他用地明確區分的，可以比照由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地免徵城鎮土地使用稅。下列土地的征免稅由省級稅務機關確定：個人所有的居住房屋和院落用地，免稅單位職工家屬的宿舍用地，民政部門舉辦的安置殘疾人佔一定比例的福利工廠用地，集體和個人辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園用地。
城鎮土地使用稅暫行條例第一條開宗明義：徵收城鎮土地使用稅是為了合理利用城鎮土地，調節土地級差收入，提高土地使用效益，加強土地管理。1988年11月6日國家稅務局發布的《城鎮土地使用稅宣傳提綱》中說，開征城鎮土地使用稅的主要作用是：有利於促進合理、節約使用土地；有利於企業加強經濟核算；有利於理順國家與土地使用者之間的分配關系；有利於促進地方稅體系的建立，為實行以分稅制為基礎的財政體制創造條件。
城市房地產稅2009年取消 ，「外資」開繳房產稅 。
2008年12月31日，國務院決定從2009年1月1日起廢止<城市房地產稅暫行條例>，按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》對外商投資企業、外國企業和外國人徵收房產稅。上述關於房地產的兩個稅收條例僅適用於國營企業、集體企業、私營企業等內資企業和中國公民，不適用於外商投資企業、外國企業和外國公民。外商投資企業、外國企業和外國公民繼續按照1951年8月8日政務院發布的《城市房地產稅暫行條例》繳納城市房地產稅，外商投資企業和外國企業繼續按照各地依法制定的辦法繳納土地使用費。
20世紀90年代初，中國經濟從有計劃的商品經濟轉向市場經濟，房地產稅制與經濟發展不相適應的矛盾日益突出：對內、對外實行兩套稅制，稅法不統一，稅負不公平；城鎮土地使用稅的稅額標准一直沒有調整，已經明顯偏低。
1994年12月25日國務院批轉的國家稅務總局報送的<工商稅制改革實施方案>中提出了關於改革房地產稅的要求：適當提高城鎮土地使用稅的稅額標准，擴大徵收范圍，適當下放管理許可權；取消對外資企業和外國人徵收的城市房地產稅，統一實行房產稅。 但是，為了保證主要改革措施的順利出台，適當減少震動面，上述房地產稅改革措施在1994年稅制改革中沒有出台。
1996年7月3日，根據同年3月17日第八屆全國人民代表大會第四次會議批準的《中華人民共和國國民經濟和社會發展「九五」計劃和2010年遠景目標綱要》中提出的調整地方稅制結構，健全地方稅收體系的要求，國家稅務總局印發《全國稅收發展「九五」計劃和2010年遠景目標綱要》，其中提出要修訂房產稅和城鎮土地使用稅。
2003年10月14日，中國共產黨第十六屆中央委員會第三次全體會議通過《中共中央關於完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》。決定中提出：實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅（筆者註：似應為房地產稅，下同），相應取消有關收費。此後，財政部和國家稅務總局多次提出研究開征物業稅或者改革房地產稅制問題。
2006年3月14日，第十屆全國人民代表大會第四次會議批准《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》。綱要中提出：改革房地產稅收制度，穩步推行物業稅並相應取消有關收費。
2006年12月31日，國務院公布《關於修改<中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例>的決定》和修改以後的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，自2007年1月1日起施行。此條例修改的主要內容，一是擴大了納稅人的范圍，開始對外商投資企業和外國企業征稅；二是大幅度地提高了稅額標准（每平方米應稅土地的最低稅額標准從每年0.2元提高到0.6元，最高稅額標准則從每年10元提高到30元）。
在國務院決定修改城鎮土地使用稅暫行條例的當日，國務院法制辦公室負責人解釋說：國務院發布上述決定是為了落實本院同年8月31日發布的《關於加強土地調控有關問題的通知》，加大對建設用地的稅收調節力度，抑制建設用地的過度擴張。
2008年12月31日，國務院決定從2009年1月1日起廢止《城市房地產稅暫行條例》，按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》對外商投資企業、外國企業和外國人徵收房產稅。
2009年1月20日，財政部、國家稅務總局有關司負責人就房產稅內外統一問題回答記者提問說：取消城市房地產稅，有利於深化稅制改革，完善社會主義市場經濟體制；有利於公平稅負，創造和諧的稅收環境；有利於稅收征管，強化依法治稅。
據財政部、國家稅務總局統計，2009年，全國房產稅和城鎮土地使用稅收入分別為803.7億元和921.0億元，占當年中國稅收總額59521.6億元的比重分別為1.35%和1.55%，占當年中國地方稅總額5080.3億元的比重分別為15.82%和18.13%。
主要目標
取消城市房地產稅，統一實行房產稅，將其改造成為名副其實的財產稅，公平稅負，擴大征稅范圍，增加稅收收入，方便征管。
如何實施
成功地實施房產稅改革，需要有一套包括包括財產認定、評估、徵收以及執行的程序在內的強有力的稅收管理體系，這需要明確財產的所有權、良好的財產簿記、對財產價值的合理評估和有效的稅收征管。

⑶ 請問計劃經濟時代，單位是怎麼分房子的

根據住房困難的程度及工作年限的長短來分的，也不排除能說會鬧的、會溜須拍馬的先分房分好房，有權的、官大的分好房多分房。

⑷ 法律咨詢，本人近期買了一套92年以前開發的房子，但是沒有房產證，有房地產開發商的購房合同和買房收據。

這個房子原則上是沒法買的。合同法規定不動產交易必須經過相關部門登記，房產證權屬沒有經過登記肯定是所有權人不是你，沒有辦法進行過戶手續。從以往歷史來講，很多房屋在計劃經濟條件下比如使用權或者原來單位即便購買了，沒有土地這一塊兒，包括公房再上市，經濟適用房再上市，在住房制度的改革過程中，將來會看到市面流通的房子一定是房地一體的，有土地沒有房子或者有房子沒有土地這個房產的產權是不幹凈的，所以購房人一定要樹立一個房地一體的概念，房屋和土地的相應權屬關系應該是契合的，否則在交易、出售、轉讓、出租、抵押上都會發生法律問題。
如要購買此房：
1、確認此房是否屬此房所謂此房主人的房產，並不是他說了是就是的。鑒定的唯一憑證只有房產證， 所以此房可以說不是你所謂的房主人的房,至目前為止他是無權將該房產賣與你的。
2、如仍須購買此房,你們之間應進行正常的合法的轉讓程序，如現房主無法取得此房產權證那麼請您千萬別購此房，就算是你付了錢這房也沒有任何證據證明此房是你的。
3、千萬記住：必需在購買前確認產權清晰，房產證是唯一的鑒定憑證。因為在房產交易中非常強調產權的完整及清晰。
二手房交易中必須注意的一些問題
1.房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
2.房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
3.交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
4.土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
5.市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
6.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
7.單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
8.物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
9.中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
10.合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

希望對你有所幫助

⑸ 國家計劃經濟公租房需折舊分幾個擋次

摘要 （1）計算折舊必須確定房產的價值、使用年限、殘值和清理費用，計算公式為：

⑹ 你認為我國現行房產稅制度存在的主要問題是什麼

近年來，隨著我國房地產行業的發展，房地產投資比重已佔全國投資規模之首，在建面積和銷售面積逐年增加，涉及房地產業的稅費總量也在逐年遞增。2004年，在全國有18個省份房地產投資增速超過50％，35個大中城市有10個房地產投資增速超過70％，有些城市連續兩年房價每年上漲20％，有的甚至上漲30％。在全國各大城市，尤其是北京、上海、廣東這樣的經濟發達地區，房地產業已經越來越成為地區和中央財政收入的重要來源之一。

與此同時，與蓬勃發展的房地產行業相比，現行的房地產稅收制度和具體的徵收措施弊端漸漸凸顯，成為制約房地產行業健康發展的主要痼疾之一。房地產稅制是國家以法律形式對房地產業進行宏觀調控的重要手段。建立和完善中國房地產稅收體制不僅是維護國家稅收主權和穩定財政收入的必然要求，更是保證房地產業健康發展、促進資源合理利用和保護公平競爭的重要條件。

現行的房地產稅制雖然在調節經濟和組織財政收入諸方面發揮了一定的積極作用，但是依然存在著大量的問題。已經與市場經濟不相適應，嚴重滯後於經濟和社會的變革和發展，難以發揮該類稅收應發揮的為政府提供公共服務籌措資金、調節收入和財產貧富差距、抑制房地產投機、引導房地產資源優化配置等功能和作用。
目前，我國房地產稅收政策存在的問題如下：

第一 地產稅制目標多元化，稅制體系復雜

（一）房地產稅制目標多元化
中國現行房地產稅中的城市房地產稅是從建國初期開征，由於在計劃經濟時期，房屋和土地財產是以公有制為絕對主題，國家集政權和公有財產所有權為一身，對絕大部分的社會財產沒有必要征稅。改革開放以後，隨著多種經濟成分的發展，社會財產的所有權構成發展了很大變化。針對這種變化，政府又陸續開征了針對國內企業和個人的房地產稅種。另外，為了調節與土地相關的一些經濟行為，又先後開征了與佔用耕地、土地增值相聯系的稅種。這些稅種在出台時往往有特定的政策目的，所以形成了目前多稅種、不統一、多政策目標的房地產制度。

表2-1房地產稅種的政策目標。
稅種名稱 開征年代 主要政策目標
城市房地產稅 1951年8月 調節外商投資企業和外國人的財產收入（按照稅法規定）
房產稅 1986年10月 調節國內企業和個人的財產收入（按照稅法規定）
城鎮土地使用稅 1988年10月 同上
耕地佔用稅 1987年4月 保護耕地
土地增值稅 1994年1月 對土地經營者的級差受益進行再分配

從表可以看出，房地產稅的政策目標呈現「離散」的多元化，各個稅種的政策目標「專門化」。作為整體的房地產稅政策目標不清晰，各稅種之間的政策目標不協調。土地增值稅的政策目標與所得稅的政策目標相近。另外，在房地產稅的各個政策目標種，將不動產作為重要財政源泉之一，籌措財政收入的政策目標和作用都不十分明顯。

（二）稅制體系復雜，重復徵收

現行稅制涉及房地產的14個稅種中，許多稅種之間存在稅基重疊，或同一稅基設兩個稅種的情況。個別稅種之間交叉重疊，存在重復征稅的情況。如針對房產的房產稅和城市房地產稅；針對土地的土地使用稅和耕地佔用稅；針對產權轉移，書據、契約或合同的承受方既課征印花稅，又要課征契稅等。主要表現在：現行設計房地產業的稅種結構鬆散繁雜，各種稅之間主輔作用不清、調節單一，同時存在稅種重疊設置和稅負上重復課征的問題。如現行房地產稅制，既有對內資企業和個人徵收的城市稅，又有對涉外企業和外籍個人徵收的城市房地產稅，這兩個稅種的征稅對象均為房產，明顯屬於重復設置。契稅是對房屋產權發生轉移時就雙方當事人所訂立的契約徵收的一種稅，印花稅是就經濟活動中書立的憑證所徵收的一種稅，就征稅范圍來看，存在重復征稅問題。

（三）稅費品種繁多，總額在房屋價格構成中比例過大

目前我國房地產價格構成按其性質不同可分為地價、前期稅費、建築安裝工程造價、貸款利息、開發商的管理費以及開發商的利潤。其中前期稅費又主要包括征地拆遷補償費和市政工程費。房地產價格中除了土地價格和房屋本身建設
費用以外的各種稅費項目繁多，各地相差也較大，少的地區有2030項，最多的地區達8090項。各種稅費在商品房價格構成中佔比重過大,在房價中佔到大約20%，直接導致商品房價格高居不下。

圖4：北京市新開發區普通住宅成本價格構成
資料來源：《北京市房地產年鑒2003》
按照華遠公司的計算，房地產開發中僅從消費者取得房屋所有權之前算起支付的費用中就有約20%的部分轉換成了各種稅收。盡管這個數字會因各個地方與企業的具體情況不同而異，但房地產開發成本費用中稅收佔有相當大的比例卻是一個大家都認可的事實。

第二 流通環節重、保有環節輕

土地征稅不僅有利於調節社會貧富差距，同時能夠起抑止土地投機的作用。目前由於中國的房地產制度存在著嚴重缺陷，還很難發揮抑止房地產投機作用。

而且從征稅對象上看，現行房地產稅僅對生產經營用房地產征稅，而對個人所有的居住或者擁有的房地產不征稅。

（一）土地取得過程中房地產稅收
（1）國家直接無償劃撥土地。主要是公共事業、公益事業用地等。
（2）通過有償出讓取得土地。是指開發商直接從政府獲得的土地，也就是通常所說的從土地一級市場取得土地。
（3）通過有償轉讓形式取得土地。是指從單位或個人通過各種方式有償獲得的土地，開發商需要支付土地出讓金（即40~70年的土地使用費用，或稱其為地租）、項目開發期間的土地使用水和土地交易應繳納的契稅、印花稅；對於第三種方式取得的土地，則需支付地價款（已包括土地出讓金）和項目開發期間的土地使用稅和土地進行交易應繳納的契稅、印花稅。當然如果有拆遷項目，開發商還有可能要支付拆遷補償費；如果佔用地，還要交納耕地佔用稅。

（二）地產銷售過程中房地產稅收
開發商通過開發建設，形成房地產商品，進行出售。在房地產項目開發完畢，開發商需要根據固定資產投資項目實際完成的投資額繳納固定資產投資方向調節稅（暫停繳納）。在銷售商品房的過程中，開發商需繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅等。但以上的各種稅費都通過商品房的價格直接或間接地轉嫁給了購房者。購房者則需繳納契稅、印花稅。

（三） 房地產保有過程中房地產稅收
購房者買到商品房之後，需每年支付一定的土地使用稅，但平攤到每平方米建築面積上的稅收是少之又少。假設該住宅產權人將房屋出租或自己用，則需支付一定的房地稅和個人所得稅。城市房地產稅的徵收對象只是外國人。也就是說，在我國購房者買到商品房後無論房地產市場如何變化，在這期間所繳納的稅費將不受任何影響。

不動產的整個經營活動劃分為開發、佔有和交易三個環節，在不同的經營環節存在著不同的征稅稅種和收費。根據中國現狀，我們用下面的圖示來描述：

表2-2各房地產稅收發生的階段
取得土地階段 耕地佔用稅
城鎮土地使用稅
契稅
印花稅
開發建設階段 固定資產投資方向調節稅
營業稅 施工單位繳納
城市維護建設稅
教育費附加
企業所得稅
銷售階段 營業稅
城市維護建設稅
教育費附件
土地增值稅
企業所得稅
契稅 業主繳納
印花稅
使用階段 城市土地使用稅
房產稅
房地產稅

房地產保有環節稅費種類過少，一方面，受房價持續升高的影響，大量閑散資金湧入房地產市場，投機行為增多，導致房價虛高；另一方面，土地是政府財政收入的重要來源，由於土地的保有稅負過低，使幾乎占城鎮土地總量98%的土地由企業無償或近似無償地取得和持有者，土地的價值大部分體現在土地使用權出讓金上，有可能導致政府片面追求財政收入而將土地投入市場，使得土地供給超出需求，造成房地產市場供需失衡。對於個人佔用幾乎不征稅，投資購買房地產的預期受益便會很高，而且基本可以不付稅（只要不通過市場出租和交易），這樣就刺激了各類投資者對房地產的需求，尤其是房地產投機商，他們可以無稅收成本地佔有大量房地產，以低價買進， 高價賣出。

土地交易和流通市場稅負過高，不僅抑制了土地的正常交易，助長了隱性流動現象的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地進入市場的進程，使得土地作為資產的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費現象日趨嚴重。

第三 房地產稅征稅覆蓋面窄，籌集財政收入的功能薄弱

現行房地產稅在實際中的征稅面要比稅法規定的窄很多。
(1)從納稅人上看，現行房地產稅對國家機關、人民團體及全額、差額撥款的事業單位的本身業務用房地產免稅，擁有非經營用的房地產個人卻沒有作為納稅人。

(2)從征稅地域上看，現行房地產稅的征稅范圍界定為城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。以上海為例子，按現行征稅范圍，屬於土地使用稅開征區的土地面積是1899.61平方公里，只佔全市總面積的3％。可以看出土地使用稅范圍窄，稅基偏小，而且減免范圍較寬在一定程度上限制了稅收作用的發揮。 據統計，2002年我國房地產稅（含城市房地產稅）、城鎮土地使用稅、城鎮土地使用稅和土地增值稅合計收入為379.73億元。占國家全部稅收收入的2.01％、佔地方財政收入的4.46%.這個比例明顯低於發達國家和地區房地產稅收收入佔地方稅收收入的比例。

據稅務部門反映，有限的征稅范圍在實際征管中存在很多矛盾和問題：一是在一些具體征稅范圍上難以確定和把握，如行政區劃調整後，城市范圍內的鄉村是否屬於房地產徵收范圍，城鄉一體化的地區建制鎮和所屬行政村如何劃分等。二是不利於公平稅負，經常出現經營規模相同的企業，由於其坐落的地點不同，一個城鎮，一個在農村，稅收負擔就不盡相同。三是容易引發避稅行為，在選擇投資地點時，納稅人理所當然地選擇非納稅區域，這樣現行房地產稅制確定的過窄的征稅范圍給納稅人提供了避稅空間。

由於現行房地產稅的實際徵收范圍狹窄，其籌集財政收入的功能勢必十分微弱。房地產稅的增長幅度明顯低於國家財政的增長幅度。以土地使用稅為例，由於土地計稅面積變化不大，全國城鎮土地使用稅收入長期停留在30億左右的規模。據地方稅務部門反映，1994年實行分稅制後，各地紛紛按幅度稅率的上限徵收土地使用稅，即便如此，該類稅的增長速度依然明顯低於整個國家稅收的增長速度。1994——2002年該稅收入增長了136.1%,而同期國家稅收收入增長了243.9%。

第四 稅種設置不合理，稅率也需要重新設計

（一）計稅依據存在著問題
現行房地產稅的計稅依據大多是按量或是按房地產原值計算徵收，既不考慮房產的自然損耗，又不考慮土地的級差收益、時間價值，總之不是以市場價值作為計稅依據。這種稅制要素的設計基本是延續了計劃經濟的管理辦法，與市場經濟的基本要求相背離，計稅無法反映房地產的市場價值，也不能隨著經濟的發展、房地產的增值而相應增加稅收收入。例如，現行房產稅按照原值扣除一定比例作為計稅依據，房產的帳面價值會隨著折舊的提取會逐漸減少，最後幾乎為零，由於這樣的計稅沒有顧及房屋的後期升值因素，會與房屋的市場價值相差很大，使房地產收入無法隨著房地產的增值而相應增加。

將土地和房屋分離作為不同稅種的計稅依據，與房地產不可分割的自然屬性相違背，一方面難以統一正確的估價房地產價值，另一方面也造成重復征稅。因為任何房產都佔有一定的土地，而土地與房產是不可分割的一體。在稅收實踐中，有的房產原價值中包含土地的價值，而有的房產原值中土地價值沒有計入房產原值，所以，在征管中，不管房產原值含不含土地價值，一律徵收土地使用稅，形成了重復征稅。

（二）稅率設計不合理
目前中國的房地產稅率的設計已經過時，稅負不盡合理。例如，現行房產稅按照兩種計稅依據分別確定單一的稅率1.2%和12％，自用和出租房產之間稅負存在明顯差異。出租房屋的稅負明顯偏高，對於房屋出租者來說，除了按租金收入徵收12％的房產稅外，還徵收5％的營業稅及城市維護建設稅、教育費附加。2001年財政部、稅務局下發了《關於調整住房租賃市場稅收政策的通知》，從2001年1月起，全面降低了個人房屋出租的相關稅收稅率，即對個人按照市場價格出租的居民住房，其應交的營業稅暫減按3％的稅率徵收，房產稅按照4％的稅率徵收。但是由於存在著營業稅的房產稅的重復征稅，納稅人負擔仍然偏重，這也是房產稅偷漏稅嚴重的原因之一。

第四 難以發揮調節社會貧富差距的作用

房地產是市場經濟中，調節收入差距過大和貧富差距過大的重要政策工具。由於目前中國的房地產稅還沒有普遍對個人擁有的非經營性房地產在佔有環節征稅，所以，刺激了大量的豪宅、別墅在國內城市興建。從個人財富的存在方式看，可以體現在收入的現金資產方式上，也可以轉換為不動產財富。中國現在只對前一種財富的存在方式徵收所得稅，而對後一種財富不征稅，顯然富人會以不動產財富方式大量合法規避個人所得稅。這種「瘸腿」的稅制，不僅使得政府難以利用有效的稅收政策工具調節社會貧富之間、收入之間的差距，造成中國近期社會收入和貧富差距持續地擴大；並且也從客觀上刺激了房地產需求，是中國房地產業持續保持高速增長的原因之一。

第五 內外稅制不統一，沒有體現公平稅負的原則

中國對內、外資和個人實行的是兩套房地產稅制度，對內資徵收的是房產稅和城市土地使用稅；對外資徵收的是城市房地產稅和土地使用費（不由稅務機關徵收）。具體見下表：

表2-3內外資企業土地稅收差異
項目 內資企業 外資企業
房產稅 徵收 徵收城市房地產稅，並且僅對房地產征稅，對地產不征稅
耕地佔用稅 徵收 不徵收
城鎮土地使用稅 徵收 不徵收，而徵收土地使用費
教育附加費、 徵收 不徵收
城市維護建設稅和企業所得稅 內資高於外資企業

目前中國對內外資企業和個人實行不同的稅收制度，具體表現在如下幾個方面：

（一）所得稅制不同
內資企業適用《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》；外資企業適用《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》。兩部法律對兩類企業在課稅項目、稅收優惠等多方面存在差異。

（二）房地產保有稅制不同
對中國國內的企業、單位和個人徵收城鎮土地使用稅、房產稅；對外商投資企業、外籍公民、華僑、港澳台同胞徵收土地使用費和城市房地產稅。對中國國內的企業、單位和個人佔用耕地徵收耕地佔用稅，但對外商投資企業和外國企業不徵收。

（三）城市維護建設稅何教育費附加的徵收不同
城建稅和教育費附加是國家對繳納增值稅、消費稅、營業稅(簡稱「三稅」)的單位和個人就其實際繳納的「三稅」稅額為計稅依據而徵收的稅種，但對外商投資企業和外國企業不徵收。

實行內外有別的兩套稅制，中國在改革開放初期，對於中國的經濟騰飛和與世界經濟的接軌起到了深遠的積極作用。但隨著局勢的變化，這樣的稅收體系逐漸暴露出許多弊端，它不僅給稅收征管增加難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，更使得國家的宏觀調控意圖難以同時貫徹。目前，由於內外稅制的不統一使內資企業的稅負高於外資企業，有悖於WTO的國民待遇原則和公平競爭的原則。市場經濟機制在經濟運行和資源配置中，越來越發揮更大的基礎作用，不實行公平稅收制度，將不利於各類企業的公平競爭，也會起到扭曲資源合理配置的負面效應。

第六 房地產稅收流失嚴重

在國家稅務總局日前公布的「2003年度中國納稅百強排行傍」中，房地產企業悉數「落榜」。無獨有偶，稅務總局同步公布的「2003年度房地產開發經營行業納稅十強」中，房地產企業的納稅總額也並不樂觀。房地產行業一向是高額利潤行業。為什麼「財富巨人」反而成了「納稅矮子」了呢？
房地產業存在涉稅問題的成因主要是由於我國房地產稅收制度設計不合理，房地產開發業納稅人利用制度缺陷進行偷稅漏稅追求利潤最大化。因此我們需要在借鑒國際經驗的基礎上，進一步改革和完善我國房地產稅收制度，加強徵收和稽查管理。

（一）房地產開發環節
1、在房地產開發環節，建築營業稅流失嚴重
由於建築隊流動性強，企業注冊地與施工地不一致，這給稅收監管帶來了不便。目前稅務部門採取以票控稅的措施，但由於建築單位對索取票據的重視程度不夠，施工單位納稅意識淡漠，稅收有很大流失。

2、工期長,不及時結轉成本,影響房地產計稅所得, 形成偷稅
房地產開發由於工期長, 投資大, 很多工程要跨年度完成, 造成收入與費用配比困難, 成本能及時結轉, 計稅所得無法准確核算,影響稅收收入的實現。由於收入與費用差額較大, 有的企業就用收入直接沖減成本, 造成營業稅款的流失。

3、利用外資開發商優惠政策，不如實納稅
外資開發商利用自身享受的稅收優惠政策與內資企業合作開發土地及商品房, 對回建或補償給內資企業的那部分不動產不作收入,不如實申報繳納各稅。如:某房地產開發公司實為內資企業, 其在開發某大廈過程中, 借外資企業名義辦理報建、審批、銷售等一系列手續, 實際建設資金全部為該公司出資, 與外資企業合作是只是想借外資名義達到免城市維護建設稅和教育附加、投資方向調節稅、土地使用稅等的目的。

4、以收據支付工程款偷稅欠稅
企業工程款時無法按規定使用發票,而是以收據支付的特殊現象。這既影響了工程成本的及時結轉, 又給建築施工企業偷稅欠稅提供了機會。

（二）房地產銷售環節

當前房地產開發企業大多是多種經營, 既有建築業, 又有加工業;既有房屋銷售又有物業管理服務。多種經營在給企業發展拓寬渠道的同時, 也使稅收征管面臨一個較為復雜的局面。不少房地產企業的各種經營單位之間, 在資金往來、款項支付上不按照獨立企業之間的業務往來操作而是相互交叉攤計費用；在稅收上, 瞞報經營項目, 隱瞞經營收入。

開發商還通過不申報納稅或者延期申報納稅來減少繳納營業稅。

（三）房地產出租環節

在房地產出租業務環節上，對於營業稅的征管，稅務人員到無法到每個建設工地、售租房現場進行實地調查，對房地產建築總面積、質量等級、商品房出售、門臉房出售出租、空置房等情況未能掌握，並對重點稅源的日常稅收繳納缺少監控措施，不能保證稅款的足額及時入庫。房產稅方面，房地產開發企業可將已完工程不進行竣工結算，仍做在建工程處理，另一方法是將企業投資購建的固定資產設法轉入私人名下，鑽我國目前對私人資產管理制度不健全的空子，進而達到偷逃稅款的目的。

而在個人房屋出租方面，目前房屋出租行為在城市、郊區乃至鄉鎮，都是一個十分普遍的現象，而且還呈現出快速發展的態勢。據調查，在北京市城區內，一般出租用於住人的房屋根據地域區段和房屋條件每平方米月租金可達 10 － 25 元，用作貨物倉儲和營業門面的每平方米月租金達 30 － 100 元，用於商業活動的租金更高。 但由於個人房屋出租的因素很復雜，目前很難全面、准確地統計出實際出租的面積、居住的人口及租金的總收入。由於缺乏詳盡的統計數據，稅務部門更是無法及時了解出租房屋的使用狀態，導致稅款流失；房屋出租環節中稅款流失嚴重。

第七 尚未真正建立起一套科學、規范、嚴密的稅收征管系統
（一）由於現行房地產稅制不規范，稅種數量多，稅源分散，稅收征管的難度很大，科學、嚴密的征管體系還無法建立起來。

1、在政府有關部門之間，由於信息的不對稱，稅務機關對納稅人的不動產稅源的監控不到位，征管成本比較高，對稅收違法行為難以有比較徹底的稅務征管、稽查和處罰。

2、現行房產稅對個人出租的房產按租金計稅，由於納稅人納稅意識淡薄，稅源相當分散，稅務機關限於法律賦予的權利有限，征管難以到位，稅收流失比較嚴重。

3、現行土地增值稅性質模糊，同時兼備流轉稅、行為稅、財產稅、所得稅的性質，加上扣除項目的不規范，以及在增值扣除中沒有考慮通貨膨脹和利率等因素的影響，增值概念模糊，難以區分自然增值與投資增值，並與企業所得稅交叉；另外，由於與土地增值稅相關的配套措施如房地產評估、基準地價的測定都不規范，因而在實際運行中，該稅的徵收成本非常高。有些地方政府直接放棄了對土地增值稅的徵收。

（二）稅收征管的配套制度和措施不完善

1、房地產稅收中的房產稅、城市房地產稅和土地增值稅的徵收需要對房地產的價值進行評估。如果考慮到將來可能的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會更多。而大陸的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟，從業人員素質也亟待提高。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助配套手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利徵收。此外土地管理制度的不健全，也容易給徵收工作帶來較大困難，使名義稅負和實際稅負出現較大差別。

2、稅收征管缺乏調控力度。
(1)地方缺乏稅收管理權。
我國由人大授權國務院，統一制定房產稅、土地使用稅及其他各稅的稅收條例，各地根據條例精神貫徹執行，地方基本沒有稅收管理權。如房產稅1.2%的稅率對於經濟比較發達的沿海省市偏低，起不到宏觀調控節約土地的目的。而對於經濟欠發達的內陸省份則顯得偏高，納稅人反映強烈，地方沒有許可權調整房地產政策，調動不了地方政府的積極性，而中央又由於權力過於集中、包袱太重，新政策遲遲不能出台，使得房產稅、土地使用稅政策遠遠落後於形勢發展的需要。
(2)稅收征管的配套措施不完善。
中國目前的財產登記制度不健全，尤其是私有財產登記制度，嚴重影響了稅收征管的力度，致使不少稅源流失，更出現化公有財產為私有財產的非法行為。同時，與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評稅政策不健全。以市場價值為計稅依據是稅制改革的必然趨勢，這需要定期對房地產進行評估，即對評估機構和評估人員提出了較高的要求。以稅務部門內部現有的房地產評估機構、評估人員的情況難以適應稅收征管的需要。

⑺ 房產估價使用成本法如何計算

1、.工料機價值編製法
工料機價值編製法就是先將委估建築的人工、材料、機械三類費用分別計算而後再相加求出建築造價的方法，它一般適用於單體建築的評估。這個方法適用范圍很窄，因為這三類費用的原始數據很難齊全，准確度難以掌握，容易因數據資料的不完整或不準確而失去造價的正確性。只有在評估項目各相關資料齊備、數據准確的情況下可以採用此法計算建築造價。否則，要慎重考慮。
5.指數調整法
(1) 指數調整法應用分析
指數調整法系按照賬面原值乘以建築調價系數去估算房屋現行造價的一種方法。它一般適用於群體建築的評估，也可用於單體建築的評估，但評估的可靠性較差。運用該方法進行房屋估價計算有兩個關鍵因素，即賬面原值和採用的調整系數，只有在賬面原值正確，採用的調整系數准確的前提下，這樣計算的結果才能准確可靠。在一個群體的房屋建築評估中，由於很多項目賬面值缺乏可靠性，有的調整系數不準確，應避免使用此法。
在不得已的情況必須採用指數調整法進行房屋估價時，應認真審核賬面原值及造價調整指數的正確性，只有在兩個因素相關關系符合評估要求的情況下才能使用此法進行房屋造價計算。
(2)計算方法
建築調價系數系由造價調整系數、前期和其它費用調整系數以及資金成本綜合調整系數等部分組成，前者系指在房屋建築建造過程中所耗費的建造成本在不同建造時期的比例關系；後者系指在房屋建築建造過程中建造成本以外所耗費的費用成本在不同建造時期的比例關系以及在不同建造時期資金成本綜合率的比例關系，還有其它方面的調整比例關系暫未考慮。在重置價值評估計算過程中，重置價值的調價系數應由建築綜合調價系數來表達，建築綜合調價系數可以近似地按下列公式計算。
C=C1×(1+Cq1) ×(1+Cz1)/ (1+Cq2) ×(1+Cz2)
Jc=Jz×C
C：建築綜合調價系數;
C1：評估基準日時的造價調整系數;
Cq1：評估基準日時的前期和其它費用系數;
Cz1：評估基準日時的資金成本綜合率;
Cq2：原前期和其它費用系數;
Cz2：原資金成本綜合率;
Jc：建築重置價值或建築單方重置價值;
Jz：建築賬面成本價值或建築賬面單方成本價值。
在房屋建築評估中，僅用一個造價調整系數去進行造價計算是不科學的。
例如，北京市某辦公樓，磚混結構，6層，層高3.0m，磚條形基礎365mm厚磚外牆，240厚磚內牆，鋼窗，包板木門，包門套，水磨石地面， 外牆水刷石，內牆噴大白漿，每層設有普通衛生間，水暖電配套齊全，建築面積3058平方米，竣工造價570409元，1985年12月竣工使用，評估基準日為2002年12月，現求評估基準日時的單方重置價值。
經測定評估基準日和房屋建造時的造價調整系數為531%，建造時期的前期和其它費用率為5.65%，計劃經濟時期的資金成本率應為0;評估基準日時的前期和其它費用率為7.86%，資金成本率為一年期5.49%的一半，即2.745%。則
當時的單方成本價=570409/3058=186.53元/m2，
建築綜合調價系數=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)
=531% ×107.68%×102.745%/105.64%×100.00
= 556.11%
評估基準日時的單方重置價值=186.53×556.11%
=998.25元/m2
重置價值=1037.31×3058
=3172093.98元
在使用造價指數進行房屋造價評估時，應注意造價指數的類別，要選擇相應類別的造價指數去調整，一般情況，造價指數按結構類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、磚混、磚木等結構以及其它結構造價調整系數，構築物可按其相應結構類型調整系數套用或按其它結構調整系數套用。還要指出，國家有關部門公布的物價指數及環比指數、清產核資採用的固定資產調整指數不能使用。因為這些指數綜合范圍太廣，概念含糊，沒有針對性;還有按建築物用途劃分的造價系數例如倉庫、醫院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車間等用途的造價系數也不能使用。因為房屋造價與結構構造有關，而與用途無關。
另外，建築造價和建築重置價值的含義應區別開來，建築造價增長了，重置價值不一定增長，因為當前期和其它費用率或資金成本率大幅度減少時，建築重置價值有可能還要降低。

⑻ 請問小產權房、產權房、使用權房有什麼區別

小產權房、產權房、使用權房的主要區別是：

1、獲取的渠道不同

小產權房是在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱「鄉產權房」；

產權房主要是通過購買產權和土地使用權獲得的商品房、普通住房或綜合用房；

使用權房主要是承租的公房或單位福利房。

2、擁有和處置的許可權范圍不同

小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在村集體成員內部轉讓、置換。

產權房業主對房屋享有佔有、使用、處分、收益的權利，還可以將該房屋進行抵押貸款。業主的房屋可以自行出租、出售，也可以繼承、贈與。

使用權房包括對房屋的佔有、使用、收益、處置四種權能，最重要的是收益權和處置權。擁有一套住房的使用權，既能通過出租享有收益權，也享有有限度的處置權，可以「處分」房屋的上市轉讓或親屬繼承等。

3、取得的權證不同。

小產權房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

產權房有國家頒發的房屋產權證和土地使用權證。

使用權房沒有產權證，其產權屬於國家或集體。

4、買了50年使用權的房子和買50年產權的房子區別就是：

1）50年使用權的房子價格低於50年產權的房子；

2）50年使用權的房子不能進行抵押貸款；50年產權的房子可以進行抵押貸款；

3）50年使用權的房子沒有房產證和土地使用證；50年產權的房子有房產證和土地使用權證。

4）購買使用權房不用交物業管理費用以及房屋維修費用，房主只需要每月交納一定數額的租金即可，其數額與免交的物業費大抵相當。產權房需要交物業費及房屋維修費用。

5、50年使用權和50年產權的房子在50年之間主要的區別是出售的價格不同；產權房可以抵押貸款，使用權房不能抵押貸款；使用權房不用交物業費和房屋維修費，產權房需要交物業費和房屋維修費。

50年使用權房和50年產權房在滿50年後，產權房和使用權房土地使用權都是歸國家所有。

(8)計劃經濟房產使用費擴展閱讀：

一般住宅國家土地出讓使用權年限是70年，無論是產權房，還是使用權房都不能超過這一土地使用年限。只不過使用權房為房管所或單位所有，與使用權房主是長期租賃關系。

產權單位對使用權房不能隨便收回，即使有必要收回也應對使用權房主進行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權房屋在變成產權房後，能獲得相應的拆遷補償款。使用權房房主的親屬，與其居住滿2年以上者，可辦理繼承手續。

⑼ 計劃經濟下的房產管理有何特點

最大特點是房屋非貨幣化，房屋產權單位自我管理。

⑽ 房子 土地使用費 多少

土地使用費是指外商投資企業通過不同的方式使用土地（出讓、轉讓方式取得的土地使用權者除外），國家向其收取得的有償使用土地的費用，是企業為取得土地使用權而交納的費用，它是調節使用土地資源的手段之一，是國家財政收入的組成部分。土地使用費與土地使用稅不同，土地使用稅是國家對使用土地的國內單位和個人徵收的一種稅。

有關土地使用費的具體標准，沒有全國統一的規定，應根據場地的用途、地理環境條件、征地拆遷安置費用和企業對基礎設施的要求等因素，由所在地的省、自治區、直轄市人民政府規定，原則上沿海地區高於內地，大中城市高於中小城市，城市中心、繁華地段高於其他地段和郊區，在原有工業區設廠高於新開辟的工業區，利用原有企業改造高於新建工廠等。土地使用費的計算包括徵用土地的補償費用、原有建築物的拆遷費、人員安置費用以及公共設施費用。

各地規定有所不同，以上海的土地使用費來說：
土地使用費是指使用土地資源性質的費用，不含拆遷安置費用和基礎設施建設費用。
土地使用費根據地理環境和條件、土地使用用途確定分為五類十級，收費標准按平方米計算，最高每平方米為人民幣170元，最低每平方米0．5元。
土地使用標准調整以後，合營企業按新的標准繳納土地使用費，但在合營企業開始用地的五年內不調整，另外按營業額的百分比繳納土地使用費的不作調整。