招拍掛土地攤銷折舊年限

1. 土地劃撥、轉讓、招拍掛什麼意思

土地使用權劃撥,是國有土地使用權劃撥,一般用於國家機關單位或國家、政府重點工程建設。
現在的房地產商一般都是以出讓等有償方式取得的土地使用權。
招、拍、掛是看土地利用規劃規定的土地用途對土地使用權的一種出讓方式。

2. 已經通過招拍掛方式競得的土地還需要繳納土地出讓金嗎

土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價
一.
有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照標准地價平均標準的40%計算。二.
發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。三.
通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。四.
劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。該條目中所提到的40%沒有法律依據，純屬引用別人錯誤理論，請更正。從2002年開始，土地招拍掛條例就明確了，出讓金就是全部地價，沒有40%之說。

3. 政府拆遷補償費收入購買的土地需要攤銷嗎

計入預收款，作為建工廠的資金來源。這部分5年內不交稅。《國家稅務總局關於企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號，以下簡稱《通知》）
一、按照《通知》的規定進行企業所得稅處理的應當是因政府行為而進行的政策性搬遷，因企業自身原因而進行的搬遷不得按照《通知》的規定執行。搬遷企業取得的政策性搬遷收入應是從政府財政、土地部門直接取得的收入。對搬遷企業直接從取得土地使用權的企業取得的補償，不屬於《通知》中所稱的政策性搬遷收入。企業因政策性搬遷而處置除土地使用權之外的其它資產取得的收入，企業所得稅的處理可以按照《通知》的規定執行。搬遷企業取得實物補償的，以簽訂補償協議時確定的公允價值確認收入。
二、搬遷企業取得政策性搬遷收入或處置收入，可自政府搬遷公告、文件明確的搬遷期限開始之日的次年度起，五年內暫不並入應納稅所得額，五年期滿的當年度，企業應將已實際取得的政策性搬遷收入或處置收入按照《通知》的規定計入當期應納稅所得額。 五年期滿後，因同一搬遷行為再次取得的政策性搬遷收入或處置收入應一次性全額計入當期應納稅所得額。
三、從搬遷收入或處置收入中扣除的項目限於以下五項：購建與搬遷前相同或類似性質用途或新的固定資產支出、購買土地使用權支出、其它固定資產改良支出、技術改造支出、安置職工支出。除此之外的其它支出，不得從中扣除。 企業按照規定將因搬遷拆除的固定資產或其他資產報廢的損失，或安置職工的其他支出已在企業所得稅前扣除的，不得重復計入扣除。
四、搬遷企業應自取得第一筆政策性搬遷收入或處置收入的年度納稅申報時，將政府搬遷文件、公告，原佔有土地已進行招、拍、掛的文件，政府確定的政策性搬遷補償收入總額以及實物補償方案、政策性搬遷收入或處置收入、重置或改良固定資產、購買土地使用權、技術改造、購置其它固定資產、安置職工計劃或立項報告等的收支預算，向其企業所得稅的主管稅務機關備案。
五、五年期滿的當年度，企業要將重置固定資產和土地使用權、購置其它固定資產、固定資產改良、進行技術改造、安置職工的實際支出計劃、立項文件等資料，在企業所得稅年度納稅申報時向主管稅務機關申報。
國家稅務總局關於企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知 國稅函[2009]118號各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局： 根據《中華人民共和國企業所得稅法》（以下簡稱「企業所得稅法」）及《中華人民共和國企業所得稅實施條例》（以下簡稱「實施條例」）規定的原則和精神，現將企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題明確如下： 一、本通知所稱企業政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關資產而按規定標准從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權轉讓收入。 二、對企業取得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業所得稅處理： （一）企業根據搬遷規劃，異地重建後恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權（以下簡稱重置固定資產），或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，准予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出後的余額，計入企業應納稅所得額。 （二）企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用後的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。 （三）企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，並在企業所得稅稅前扣除。 （四）企業從規劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。 三、主管稅務機關應對企業取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入加強管理。重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置或改良固定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置或改良固定資產和購置其他固定資產等

4. 土地拍賣給開發商後幾年不開工國家就要收回

法律規定的是兩年，法律依據如下：

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第二十六條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。

超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；

滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

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房地產開發用地的要求：

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第八條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第九條 城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。

第十條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。

第十一條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用於房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批准。

第十二條 土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批准權的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的許可權，由直轄市人民政府規定。

第十三條 土地使用權出讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式。 採取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。

第十四條 土地使用權出讓最高年限由國務院規定。

5. 招拍掛出讓國有土地使用權規定

招拍掛出讓國有土地使用權規定主要明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的法律依據、原則、范圍、程序和法律責任，建立和完善了以下三個方面的制度：
1、經營性土地使用權的招標拍賣掛牌出讓制度；
2、公開、公平、公正的國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓組織實施程序制度；
3、嚴格的法律制度。
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》在認真總結各地招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權成功經驗、借鑒國際上通行的招標拍賣習慣做法的基礎上，明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的組織實施程序，包括擬訂計劃、編制出讓文件、發布公告的方式和內容、標底和低價的確定、投標開標程序、拍賣會和掛牌的程序等。
國有土地使用權招標拍賣，是政府供應土地的重要形式，集中體現了公開、公平、公正的市場原則，有利於充分發揮市場優化配置土地資源的作用，從源頭上防治土地批租領域的不正之風和腐敗行為。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十三條 土地使用權出讓可以採取下列方式：
（一）協議；
（二）招標；
（三）拍賣。
依照前款規定方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

《中華人民共和國民法典》第三百四十七條 設立建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。
工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。

6. 土地招拍掛制度的相關制度

本文通過對中國土地市場招拍掛制度發展過程進行回顧，通過分析招拍掛制度對中國土地市場發展的作用，針對招拍掛制度中存在的不足，提出改進土地招標、拍賣、掛牌出讓方式，引入市場機制，減少行政干預，提高政府對土地出讓市場管理水平的幾點建議。
關鍵詞 土地市場 招拍掛制度 市場機制 政府管理 中國土地市場招牌掛制度建立及發展背景
建國後很長一段時間內，我國的土地使用制度是無償、無限期、無流動的行政劃撥使用制度，這種土地制度所導致的土地資源配置不合理、利用效益低、土地浪費嚴重，產權關系混亂等問題嚴重的阻礙經濟發展的弊端。改革開放後為了克服土地無償使用帶來的種種弊端，在城鎮國有土地使用制度方面進行了一系列改革。1988年4月12日， 七屆人大一次會議通過的憲法修正案規定「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」，從而為土地使用權轉讓提供了法律依據。隨後，《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》進一步確立了土地使用權出讓制度。通過一系列法律規定的制定實施，到90年代初，我國對城鎮土地使用制度完成了改革，建立起土地有償，有限期，可依法進行土地交易的有償使用制度。這種制度理順了產權關系，使土地的資產特性得到體現，也體現了國家做為土地所有者對土地的所有權。然而這種以協議出讓為主要形式的土地出讓方式存在著一系列問題。
首先，由於交易過程不公開，尋租行為普遍，腐敗問題時有發生，導致了國有資產流失。
其次，由於缺乏競爭、市場秩序不規范，導致出現了嚴重的價格扭曲和低價出讓等現象。
為此，國土資源部於2002年5月發布第11號令,頒布實施<<招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定>>,明確規定包括商業、旅遊、娛樂、商品住宅用地的經營性用地必須通過招拍掛方式出讓.2004年,國土資源部頒布第71令,<<關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知>>,規定2004年8月31號以後所有經營性用地出讓全部實行招拍掛制度,即所謂的」831」大限.
經營性用地招拍掛制度的實施對中國土地市場的發展有著深遠的影響,一方面招拍掛制度規范了國有土地使用權的出讓行為,從長遠上看有利於建立一個公開,公平,公正的城市土地市場;另一方面由於中國土地市場的長期不完善,產權不清晰,長期未曾引入市場機制,市場上對招拍度的實施也存在種種疑慮.同時經營類用地的招拍掛制度自身也存在著種種不完善之處,各地在招拍掛出讓土地的實踐中也發現了各種問題,對於經營性用地的招拍掛制度研究 (一)實施土地招拍掛制度，有利於規范土地市場，公平競爭。
土地使用權出讓招拍掛制度的推行，以及與之配套的土地儲備制度的建立，使土地供應的信息公開化，土地出讓規劃的科學化，杜絕了以往通過行政命令協議出讓土地中存在的盲目性，防止了由於土地市場不規范導致的國有資產的流失以及由於規劃不當造成的寶貴土地資源的浪費。
政府通過招拍掛的方式推出地塊，以城市中長期發展規劃和城市土地利用規劃為基礎，制定詳盡、科學的土地出讓計劃。並通過網路、報紙、電視等傳媒方式進行公示，保證了信息的公開性。政府通過招拍掛轉讓方式中嚴格的評標拍賣制度，保證了房地產開發商的機會均等，保證了土地市場的公平性。開發商在同一時間獲得信息，並可在規定時間內購買標書、現場踏勘、集中答疑，避免了由於信息不對稱而造成不公平競爭。
(二)實施土地招拍掛制度，有利於杜絕腐敗現象，提高政府對城市土地的管理能力
土地是全社會寶貴的公共資源，要達到最優利用必須通過市場手段進行配置，而且配置過程必須受到全社會監督。實行土地招拍掛制度，正是建立土地市場的競爭機制方式，完善土地出讓制度，只有這樣才能建立真正的土地市場，才能真正的引入競爭機制。通過市場競爭，使土地的真實價格得到體現，從源頭上有效的遏制以往採取行政手段配置土地資源中政府官員出現的腐敗尋租等現象。
土地招拍掛制度並不是簡單的土地交易手段，政府必須進行一系列相關工作以保證土地出讓的科學性，土地交易市場的完善性，在此過程中政府對土地的管理能力必然大大提高。
首先，政府要運用宏觀調控手段，提供與社會經濟協調發展的土地供應量，對於每年土地市場的各類土地供給、徵用數量進行總體規劃，並建立相應的土地儲備制度，避免土地市場中的投機行為，保證市場的健康發展。制定和公布土地出讓計劃是完善城市土地供應的基礎，將有助於提高城市土地管理的科學性，促進城市土地市場的規范和完善。
其次，政府在招標出讓前必須對土地進行前期規劃和開發，逐步推進「熟地」招標出讓，並要制定一系列的出讓計劃、招標程序和管理制度。政府要真正實現調控市場的能力，就必須對擬出讓土地進行詳細的分析規劃，確定最佳的土地利用方式，針對土地特點靈活選擇招標辦法和方式以提高工作效率， 降低工作成本等。
最後，要體現土地的使用價值，政府必須對土地進行正確的評估，採用合理的評標辦法，公正地評出中標單位。
通過以上行為政府對城市土地的綜合運用管理能必將大大加強。
(三)實施土地招拍掛制度，有利於房產開發商綜合實力的提高，促進房地產企業的整合。
土地通過招標、拍賣和掛牌等方式進行出讓，不但有利於市場的競爭性，消除行業的壟斷性，而且還使那些沒有足夠實力，只靠尋租等不正當方式拿到「一手地」的開發商逐漸淡出市場，使那些有實力、有競爭力的企業能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發展。同時，由於採取招標、拍賣或掛牌的方式出讓，開發商可以從市場上通過競爭拿到「熟地」直接開發，縮短了開發周期，簡化了開發程序和環節，從而降低了開發風險。
招標拍賣掛牌出讓取消的只是過去少數開發商通過不正當手段獲得的「超額利潤」，而由於市場的的規范，開發商的合理利潤可以得到更好的保證。新制度提高了市場准入門檻，房地產業將進入資本實力和品牌競爭的時代。沒有實力的、靠關系運作項目的公司將逐步被淘汰出局。能夠進行專業化、規模化生產、把土地價值發揮最大化的房地產開發商將成為市場的主流，促進了房地產企業的優勝劣汰，真正通過的市場的力量對房地產商進行整合。同時，實行招拍掛的土地交易方式有利於打破房地產開發企業的地域限制。對外地開發商來說，由於可計算成本，有了平等進入的機會，進入目標城市市場就相對比較容易，為跨地域經營的房地產商提供了機會，這必將促使全國房地產市場的規范化。
(四)實施土地招拍掛制度，促進房地分離，有利於提高土地開發效率。
土地招拍掛的供應方式，有利於土地的合理利用和總體規劃。由於政府將逐步把生地轉化為熟地後再行招標，動拆遷問題已妥善解決、土地的開發工作基本完成、周邊的市政建設逐步完善、水電煤等市政配套都有計劃地分配到位，開發商只要按規劃要求有計劃地做好設計圖紙並得到許可後就可順利開工了，大大縮短了房產開發周期，有效控制了開發成本。因此，土地利用的高效率成為必然。
(五) 實施土地招拍掛制度，有利於優化投資環境，吸引外資。
我國的土地供應從劃撥、協議出讓到公開招標、拍賣、掛牌的轉變，透明化程度越來越高，這是我國城市土地使用制度進步的一種表現，也是大勢所趨。這標志著我們在土地市場上正在逐步與國外發達國家接軌。這也是世界貿易組織(WTO)原則的要求。WTO的非歧視原則、公平原則和透明度原則等要求土地行政管理保證國民待遇普遍實現，保證市場公平競爭，保證統一、公開、公正地實施各項法律、法規、行政規章、司法判決等。加入WTO後，在土地市場管理方面，政府的職責是使市場能夠穩定、公開、公平，而且能夠安全運行，進而優化投資環境，並以此來吸引投資。實行土地招標、拍賣，可以說是一項重大的「土地革命」，土地最直接的與資本結合而不是與關系結合，提高了效率，同時有利於境外資金的流入和國際化進程的加快，這對北京、上海等大城市發展城市經濟，加快基礎設施建設，成為高效的國際化大都市具有非常重大的意義。 （一）中國土地市場招拍掛出讓中存在的問題。
根據國土資源部和監察部對全國經營性土地使用權招拍掛出讓的專項執法檢查的結果顯示，經營性土地使用權出讓還有五個深層次的問題尚待解決。
1．經營性土地出讓制度還缺少具體的操作規范與之相配套；
2．少數市縣仍以「招商引資」為名，先行立項、先行選址，定點確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價
3．有的地方不按規定公開經營性土地出讓信息或信息公開不及時、不充分；
4．有的地方在經營性土地出讓中存在假招標、假掛牌、假拍賣或陪標、串標等問題；
5. 極少數領導幹部仍通過打招呼、批條子等形式違規干預和插手經營性土地出讓。
以上五大類問題涉及招拍掛制度建設過程中政府職能、觀念的轉變，配套規范的制定等問題，針對以上五大類問題，提出完善招拍掛市場的幾點建議如下。
（二）對完善招拍掛市場的建議。
1．轉變政府職能，建立與健全監督保證機制，確保交易的公正性
在上述五大類問題中，由於政府行政干預所導致的招拍掛制度的不完善問題是最嚴重的。一方面，由於中國長期實行以政府為主導的土地協議出讓制度，各級地方政府習慣於通過行政指令的方式對土地資源進行配置，在新的土地出讓制度下舊有的思維觀念難以轉變，在追求地方經濟短期利益的目標下，通過行政手段盲目干預土地市場的情況時有發生；另一方面，少數政府官員通過手中的權力尋租腐敗，少數不法房地產商通過行賄公關等不正當手段低價獲得土地、牟取超額利潤，少數政府官員和不法房地產商的勾結，導致土地招拍掛出讓中假招標、假掛牌、打招呼、批條子的現象時有發生。
為了克服以上兩種情況，作為游戲規則的制定者和游戲的組織者的政府必須加強自身的監管，在招標、拍賣與掛牌交易的流程中加強透明與監督的機制尤為重要。從宗地價格的評估到開發商資質的審查以及後期的評標開標均應設立監察機制 對於每宗地的評選結果應給予公布與新聞發布，絕不能讓私下協議的土地通過公開招標與掛牌的形式達到成交的目的，從而引發新的錢權交易現象發生。中央，國土資源部已經三令五申下要求在土地交易招拍掛過程中打擊非法暗箱操作，確保公平與公開。
2．制定合理的標底價格，防止地價上漲過快
經營性土地交易全部以招拍掛的形式進行出讓是否會引發土地價格的上漲，從而導致房地產價格上漲的話題一直是新政策出台後業內開發商與政府官員爭論的焦點，因此在土地招拍掛交易的實施中注重控制對地價的大幅度波動是十分必要的。是在土地的拍賣交易中，政府一方面在取得較好的地價收益的同時，也需考慮對當地的土地價格市場的穩定作用。
上海在土地的拍賣中進行最高限價並提出完善招投標的管理機制，以防止土地價格的非理性上漲，這對中國其他城市也有重要的借鑒意義。在短期內，城市土地拍賣的高價成交會增加政府的財政收入，有利於城市基礎設施的建設，但是在長期卻可能抬高當地的房地產開發的成本。房地產開發成本的升高，一方面可能導致中低價位的住宅的減少，使普通居民難以承受高昂的房價，甚至導致人才的流失，社會的不安定；另一方面，高昂開發成本容易形成泡沫經濟，從長期來看不利於外界資本的流入，不利於城市的健康發展。
在這種情況下，對進行公開招拍掛的宗地的標底或者底價的制定就顯得尤為重要。應該由政府土地管理部門根據土地評估結果和政府產業政策綜合確定，科學地制定出讓的底價。 因此在確保國家利益的前提下，合理地評估宗地的標底價格是保證土地市場活躍及穩定土地市場價格、防止土地價格的非理性上漲的重要的前期工作。
3．選擇性地使用拍賣的交易方式
土地拍賣是購買今後開發利用土地的權利，要考慮規劃、後期開發方案、及開發方案的實施等。與招標、掛牌方式相比，拍賣更容易導致土地出讓價格的非理性上漲，所以在土地轉讓中應謹慎地選擇性使用拍賣形式，在發展較為成熟的區域以及宗地面積較小的地塊，拍賣可以促進宗地的成交，但對於在新區特別是宗地面積較大的地塊，建議綜合考慮政府對於地區的發展計劃以及當地居民的承受能力，更多地採用招投標的形式選擇有能力的開發商在政府開發計劃及價格指導下完成新區大規模的土地開發任務，在區域經濟發展的同時，當地居民的居住與生活到了改善。
4．制定完善的土地供應計劃，定期發布土地供應信息
在新的土地出讓機制下，政府應加緊前期土地儲備與整理的力度，定期向市場公開未來的土地供應計劃。投資者充分了解市場的信息後，對投資的計劃和力度進行調整，從而避免出現盲目高價競爭，防止出現在取得宗地開發權後無力實施或脫延開發計劃的被動局面，防止「爛尾樓」的出現。
政府對土地的長期計劃的完善也是保證房地產市場住宅價格穩定的重要手段，通過合理的土地供應量，透明的土地供應信息，防止在信息不對稱情況下投機商對房地產市場的炒作行為，確保房地產市場乃至整個國民經濟的平穩快速發展。 經營性土地的招拍掛出讓方式的建立對於規范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產市場的有序發展等方面有重要意義，但是由於中國土地市場土地供應長期以來採用行政劃撥、協議出讓等方式，舊有管理理念在短時間內轉變存在一定困難，以及招拍掛制度自身存在的種種不完善，真正建立以市場機制運行的城市土地市場還任重道遠。本文通過回顧城市經營性土地出讓招拍掛制度的發展歷程，具體分析招拍掛出讓實際運作中存在的問題，並針對問題對招拍掛出讓方式的完善提出了幾點看法，以期對未來土地市場有所幫助。招拍掛出讓制度的完善是一個長期的動態的過程，必須根據土地市場的發展變化進行調整。相信在土地市場的各方共同努力下，招拍掛制度必將越來越規范完善，土地市場必將更加公平透明，進而保證整個宏觀經濟的健康穩步發展。
（一）土地使用權交易可採用下列方式：
1、掛牌交易，即在一定期限內將土地交易條件（含最低交易價）在土地交易機構進行公告，並接受交易申請的行為。
2、拍賣，即通過發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。
3、招標，即通過發布招標公告，進行公開招標，由投標人進行投標，經評標後確定中標人的行為。
（二）掛牌交易、拍賣和招標三種交易方式的比較： 交易方式
類別 掛牌交易 拍賣 招標 底價是否公開 公開 不公開 不公開 底價由誰確定 委託人 拍賣委員會 招標委員會 是否設立獨立於委託人的集體決策組織 不需要 設立拍賣委員會 設立招標委員會 報價方式 交易中心電腦報價終端報價 舉牌 填寫投標書 報價次數 可多次報價 可多次報價 一次報價機會 競買（投）人數 ≥1人 ≥2人 ≥2人 公告發布地點 一般在交易中心和互聯網發布 在交易中心、互聯網發布、《深圳特區報》或《深圳商報》刊登 在交易中心和互聯網發布，並在《深圳特區報》或《深圳商報》刊登 公告期限 不少於30日 公告發布方 由委託方發布 （三）招標、拍賣委員會的組成與職責
1、組成：
以招標、拍賣方式轉讓土地使用權的，委託人應設立招標委員會或拍賣委員會，招標委員會或拍賣委員會由5人以上單數組成，委託人選派1名工作人員作為招標委員會或拍賣委員會主任，其餘人員從土地交易市場專家庫中隨機抽出確定。
2、招標委員會主要職責：
審定招標最低中標價，審查投標人資格，主持開標、評標和定標工作，確定中標人並發出中標確認書。3、拍賣委員會職責：審定拍賣最低成交價，審查競買人資格，指定拍賣主持人。

7. 商業用地、工業用地都是多少年的使用年限

一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。