① 住房租賃監管立法：二房東「亂象」時代終結
住房租賃市場亂象叢生，國家即將其納入法治化監管軌道。
9月7日，住建部發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》（以下簡稱《條例》），我國首部專門規范住房租賃的國家級行政法規正式開始公開徵求意見。業內人士指出，《條例》對行業具有較強的規范性和指導意義，這標志著住房租賃監管正式進入精細化、系統化和法治化時代。
無獨有偶，此前的9月1日，上海市房地產經紀行業協會發布《住房租賃市場風險提示》（簡稱《風險提示》），提醒房東、租客在委託經營或租房過程中，應多方了解周邊住房的市場租金價格，警惕公司「高進低出、長收短付」帶來的風險，避免因公司「爆倉」「跑路」遭受損失。
實際上，近幾年住房租賃市場亂象迭出，如虛構房源信息、暴力驅趕租客、非法剋扣押金、設置霸王合同條款……特別是隨著一二線城市租賃市場逐漸擴大，中小型二房東越來越多，導致租客和大房東的權益受到侵害風險不斷加大。
此次《條例》的出台，將成為住房租賃市場監管的一個重要轉折點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，當前是長租公寓市場波動較大的階段，監管部門的這些動作，對於後續規范和引導租賃市場的發展有積極作用。
短付租金也有「坑」
住房租賃市場有多亂？
目前除了曝光較多的長租公寓二房東拖欠大房東租金、租客被驅趕、二房東捲款跑路等問題外，從二房東手裡租房，即便租客採取短付租金的方式，也會遇到各種問題。
日前，在上海工作的陳慧（化名）就遇到了被大房東驅趕的怪事。陳慧與兩名同事在位於靜安區北京西路的嘉發大廈租了一套三室兩廳的房子，租期一年。租賃合同是她與二房東、中介一起簽訂的三方居間合同，並附有大房東與二房東的委託租賃合同；房子的付款方式為「押一付三」，並非長租公寓那種年付或者租金貸的方式。
據當時介紹房子的中介小艾透露，她所在的公司房源有相當一部分來自於這種二房東，這種二房東不同於長租公寓的二房東，他們手頭上的房源沒有那麼多，在十幾套到幾百套不等。這些二房東從大房東手裡租來房子之後，會根據房子情況重新裝修或配置傢具，再適當提高出租價格，從而賺取差價。一般而言，二房東和大房東租約到期之後，此前的裝修和配置的傢具會折價賣給大房東。
小艾從業三年來，做這些二房東的房源出租比較多。這種房子的二房東，看起來與租客直接簽訂合同的大房東並無區別。
但就在房租到期的前一個月，還是出問題了。8月底，嘉發大廈的小區物業管理人員告訴陳慧，大房東劉平（化名）找上門要求給他們所住的房子斷水斷電，因為該房子在8月30日就到期了，大房東要收回房子。
陳慧回家找出租房合同細看，發現他們與二房東嚴順（化名）所簽的合同到期時間是10月4日。很明顯，二房東與大房東的合同，相比二房東與陳慧的租約有一個月時間差。此時，陳慧才發現，中介小艾此前對房子的租約，並沒有做好盡調，不知道大房東與二房東的租約是什麼時候到期的。中介人員的疏忽，為這次糾紛埋下了導火線。
21世紀經濟報道記者分別聯系劉平、嚴順與中介，了解到劉平與嚴順合作多年，但由於此前另外一套房子的糾紛導致兩人關系破裂，劉平等租約到期就逐步把房子收回，不再續租。嚴順的解釋是，他手中有幾十套房子，他沒法記住每一套房子的具體租約。
大房東和二房東吵架，本來與租客無關，但這次由於大房東劉平的態度強硬，直接干擾了租客的生活。此事件中，二房東嚴順明顯理虧，或許是為了拖延時間，或許是為了死磕合同，以劉平要買下傢具為由，不願意配合辦理退房手續。劉平也不願意讓步，只有對還在租住期限內的陳慧們下逐客令，威脅他們要斷水斷電。
無奈之下，陳慧和同事去派出所報警，得到民警的回復卻是：由於大房東、二房東沒有給租客造成實質性人身和財產安全損失，沒法接警。而為陳慧提供法律援助的律師建議她走司法程序維權，找二房東賠償，但這個過程可能需要比較久。
記者從劉平、嚴順此前的委託合同看到，對於傢具的處置，並沒有具體的條款規定。這成了兩人扯皮的主要原因。當初幫他們簽定房屋租賃委託合同的中介何沖（化名）指出，從合同來看，雙方都有責任，但二房東嚴順的處事方式更有問題，「他這樣以後沒人敢跟他合作，圈子很小的」。
最終，劉平妥協了，買下了嚴順給房子配置的傢具，雙方終止合同，不再續約。租客則可以與之續簽或者住到與嚴順簽的合約期滿。
在與中介交流過程中，記者發現，大房東、二房東的契約精神在合作過程中非常關鍵，尤其是最後合約期限內，很容易因為合同某些細節產生摩擦。在《住房租賃條例（徵求意見稿）》中，明確了租客的權益，這對於當前租賃行業中處於弱勢群體的租客來說，多了一重保障：
住房租賃合同期限內，除法律規定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金；未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房；合同期滿或解除，承租人應及時騰退租賃住房，出租人不得採取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人騰退等。
此外，根據徵求意見稿，在住房租賃合同期限內，除法律規定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。換言之，陳慧案例中，如果劉平與嚴順合約到期，終止合作，那麼嚴順也不能單方面與陳慧等人解除住房租賃合同，否則就是違約。
盡管如此，租客維權仍然不易。租賃糾紛屬於民事糾紛，警方一般會調解，最終還是需要雙方協商一致才能解決。事實是，被劉平提出威脅斷水斷電之後，陳慧主動找中介和嚴順，提醒他們處理好合同糾紛，嚴順一味推脫，也不願意按照合同賠付陳慧損失；與此同時，劉平藉助驅趕陳慧等租客的手段對嚴順施壓，也對租客造成了不小的精神壓力。
行業監管升級
隨著二房東越來越多，引發的問題也越來越多，這種二房東模式開始受到市場詬病。
像上述案例中，手握幾十套房的二房東嚴順，其實是有一家從事房地產行業資質的公司，但他與大房東、租客簽的合同卻用的是個人名義，就連與之合作多年的中介何沖都沒有發現這一點。
記者查詢啟信寶獲悉，嚴順名下持股100％的公司為上海燕齊企業管理有限公司，成立於2014年10月13日，注冊資本金100萬人民幣，此外沒有披露其他信息。
對此，法律界人士認為，嚴順的做法可能出於兩方面原因，一是收付款方便；二就是存在偷稅漏稅嫌疑。
二房東處在房主和租客之間，賺的就是中間差價，為了控製成本，謀取更大利潤，不少二房東不得不在各個環節「挖潛」，甚至不惜採取違法行為。
針對市場上的各種亂象，《條例》明確規定房地產經紀機構及其從業人員不得有下列行為：1．發布虛假房源信息；2．隱瞞影響住房租賃的重要信息；3．違規提供金融產品和服務；4．為依法不得出租的住房提供經紀服務；5．強制代辦住房公積金提取等服務並額外收取費用；6．未經當事人同意，以當事人名義簽訂住房租賃合同；7．賺取租金差價；8．泄露或者不當使用客戶信息；9．法律、法規禁止的其他行為；10．違規出租廚房、陽台、地下儲藏室。
可見其中多條均指向了二房東，比如賺取租金差價，違規提供金融產品和服務等。
上海城市房地產估價有限公司金融業務總監邵明浩表示，從宏觀角度來講，住房問題是關系國計民生的重大問題，租賃住房對於引導人口有序流動解決大中城市「夾心層」居住問題具有重要意義。目前從中央到地方的租賃住房政策具有臨時性的特點，與住房體系長期發展的要求不匹配，是造成租賃住房現階段諸多問題的根本原因。租賃住房亟需國家層面進行立法，保障該領域長期有序發展。
隨著《住房租賃條例（徵求意見稿）》的出台，住房租賃立法進入了程序之中，通過立法，可以確立國內租賃住房在住房體系中的地位，明確政府、市場和家庭在租賃住房體系中的角色，規范政府及市場參與各方在租賃住房整體規劃、開發建設及後期運營全生命周期中的行為。
從實際操作方面來看，租賃市場交易非常頻繁，參與群體眾多，租賃形式復雜，而相應的監督管理部門並沒有配備相關的執法人員和預算對法律進行有效的監督管理，所以重點關注的是法律出台後的落實情況。
業內公寓培訓機構房東東創始人全靂指出，資金監管真正要落實行動就要從源頭上抓起，加強立法，嚴格執法。
② 住房和城鄉建設部等6部門通報7起住房租賃中介機構違法違規典型案例
住房和城鄉建設部等6部門4日公布了各地在整治住房租賃中介機構亂象中查處的7起違法違規典型案例，並予以通報。
據悉，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、中央網信辦6部門在「不忘初心、牢記使命」主題教育中聯合開展整治住房租賃中介機構亂象工作以來，各地深入開展專項整治，查處和曝光了一批違法違規案件。
一、深圳市龍崗區住房租賃「黑中介」惡意剋扣押金租金，暴力驅逐承租人。
深圳市龍崗區以王某群、趙某為首的團伙，承租一棟樓房並經簡易裝修後，以明顯低於市場價的租金對外出租。租賃過程中蓄意製造房源緊張假象，在租賃合同中設置明顯不利於承租人的條款，騙取承租人交納多種押金。房屋出租後，又採取僱人酒後滋事等方式，故意逼迫承租人提前搬離，製造承租人違約，達到剋扣押金、租金的目的。該團伙行為涉嫌強迫交易、尋釁滋事、敲詐勒索、故意傷害等多項犯罪，群眾反映強烈，深圳市公安局、深圳市住房和建設局多次接到群眾舉報。深圳市公安局開展「清房」專案行動，將68名犯罪嫌疑人立案偵查後移送司法機關。
二、上海「安居客」網站發布虛假房源信息。
上海市委網信辦接到群眾投訴後與上海市住房和城鄉建設管理委員會等相關部門加強溝通聯動，責令「安居客」網站落實平台主體管理責任，加強對信息內容真實性的核查，全面清理不實房源信息。「安居客」網站已將問題房源下架，禁止相關經紀人在安居客平台發布房源信息，並對平台上的其他房源信息進行全面排查，在「聊天場景」和「房源詳情」頁面中增加不實信息舉報入口。
三、小家聯行房地產經紀(北京)有限公司合肥分公司違規開展租賃消費貸款業務。
小家聯行房地產經紀(北京)有限公司合肥分公司以低租金方式吸引承租人，在承租人有承租意向後，要求承租人先簽訂「定金合同」；在簽訂正式租賃合同時，又以只能通過第三方平台「會分期」支付租金和之前已簽訂「定金合同」為由，誘導承租人簽訂嵌套租賃消費貸款條款的租賃合同。承租人與該公司解除租賃合同時，無法自行與「會分期」解約，「會分期」仍每月按時扣除承租人租金。合肥市住房保障和房產管理局調查核實後，責令該公司限期整改，並將該公司納入合肥市經紀行業「黑名單」，將其不良行為記入信用檔案。
四、西安小青蛙房地產營銷策劃有限公司違規為保障性住房提供租賃經紀服務。
西安小青蛙房地產營銷策劃有限公司在網路信息平台發布某小區住房出租信息，經查，該小區住房為不能出租的保障性住房。該公司行為違反了《房地產經紀管理辦法》第二十五條規定。2019年7月，西安市住房和城鄉建設局依據《房地產經紀管理辦法》第三十七條規定向該公司下發《行政處罰決定書》，作出罰款3萬元的行政處罰，責令限期整改，並取消其網上簽約資格，將其不良行為記入信用檔案。
五、昆明某房地產經紀有限公司員工楊某翔隱瞞租賃信息，侵吞租金。
昆明某房地產經紀有限公司員工楊某翔利用網路信息平台獲取出租人、承租人的信息，冒用公司名義，在出租人不知情的情況下與承租人簽訂租賃合同，承租人繳納租金後僅將其中一部分租金轉給出租人或直接侵吞全部租金。經查，楊某翔行為涉及房屋共12套，涉案金額8萬余元。目前，楊某翔已被移送司法機關。
六、杭州聚成房地產代理有限公司擅自發布出租房源信息。
杭州聚成房地產代理有限公司在未經出租人委託的情況下，擅自對外發布房源信息。該公司行為違反了《房地產經紀管理辦法》第二十二條規定，杭州市蕭山區住房和城鄉建設局依據《房地產經紀管理辦法》第三十五條規定，對其作出罰款1萬元的行政處罰，並予以公開曝光。
七、周口舒心居房產經紀有限公司「高收低租」騙取租金。
周口舒心居房產經紀有限公司採取「高價收房，低價出租」等方式吸引房源和租客，在收取承租人租金後剋扣租金、拒不支付出租人房租，造成租賃當事人損失。經查，被騙租賃當事人43人，造成當事人損失20餘萬元。目前，犯罪嫌疑人張某已被移送司法機關。
我國有1.8億租房群眾，住房租賃市場事關他們的切身利益。住房租賃中介機構在住房租賃市場中發揮著重要作用，但少數不規范住房租賃中介機構的違法違規行為，擾亂了住房租賃市場秩序，侵害了群眾的切身利益。
此次住房和城鄉建設部等6部門重點對在住房租賃過程中常見的6個容易侵害群眾利益的方面進行整治，包括發布虛假房源信息，隱瞞影響住房出租的重要信息，誘騙群眾租房；對當事人隱瞞真實的住房租賃交易信息或承租自己提供經紀服務的房屋，賺取住房出租差價；實施價格串通、囤積出租房源、捏造散布漲價信息、收取未明碼標價的費用等價格違法行為；違規開展租金消費貸款業務，包括違規提供租金消費貸款等金融產品和服務；通過中介機構成交的住房租賃交易合同，未按規定備案；沒有取得營業執照、備案證明、游離在監管之外，採取威脅、恐嚇等暴力手段驅逐承租人，惡意剋扣押金、租金及其他保證金或預定金等。
據悉，住房和城鄉建設部等6部門將以這次專項整治工作為契機，督促各地主管部門堅持問題導向，真刀真槍解決問題。緊緊圍繞住房租賃交易行為的關鍵環節，嚴查違法違規行為，曝光違法違規案例，堅決取締一批「黑中介」。同時要既治標，更治本，既猛葯去痾、集中整治，又鞏固成果、根除病源，有效遏制住房租賃中介行業亂象，不斷優化住房租賃市場環境，讓群眾租房更安心。
③ 六部門聯手整頓租房亂象 「租金貸」明確生死線
中介機構假房源、吃價差，以及「租金貸」等困擾1.8億租房人群的問題迎來了政策規范。
12月25日，時代周報記者從住建部官網獲悉，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦六部門已於近日聯合下發《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》）。
時代周報記者梳理發現，《意見》主要針對規范住房租賃中介機構和住房租賃企業。其中對住房租賃中介機構的要求集中在行業規范方面，包括房源信息真實性、房源本身合規性，以及房源發布平台建設等細節要求；對於住房租賃企業的規范則集中在金融監管方面，包括提出加強對採取「高進低出」（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、「長收短付」（收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管。
值得注意的是，《意見》還提出，在住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位的要求。
對此，58安居客房產研究院分院院長張波向時代周報記者表示，《意見》此次對住房租金貸款業務提出具體明確要求，這體現了監管部門對於近幾年租賃運營機構「爆倉」事件的關注。在《意見》提出的加強住房租賃金融業務監管、做好貸前調查等多項前置性金融監管要求下，預計可以有效降低此類租賃機構運營的風險性，也有效提升風險的可控性。
持續整頓住房租賃中介機構亂象
根據住建部介紹，今年我國持續在全國范圍內開展整治住房租賃中介機構亂象工作，並先後召開了多次住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會進行部署。
今年10月，住建部等六部門聯合印發了《關於印發在「不忘初心、牢記使命」主題教育中專項整治住房租賃中介機構亂象實施方案的通知》，並要求要求各省份、40個重點城市住房城鄉建設部門參照部里做法，成立工作專班並指定聯絡員，以及建立部、省、市3級聯動機制和部與40個重點城市直聯工作機制。
整治工作已經取得了初步成效。住建部指出。目前，住建部已經在11月先後通報兩批通報整治住房租賃中介機構亂象共計13起違法違規典型案例。另根據新華社報數數據，從2019年6月1日至11月19日，全國共排查住房租賃中介機構81416家，查處違法違規住房租賃中介機構9197家，通報曝光違法違規典型案例7974起。
為鞏固專項整治成果，將整治工作制度化、常態化，住建部等六部門在近日聯合印發《意見》——住建部在《意見》中開宗明義。
時代周報記者梳理發現，《意見》共圍繞嚴格登記備案管理、真實發布房源信息、動態監管房源發布、規范住房租賃合同、規范租賃服務收費、管控租賃金融業務、加強租賃企業監管等方面共有十四條舉措。其中意見對於中介機構房源真實性的規范，以及違規懲處最受人關注。
「在租賃市場上，住房租賃中介機構起的主要作用還是信息匹配，其核心還在於保證房源的真實性、全面性、及時性。」空·白研究院創始人楊現領向時代周報記者表示。
「《意見》從信息標注、平台規范等多種方式要求中介機構發布真實信息。對房源真實性的要求進一步提高，預計線上虛假房源的現象將得到有效遏制。」張波判斷。
住房租賃合同的網簽備案也是其中一個重點。貝殼研究院資深分析師黃卉對時代周報記者表示：「住房租賃合同的網簽備案是住房租賃市場監管的重要方式。2019年，部分城市如杭州、合肥等紛紛推出了租賃網簽備案的管理措施。住房租賃合同的網簽備案能夠更好的保障承租人權益，承租人確保在租賃合同成立後，租賃合同的真實性獲得認可，不會因房屋所有權變動而影響繼續承租；同時便於規范租賃企業的經營行為，更加公開和透明，對規范租賃市場發展有著重要的作用。」
此外，《意見》還要求房地產經紀機構不得賺取住房出租差價。「這一點約束二房東比較有效。」楊現領表示，「中介機構吃差價並不是突出的問題。更多小的、分散的二房東機構，才會存在利用信息溝通不順、信息不透明的現象，存在吃差價的問題。這一點需要通過加大對這些小的、分散的機構進行檢查來解決。」
多數長租公寓已越過30%底線
在另一側面，《意見》對於住宅租賃企業的金融嚴監管或正在為行業敲響警鍾。
《意見》要求：應當加強住房租賃金融業務的監管，並要求開展住房租金貸款業務要以合同為依據，並且需要進行貸前調查和貸後監管。
其中在「租金貸」方面，《意見》規定：住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
此外，對企業資金監管，《意見》提出：住建等部門加強對採取「高進低出」（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、「長收短付」（收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期）經營模式的住房租賃企業的監管，指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。
《意見》還對於「租金貸」占企業收入比做出了具體要求——住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
對此，多位專家向時代周報記者表示，「高收低出」、「長收短付」、「租金貸」都容易造成企業資金鏈斷裂。
「2019年，部分爆雷的租賃企業由於高收低出導致資金鏈斷裂，而長收短付則是通過租金的期限錯配形成資金沉澱，部分企業挪用資金拓展房源規模，一旦資金鏈斷裂，承租人的權益將會受到損失。」黃卉指出。
「對於長租公寓企業來說，租金貸作為信貸資金，具有一定的杠桿屬性。在企業經營困難時候，信貸資金的杠桿會加速減少企業現金流。一旦碰上行業環境變化，疊加對租金貸的監管趨緊，會讓經營困難的長租公寓企業加速爆雷。」UONE優望董事長丘運賢在接受時代周報記者采訪時表示。
時代周報記者注意到，「租金貸」曾是租賃企業，尤其是長租公寓的「生命線」。青客公寓上市招股書顯示，截至2019年6月底，65.2%的青客公寓資金使用了租金貸。蛋殼公寓上市招股書中也披露，截至2019年前三季度，67.9%的青客公寓租客選擇了租金貸的方式。
但與此同時，「租金貸」也是長租公寓暴雷的「導火索」。房東東數據統計顯示，從2017年至目前共有69家長租公寓機構因資金鏈斷裂暴雷。
受《意見》影響，接下來企業資金將會成為監管重點。中原地產首席分析師張大偉在接受時代周報記者采訪時判斷：「此前由於監管缺位，住房租賃企業的收入來源中租金貸比例如何並無具體數據。但既然《意見》要求住房租金貸款金額佔住房租賃企業租金收入比重不超過30%，那麼資金池的監管就是一個必要的方式。」
時代周報記者梳理發現，30%的生死線，各大長租公寓已經跨線太遠。根據青客公寓上市招股書，青客公寓與租客的租賃期通常為26個月，其中大多數的鎖定期為12個月。截至2019年6月30日，青客公寓63.1%的租金付款是由這些分期付款的貸款支付的。
隨著監管號令的吹響，長租公寓或將定義成為高危企業。張大偉表示：「一旦監管資金池，那就沒什麼資本再願意做長租公寓了。」
到2020年，長租公寓將進入「生死時速」。住建部對此已明確表示：對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，可採取約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等方式，防範化解風險；涉及違規建立資金池等影響金融秩序的，各相關監管部門按照職責，加強日常監測和違法違規行為查處。
④ 3. 2003年6月，陳某同仇某簽訂了為期一年的房屋租賃合同，租賃仇某的一套兩室一廳的住房居住。2004年5月，
在仇某與陳某房屋租賃糾紛案中， 有兩個值得探討的法律問題： 第一是陳某在租賃合同 期滿後拒不搬出仇某的房屋的行為性質。 陳某拒不搬出仇某房屋的行為無疑構成了對仇某房 屋所有權的侵害， 仇某有權要求陳某返還房屋。 根據上文對所有權返還原物請求權的要件的 分析，陳某在租房合同期滿後，雙方沒有達成續租協議，因此陳某不再享有合法佔有、使用 仇某房屋的權利， 因此陳某繼續居住的行為是對仇某房屋的無權佔有， 仇某作為房屋的所有 權人， 可以依據法律享有所有權返還原物請求權。 第二是仇某私自進入陳某居住的房屋強行 把陳某物品搬出形成的侵權爭議。 所有權返還原物請求權是一種請求權， 請求權的行使必須 以權利相對人（在本案中即陳某）履行義務的行為作為權利實現的條件，如果權利相對人拒不履行法定義務，請求權人可以請求法院給與保護，也可以採取一定的自救措施，但是必須注意的是， 請求權人採取自救措施的時候， 不能侵害權利相對人的合法權益， 否則構成侵權， 要承擔民事侵權責任。 本案中涉及的情況在現實中十分普遍， 房屋租賃期間屆滿後承租人繼續居住房屋， 此時 可能出現兩種情況。 如果出租人對承租人繼續居住沒有異議， 而且照常接受承租人繳納的租金時，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期，其法律依據是《合同法》第 236 條： 「租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效， 但租賃期限為不定期。 」如果出租人與承租人沒有就續租達成協議，且出租人要求承租人退還房屋時，則承租人的繼續居住構成對出租人房屋所有權的侵害，也就是本案中的情況。而對於出租人仇某來說，房屋所有權受到侵害後，最好的救濟方式就是迅速向法院提起訴訟， 請求法院判令承租人立即搬出自己的房屋，而不是採取案中提到的自力救濟的方式。
⑤ 租賃合同糾紛，法官一般會問哪些問題
最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（法釋〔2009〕11號，2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過）
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法佔有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；
（二）租賃房屋權屬有爭議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。
第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；
（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；
（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；
（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。
第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
⑥ 法院關於房屋租賃案件的訴訟收費標准
租賃糾紛的訴訟費應該與房屋面積無關。
應該以訴訟時的爭議標的一定比例確定訴訟費。
你說的收費方法應該是違法的。