最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件

『壹』 物業侵權糾紛 以案說法教你維權

小區業主與物業公司之間的關系總是「剪不斷，理還亂」，甚至時不時還會發生訴訟——

轎車在小區被盜，物業公司應當賠償

【案例】2011年初，業主晏紫便已根據物業公司的要求，按每月60元交納了一年的車輛保管費。5月8日晚，晏紫按慣例將自己的轎車停放在指定位置。可由於保安沒有對出入人員進行任何盤查，導致轎車被盜，雖經報案但公安機關因無線索而一直未能偵破。三個月後，晏紫要求物業公司賠償18萬元車款，因遭拒絕而成訟。

【點評】物業公司應承擔賠償責任。一方面，《物業管理條例》第三十六條規定：「物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。」保安不盤查來客，表明物業公司未履行好服務合同，自然難辭其咎。另一方面，《合同法》第三百七十四條規定：「保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任……」

利用小區賺外快，所得收益應歸業主

【案例】韋貞所在小區的物業公司未經業主委員會同意，將臨街一面的外牆租給一家超市發布經營廣告，並預收了一半租金。租約期滿，超市依約付給了物業公司另一半租金5000元。韋貞等業主認為該租金應歸業主，但被物業公司拒絕，理由為外牆是其所單獨開發利用，理應歸其所有。

【點評】租金應歸全體業主共有。根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第（一）項規定：「建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分」屬物權法第六章所稱的業主共有部分，本案外牆也不例外。業主對外牆的共有權，決定了只有業主才能對外牆享有佔有、使用、收益和處分的權利。物業公司在任何情況下，也只能是一個管理者。

業主拖欠管理費，物業公司無權曝光

【案例】牛莉所在小區的物業公司未收清2010年的物業管理費。物業公司遂連續一個月，通過在小區進出大門、過道等處，張榜公示欠繳業主的姓名、欠款金額、家庭住址、聯系電話，以迫使業主因怕名聲受損而付清欠款。

【點評】公司侵犯了牛莉等的名譽權。《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定：「經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。」該物業公司的行為客觀上已影響了牛莉等人的社會評價和尊嚴，符合《最高人民法院關於審理名譽權案件若干問題的解答》第七條規定的承擔侵害名譽權責任的構成要件。同時，家庭住址、聯系電話等屬個人隱私，公司未經本人允許或經司法程序而公示，也屬侵犯隱私權。

（以上回答發布於2015-04-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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『貳』 對於物業合同糾紛，訴訟時效方面，有沒有相關規定

適用訴訟時效。
根據2009年10月1日實施的《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件專具體應用法律若干屬問題的解釋》第六條規定，在物業服務企業書面催繳的合理期限內，向法院請求業主交納物業費的，法院應予支持。
我國民法通則規定了訴訟時效制度，如果在法定期限內不行使權利，將導致權利的喪失或權利效力減損的法律後果。那麼物業合同同樣適用訴訟時效的規定。但並不是說，過了訴訟時效的物業費都無法主張了。如果物業公司能夠提供證據證明訴訟時效中斷的，如經公證的催收單或其他方式行使債權的憑證；物業公司採取通過業主委員會催收物業費，由業主委員會出具相關證據證明等，法院還是可以維護物業公司利益的。

『叄』 關於最高法出台物權法兩部司法解釋

最高法出台物權法兩部司法解釋http://www.sina.com.cn 2009年05月25日00:29 新華網
新華網北京月24日電（記者 楊維漢）建築物區分所有權和物業服務事關廣大人民群眾切身利益，也關繫到物業服務企業正常經營和健康發展。最高人民法院24日公布了《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，並將於2009年10月1日起施行。

「最高人民法院出台這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統一裁判尺度，維護法律的權威，切實做好建築物區分所有權及物業服務糾紛案件民事審判工作。最高人民法院有關負責人說，這兩部司法解釋在物權法等法律規定框架內，立足審判實踐需求，著力於增強法律規定的可操作性。

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共19條，《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共13條。這兩部司法解釋涉及建築物區分所有權及物業服務糾紛案件審判實踐中的若乾熱點、難點問題，具體包括：業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、面積人數的計算方法、業主權利義務的范圍、車位車庫糾紛的處理、業主自治重大事項的范圍、住改商糾紛的處理、利害關系業主的認定、業主撤銷權的行使以及業主知情權的保護等；物業服務合同對業主的約束力及效力、物業服務企業的違約責任承擔、業主妨害物業服務企業管理的責任承擔、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理、物業使用人的准用等。

據了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業權益的糾紛案件數量不斷增加，審判實踐面臨的壓力與日俱增。由於物權法等法律的相關規定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實踐中對如何正確理解和適用物權法等法律規定提出了許多亟待解決的問題。同時，許多全國人大代表、全國政協委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時出台相關司法解釋。

最高人民法院自2003年初起，即著手展開制定涉及物業權益糾紛案件處理司法解釋的相關准備和調研工作。2007年初，《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證，多次徵求了有關部門和社會各界的意見。經過數年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出台。

最高人民法院有關負責人表示，兩部司法解釋的起草制定工作立足於司法解釋功能定位，嚴格按照物權法等法律規定精神，確保解釋內容符合立法宗旨和目的；注意建築物區分所有權和物業服務法律關系各方當事人利益的平等保護，力求實現當事人間權利義務的平衡；緊貼審判工作實踐中的熱點、難點問題，不貪大求全，切實為審判實踐提供統一的裁判依據；在滿足審判實踐需要的基礎上，合理借鑒法學理論，確保學理上的妥當性。

『肆』 業主委員會可以向法院請求確認物業服務合同無效嗎

現實問題

某小區內的A物業管理公司，自與小區簽訂物業服務合同後即把所有的物業服務內容「轉包」給另一家B物業管理公司，並且A公司也一並將物業管理用房轉租給B公司。該小區業主委員會成員私下從A公司員工處了解到，A公司與B公司的「委託合同」約定，該小區每月的物業費，A公司收取後，會抽走20%作為「委託手續費」，由B公司實得80%，而再加上B公司所支付的「房租」，A公司可以在完全不做事的情況下輕易賺取該小區物業費的「差價」，得知這一情況後，該小區的業主們均感到很氣憤，於是起訴至法院請求確認A、B公司之間的合同無效。那麼，法律對此是如何規定的呢？

律師解答

我國《物業管理條例》規定：物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一並委託給他人。同時，最高人民法院所作出的司法解釋也明確規定，上述物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同是無效的。

法條鏈接

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

（1）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；

（2）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

『伍』 如何認定物業服務合同效力

a.由業主共同決定(應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;b.由業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同。二、無效物業服務合同(包括前期物業服務合同)及無效物業服務合同條款：1.轉包物業服務合同無效：物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同無效;2.顯失公平的物業服務合同條款無效：物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款無效。【律師提示】①有效物業服務合同對業主具有約束力;業主不得以其並非合同當事人為由提出抗辯。②請求確認物業服務合同無效或者物業服務合同條款無效的主體：a.業主;b.業主委員會。③除物業服務合同轉包無效、顯失公平無效外，其他無效物業服務合同依據《合同法》認定。【法條鏈接】《物權法》第七十六條 下列事項由業主共同決定：(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

『陸』 起訴物業公司的不作為，原告如何舉證

首先你要准備好《物業服務合同》，看合同中你當時和物業是如何簽訂的
2，照片版是必須的，例如：合同中約定權每日清掃樓道，那麼你家樓道有幾天沒人掃的照片要有，合同中約定設備設施完好率要到98%，你家消火栓槍頭丟失很多天沒有不全等等
3，建議看看《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，裡面有些涉及的問題有定論，如果解釋里不支持的話，就沒有必要上訴了

『柒』 最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋共有幾條

共十三條。
最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
（2009年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）
法釋〔2009〕8號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

『捌』 業主拒交物業費，什麼情況下，會判業主勝訴

物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的。法院會予以支持，法院還會予以支持的包括以下兩點：

（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；

（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相關法律法規如下：

第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；

（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

(8)最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件擴展閱讀：

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。