住宅做商鋪法律糾紛

1. 房產部門審批住宅當商鋪出售,商鋪又不可以做餐飲,怎樣維權

商鋪有幾種的，一個是可以使用明火的就是餐飲行業，一直是和居民樓很近的商鋪，不可以經營明火的就是不能使用明火的，只能用電磁爐做蛋糕店類似這樣的店鋪了，你這個開發商估計沒有明確保證可以做餐飲吧，不好維權。

2. 法律問題：樓下居民樓住改商，且已經取得了營業執照，這時候應該怎麼辦

如果改成商用的房子跟自己為同一棟樓，可以起訴。如果不是同一棟樓，能證明自己受到影響的話可以起訴。也可以向相關部門舉報。

根據《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十條業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十一條業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

《物權法》

第七十七條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

(2)住宅做商鋪法律糾紛擴展閱讀

案例：

多名業主「住改商」，工商人員逐一上門勸阻要求自行整改

104是做幼教培訓、102是做門窗零售的、301做健身房。近日，多名網民在長江網武漢城市留言板反映，洪山區和平街金地自在城K2區，是純住宅小區，9號樓更是小區的「樓王」，卻有多名業主「住改商」，存在擾民行為，物業苦勸不聽，希望監管部門介入。

網民朱女士是該小區9棟業主。據她介紹，小區去年6月交房，目前，業主們已陸續完成裝修入住。約1個月前，有健身房在小區里發傳單，業主收到傳單後卻發現，這家健身房的地址竟然是9號樓3樓的一套房間。隨後，業主們陸續發現，除了健身房，1樓還有一家幼教中心已經裝修好、一家窗外掛出銷售門窗的廣告。

「居民樓要改商圈嗎?」朱女士說，這一發現，引起了業主不滿。9號樓位於小區正中心，視野開闊，遠離馬路，安靜舒適，被稱為「樓王」，價格比其他樓棟高。如今，剛開始入住，卻有這么多家把住宅改做商用，嚴重影響入住舒適度。

業主們擔憂，健身房和幼教中心的開辦，勢必會有大量外來人員頻繁進出樓棟，帶來安全隱患。同時，培訓和健身都會產生噪音，干擾業主正常生活。還有業主反映，小區其他樓棟也有美容院、汗蒸房等。

9月7日上午10時，長江日報記者來到該小區，敲開9棟104房門後，一名男子聽聞記者來意表示，因為業主反映太多，已決定不辦幼教中心，改為自住。在9棟301室，記者遇到了正在進行清查行動的和平街工商所工作人員。

記者看到，該房完全以健身房風格裝修，內部設置有多個大型健身器械、一個啞鈴架上堆滿了啞鈴。該房內一名男子稱，他是附近一家健身房的工作人員，他的老闆租下這里，用作內部訓練場所，並不對外開放。

小區物業負責人介紹，根據《物權法》規定，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意，但這些業主「住改商」沒有履行這一程序。針對小區內改做經營的住宅，物業工作人員曾多次逐一上門做工作，下發勸阻通知書，但沒有取得好的效果。

和平工商所相關負責人介紹，針對網民反映，他們調查發現，在9號樓，102室是住家，未進行經營活動，房內存放有少量鋁合金門窗，已要求其自行拆除窗外宣傳廣告;

104室辦理的咨詢服務類營業執照，尚未進行經營行為，如經營幼兒培訓則屬違規，向其下發了行政意見指導書;301室無證照，內部人員稱不做經營用，向其下發了責令改正通知書。

9月7日，在該小區物業配合下，和平工商所工作人員對該小區進行了全面清查，對住宅改做經營的房屋逐一上門進行勸阻，要求其自行整改，恢復住宅用途。同時，工作人員還要求小區物業在日常進行監督，發現有經營和噪音擾民行為，可立即向工商所和街道綜治辦反映，工作人員會上門執法。

3. 住宅類的房子做商鋪用合法嗎

要批准才可以。

4. 小區住宅樓一樓私改商鋪擾民樓上業主該怎樣維權

可以找工商局和住建局投訴，一般一樓是不可以私自改商鋪的

5. 居民住宅改成倉庫等商業用地或商鋪，如何走法律流程

你好，希望對你有所幫助，我的解答如下；
主要的法律依據為物權法和建築物區分所有權糾紛案件解釋具體如下：
中華人民共和國物權法
第七十七條
【將住宅改變為經營性用房的規定】業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
第十條 業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
第十一條 業主將住宅改變為經營性用房，本棟建築物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱「有利害關系的業主」。建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

6. 聽說住宅樓的底商不允許開飯店，有什麼法律做依據

住宅樓下不許開飯店是有法律依據的。

《中華人民共和國大氣污染防治法》

第八十一條排放油煙的餐飲服務業經營者應當安裝油煙凈化設施並保持正常使用，或者採取其他油煙凈化措施，使油煙達標排放，並防止對附近居民的正常生活環境造成污染。

禁止在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業樓層內新建、改建、擴建產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目。

任何單位和個人不得在當地人民政府禁止的區域內露天燒烤食品或者為露天燒烤食品提供場地。

(6)住宅做商鋪法律糾紛擴展閱讀：

河南規定，在住宅樓新開餐館 最高罰10萬

2018年6月29日《河南商報》報道：近日，河南省環境污染防治領導小組攻堅辦公室印發《河南省餐飲服務業油煙污染防治管理辦法》（簡稱《辦法》）。《辦法》規定，住宅樓和商住樓中與居住層相鄰的樓層禁止新開辦、改擴建餐飲服務場所，違規並拒不改正的將被關停同時最高罰款10萬元，該《辦法》自今年7月1日起實施。

《辦法》規定：不得在住宅樓（純住宅）新開辦、改擴建餐飲服務場所；對於商住樓，如果未經審批、未配套設置專用煙道及污染防治設施，禁止新開辦、改擴建餐飲服務場所；對於商住樓中與居住層相鄰的商業樓層內，禁止新開辦、改擴建餐飲服務場所。餐飲服務單位違反上述規定，將被責令改正，拒不改正的將被關停並處以1萬元以上10萬元以下罰款。

餐飲服務單位不得擅自加設外置管道，需要加裝的，需徵得規劃部門、煙管附著牆體的建築物業主和煙管周圍20米范圍內所有建築物業主同意。同時，油煙污染物排放口朝向應避開居民樓，與居民住宅等最小距離不應小於20米。

7. 民用住宅拆遷後開發為商鋪了，請問是按照住宅賠償還是按照商鋪賠償，有沒有相關的法律和規定

關於你的問題，現在主要參考的法律文件為《國有土地上房屋徵收與補償條例》。這樣能讓你比較有底，比較清晰。認真閱讀吧。

國有土地上房屋徵收與補償條例
（第二次公開徵求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為了規范國有土地上房屋徵收與補償活動，維護公共利益，保障被徵收房屋的所有權人的合法權益，制定本條例。
第二條 徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋的所有權人（以下簡稱被徵收人）給予公平補償。
第三條 房屋徵收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。
第四條 市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。
市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。
市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋徵收與補償工作的順利進行。
第五條 市、縣級人民政府房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施機構，承擔本行政區域房屋徵收與補償的具體工作。房屋徵收實施機構應當在委託范圍內承擔具體工作，不得以營利為目的。
房屋徵收部門對房屋徵收實施機構實施房屋徵收與補償的行為應當負責監督，並對該行為的後果承擔法律責任。
第六條 上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋徵收與補償工作的監督。
國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋徵收與補償實施工作的指導。
第七條 任何組織或者個人對違反本條例規定的行為，有權向有關人民政府、房屋徵收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋徵收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。
監察機關應當加強對參與房屋徵收與補償工作的政府和有關部門或者機構及其工作人員的監察。

第二章 徵收程序

第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：
（一）國防設施建設的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）為改善住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
（六）國家機關辦公用房建設的需要；
（七）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
前款規定的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級人民政府國民經濟和社會發展年度計劃。
第九條 市、縣級人民政府房屋徵收部門擬定房屋徵收范圍、徵收補償方案，報市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行風險評估，組織有關部門和專家論證，並將房屋徵收范圍、徵收補償方案予以公布徵求意見。徵求意見期限不少於30日。
第十條 市、縣級人民政府房屋徵收部門應當根據被徵收人意見，對房屋徵收范圍、徵收補償方案進行修改，將徵求意見情況和採納情況及理由、論證和聽證情況以及修改情況及時公布，並報市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府作出涉及被徵收人數量較多的房屋徵收決定，須經政府常務會議討論。
第十一條 市、縣級人民政府應當將房屋徵收決定及時公告。公告應當載明徵收范圍、徵收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。
市、縣級人民政府及其房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。
第十二條 房屋徵收部門應當對房屋徵收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收范圍內向全體被徵收人公布。
第十三條 依照本條例第九條的規定公告房屋徵收范圍後，在房屋徵收范圍內不得新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途。
房屋徵收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

第三章 補 償

第十四條 作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
第十五條 徵收個人住宅，被徵收人符合住房保障條件的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由市、縣級人民政府規定。
第十六條 對被徵收房屋價值的補償金額，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房屋徵收評估辦法評估確定。
對評估確定的價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋徵收評估辦法，由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開徵求意見。
第十七條 房地產價格評估機構由被徵收人選定。被徵收人選定房地產價格評估機構的具體辦法由市、縣級人民政府規定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位或者個人不得干預。
第十八條 被徵收人選擇房屋產權調換的，應當分別計算被徵收房屋的補償金額和用於產權調換的房屋的價款，結清差額。
因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
第十九條 對因徵收房屋造成的搬遷，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。
第二十條 對因徵收房屋造成的停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由市、縣級人民政府規定。
第二十一條 對徵收范圍內的違法建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償；對未超過批准期限的臨時建築，應當給予補償。
市、縣級人民政府在作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依照法律、法規對徵收范圍內未經依法登記的建築予以認定、處理。
第二十二條 房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議規定的義務的，另一方當事人可以依法向人民法院提起訴訟。
第二十三條 房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並及時予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十二條第一款有關補償協議的內容。
被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。
第二十四條 房屋徵收部門應當依法建立房屋徵收補償檔案，並將分戶補償情況在房屋徵收范圍內向全體被徵收人公布。
審計機關應當加強對徵收補償費用的管理和使用情況的監督，並公布審計結果。
第二十五條 被徵收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又不履行補償決定的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。
申請人民法院強制執行前，房屋徵收部門應當按照補償決定，對被徵收人先予貨幣補償或者提供產權調換房屋、周轉用房。
第二十六條 任何單位和個人不得採取暴力、脅迫以及違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第四章 法律責任

第二十七條 違反本條例規定，市、縣級人民政府、房屋徵收部門及其工作人員在房屋徵收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十八條 違反本條例規定，採取暴力、脅迫以及違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第二十九條 違反本條例規定，貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。
第三十條 違反本條例規定，房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章 附 則

第三十一條 本條例自 年 月 日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

8. 住宅和商鋪在房地產破產後如何維權

一、房地產開發商破產業主如何維權
1、弄清產權歸屬
一般而言，爛尾樓同樣也是貸款銀行及各地政府的一塊「心病」，過去幾年也有過續建、復建、盤活爛尾樓的案例。不過，萬一購房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學會「自救」，通過法律等手段盡可能保障自身的權益。
按照規定，若房企破產宣告時房屋尚未建成，或人民法院受理破產申請後，管理人決定不再繼續修建未建成的房屋，就會造成破產企業對購房人債務履行事實不能的情況。根據房屋的買受方式不同，可以區分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房地產企業破產時，房屋的權利歸屬產生不同影響。因此，購房者首先應咨詢專業的法律意見，弄清自己的權利問題。總之，有產權在手，總比什麼都得不到強。
同時，業內人士指出，開發商破產後，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產證：1.購房者應到工商行政部門，查詢商品房開發企業是否按照法定程序進行了注銷;2.如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產證。房管部門經核實後，應當予以辦理。
2、分布交涉維權
在搞清楚產權歸屬後，購房者則應盡量與其他業主一起，獲得最大限度的法律支持。
首先，如果所購買的樓盤只是存在「爛尾」可能，可以嘗試給開發商一點時間，如果其能在短時間內籌措到資金，完成後續工程，購房者的損失便可降到最少。
其次，若是開發商因為資不抵債而破產，遭遇「爛尾」危機，則不可將房子退給發展商。因為退房以後，購房者拿不到購房款，只能拿到收據或欠條。購房者和發展商之間的關系，將由買賣關系變為債權債務關系。假如發展商最後因資不抵債，不得不宣布破產，其資產被法院拍賣，而根據破產法償債先後的規定，消費者比一般債主更容易得到發展商的補償款(特別是消費者已經通過預購、獲得了房屋產權的)。
二、公司怎樣才能破產
(一)企業因嚴重虧損，扭虧無望，資不抵債，不能清償到期債務，可提出破產申請。
(二)有下列情形之一的企業，不予宣告破產：政府有關部門、有關金融機構、企業、團體、個人給予債務人資助或幫助債務人清償債務的;取得擔保，自破產申請之日起6個月內能清償債務的。
1、債務人喪失清償能力。
債務人出現「資不抵債的」情況，但並非就失去信用，失去清償債務的能力，債務人喪失清償能力應當是不能以財產、信用或其他能力等任何方法清償債務。
2、債務人不能清償的債務必須是已到清償期限的。
破產以債務人不能清償為前提，不能清償以債務到期為條件。
3、債務人所欠債務必須是能夠以金錢評價的債務。
破產程序中，如果債不能以金錢去評價，不能轉化為給付財產(貨幣)的形式，最終不能強制執行，破產也就無實際意義了。不能以金錢評價的債務，不得作為破產之債。
4、債務人所欠債務應是在一定時期內無法清償的債務。
在認定債務人能否清償債務，是否應當宣告其破產，應根據以上各條件予以綜合評判

9. 我把自家的房子改成門面房，違法嗎

根據《中華人民共和國物權法》第七十七條：把自家的房子改成門面房屬不屬於違法行為要根據具體情況判斷，若將住宅改為經營性用房經本棟建築物其他業主同意就不屬於違法行為。

同時如果本棟建築物之外的業主能夠證明變更為經營性用房對其造成不利影響的，還應當經本棟建築物之外的業主同意。

《中華人民共和國物權法》第七十七條：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

(9)住宅做商鋪法律糾紛擴展閱讀：

私自改房處罰措施：

《建設工程質量管理條例》第六十九條違反本條例規定，涉及建築主體或者承重結構變動的裝修工程，沒有設計方案擅自施工的，責令改正，處50萬元以上100萬元以下的罰款;房屋建築使用者在裝修過程中擅自變動房屋建築主體和承重結構的，責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

有前款所列行為，造成損失的，依法承擔賠償責任。