停車位糾紛案例

A. 因停車問題與他人發生民事糾紛如何處理

‍‍尋找律師幫忙。抄當出現了民事糾紛後，如果條件允許的話，可以申請或請求律師幫助，讓他里給自己補補法律知識，從而更好的採用法律手段，來調解民事糾紛，加強了法制觀念。
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B. 在無物業小區私設停車位維權案例

看物業和你們簽訂的協議是什麼？如果是車位管理費這個不好維權，如果是車位租賃費可以到所屬地區房地產管理所投訴維權。重要的是私設的停車位是經過業主委員會同意沒有

C. 上海一業主買下車位停2輛車，遭物業制止，法院最終是如何判決的

這個案子在網上引起很大爭議，大家對此看法不一，觀點可以說說針尖對麥芒。有人認為停車位是業主自家的，只有不影響他人，物業沒有必要干擾。不過有人指出，自己購買停車位，還包括公共區域，不應該這么做。法院判決，明顯認可第二種觀點，認為業主對產權車位，完全以地面劃線范圍。超出那些面積，則是業主公攤面積，除非其他業主同意，否則就是不合法。

因為雙方互不相讓，最終業主將物業起訴到法院，要求其不能妨礙使用停車位。法院經過實際勘察，認為如果並排使用，將會佔用公共通道面積，給其他業主造成不便。物業管理行為並無不妥。

房子購買時，會有公攤面積，其實停車位也是如此。有些人不要想要佔便宜，從長遠角度來看，該行為不可取。

D. 小區車位、車庫糾紛裁判規則21條

車位、車庫是小區業主共同生活的重要輔助設施，與業主生活密切相關。《物權法》第七十四條分三款規定了小區車位、車庫的相關權屬及使用管理規則，但規定過於原則，尚不足以解決車位、車庫的全部法律問題。為深入理解相關裁判規則，本文系統整理、提煉了最高人民法院相關著述的裁判要點，力求為您提供一個相對清晰的裁判思路。

一、法律依據

1.《中華人民共和國物權法》（2007年3月16日）

第七十四條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

2.《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2009年5月14日 法釋〔2009〕7號）

第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關「應當首先滿足業主的需要」的規定。

前款所稱配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

第六條 建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

二、案例要旨

1.屋頂停車場無法脫離屋頂單獨存在，若無相反證據以及特別約定，應屬小區全體業主共有。

對於系爭屋頂停車場的權屬，應根據案件具體情況綜合考慮。建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分應屬業主共有。系爭停車場建造在歸業主共有的、本屬於建築物基本結構部分的屋頂之上，並與屋頂直接合為一體，無法脫離屋頂單獨存在，在無相反證據以及特別約定的情況下，系爭屋頂停車場應屬小區全體業主共有。配套的汽車升降梯的權利歸屬應與屋頂停車場一致。

案例索引：上海市第二中級人民法院〔2010〕滬二中民二（民）終字第728號、730號「上海市黃浦區金甌萬國大廈業主委員會訴上海國宏置業有限公司、上海寶鼎投資股份有限公司物權確認糾紛案」，見張曉頻：《屋頂平台停車場權利歸屬之法律探析》，載最高人民法院《人民司法·案例》2011年第16期。

2.對全體業主共有的車位，經物業管理單位對外出租，其租金收益應歸全體業主共有。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。對全體業主共有的車位，經物業管理單位對外出租，其租金收益歸全體業主共有。承租人雖通過物業管理單位租賃車位並支付相應費用，但對租賃車位的管理，應從小區秩序和諧穩定、業主生活安定便利等要求出發，遵循小區業主大會決議、物業管理合同、小區管理慣例及物業管理單位的規范要求。

案例索引：上海市閔行區人民法院〔2013〕閔民五（民）初字第418號「徐某與繆某侵權糾紛案」，見殷雪、龔漾：《小區業主租賃車位使用權糾紛權屬界定》，載最高人民法院《人民司法·案例》2015年第18期。

三、實務要點

1.不屬於整個小區的地下停車場、地面有償車位及違反規劃要求所建的車位、車庫不屬於《物權法》的調整范圍。

《物權法》第七十四條第一款、第二款適用於「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫」的歸屬。實踐中，車位、車庫的情況不統一，有的是建築規劃內的，有的是佔用閑置土地的，有的是佔用道路的，應當區別對待。《物權法》只對建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬予以了明確。那種不屬於整個小區的地下停車場、地面有償車位及違反規劃要求所建的車位、車庫不屬於《物權法》的調整范圍。

要點索引：見最高人民法院物權法研究小組編著：《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》人民法院出版社2007年版，第239頁。

2.《物權法》第七十四條第二款規定的「車位」、「車庫」，是指項目建設之初按照規劃批准建成的車位、車庫；該條第三款規定的「車位」，是指建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位。

《物權法》第七十四條第二款規定的「車位」、「車庫」，實際上是針對項目建設之初，按照規劃批准建成的車位、車庫的歸屬問題作出的，建設單位是有權處分這些車位、車庫的。而其第三款規定的情況，與該條前款具體所指是有所不同的。第三款規定中所指的車位，立法本義實際上是指初始規劃之外另行產生的車位。《物權法》將項目建設時按照規劃建成車位、車庫的歸屬問題，交由雙方當事人自行協商確定其權屬，而在項目建設按照規劃的批准建設完成後建設單位或者物業服務企業再佔用業主共有的道路或者其他場地增設的車位，應適用第三款的規定，認定為屬於業主共有。

要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建築物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第100頁。

3.規劃用於停放汽車的車位、車庫應首先滿足小區業主的需要，是處理小區車位、車庫歸屬問題應遵循的基本原則。

車位、車庫的歸屬問題，涉及廣大業主的切身利益，規劃用於停放汽車的車位、車庫，作為建築物的附屬設施，應首先滿足小區業主的需要。這是處理小區車位、車庫歸屬問題應遵循的基本原則。對此，可從兩方面理解：其一，區分所有建築物的建設，必須保障設置規定數量的停車設施，禁止開發商將區分所有建築物的停車設施建設納入自己的所有權范圍單獨開發；其二，建設單位按規劃要求配置的機動車停放設施，應當提供給小區業主使用，在保證小區業主使用的前提下，方可許可小區業主以外的人使用。

要點索引：見最高人民法院物權法研究小組編著：《〈中華人民共和國物權法〉條文理解與適用》人民法院出版社2007年版，第239頁。

4.「滿足業主的需要」只能是特定時間段內的需要，而且只能是全體業主基本的停車需要，數量上應當有所限制。

規劃用於停放汽車的車位、車庫應首先滿足業主的需要。對於「業主的需要」，可以從三個層面理解：

（1）對於業主的需要，在時間上應當是合理的。不是業主任何時候需要車位、車庫，開發商都應當滿足。

（2）業主的需要在數量上應當合理。滿足業主需要只能是合理的需要，合理需要就是說，只要滿足業主基本的停車需要，就認為已經滿足。

（3）業主的需要，還應當解釋為全體業主的需要，或者說最廣大業主的需要，而不能是個別業主的需要。

要點索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建築物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第86—87頁。

5.規劃用於停放汽車的車位、車庫「應當首先滿足業主的需要」，並非賦予業主優先購買權或者優先承租權。

（以上回答發布於2016-10-26，當前相關購房政策請以實際為准）

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E. 警方通報一停車場因管理糾紛引發故意傷害案件，該案件有哪些信息值得關注

保安捅死賓士車主事件，需要關注的信息有以下幾個方面：

1.事情的經過

本次事件發生在2021年11月13日，廣州天河路一停車場出入口，因為停車管理糾紛，保安用刀捅傷賓士車主。據目擊者反應，保安行凶之後，依然叫囂道："開賓士有什麼了不起？"

我想現在雙方當事人都很後悔，但為時已晚。

一個陰陽兩隔，一個准備接受審判。受傷的不止兩個人，還有背後的兩個家庭。

以上是我的觀點，歡迎大家交流討論！

F. 開發商急賣車位業主頻吃啞巴虧 車位歸誰要搞清

給愛車一個專屬車位是許多業主的夢想

開發商急賣車位業主頻吃啞巴虧 專家：部分小區車庫用業主購房款建設

近日，一則南京市鼓樓區人民法院審理的業主和開發商地下車庫之爭的消息引發廣泛關注，雖然網帖中聲稱「法院判地下車庫歸全體業主所有」、「開發商收錢賣車位該退款」的說法被證偽，但現實中小區車位租售權屬現狀仍然引發了各界的關注。

而在廣州，車位的爭議從來都是小區業主關注的大事，有市民昨日就向記者報料稱，自己所在小區的車位總是「偷步」拍賣，等到業主們發現的時候，車位已經賣給了小區以外的人，業主不但想買車位買不上，就連想在自家的小區停車場臨時停車，也有難度。

南京「車庫之爭」 原來只是誤傳

此前曾經在朋友圈內瘋轉的一網帖稱，南京星漢花園小區共有地下車位59個，業委會2011年起訴要求物業公司將車庫交出，獲得法院「開發商將地下停車庫移交給業委會管理，全體業主享有地下停車庫的權益」的判決支持。

事實上，該判決並未生效，開發商隨即向南京市中級人民法院上訴。案件經撤銷發回重審後，最終判決其中29個車位屬於業主共有。這29個車位包括開發商佔用業主共有道路等地超規劃建設的23個車位，以及南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）》第六條規定的、應為業主保留的最少6個車位。由於開發商已經將35個車位售出，業主實際上享有24個車位，開發商應當移交5個車位。

發現案件遭遇誤傳後，南京市鼓樓法院隨即在官方微信上發出聲明，強調「部分微信公眾號提到的判決內容是並未生效的一審判決，該案應以最終生效判決為准」。

專家提醒賬要算清：

部分小區車位是用業主的錢建的

廣東省華南和諧社區發展中心主任、著名社區問題專家周活寧昨日告訴記者，南京的案例雖是不實舊聞，不過還是可以引出部分車庫產權究竟屬誰的探討。「如果實際上發現車庫的產權屬於業主，那麼不但有開發商是否有權賣車位的問題，就連計程車位的租金收入也應該歸業主。」

「從開發商的角度來說，賣車位的收益絕對比租車位大，可以賣的話開發商一定會賣。」周活寧表示，部分小區的隔空層以及地下車庫產權在規劃時，有可能屬於業主共有產權，不過業主在不知情的情況下，開發商通過補繳出讓金等手段取得產權，從而導致後續業主的權益無法得到保障。另一方面，按照誰投資誰受益的原則，由於開發商已經把建設車庫的成本轉嫁到房價上，所以表面上看車庫由開發商投資，應該由開發商受益，但是如果細算成本賬，部分小區的車庫其實是用業主的購房款來投資，應該由業主受益。在目前業主處於弱勢的情況下，行政主管部門應該主動作為，介入這類停車難的小區，釐清當中的產權問題，令矛盾今後更容易得到化解。

相關規定：規范計程車位比例政策迄今未出

記者了解到，為了保障業主享有的權利，在2008年出台的《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》中，就明確規定了房地產開發項目規劃用於停放汽車的車位數量少於本房地產開發項目的房屋套數的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應購買或租用一個車位。

而在2014年，原廣州市國土房管局就對外發布了《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》的修訂稿，並徵求社會意見。根據這一修訂稿，廣州擬規定小區車位應該限定優先滿足業主，更重要的是，建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要，應預留規劃用於停放汽車的車位、車庫數量的20%比例的車位用於出租。

不過，記者昨日從相關部門了解到，這一規定住宅小區要預留20%車位用於出租的政策尚未最後正式出台。有業內人士就呼籲，盡快出台這一政策，對目前出現的租售新模式進行約束。

業主搶「車位」連遇三個「坑」

第一坑：偷賣

車位拍賣業主方知 臨時停車竟被拒

「不是說好小區車位優先滿足業主嗎？但是我們小區的車位一批批地拿去拍賣，有些業主甚至要等拍賣了才知道。」家住海珠區的市民李女士告訴記者，自己所在的小區已經開發入住差不多7年時間了，近一兩年來，開發商聲稱由於債務等方面的糾紛，所以車位都要通過拍賣轉讓。今年最新一批車位推出拍賣時，起拍價達到28萬多元，不過等小區裡面許多業主知道時，這批車位都已經處理完畢了。業主傳言稱，開發商實際上都是把車位通過這種方式，轉讓給自己的「關系戶」。

更讓有車業主們難以接受的，是小區內的臨保也取消了。「現在就算想在小區內臨時停車也做不到了。」李女士表示，自己現在只能通過月保的方式租用車位，不過就連月保資格其實也是擁有車位的業主出租才獲得的，開發商根本無法保證為業主提供車位。

第二坑：強賣

開發商「只賣不租」 業主無奈「硬吃」

從去年開始，廣州多個有一定樓齡的小區都陸續開始大批售賣車位。在部分車位嚴重不足的小區，開發商也往往通過「取消月保車位」的方式逼迫業主購買車位。本報此前就率先報道過越秀區某小區一口氣開賣小區裡面的172個非機動車位，最貴一個車位單價超過百萬元。有業主就向記者坦言，開發商在當年售樓時曾經承諾過車位只租不賣，後來卻突然違背承諾。由於開售的車位量佔比太大，實際上相當於「只賣不租」。

小區業主裴先生（化名）昨日就告訴記者，由於車位緊張，不少業主此前因為停車吃盡了苦頭，有部分資金實力比較充裕的業主最後不得已也只好買了車位。而沒有狠下心來買車位的業主，有些則只能想辦法到外面停車。

第三坑：漲租

月租說漲就漲 物管稱無需業主同意

廣州也有小區頻頻上演停車費租金說漲就漲的戲碼。像珠江新城一大型樓盤，上月底的臨時停車費就由每小時4元漲到了10元，月保車位則由720元/月漲到1500元/月。業主許女士告訴記者，大家上月中旬接到電話，通知說新收費將於4月1日起生效，而且只有40個停車位，已經基本上租完，部分業主在不知情的情況下，以為大家都同意了，只好也交款選車位。可後來物管一直沒有將停車費漲價聲明公示，大夥兒發覺「不對勁」，於是連同其他不同意漲價的業主與物管代表協商，並且表示了對漲價的反對。

不過，物管方面就表示，地下停車場的停車位產權都屬於開發商，沒有一個車位產權屬於業主，所以可以不經過業主同意就可以調價，而且小區車位暫時不會出售，只出租，提價後的租金水平也與周邊的停車費價格差不多。

用數據說話

車位供應 內緊外松

（以上回答發布於2016-04-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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G. 車位的相關案例

在小區消防通道上停車、消防大門被堵……這些現象在鄭州市比較常見。昨日，記者從鄭州市房管局獲悉，鄭州市公安局、鄭州市房管局、鄭州市民政局3部門聯合下發《關於加強住宅小區消防安全工作的通知》（簡稱《通知》），要求清除住宅小區消防車道上設置的擋車墩、障礙物，同時糾正將消防車道設置為停車場、消防車道上隨意停車以及違章搭建佔用、堵塞消防車道等影響滅火救援的違法行為。
城區各醫院周邊交通狀況呈惡化趨勢，極易引發交通擁堵。交警安排專門警力進行疏導，仍無法取得明顯效果。為此，交警部門聯合湘雅醫院實施內部增加車位，以及設置專用車道供就診者使用等優化措施，保證出入車流通暢。交警部門表示，公共服務單位周邊交通問題應引起各界高度關注，建議城區市民就診盡量乘坐公共交通工具。
記者在福田區福華路與崗廈牌坊街丁字形交會口發現，一塊禁停牌成了擺設，禁停牌周圍的士、麵包車、三輪摩托車直接停在右轉車道上，給路面交通造成極大不便。
這個丁字形路口位於福華新村公交站和崗廈地鐵站A出口之間，過路的行人、等客的的士、東往西方向的公交車、私家車，加上從崗廈牌坊街出來的人流、車流常常混在一起。在崗廈牌坊街出口處一個約高1米，寬0.5米，寫有「全路禁停，違者放氣，電子監控，請勿停車」的禁止牌，豎在馬路西側。就在這塊警示牌後面，兩輛紅色三輪摩托車停在福華路往彩田路右轉車道上，稍遠出，還有一輛白色麵包車。記者在該路口停留近半個小時，幾輛車一直未離開，期間還有的士在此停留等客。由於違規車佔道，福華路上右轉，准備進入彩田路的車輛不得不先繞到左側直行車道，避開違停車輛後，再回正常車道。
車位內停車也能吃罰單？昨日，將車停在豐澤田淮街畫線車位的王先生，就碰到這一怪事，讓他很不解。對此，豐澤交警稱，該處停車位是附近小區或單位非法劃定的，已責令對方清除，但因清除不徹底，造成不少車主被誤導，提醒車主要注意小心識別。
前晚7點多，王先生從廈門到泉州辦事，將車停在田淮街潤華國際小區附近的畫線停車位內。昨日中午12時許，王先生要出門辦事，卻看到車上貼著一張違停罰單（如圖）。這讓他很不解：「我的車比較小，不可能超線，路的兩頭也沒有禁止停車的標志。」
不止是王先生的車，該路段其他畫線車位內還停著10餘輛車，也吃了罰單。記者也注意到，事發路段並不寬敞，僅兩個車道，附近有不少單位和小區車輛通行，不時有市民在此停車。
給王先生開單的豐澤交巡警大隊王警員說，他沒有亂開罰單，王先生所停車位，是附近小區或單位非法劃定的，支隊規劃停車位時，已責令非法劃定者自行清除，由於清除不徹底，才導致不少車主誤以為是合法停車位。
豐澤交巡警大隊機動中隊林隊長稱，停車泊位點的規劃設置和審批申請，是由交警部門嚴格按照規范統一受理的。田淮街根本不具備規劃停車位的條件，假車位佔用車道，給車輛交會帶來不便，當天正是接到群眾投訴後，王警員才前往執法。
如何識別合法停車位？林隊長說，首先，由交警部門規劃的停車位標線，有一定厚度，不容易磨損。其次，市民在停車時要留意附近有沒有「P」標。

H. 小區地面210個車位被判歸全體業主，案件過程如何

9月19日上午，收到長沙市中級人民法院關於停車位爭議的二審判決書後，長沙佳陽悅景馨都小區的業主群沸騰了。3年的維權，終於盼來了好結果——小區地面上的210個規劃停車位歸屬於全體業主。

2016年9月，佳陽悅景馨都小區召開了首屆業主大會，並推選第一屆業委會，業主張金玲當選為首屆業委會主任。

2017年6月24日，佳陽悅景馨都小區業委會（以下稱佳陽業委會）解聘原由開發商長沙佳陽開發公司在10年前委託的長沙佳陽物業管理有限公司，與長沙市富佳物業管理有限公司簽訂新的物業服務合同，約定由其為小區提供物業管理服務。

合同約定，小區公共收益收入經營和分配協議約定：地面停車費（含臨時停車費）收入，由佳陽業委會、長沙市富佳物業管理有限公司各佔50%，稅費全部由長沙市富佳物業管理有限公司支付。此後，長沙佳陽物業管理有限公司退出。

2017年10月20日，佳陽開發公司向富佳物業公司出具工作聯系函，要求富佳物業公司按照每台車60元/月、將2017年度8月-10月代收的210個地面規劃停車位的使用費結算支付給佳陽開發公司，以後按月支付。

隨後，為了確認這210個地面規劃車位的歸屬權（因是地面停車位，無法辦理產權登記），佳陽業委會將佳陽開發公司訴至開福區法院。

張金玲介紹，業委會提起訴訟後，一審勝訴了。開發商上訴到長沙中院後，長沙中院發回重審，發回重審後在宣判前開發商撤訴了。

本以為事情結束，業主們沒想到，到了2019年佳陽開發公司又重新提起訴訟，要求確認210個規劃停車位歸屬佳陽開發公司，同時要求佳陽業委會和富佳物業公司支付車位的租賃費。

不過，這一次判決結果令業主們失望了：在由佳陽開發公司提起的訴訟中，開福區法院一審認定這210個停車位歸屬於佳陽開發公司。隨後，佳陽小區業委會向長沙中院提起上訴。

(8)停車位糾紛案例擴展閱讀

關鍵證據，土地使用權面積按戶分攤計算表

張金玲介紹，二審之所以迎來改判，關鍵在於業委會從長沙市國土局調取了一份關鍵證據——長沙商品房國有土地使用權宗地面積按戶分攤計算表，證實全體業主參與分攤4萬平方米。

「中間的過程太難了，為了調到關鍵性證據，光規劃局我們就去了十幾次。」張金玲說，「從早上8點，我就守在那裡，到了中午，規劃局工作人員下班了，我就回家吃飯，下午再來。功夫不負有心人，這份證據最終是被我們調出來了。」

2020年8月4日，長沙市中院在審理過程中向長沙市自然資源和規劃局發函征詢意見。8月14日，長沙市規劃局向長沙中院復函稱，佳陽悅景馨都小區的停車位（含地面），依據原長沙市城鄉規劃局2005年4月下達的《建設用地規劃定點（要點）通知書》的要求進行配置，佳陽悅景馨都小區規劃中的停車位「已納入業主的土地使用權分攤面積」。