房地產合作合同糾紛恢復原狀

A. 解決合作開發房地產合同糾紛的法律依據有哪些

《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
第三十八條下列房地產，不得轉讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的;
(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(三)依法收回土地使用權的;
(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(五)權屬有爭議的;
(六)未依法登記領取權屬證書的;
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第五十五條住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
《中華人民共和國合同法》
第九章買賣合同
第一百三十條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第一百三十一條買賣合同的內容除依照本法 第十二條的規定以外，還可以包括包裝方式、檢驗標准和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
第一百三十二條出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。
法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。
第一百三十三條標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百三十四條當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬於出賣人。
第一百三十五條出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務。
第一百三十六條出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。
第一百三十七條出賣具有知識產權的計算機軟體等標的物的，除法律另有規定或者當事人另有約定的以外，該標的物的知識產權不屬於買受人。
第一百三十八條出賣人應當按照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內的任何時間交付。
第一百三十九條當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項的規定。
第一百四十條標的物在訂立合同之前已為買受人佔有的，合同生效的時間為交付時間。
第一百四十一條出賣人應當按照約定的地點交付標的物。
當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：
(一)標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人;
(二)標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物;不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物。
第一百四十二條標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百四十三條因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。
第一百四十四條出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。
第一百四十五條當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。
第一百四十六條出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規定將標的物置於交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。
第一百四十七條出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。
第一百四十八條因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。
第一百四十九條標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。
第一百五十條出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外。
第一百五十一條買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規定的義務。
第一百五十二條買受人有確切證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。
第一百五十三條出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求。
第一百五十四條當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規定。
第一百五十五條出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任。
第一百五十六條出賣人應當按照約定的包裝方式交付標的物。對包裝方式沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規定仍不能確定的，應當按照通用的方式包裝，沒有通用方式的，應當採取足以保護標的物的包裝方式。
第一百五十七條買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。
第一百五十八條當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠於通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。
當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規定。
出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規定的通知時間的限制。
第一百五十九條買受人應當按照約定的數額支付價款。對價款沒有約定或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第二項的規定。
第一百六十條買受人應當按照約定的地點支付價款。對支付地點沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規定仍不能確定的，買受人應當在出賣人的營業地支付，但約定支付價款以交付標的物或者交付提取標的物單證為條件的，在交付標的物或者交付提取標的物單證的所在地支付。
第一百六十一條買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。
第一百六十二條出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款;買受人拒絕接收多交部分的，應當及時通知出賣人。
第一百六十三條標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，交付之後產生的孳息，歸買受人所有。
第一百六十四條因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及於從物。因標的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及於主物。
第一百六十五條標的物為數物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數物解除合同。
第一百六十六條出賣人分批交付標的物的，出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。
出賣人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今後其他各批標的物的交付不能實現合同目的的，買受人可以就該批以及今後其他各批標的物解除。
買受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經交付和未交付的各批標的物解除。
第一百六十七條分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。
出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。
第一百六十八條憑樣品買賣的當事人應當封存樣品，並可以對樣品質量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。
第一百六十九條憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標的物與樣品相同，出賣人交付的標的物的質量仍然應當符合同種物的通常標准。
第一百七十條試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規定仍不能確定的，由出賣人確定。
第一百七十一條試用買賣的買受人在試用期內可以購買標的物，也可以拒絕購買。試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。
第一百七十二條招標投標買賣的當事人的權利和義務以及招標投標程序等，依照有關法律、行政法規的規定。
第一百七十三條拍賣的當事人的權利和義務以及拍賣程序等，依照有關法律、行政法規的規定。
第一百七十四條法律對其他有償合同有規定的，依照其規定;沒有規定的，參照買賣合同的有關規定。
第一百七十五條當事人約定易貨交易，轉移標的物的所有權的，參照買賣合同的有關規定。
第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
《中華人民共和國規劃法》
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例
最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》
第46條規定：「合作建房合同被確認無效後，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，雙方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：
(1)資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將雙方投入的資金予以返還，並支付同期同類銀行貸款的利息;
(2)資金已轉化為在建中的建築物，並有一定增值的，可以返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予雙方相應比例的經濟賠償;
(3)房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償。
最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，結合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。
一、土地使用權出讓合同糾紛
第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。
第二條開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。
本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。
第三條經市、縣人民政府批准同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低於訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。
當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持;受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。
第四條土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批准手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。
第五條受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標准調整土地出讓金的，應予支持。
第六條受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。
二、土地使用權轉讓合同糾紛
第七條本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓於受讓方，受讓方支付價款的協議。
第八條土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同後，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
第九條轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。
第十條土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
(一)已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持;
(二)均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
(三)均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法佔有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;
(四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。
未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定處理。
第十一條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。
第十二條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府同意轉讓，並由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
第十三條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，並將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
三、合作開發房地產合同糾紛
第十四條本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
第十五條合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。
第十六條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。
第十七條投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十八條房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建築面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十九條在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理;已經受理的，駁回起訴：
(一)依法需經批準的房地產建設項目未經有批准權的人民政府主管部門批准;
(二)房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證;
(三)擅自變更建設工程規劃。
因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。
第二十條房屋實際建築面積超出規劃建築面積，經有批准權的人民政府主管部門批准後，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第二十一條當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任;過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。
第二十二條合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。
第二十三條合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。
第二十四條合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。
第二十五條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。
第二十六條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。
第二十七條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。
四、其它
第二十八條本解釋自2005年8月1日起施行;施行後受理的第一審案件適用本解釋。
本解釋施行前最高人民法院發布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為准。

B. 一無效合作開發房地合同糾紛，投資方請求返還利息是否可支持。

按照當時的法律，外商是不允許投資我國房地產的。改合同肯定是無效的。那麼合同無效後，投資取回依據的是「不當得利」，因為合同的無效是雙方的過錯，所以該外商可以主張返還款項及利息。
另外，訴訟時效並沒過！

C. 法院對合作建房合同糾紛案件一般是如何處理的

最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋：

第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

第十五條 合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。

第十六條 土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。

第十七條 投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十八條 房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建築面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。

第十九條 在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴：
（一）依法需經批準的房地產建設項目未經有批准權的人民政府主管部門批准；
（二）房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證；
（三）擅自變更建設工程規劃。
因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。

第二十條 房屋實際建築面積超出規劃建築面積，經有批准權的人民政府主管部門批准後，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

第二十一條 當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。

第二十二條 合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤

第二十三條 合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。

第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

第二十五條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。

第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。

第二十七條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。

(3)房地產合作合同糾紛恢復原狀擴展閱讀：

房地產聯建是較為多見的一種房地產開發形式，實踐中產生的問題也比較多，就存在的法律問題作以下詳解。

一、聯建的定義及特徵

所謂的聯建是指一方提供土地使用權，他方提供資金，進行合作建房，並對建成後的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議、合作開發合同、聯合開發合同都屬於聯建合同。

從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬於《民法通則》規定的法人聯營，具有如下特徵：

（一）、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規定，合作開發房地產，至少一方當事人必須具備房地產開發的資格，否則，聯建合同被認定為無效。

《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件： 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（1）有100萬元以上的注冊資本；

（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

（二）貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中，有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如，甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中約定：甲公司僅負責提供建設用地，不參與項目的建設管理，不論項目是否贏利，乙公司均應向甲公司支付若干收益

。根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，此類條款屬於聯營合同的「保底條款」，應認定為無效。

根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同不再直接認定無效而是作改性處理,即認定為借款合同。

需要指出的是，所謂的責權利統一，是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權利和義務向統一，並非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。

比如說，在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監督），而是由房地產公司全權負責，這並不意味著違反了該原則。

（三）法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系，錯綜復雜。首先是合作雙方的關系，如上文所說應屬聯營關系，而聯營又分為法人型聯營和鬆散型聯營，組織形式和權利義務分配都需要仔細約定（文將詳細分析）。

其次是聯合體與政府主觀部門的關系，開發房地產的各個環節，立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督，最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批准文件。

而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由於沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是，教訓非常慘痛。

再次是聯合體與其他單位或個人的關系，包括與建築承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

二、房地產聯建的主要類型及其法律性質

在房地產聯合開發領域中，由於存在許多不規范的操作，聯建的類型則多種多樣，正確區分其類型則有利於判斷其法律性質，確認合同的效力。現就幾種常見類型的聯建合同及其法律性質分析如下：

第一、雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建房審批手續，共同負責建設施工，房屋竣工後，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產權。

在此種類型合同中，因為規劃許可證是以雙方的名義取得，根據建設部《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關規定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產權，辦理產權登記。

從此類合同的具體權利義務內容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業而共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險，這種房屋聯建行為實質上是一種經濟合作行為，其權利義務關系類似民事法律關系中的合夥關系。聯建合同，應認定為房屋合建合同。

第二、一方提供建設用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續，共同負責建設施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔風險。此類合同因符合房地產經營開發的法定條件，則屬典型的房屋聯合開發形式。

第三、一方提供建設用地，以自己的名義取得了建房審批手續，另一方出資，並負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產權。這種房屋聯建方式較為常見，主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。

在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產開發，因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領取，根據有關法律規定，這種方式實質上是一種房地產轉讓行為，房屋產權應首先歸持有建房審批手續的一方享有，只有一方在辦理了房屋權登記後，才能根據合同的約定將房屋產權轉移於另一方。

而根據我國《房地產管理法》第41條「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移的規定，一方在向另一方轉移房屋產權時，該房屋所佔土地使用權也隨之轉移。因此，此類合同不僅具有房屋轉讓的性質，且具有土地使用權有償轉讓的性質。

第四、一方提供建設用地和資金，以自己的名義領取建房審批手續，自行負責建設施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工後，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產權或高額回報。這種聯建方式也較為常見。

享有土地使用權的一方，在建房資金不足時，往往採取這種參建方式，吸引另一企業帶資參與「共同開發」，由於參建投資方取得特定房屋產權或高額回報是以不承擔任何經濟風險為前提的，且又有未辦理合建審批手續，沒有建房開發資格，未實際從事建房及房地產開發活動，因此，這種參建形式實質上是一種非法融資行為。

這類合同根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定，屬於聯營合同的「保底條款」，本應認定為無效。但根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同再次被認定為改性合同,即融資借款合同.

總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯建，都應根據合同的內容，正確把握其法律特徵，確認其法律性質，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。

D. 合作開發房地產合同糾紛屬於什麼案由

正常是合作就是合作開發房地產糾紛；如果出地的一方不承擔任何風險，只享有利潤分配，一般就認定名為合作開發，實為土地使用權轉讓。不管是合作開發還是土地使用權轉讓，只要有開發資質，合同就是有效。

E. 合作開發房地產合同糾紛 要求對方移交物業

按照該司法解釋對合作開發房地產的定義，可以看出，合作開發房地產有三個法律特徵：一是共同出資；二是共享利潤；三是共擔風險。近些年來，隨著房地產業的發展，合作開發房地產的現象非常普遍。上述司法解釋摒棄了共同經營的要價，「共同經營」不是合作開發協議的法律特徵，它並不影響法院對該協議性質的判斷，使合作開發房地產不同於聯營。2、合作方式的多樣化（1）從出資方式上看，當事人可以土地使用權、資金等有形資產出資，也可以技術、勞務等無形資產出資。實踐中，往往以土地使用權和資金作為出資。（2）從組織方式上看，可以分為法人型（項目公司型）合作開發和合夥型、合同型合作開發（後兩種統稱為非法人型聯營，即非項目公司型）。現實中，因採用非項目公司型的合作方式不用組建新的企業法人，比較簡便靈活，故非項目公司型的合作開發是目前房地產合作開發中採取比較多的方式。但「三資」企業的特殊性，一般採取項目公司型的方式合作開發房地產。（3）對外名義上，可以以雙方共同名義開發，也可以以其中一方的名義開發（4）收益分配上，可以分配建成的房屋，也可以分配銷售款或者利潤等（5）雙方的資質上看，表現為雙方都有資質，土地提供方沒有資質但資金提供方有資質，土地提供方有資質但資金提供方沒有資質。（二）法律風險1、合作開發合同被認定無效的法律風險；在實務中，很多合作開發合同由於簽訂時沒有仔細審查其合法性，導致在土地價格大幅度上漲後，土地轉讓方毀約，用的最多的理由就是主張合同無效，由於房地產的法律規制多，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風險。司法解釋規定合作開發必須具備的特徵為：共同投資、共享利潤、共擔風險。若不具備這些特徵，該「合作」的性質便有待商榷。實踐中通常表現為：提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。根據土地使用權的性質，分別適用劃撥或出讓土地使用權轉讓的相關法律法規。提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。《解釋》規定，不承擔經營風險的合作開發合同按照合同實際內容、真實目的給合同定性。而當事人簽訂的「名不副實」的合作合同，多數是為了規避我國關於土地使用權轉讓、房屋轉讓及禁止企業間直接借貸的相關法律法規，若當事人之間不發生糾紛，則通常「相安無事」。但是，一旦糾紛發生，原先設定的合同條款很可能為無效條款，當事人就需要面對恢復原狀、賠償損失、行政處罰等相關法律後果，其結果很可能是一方成為法律上的犧牲品。例如實踐中一方利用合同無效的瑕疵，主動提起合同無效之訴，以達到不履行合同或者提前收回投資款的目的。甲方有土地使用權但無資質，乙方有資質，以乙方名義開發，應將土地使用權過戶至乙方名下。如果產生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認定為名為聯營（合作）實為掛靠（出租營業執照和資質證書）的無效合同的風險。無效的合作開發房地產合同財產後果的處理在本文中提到了導致合同無效的幾種情形，合同一旦被確認無效，就會涉及到當事人之間的財產處分問題。《合同法》第58條之規定，「合同無效或者被撤銷後，因該合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任合同被認定無效後對財產的處理」。另最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第45條規定，「經審查認定無效的合同，一方依據無效合同取得的財產應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數額，應相當於無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規而致合同無效的，應追繳雙方已經取得或約定取得的財產」。但鑒於合作開發房地產合同的特殊性和復雜性，不能簡單的返還財產、賠償損失草帥處理了事。在尚無新法對此類合同無效的處理做出明確規定前，暫且可以參照最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第46條之規定，視不同情況分別處理：「合作建房合同被確認無效後，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：（1）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，並支付同期同類銀行貸款的利息；（2）資金已轉化為在建中的建築物，並有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；（3）房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償」。2、土地提供方的土地使用權存在瑕疵的法律風險；（1）劃撥土地審批手續劃撥土地使用權作為投資，所產生的風險主要表現為：劃撥土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經批准手續的，應當認定合同有效。也就是說，劃撥土地使用權用於房地產合作開發的，合作合同有效與否取決於政府的一紙「批文」。因此在發生糾紛時，政府想使合同繼續履行即可下批文，若政府不想合同繼續履行，即可由劃撥土地使用權人直接訴請合作合同無效。而通常情況下，劃撥土地使用權人和政府保持著「良好的關系」。這無疑對資方是不利的。建議，在與土地方合作開發房地產時，第一步需要確認的就是土地使用權的性質，如確屬土地劃撥使用權，應在合同中約定由其中一方或者多方，土地使用權出讓手續並繳交土地使用權出讓金。現實中，土地使用權出讓手續一般與房地產開發同步進行（2）項目公司型合作開發應將土地使用權過戶至項目公司名下；（3）甲方有土地使用權但無資質，乙方有資質，以乙方名義開發，應將土地使用權過戶至乙方名下。如果產生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認定為名為聯營（合作）實為掛靠（出租營業執照和資質證書）的無效合同的風險。3、資金提供方資金不到位或未足額出資的法律風險；出資不到位糾紛在合作開發房地產中較為常見，出資不到位的行為性質為違約，違約方應當依照約定承擔違約責任，直至合同解除。關於出資不到位，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定：僅以投資數額確定利潤分配比例的，才按實際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應該按照違約責任來追究出資不到位一方當事人的責任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應當及時處理該問題，要求未出資的出資人出資，並且依約承擔違約責任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當然，合作人也可以在合同中中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。4、因一方印章使用不善，給另一方帶來不可估量的其他經濟損失的法律風險；5、一方利用財務上便利，在財務上做技術處理轉移利潤、銷售款等；6、一方利用其關聯企業通過合同簽訂、簽證等方式轉移利潤、銷售款等；7、投資爭議的法律風險對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例；因不可歸責於當事人的過錯或者當事人過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。8、利益分配爭議的法律風險合作開發房地產案件中，經常會出現房屋實際面積與合同約定的面積、規劃建築面積不符的現象。這往往是因為市政規劃的變更、當事人對項目設計方案的變更等原因導致的。房屋實際面積在不同的情況下，可能超出規劃建築面積，也可能少於合同約定的面積，以下將分別進行論述。在合作過程中，房屋實際面積超出規劃建築面積，首先應經過有批准權的人民政府批准，未經批準的，當事人請求分配的，不予受理，已經受理的，駁回起訴。向人民政府主管部門申請批准可能導致兩種不同結果，一種是批准，另一種則是被認定為違章建築。如前一種結果，超出部分經政府主管部門批准合法後，當事人對該部分面積分配比例沒有約定的，可以協商約定分配比例；協商不成的，可以參照合同約定的分配比例分配。如審批結果為後一種，超出部分被政府主管部門認定為違章建築的，將會予以拆除，其損失由當事人按照各自的違約責任分別承擔；雙方違約責任無法確認的，參照合同約定的投資比例分擔。同時，房屋實際面積的增加可能直接導致投資數額超出合同的約定（第二種可能是房屋實際面積不增加但實際投資數額同樣超出合同的約定），對於增加的投資數額，當事人對不符部分數額的分擔比例，可以參照合同約定的當事人各方的投資數額比例分擔，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。但出現上述第二種可能的，當事人存在過錯導致投資數額增加的除外。由於房地產開發過程中遇到變更規劃、資金不到位、施工、合同約定不明等原因會導致實際建築面積少於合同約定，容易引發糾紛。在出現房屋的實際建築面積少於合同約定的面積時，當事人不能協商達成一致，則需追究過錯人的責任，按照過錯責任原則，根據過錯當事人的責任，在分享利潤時少分相應的份額。在排除當事人過錯或者當事人過錯無法確定的情況下，按照約定的利潤分配比例確定。9、合作開發違法、違章建築的法律風險違法、違規建築主要包括無相關國土或規劃手續的工程，建設性質、規模與建設工程規劃許可證內容不符的工程。如果合作開發出現違法違規建築，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，法院不予受理；已經受理的，駁回起訴。實踐中，當事人只能「曲線分利」，遇有此類糾紛有兩種處理方式：一是，補相關手續，承擔相應行政責任，使得「違法、違規建築」變為「合法建築」，再行要求利潤分配；二是，若對於「違法違規建築」的形成，一方沒有過錯，無過錯方可以向過錯方要求違約賠償。10、以預售款充抵出資，利益不受法律保護的法律風險預售款屬於提前獲得的預期利益，且該預期利益的真正實現具有一定的風險性，如開發商將其充抵投資參與利潤分配，等於是將風險轉嫁給了購房者，為保護房屋購買人的合法權益不受侵犯，我國《城市房地產管理法》規定，商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設，不得挪於它用。該條款對商品房預售資金的用途做了嚴格規定，強制其用於有關的工程建設，旨在防止開發商將預售資金任意擠用。同時，《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也再次明確規定，合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。11、債務風險甲方將面臨該項目以外的，乙方的其他債權人通過法律手段，從該項目中主張權利的風險；各方均面臨對外互負連帶責任的風險。（三）對策1、慎重選擇合作夥伴甲乙雙方均應注意的問題（1）聘請熟悉房地產開發項目運作和熟悉房地產開發企業管理的資深律師，提供全程法律服務；（2）在考察決策階段，充分聽取項目策劃、規劃、設計、建築、金融、稅務、監理工程師、會計師、律師等專家的意見；（3）注意審查對方主體資格或身份是否合法適格；（4）選擇合法的合作形式，處處體現共同投資、共同經營、共享利益、共擔風險的真實意思；（5）重合同守信用；（6）自始至終都注意收集對方的房產、車輛、開戶銀行及帳號、債權債務情況、實際公地或居住地等信息資料；（7）在履行合同過程中，注意完善往來函件的簽收手續；（8）發生糾紛，互諒互讓，友好協商，和平解決。甲方應注意的問題（1）注意考察乙方資金實力；（2）注意核實乙方資金來歷是否合法；（3）避免造成非法集資、避免造成詐騙、避免造成洗錢等違法犯罪行為發生。乙方應注意的問題（1）注意調查甲方項目的真實性和合法性；（2）注意調查核實甲方土地所有權是否被抵押或被司法查封；（3）注意從側面調查了解甲方負責人的人品及誠信度。2、預防合作合同無效第一，合作開發房地產合同當事人均不具備房地產開發經營資質的，簽訂的合作開發房地產合同無效。第二，土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，合同無效。第三，未經批准改變土地用途，簽訂的合作開發房地產合同無效。第四，違法、違章建築；第五，改變手續；第六，四類轉性合同；3、簽訂條款完備周詳的合同（1）准確敘述該項目的現狀：包括項目地址、已取得的批准文件、批准證書等；（2）准確羅列該項目有關債權債務情況，並約定分擔法；（3）合同中應當對合作模式作出明確約定。特別需要注意的一點是，合作方應當對合作項目的運行機製作出約定，即相關權力機構的組成及議事規則，以及出現決策僵局的時候該如何處理。合同、印章、財務管理；工期、簽證管理；（4）合同中應當對合作條件作出明確的約定。關於合作條件，各方如何投資，何時以何種形式投資，違反投資約定該如何處理等都需要明確約定。以項目公司型合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；如一方以土地使用權入股，該土地使用權需要評估。（5）合同中應當對土地使用權條款作出詳細約定。合同應明確合作開發項目的土地使用權的取得方式；土地使用權出讓金的支付情況；達成合作後，土地使用權的權屬；如項目用地原為劃撥用地，應明確補土地使用權出讓手續的主體及相關費用的承擔。（6）對合作開發房地產過程中各種審批程序及證照的義務人作出明確的約定，實踐中因約定不明，相互推諉行政審批，致使項目不能順利進行的情況時有發生。（7）合同應當明確約定投資額增加、建築面積減少時的分配方法；建築面積增加時的政府審批手續、增加面積的成本分擔及面積分配方式。（8）合同中應當對項目資金的監管作出約定，避免一方完全控制賬務的情況發生。預留印鑒中的財務章和人名章不應由一方掌管，而應由各方分別管理，這樣有利於合作各方相互制約和監督。（9）雙方均應對有些重要事實的真實性和合法性，作鄭重承諾或保證；（10）盡可能要求對方支付定金、或履約保證金、或提供擔保、或提供反擔保；（11）對各方都應當有一些限制性約定，例如約定：未經對方同意，任何一方不得將本合同有關權利義務轉讓給第三人等；（12）要明確約定利益分配法：分配時間、分配方式、分配比例等。如系分配房屋，則應明確房屋性質、具體位置、棟號、樓層、朝向、建築面積或套內建築面積等事項；（13）明確約定解除合同的情形和解除合同的方式方法；（14）明確約定違約責任：針對不同的違約情形約定具體的承擔金額或承擔比例；對於嚴重的根本性違約情形，要約定違約超過一定具體期限時，應承擔較大的違約金額或較大的違約比例，違約方除應按照約定承擔違約責任外，守約方有權解除合同，自解除合同通知達到違約方時合同解除；（15）明確約定合同解除後的清理、交接、撤場等的具體法；要特別約定因嚴重的根本性違約而導致解除合同時，違約方必須在合同解除後的幾個工作日內，自行撤出公及施工現場；同時還應約定包括違約金在內的有關款項的結算支付時間；（16）明確約定解決爭議的法；（17）註明合同份數及合同生效的條件，註明每份合同具有同等法律效力，合同附件與合同具有同等法律效力；（18）將與原件核對無誤的有效營業執照、資質證書、身份證、資信證明、批准文件、批准證書、房屋分配表及圖紙等作為合同附件；（19）注意除在落款處蓋章、簽字蓋手印外，還要對每份合同都蓋上騎縫章。

F. 合作合同糾紛如原告合同原件丟失,應該怎樣處理

想辦法弄到合同復印件，或者想辦法弄到對方合同的合同復印件
以後謹記妥善保管合同及做好復印備份，掃描電子備份等等

G. 商品房買賣合同糾紛恢復原狀怎麼理解

這是民法法律規定，商品房買賣合同恢復原狀是以購買的商品房遭到人為破壞，可以要求侵權按照合同的條款恢復原來狀態

H. 合作開發房地產的合同糾紛適用什麼法律

您好，深圳馬來成律師團律師為自您解答：
1、請問合同中的爭議解決方式條款中有無約定適用的法律，以及管轄法院，
2、一般來說，合同糾紛適用的有《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國民事訴訟法》。

I. 如何看待房地產合作開發中的法律問題

一般合作開發房地產有三種模式：
第一種為成立項目公司模式，
第二種內為顯名的合作開發容，即合作方均申請作為建設方，
第三種隱名的合作開發，即一方成為立項的建設方。
從華藝公司與冰峰公司簽訂的合同內容來看，屬於合作開發房地產合同，因此，二者之間屬於隱名的合作開發房地產關系。該觀點也完全符合《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的界定。根據該司法解釋第14條規定，合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。