1. 房屋租賃存在哪些法律風險
一、房屋維修責任的相關法律問題
房屋維修責任應該是租賃合同中最常見的條款，合同雙方一般會根據《合同法》第220條規定，即「出租人應當履行租賃物的維修義務 ，但當事人另有約定的除外。」來約定維修責任。但現實中往往不是簡單的適用該條規定就能解決維修爭議的，因為維修責任往往隱藏在其他事項中，造成責任劃分不清晰問題。一般來說維修包含在房屋正常修繕、裝修後返修及惡意添附的補償責任等多項內容之中 ，因此租賃合同雙方在約定維修責任時，應全盤考慮。
1、房屋修繕責任
房屋修繕責任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責任由哪一方承擔的問題。根據《城市房屋租賃管理辦法》的規定：「出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的 ，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任 。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定」 。因此出租人有對房屋及其設備及時、認真地檢查和修繕 ，以保證房屋居住和使用的安全的義務，但「因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償」。
2、承租人裝修改變房屋構造後的返修責任
《合同法》第223條規定：「承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意 ，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失」。現實中出租人同意承租人對租賃房屋改變構造 (當然不涉及主體結構安全)，使用中產生的返修責任爭議較多，為避免此種爭議產生，作為出租人要慎重答應承租人的改造要求，約定好如出現返修責任承擔主體，切不可為把房先租出去 ，而迴避返修責任問題。
3、承租人惡意添附的補償責任
實踐中，對於承租人對房屋進行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是徵得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬於合理添置的，那麼按以下情況分別處理：一是《房屋租賃合同》中有約定的按約定處理;二是合同沒有約定而又協商不成的 ，拆除後並不會嚴重影響其價值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對添附物現價值進行評估，歸出租人所有 ，並對承租人予以適當補償;三是若出租人不同意添附或承租人並非按合同約定的承租目的添附的，且《房屋租賃合同》沒有約定而又協商不 成的，拆除後並不會影響其價值的，承租人可以自行拆除;不能拆除的，出租人對裝修物的損失一般不給予補償 。所以在簽定租賃合同時，應對添附物或改善物的處理做好約定。
二、房屋轉租的有關法律問題
1、承租人轉租房屋必須經出租人同意
《合同法》第224條規定：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同」; 《城市房屋租賃管理辦法》第3條規定：「承租人經出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉租」。按以上兩個法律、法規的規定 ，承租人轉租房屋是可以的，但事先應徵得出租人的同意。因此租賃合同中雙方應明確約定轉租條款，出租人可對轉租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規的規定即可。
2、出租人、承租人均可從轉租中獲益
《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定：「出租人可以從轉租中獲得收益」。承租人轉租房屋所獲租金是次承租人使用房屋所支付的對價，出租人作為產權人當然有權從中提取一定的收益。一般情況下，承租人轉租房屋的目的就是為了對租賃房屋的收益，按 《城市房屋租賃管理辦法》第30條規定：「 轉租合同生效後，轉租人享有並承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，並且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務」，因此轉租後承租人義務應該是加重了，所以法律允許承租人從轉租中獲益。
鑒於出租人、承租人均可從轉租中獲益，因此在租賃合同中雙方應明確約定轉租收益分配比例，該比例中應考慮承租人後期對房屋修繕的投入 ，確保公平，避免出現糾紛。
3、房屋轉租後次承租人享有優先購買權
在房屋轉租合同合法有效的情況下，出租人轉讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優先購買權，次承租人因已經實際佔有、使用房屋，因此其優先購買權優先於承租人。
三、承租人優先購買權問題
根據《中華人民共和國合同法》第230 條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第118 條規定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
四、租賃房屋不可作為工程款優先權執行標的
《合同法》第286條和最高人民法院《關於建築工程價款優先受償權問題的批復》，賦予建築企業對工程價款享有法定優先權，即「發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償」。此類案件中承包人請求優先權必須具備一個前提條件，即承包人法定優先權指向的標的物應為發包人的不動產，如果是第三人的，則法定優先權不成立，因此，出租人的房屋不應成為建築工程合同中債權執行對象。
五、租賃合同解除及租金支付問題
1、租賃合同解除的相關規定
《城市房屋租賃管理辦法》第13條規定：「有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：(一)符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;(二)因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的;(三)當事人協商一致的 。因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償」。
2、出租人可以收回房屋的情況
依據《城市房屋租賃管理辦法》第24條規定，「承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：(一)將承租的房屋擅自轉租的;(二)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;(三 )將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;(四)拖欠租金累計6個月以上的;(五)公用住宅用房無正當理由閑置6個月以上的;(六 )租用承租房屋進行違法活動的;(七)故意損壞承租房屋的。
3、租金支付問題
在租金支付問題上要注意，《民法通則》第136條規定：「延付或者拒付租金的，訴訟時效期間為一年」。
六、租賃合同中其他值得注意的問題
1、口頭租賃合同的有效性
《合同法》第215條規定，「租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃」。因此期限在六個月以下的口頭租房合同是合法有效並受到法律保護，合同當事人雙方也均應當按照口頭約定執行。租賃期限六個月以上的，應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的，視為不定期租賃 ，合同依然有效。
2、不得出租的房屋
依據我國《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，以下房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有權證件的;
(2)司法機關和行政機關依法裁定 、決定查封或者以其他形式限制房產權利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)房屋權屬有異議的;
(5)屬於違法建築的;
(6)不符合安全標準的;
(7)房屋已抵押，未經抵押權人同意的;
(8)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;
⑼有關法律法規規定禁止出租的其他情形。
2. 怎樣規避租房的法律風險
租房是個煩心事，無論是房東，還是租客，都有形形色色的，如果去吐槽，真有一籮筐，掌握租房的常識性法律將會讓你輕松不少。
關於租房的法律依據主要有《合同法》第十三章租賃合同、《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《建築法》、《消防法》、《房地產管理法》等。
口頭房屋租賃合同風險較大，房屋租賃合同採取口頭形式的，發生爭議時要有其他證據證明，所以盡可能採用書面形式。
根據合同法，出租人違反出租房屋權利瑕疵擔保義務的，承租人享有減付、不付租金的權利。特別是出租房屋安全擔保義務，即指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該出租房屋質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
當然，承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，出租人有權解除合同和要求賠償損失。承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質使用出租房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租人不承擔損害賠償責任。
因房屋租賃產生裝飾裝修的處理辦法主要有：
1、租賃合同無效時，承租人經出租人同意裝飾裝修，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
2、租賃期間屆滿時，承租人經出租人同意裝飾裝修，承租人不得請求出租人補償裝飾裝修費用；雙方另有約定的按照約定處理。
3、租賃合同解除時，因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失。因承租人違約導致合同解除，承租人不得請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失。雙方均違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任。因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。雙方另有約定的，按照約定處理。
3. 房屋租賃有哪些法律風險和注意事項
您好，法律風險包括：
一、房屋維修責任的相關法律問題
房屋維修責任應該是租賃合同中最常見的條款，合同雙方一般會根據《合同法》第220條規定，即「出租人應當履行租賃物的維修義務 ，但當事人另有約定的除外。」來約定維修責任。但現實中往往不是簡單的適用該條規定就能解決維修爭議的，因為維修責任往往隱藏在其他事項中，造成責任劃分不清晰問題。一般來說維修包含在房屋正常修繕、裝修後返修及惡意添附的補償責任等多項內容之中 ，因此租賃合同雙方在約定維修責任時，應全盤考慮。
1、房屋修繕責任
房屋修繕責任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責任由哪一方承擔的問題。根據《城市房屋租賃管理辦法》的規定：「出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的 ，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任 。租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定」 。因此出租人有對房屋及其設備及時、認真地檢查和修繕 ，以保證房屋居住和使用的安全的義務，但「因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償」。
2、承租人裝修改變房屋構造後的返修責任
《合同法》第223條規定：「承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意 ，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失」。現實中出租人同意承租人對租賃房屋改變構造 (當然不涉及主體結構安全)，使用中產生的返修責任爭議較多，為避免此種爭議產生，作為出租人要慎重答應承租人的改造要求，約定好如出現返修責任承擔主體，切不可為把房先租出去 ，而迴避返修責任問題。
3、承租人惡意添附的補償責任
實踐中，對於承租人對房屋進行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是徵得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬於合理添置的，那麼按以下情況分別處理：一是《房屋租賃合同》中有約定的按約定處理;二是合同沒有約定而又協商不成的 ，拆除後並不會嚴重影響其價值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對添附物現價值進行評估，歸出租人所有 ，並對承租人予以適當補償;三是若出租人不同意添附或承租人並非按合同約定的承租目的添附的，且《房屋租賃合同》沒有約定而又協商不 成的，拆除後並不會影響其價值的，承租人可以自行拆除;不能拆除的，出租人對裝修物的損失一般不給予補償 。所以在簽定租賃合同時，應對添附物或改善物的處理做好約定。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。
4. 融資租賃存在哪些法律風險，融資租賃該如何防範法律風險
一、融資租賃存在哪些法律風險
(一)承租人、回購人等對融資租賃的法律關系存在認識誤區
租賃物的質量存在重大瑕疵，是實踐中常見的承租人抗辯理由之一。一些承租人將融資租賃與普通租賃相混淆，或誤認為是借貸關系或買賣關系，還有些承租人缺乏合同意識，忽視對交付租賃物的質量檢驗而直接簽收受領租賃物。回購人出於銷售利益驅動，為承租人違約兜底，承擔回購責任，卻對回購法律風險的預判和控制不足，最終選擇拒絕承擔回購責任的現象並不少見。承租人、回購人對融資租賃法律關系存在性質上的認識誤區，是導致履約瑕疵或爭議的重要原因。
(二)出租人的資信審查、交付監督、跟蹤服務機制存在疏漏
在締約過程中，出租人沒有建立完善縝密的資信審查和風險管理機制，個別業務人員出於銷售業績驅動，重項目數量輕資質審查，承租人的資信狀況良莠不齊，加大了出現壞賬等融資風險的概率。在合同履行過程中，出租人疏於對租賃物交付行為的監督，甚至出現承租人與出賣人串通，虛構租賃物及虛假交付，套取出租人資金的行為。在租賃物使用過程中，出租人忽視融資後跟蹤服務，承租人的經營惡化趨勢未能及時察覺和採取措施，租賃物風險問題尤為突出，租賃物下落不明以及承租人擅自向第三人轉讓租賃物的現象時有發生。
(三)合同約定不明
融資租賃合同一般是由出租人事先制定並提供的格式合同，但出租人對一些業務術語和容易引發爭議的問題未作清晰明確的約定。例如，合同約定承租人須在合同簽訂時向出租人支付首付款、保證金，但對該款項的性質、用途並未作出明確界定;又例如，合同中對租賃物殘值使用何種評估方法和估算方式無明確約定，而出租人與承租人往往在該問題上存在巨大分歧和爭議;再如，合同通常會約定出租人將向出賣人的索賠權讓渡於承租人，其僅負協助索賠義務，但合同中對出租人如何履行協助索賠義務並無明確約定。
(四)業務模式創新放大風險
出租人為保障自身融資融物安全，創新業務舉措，例如要求租賃物的製造商或經銷商在承租人違約時回購租賃物、出租人同意承租人委託經銷商轉付租金等，卻因回購合同的法律定性不明、經銷商不及時向出租人轉付租金甚至截留租金等情況，導致出租人和承租人的合同風險被人為地擴大，為糾紛的產生埋下隱患。
二、融資租賃該如何防範法律風險
(一)提高法律意識，加強風險預判
1、提高承租人的法律意識。尋求融資租賃方式開展經營活動的企業和個人，應當增強融資租賃交易的法律與合同意識。在接洽融資租賃業務之初，應主動索取和認真研讀融資租賃合同文本。如有疑慮可要求出租人予以解答，必要時還可向法律專業人士尋求指導。對於同一租賃物，拒簽「陰陽合同」(承租人與兩名不同的出租人就同一租賃物簽訂融資租賃合同)，應以特定出租人為合同相對方所提供的融資租賃合同為准。承租人應認真核對交付租賃物的型號與融資租賃合同約定是否相符，加強交付租賃物的質量檢驗。
2、回購人、保證人等加強風險預判。融資租賃交易中的回購人、保證人等應充分評估銷售利潤、可得利益與回購責任、保證責任之間的利害關系。特別在回購合同的簽訂過程中，重視涉及標的物取回可行性控制的條款約定，對回購標的物的滅失毀損風險責任承擔作出明確約定，在融資租賃合同履行過程中，加強對承租人經營狀況、履約情況、租賃物現狀的信息掌握。
(二)加強資信審核，施行全程監督
1、完善承租人資信審查機制。建立承租人資信評級機制，根據審核結果評定承租人資信等級。對能夠反映承租人經營狀況、商業信用的營業執照、稅務登記證、銀行信貸還款記錄、財務報表、驗資報告等材料進行認真審核。
2、建立租賃物交付監督機制。作為租賃物的所有權人，出租人應樹立融物與融資並重的意識，在出賣人向承租人交付租賃物的過程中，積極協調參與檢驗，或現場監督租賃物交接。
3、完善承租人經營跟蹤機制。在融資租賃合同履行過程中，出租人應與承租人建立常態化的溝通機制，實時掌握承租人的經營狀況以及租賃物使用情況，可採取在租賃設備上安裝定位裝置、標記所有權人信息等多種技術措施，公示所有權，在現有的具有一定公信力的租賃物信息登記平台進行權利登記，防止承租人擅自處分租賃物。
4、完善業務人員業績考評機制。在融資租賃業務進程的每個環節對業務人員進行全面化業績考核，適當加大承租人實際履約情況在業績考核中的比重，促使業務人員在開展融資租賃業務過程中切實履職盡責。
(三)完善合同條款，保障交易安全
1、完善合同條款和重視解釋說明。出租人對融資租賃交易的認識程度、專業素質一般強於承租人。出租方作為格式合同提供方，應根據已有案件反映出的問題不斷增補和完善合同條款，並重視對合同條款的解釋、說明。關注重點在於首付款、保證金的性質及用途、租賃物質量問題與支付租金的關系、索賠權利的行使、違約責任的承擔、租賃物殘值評估方式等影響當事人重要權利義務的條款。
2、規范開展售後回租業務。出租人應嚴格審查承租人(即出賣人)對轉讓標的物具有處分權的權利憑證，現場查驗標的物的真實性並登記在冊，辦理具備較強公示力的所有權轉讓手續。對標的物價值的評估應當真實客觀，避免轉讓價格與標的物價值嚴重偏離的情況發生。
3、規范租金支付方式。出租人應增強服務客戶的意識，主動延伸融資租賃服務環節，為承租人提供安全和便利並重的租金支付途徑，取消租金支付的非必要中間流轉環節，防止發生第三方截流租金等放大融資風險的情況。
(四)加強行業聯系
融資租賃作為國內新興的金融行業，其發展現狀和動態一般難以為業外人士所深入了解。融資租賃公司可以舉辦有關融資租賃行業動態、交易模式創新、公司經營和管理等方面的專題講座，促進公司職工對融資租賃行業的了解、儲備相關的專業金融知識。在行業內建立常態化的溝通機制，並藉助有效資源和力量共同創新發展模式。
5. 房屋租賃合同中的八個法律風險
時下，很多初出茅廬的年輕朋友在工作、創業的初期選擇租房，不知道有多少小夥伴是租房過日子的呢？在租房的時候，我們都會與房東簽訂租賃合同，那麼你知道房屋租賃合同里可能存在哪些法律風險么？小編帶你來看！
1、房屋租賃首先應當確定房屋租賃人必須具備處分房屋的權利。
即出租人具房屋的所有權。目前，很多無權處分人擅自出租房屋，當承租人居住之後，又被正房主驅逐出去，又找不到「出租人」，只能啞巴吃黃連。因此，一定要認真看待這個問題。
2、合同中應當明確出租房屋的用途。
如果在合同中沒有明確用途，承租人在租賃房屋之後，改變房屋的用途，導致出租人財產利益的損失，卻又不能依據合同找回自己的損失，實為得不償失。
3、房屋租賃應當明確租金的交付方式及交付日期。
這也是雙方當事人應當著重考慮的問題。有的時候，承租方承受能力有限，如果有一次性交納幾個月的房租困難，這時候就可以通過在合同中規定按月交納。如果沒有規定，房屋租賃後就易出現矛盾，不利於雙方當事人和平共處。
4、在雙方當事人權利義務的規定方面，很重要的一點就是房屋的使用和修繕義務的約定。
法律規定，承租人有按約定使用房屋並保護房屋的義務，如果承租人違反義務，出租人可以解除合同並要求賠償損失；出租人在房屋出租期間，具有修繕房屋的義務。因此，在簽訂合同時，應注意這些內容的設定。很多出租人會房屋的修繕義務約定給承租人，這是不合理的。
5、使用房屋時，設計涉及水費、電費以及取暖費等費用的負擔問題。
這些因素承租人必須與房屋的租賃價格相結合。經過雙方討價還價後，應將該部分費用的負擔情況寫在合同中，以免履行中出現糾紛。
6、合同期滿後，雙方當事人可以繼續續簽合同。
如果不簽訂合同，而承租人繼續使用房屋，並且支付房租，出租人不收租，則視為不定期合同，雙方可以隨時解除合約。
7、合同應對承租人是否具有轉租權以及轉租應當遵循的程序予以規定。
這樣能有效的保護房主的合法權益。通常，即使承租人具有轉租權，也必須在徵得房主的同意下方可進行。否則，房主可以解除合租合同。
8、根據買賣不破租賃原則，在房屋承租期間，房主處分房產，承租人並不因此失去租賃權。
只要租賃人在合同中作此約定，承租人可以在新房主取得房產後，繼續租賃房屋至租賃合同到期為止。另外，承租人在房主處分房屋時，有優先受讓權，即在同等價格條件下，有優先購買房屋的權利，此亦為法定。
就像上面說的，租房的時候務必要釐清掌握：①出租人是否具有房屋所有權。②出租房屋的用途。③租金的交付方式以及交付日期。④雙方當事人權利義務...等等重點。把法律風險搞清楚，讓專業和業余騙子靠邊站！
（以上回答發布於2015-10-17，當前相關購房政策請以實際為准）
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6. 租賃合同糾紛法庭上被告要注意什麼
租賃合同糾紛作為被告注意以下內容：
第一，按照法院傳票確定的時間，地點准時參加訴訟；
第二，遵守法庭秩序，聽從審判長的指揮；
第三，攜帶身份證，以及其他的證據的原件；
第四，就原告的主張提出自己的答辯意見。
7. 房屋租賃糾紛法律問題
租你房子的人沒有按約定支付租金，已經構成違約，你可以書面通知他解除你們之間的租賃合同，限期騰出房屋，交付期間的租金；通知送達後，你可以直接起訴要求他承擔支付所欠租金及其他費用、違約金的責任、並騰出房屋，不必分兩次起訴。因為對方拖欠租金你可以根據合同法94、97、227條的規定通知對方解除合同，解除合同通知一經到達對方（合理期限三個月）合同就解除。