北京學區房買賣糾紛

❶ 房主賣＂學區房＂為什麼被判賠買家雙倍定金

「學區房」交易是具有特定目的性的，賣「學區房」的房主使用入學指標將擔責。新京報記者今日(1日)從三中院獲悉該起典型案例，賣房人使用學區房指標被判雙倍返還買房人定金共計66萬余元。

法院審理後認為，雙方在合同中就戶口遷出和違約責任作了明確約定，且涉案房屋系學區房，王先生、張女士在明知教委出台了入學指標的相關規定後，仍在涉訴房屋內為自己的子女辦理了入學登記手續，導致劉女士子女入學目的無法實現，其行為構成了違約。劉女士有權依據合同享有單方解除權，且應返還其已支付的定金，並支付相應的違約金。

最終，法院判決被告返還33.1萬元定金並支付33.1萬元違約金。

❷ 「學區房」屬於商品房買賣合同內容嗎

隨著房地產政策、教育政策的不斷變化，學區房買賣所涉及的法律問題愈加復雜多樣。比如開發商利用學區房作虛假宣傳；學區房房屋學籍被佔用；購房後出賣人遲遲不遷出戶口，使得入學路愈加坎坷等。

【案例】

中糧萬科公司系北京市房山區長陽鎮半島項目的建設單位，公司在其銷售中宣稱「百萬米教育大盤，成就無限未來」，「買長陽半島，上北京四中」。張先生購
買了中糧萬科公司開發的長陽半島的房屋。後來，業主得知，就讀北京四中房山分校，超過六年不再享有就讀的條件，廣大業主開始了大規模的維權活動。

2011年12月12日中糧萬科公司稱，北京四中房山分校「一房一名額」，不存在「六年有效期」的限制，但具體的入學要求以屆時相關教育部門、學校的
制度、通知為准。經過一系列的維權活動，長陽半島廣大業主就讀北京四中房山分校的問題，始終處於不確定狀態，還要取決於其他條件，不僅沒有結果反而出現了
倒退。

業主張先生把中糧萬科公司起訴到法院，要求：依法確認中糧萬科公司關於長陽半島項目子女可按照國家九年制義務教育制度就讀該項目配建小學及北京四中房山分校校區初中的允諾（一房一名額），對中糧萬科公司具有法律效力。

中糧萬科公司辯稱：我公司確與張先生簽訂了《北京市商品房預售合同》，我公司開發的商品房屬於學區房，我公司的業主可以行使一次按照國家九年義務教育
就讀北京四中房山校區初中的權利，具體能夠入學北京四中房山分校，取決於屆時的教育政策。我公司開發的區域名稱是半島家園祥雲灣，只是長陽半島的一部分，
我公司無權對教育問題作出安排，因此張先生要求確認關於長陽半島項目子女可按照國家九年制義務教育制度就讀該項目配建小學及北京四中房山分校校區初中的允
諾具有法律約束力的請求，不應得到法院的支持。

本案的爭議焦點：商品房的銷售廣告和宣傳資料是否應該成為合同內容。

首先，關於商品房的銷售廣告和宣傳資料是否是合同內容的問題。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規
定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規則范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及
房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的應承擔違約責任。因此，該承諾應當
視為合同內容的一部分，對中糧萬科公司具有法律約束力。

其次，關於張先生所要求的配建小學問題，在宣傳廣告中及宣傳單中並未明確，因此張先生要求確認該承諾具有法律約束力的請求，不予支持。

根據相關法律規定，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規的規定。因此，中糧萬科公司在銷售廣告中承諾的北京四中房山分校初中的允諾（一房一名額），對其具有法律效力。

【分析】

開發商所做的銷售廣告和宣傳材料，是不是合同內容，需要就宣傳的具體內容進行定性。要看宣傳內容對訂立合同的訂立以及房屋價格的確定是否有重大影響。本案中的宣傳內容因其內容明確且對合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響，所以根據法律規定應為合同內容。

如果開發商最終無法保證買房人通過購房而入學，其宣傳構成虛假宣傳，違背了誠實信用原則，開發商應當承擔相應責任，對買受人予以補償。

（以上回答發布於2016-09-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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❸ 想買學區房的朋友注意了，這些坑你一定要知道！

學區房能帶來什麼好處不用說大家都知道。但是家長一定要注意的是，不是所有學校周邊的房子都叫學區房，更不一定所有的學區房都有學位，在購房時候，一定要看看所選房源是否在小學劃片之內。

首先我們來看看學區房和學位房的概念：

1.學位房，是指只要購買了該房源就享有上學名額，一般所帶的學校性質為私立或聯合辦學，只有一個孩子的指標。學位房不受戶口的限制，這也是它區別於學區房的一大優勢，但是學位房的學校因為是私立的收費特別高，估計小學和幼兒園合起來上完得花十萬左右吧，這和花錢買一個學區差不多。而且學位房的學校可能老師流動性比較大，可能質量和學區的統招老師還是有一定的差別。

2.學區房是針對九年義務教育而言的，是由政府在每學年根據片區入學生源情況劃分出來的。真正意義上的學區房是：該房子屬於某個重點小學或中學的劃片學區。買了學區房只是具備了優質學校隨機派位的資格，能不能進還得看學校的容量和報名的人數等。

以下一些學區房買房注意事項，是購買學區房的一些常見的坑，各位家長買房時候要注意了：

1開發商的宣傳承諾要寫進購房合同

現在的樓盤大多數都是賣期房，盡管宣傳資料上說是建有教育配套，置業顧問也講得言之鑿鑿，但往往口說無憑，寫進購房合同才是最保險的！寫進購房合同才是最保險的！寫進購房合同才是最保險的！重要的事情說三遍！因此，必須在購房合同中一一落實，才有事後追究的依據。

2學校好不好，自己多跑跑

購房前如果學校已經建成，或者本身就存在，那就更好辦了。到學校實地考察一番，進行詳細咨詢，親自摸清楚是否與開發商所承諾的一致。你需要關注一些細節問題，比如學校留給樓盤的名額夠不夠,學校的辦學質量如何，未來幾年的辦學計劃等等。

3「學區房」與擇校費哪個劃算？

眼下房價較高，如果你買房純粹是為了一個入學指標，就得先算一筆賬，看看到底是買房劃算，還是直接交擇校費更劃算。如果投資的話，也要看買進的價格是否合適，自己測算下房屋未來的增值空間。

4買學區房最重要的事情還是：房子第一學校第二

買房最重要的，還是房屋質量、小區環境、物業服務等「硬體」，而學校配套這一「軟體」給房屋的加分也僅僅是一小部分。所以，房子本身好不好是最重要的，有沒有學校是其次，不要因小失大。退一萬步，現在很多私立學校的辦學條件比公辦還好了。如果價格穩妥，其實也不用太在意學區房的概念。

5關注學區房學校就讀的政策

即使房子所屬區域在學區范圍內，但如果孩子戶口無法遷入，也會影響孩子的名校夢。因此在購買學區房時應明確掌握房屋的戶籍狀況、入學資質要求等，在簽訂學區房買賣合同時確保合同目的與購房目的相一致。另外，很多學校都是有規定條件的，譬如：很多學校要求滿足落戶及入住兩個條件才可報名入學。

6周邊環境和配套尤為重要

學區問題是家長們關注的重中之重，這就會導致他們對於房價、品質、環境、配套等其他方面考量的缺失。

（以上回答發布於2017-05-31，當前相關購房政策請以實際為准）

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❹ 注意購學區房的N種風險

與學校有關的風險

一般公認的學區房的概念是，在幼兒園升小學，小學升初中時在學校所規劃的吸收孩子入學的學區內的房產就叫學區房。

學區房的政策風險

最大的一個政策風險就是戶口遷入年限和取得房產證年限的變動，有人總結了一句話叫「五年一大變，三年一中變，一年一小變」，意思就是學校的主管部門經常會根據不同的情況，改變年限。比如，在購房時規定落戶一年就能就近入學，而等你快入學時又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時在學校規劃地段內，准備入學時有可能被劃出地段。

學校本身發生變化的風險

學校自身的教育資源配置出現問題，導致教學質量下降，該學校片區內的房價出現明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來一所教學質量不高的學校，因為自身的變革一躍成為一所重點學校。

確認招生范圍 注意門牌號

買學區房時一定要看準房子的位置，差一個號碼可能就被安排到另外一個學區。尤其要注意查看房屋的單號或雙號，是尾號時就要更加註意。現在是人為地將學區房劃分復雜化，即使在學校周邊的房子也有可能不屬於該學區，所以購買學區房一定要認真。

學區房並不是所有人認為的那樣，「就近原則」離得近就可以入學，要仔細確認名校招生范圍。有些樓盤就在學校旁邊，可學區並不對口，容易受開發商的誤導，最後影響了子女教育。

學區房購買的各種糾紛

以上情況是與學校有關的風險，下面我們主要講一下與房有關的風險。學區房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。

一手房的風險主要集中在房產證的辦理。例如，在簽商品房預售合同時，開發商承諾入住後一年，即可頒發房產證，但實際情況是頒發房產證的時間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導致業主子女無法上學。

二手房的風險相對多一些，主要集中在產權糾紛、戶口糾紛、房產中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價糾紛。

產權糾紛

第一類產權糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產權不清晰導致無法辦理產權過戶的糾紛。

先說第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經遇到這樣一個案例，在北京海淀區某著名的學區房片區內，張女士從劉先生處購買了一所房產准備為自己孩子上學所用，在張女士支付完首付款後，突然接到另外一位劉先生打來的電話，明確告知她所購買的房屋還在遺產訴訟糾紛當中，希望她放棄購買，因為跟他簽約的那位劉先生只是房產共有人之一，不是唯一所有權人，因此，跟她簽訂的合同存在瑕疵。

為什麼會出現這種情況？因為大多數的學區房都屬於年代比較久遠的房屋，而房產的原所有人很可能已經去世，這類房屋很可能發生遺產繼承糾紛。也正是因為這種特殊性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠的學區房時，一定要向賣方詳細詢問房屋的來源，是從市場購得，還是繼承取得，並將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權益。

產權糾紛的另一種情況是，房屋的產權能否過戶。說到這一點，很多人可能認為誇大其詞，其實這種情況在很多單位房改房的小區內最為常見。因為，有些單位的房改並不徹底，導致賣房人雖然有產權證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導致合同無法履行。我們曾經處理過這樣一個案子，在北京天壇附近的某學區房，楊先生樓上鄰居的房子可以上市交易，但楊先生的房子單位就是不同意賣，導致楊先生向買房人支付了一筆違約金。因此，在購買學區內單位房改房時，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

戶口糾紛

戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個以上的戶口本，但賣房子女還在學校就讀，該學校拒絕接收同一房屋內的另外一個戶口的子女入學。

不管是哪一種情況，最好的預防對策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應該支付多少違約金，並且這種違約金一定要按天計算，每逾期一天遷走，就要承擔一定的違約金。只有這樣加重違約方的負擔，才能保證交易安全。

除了在合同中約定違約責任外，在決定購買該學區房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機關，共同核實房屋內戶口情況。

房產中介虛假信息糾紛

這類糾紛直接與房產中介的職業素質有關系，我們遇到的大多數案子，都是中介運用自身的信息優勢忽悠買賣雙方簽協議，等發生糾紛後，自己置身事外，坐山觀虎鬥。

給大家介紹一個案例，楊女士有一居室想要出售，房產中介小王為了得到這套房源，就向楊女士暗示，自己通過朋友關系獲知楊女士的這套房產所在的小區明年就會被劃歸為學區房，到時房價一定會大漲。楊女士聽了小王的話，就將該房屋交給小王他們店掛牌銷售。後來，小王就將此房推薦給趙女士，並跟趙女士介紹說，聽房主說此房明年劃歸學區房。如果今年購買，明年一定能賺一大筆。結果楊女士與趙女士就在小王的撮合下，簽訂了買賣合同，並支付房款。但到了第二年此房並未被劃為學區房，這時趙女士先找到楊女士討要說法，楊女士覺得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解釋說，自己當時只是推斷可能會成為學區房，這本身就是一種風險。

後來，因為楊、趙沒有證據證明當時小王存在欺騙，訴訟請求被法院駁回。我們給大家的提示是，目前我國房產中介的業務水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學校或其上級主管部門核實情況，再決定是否交易。

賣方惡意漲價糾紛

這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因為房價上漲過快，賣方想多賺錢，並且只要違約金的數額低於房價上漲的幅度，賣方就敢違約。預防賣方惡意漲價的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對較高的違約責任，使賣方不敢越雷池半步。

一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩餘房款後，一定時間內就開始按天計算賣方遲延履行的違約金。

其次，還要約定如果出現一房二賣或多賣時，要支付不低於總房款20%的違約金。

最後，還要約定如果房價上漲過快，違約金不足以補償損失的，應按照買方實際的差額損失賠償。

（以上回答發布於2014-01-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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❺ 違約如何適用定金罰則，買學區房不能入名校屬違約么

一、開發商違約如何適用定金罰則
根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」相對商品房買賣合同而言，認購書是買賣合同訂立前先行訂立的預約合同。
在「開發商嫌房子賣賤反悔」案中，開發商構成了違約，應按「定金罰則」向消費者支付雙倍定金40萬元。所謂定金罰則，是指約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。支付定金的一方履行債務後，定金應當抵作價款或者收回，若違約則無權要求返還。收定金的一方違約的，應雙倍返還定金。
二、買學區房不能入讀名校追究開發商責任嗎
雖然開發商沒有將關於學校的情況寫入合同，但《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。」
該條款的意思是，如果開發商廣告中的說明和允諾具有具體確定的特徵，而且能對房價產生重大影響的，即使該部分內容沒有寫入房屋買賣合同當中，也應視為合同內容，如果開發商違反廣告內容約定，應承擔違約責任。
但值得注意的是，在實際的訴訟過程中，很多業主卻未能根據開發商的廣告等相關內容勝訴。因此，開發商即便承諾小區會建造學校，也無法保證只要是小區業主子女就能不繳納贊助費、享受地段生待遇入讀，因為地段劃分屬於教育局的事情，並非開發商可以控制的范圍，因此對孩子無法按照地段生待遇入讀的問題，自然也就無法追究開發商的責任。
業主能追究責任的只能是開發商未能將配套學校建好並按時交付給教育局的行為，至於按時交付但學校未能准時開學的，也屬於教育局控制的范圍，難以追究開發商的責任。此外要注意，如果購房者本身存在超生或沒有當地戶口等情況，孩子因此而未能入讀的話，那開發商就更加沒有責任了。

❻ 買了學區房，卻沒有學校入學資格，應該如何維權

北京市一法律師事務所任麗麗律師

現在很多家長為了孩子能上到一個比較好的學校，不惜一切代價給孩子買學區房，為的就是獲得在這片地區的入學資格。正是這種心理，讓很多無良賣方鑽了空子，打著學區房的幌子，高價出售房屋，買來之後才發現，根據就上不了心怡的學校。對於這個問題，我們該如何應對。

對於學區房的問題，在之前的節目當中也給大家進行過相關介紹，這里我主要再提醒大家注意是，如果您買房的目的就是為了上某所學校，一定要把這個目的在房屋買賣合同中寫清楚。因為我們通常買房的目的都是為了居住，而不是為了上學，而現在如果您的買房目的上學第一，居住第二，那就一定要在合同中寫上，我購房此房的原因是為了上某所學校，並且要提前核實好相關的入學政策及入學指標的情況，要讓房主保證，只要我購買了此房戶口落入在此房中，我的孩子就符合這里的入學政策，如果我上某個學區房的目的不能實現，那買方就可以要求解除合同，並賠償房屋的差價損失。

一般這種學區房的價格都要比普通房屋高，如果這個房屋最後不屬於學區房，這個差價也是可以要求賠償？

如果這個房子上不了學，那就不屬於學區房，等於是跟普通房屋是一樣的，但是如果你的價格要比同地段的普通房屋要高，顯然是不合理的，如果這時買房不退房，那就可以要求退回差價，就當普通房屋進行買賣。

❼ 北京將從嚴整治炒作學區房，你覺得學區房應該根據市場規則來定價嗎

學區房本質上不應該拿來被炒作，理應根據市場規則來定價。但是學區房根據市場行情定價也需要規范開發商的買賣行為，否則表面上根據市場定價了，背地裡仍然借著購房名額來賺取錢財。

教育是一個神聖的行業，需要一種相對公平的環境。但是很多房地產的開發商藉助學區的優勢來惡意炒作學區房，抬高房價，讓很多家庭花了很多冤枉錢。

每一個城市都有幾所好的學校，比如我所在的城市就有一個不錯的學校，家長也都是爭著進去。而相對應的是這些學區的房價也是節節攀升。

當然作為監管部門也需要主動的對一些樓盤進行核查，而不是等著消費者去舉報才進行介入。只有各個方都做出努力才能讓學區房的炒作被扼殺住。

學區房關繫到一些優質教育資源，不應該單單的靠房價來決定資格。也不應該讓炒房的人從學區房這里進行盈利！

❽ 才買的學區房就碰到學區變動 能不能退房

近些年，學區房一直是熱點話題，也成為房地產推銷的熱詞，相關二手房交易價格也是一路水漲船高，北京的天價學區房賣出46萬元/平米，更是刷新全球房產記錄，11.4平米，530萬！加之二胎政策出台，學區房熱點再次被推到風口浪尖。擁有一套房區房已然成為很多家庭的夢想，然而買賣學區房確實存在一定的風險。

能否退房？取決於合同如何簽訂

從法律上解讀，學區房買家的要求能否得到支持？取決於其《房屋買賣合同》如何簽訂了，如果合同中明確約定房屋是學區房，且在其子女入學前學區不會調整，則購房人有權要求退房，其請求可以得到法律支持；否則，購房人的請求因沒有法定和約定依據，將難以得到支持。

根據我國《合同法》第六十條規定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。在此糾紛中，雙方合同本已履行完畢，從維護交易穩定性角度，也不宜隨意撤銷，且考量合同是否顯失公平等，也是以合同簽訂時的客觀情況為准，而不應以合同履行完畢後的市場變化去評判；反之，如果所購房屋調整為更好的學區，賣房人也無權要求增加房款。

友情提醒

房屋買賣合同約定越詳細越好

諸如此類購房風險還有很多，如學位被占、落戶時間要求等等。建議是：家長們購房前了解清楚入學政策，並在買賣合同中約定詳細。當雙方合意約定將孩子落戶上學作為合同目的時，孩子落戶上學可被解釋為合同目的，如合同目的無法實現，買房人有權解除合同並追究違約責任。

另外，針對開發商對商品房的學區房宣傳，國家工商總局已進行規范，在2016年2月1日開始施行的《房地產廣告發布規定》中，明確規定房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。家長們購房裡，千萬別輕信開發商之言，謹慎對待。

（以上回答發布於2016-05-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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