上海高院房屋買賣糾紛

① 《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條理解

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

該條司法解釋條款，其實是針對出賣人的「一物二賣」行為，而又簽訂多份買賣合同，對於各個買受人所簽訂的買賣合同均認可其有效。但由於標的物只有一個，因此對於其他最終沒有買到標的物的買受人，該條文是對其合法權益的一種保護。

但是，按照法律上規定的取得順序，其他買受人最終也只能獲得的是違約賠償或損失賠償，至於要求繼續履行買賣合同，則法院一般根據《物權法》相關規定，不會予以支持。

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案例：

2013年上海市青浦區人民法院就審理了一個相關案件：原告楊某某與被告王某某在2012年2月簽訂了《居間合同（出售）》一份，約定被告自願向原告轉讓其於2010年舊房拆遷所獲得的拆遷安置房一套。

簽合同當日，原告即付清了全部房價款，一周後被告王某某將該房屋交付原告使用，原告楊某某遂對房屋進行了裝修，裝修完畢，原告便搬入居住。

2012年8月，第三人季某某自稱同樣與被告簽訂了房屋買賣合同，被告已向其轉讓該房屋，並以此為由，強行搬入該房屋居住，遂與原告產生糾紛。

為此，原告訴至法院，請求判令：

一、依法確認原、被告簽訂的《房屋買賣合同》有效；

二、被告協助原告辦理系爭房屋的過戶手續。

對此，第三人季某某稱自己與被告簽訂購房合同在先，並也付清了全部房價款，因此原、被告之間簽訂的合同是無效的，據此向法院提出如下訴請：

一、依法確認第三人與被告簽訂的關於系爭房屋的買賣協議書有效。

二、被告協助第三人辦理系爭房屋的過戶手續；

三、原告立即搬離系爭房屋。

法院經審理查明，本案中，原告與被告簽訂的《居間合同（出售）》，以及第三人與被告簽訂《協議書》均系雙方真實意思表示，亦不違反法律法規的強制性規定，均為有效。被告存在"一房二賣"的主觀惡意。

其次，雖然第三人與被告簽訂合同在先，但原告自2012年3月即開始佔有、使用了系爭房屋，並對房屋進行了裝修，且已支付了水、電、煤等費用。現系爭房屋已由原告在先實際佔有，故第三人與被告簽訂的合同已不具備實際履行條件。

據此最終法院判決：

一、確認原告楊某某與被告王某某簽訂的 《居間合同 （出售）》有效；

二、確認第三人季某某與被告王某某簽訂的《協議書》有效；

三、駁回原告楊某某的其餘訴訟請求；四、駁回第三人季某某的其餘訴訟請求。

② 二手房市場中，房屋買賣合同糾紛管轄應該如何確定

根據法律上的解釋，房屋買賣合同糾紛管轄地應該就是該房屋所在地法院。專

舉個例子，比如說甲乙兩人屬就深圳的一套房子進行買房。甲方在湖南，乙方在北京，然後兩人約定在上海簽訂了房屋買賣合同。

雖然請中介公司幫忙會被收走一筆手續費，但是相應的，也會省下很多的麻煩。

而且，中介公司會幫忙評估房子各方面的價值，已經在購買過程當中涉及到的一些細節，能夠節省的費用，都會幫忙處理。

③ 關於上海農村宅基地房屋買賣原則意見中的有關組織和部門是哪些

上海高院的工作人員文化程度太低了，法律知識太淡泊了，為人民服務的思想簡直沒有，黨中央一天天喊叫實事求是，他們就這么實事求是嗎？現實中免不了有人就是為了買房子要那些建築材料，人家是拆除拉走，不是居住，是居住的就是買賣宅基地，審批也是審批宅基地使用權，不存在審批買賣房子，如果是審批了就是審批，不要再提買賣，憲法裡面寫的不能買賣土地不是糊弄老百姓的。農村的宅基地是政府的土管部門依法管理，有關組織和部門應該是指這

④ 關於一套期房買賣的糾紛

合同是有效的,如果因為房價發生變化而反悔,應當承擔違約責任,如果你舅不想購買該房的話,可以提出解除合同,違約金你舅是要承擔的,具體多少要根據給對方造成的損失而定,並非絕對按照合同上的金額來定的,根據你反映的情況,你們的違約金明顯過高,你們應當衡量一下是繼續履行合算,還是解除合同合算,我認為如果已經跌了55萬的話,還是解除合同為好,無論如何不會賠55萬違約金的啊.以上意見供參考.
1、上海法院處理期房買賣一般按照債權轉移的理論來判決，所以不會確認合同無效。而且現在對方已經取得了房產證，也已經符合最高院的司法解釋的規定。
2、基於第一點，法院不可能判決解除合同，解約違約金問題不在討論之列。
3、如果其他違約行為要承擔違約金，要視合同的具體規樓上意見。定而定，在詳細審查合同之前，無法提供更明確的咨詢意見。
4、定金和違約金條款，同意
關於期房轉讓的問題，上海高院已經專門出了個指導意見，認定合同有效，雙方均應履行。
你現在的選擇是要麼繼續履行合同，承擔房價下跌的損失，
要麼解除合同，支付違約金。
當然，因為沒有看到你們雙方的合同，不排除存在對方違約，你直接解除合同的情況，當面審核一下。
該合同是否屬於無效?要看該合同的具體內容來定;建議咨詢

⑤ 在上海法院手上拍賣 買了套房子5年後轉手賣給別人要交20%的稅嗎

您所說的「20%的稅」指的是個人所得稅。
個人所得稅是否免徵，目前有兩個考量標准，要滿五年，並且是你唯一的一套，同時滿足這兩個條件，可以免徵，否則必須要交的。
但同時，交個人所得稅的時候還有兩個方案，一個是全額的2%，另一個是差額（賣出價-買進價）的20%，希望能對您有幫助。

⑥ 1999上海市高級人民法院關於印發 幾類民事案件的處理意見 的通知 完整內容

上海市高級人民法院關於印發《幾類民事案件的處理意見》的通知
（滬高法[1999]528號）

第一、第二中級人民法院，各區、縣人民法院：

1999年7月23日，本市召開了《全市民事審判質量講評會》，會議針對當前民事審判中需要明確的問題進行了研究討論，對一些具體問題達成了比較一致的認識，形成了《幾類民事案件的處理意見》。該意見於1999年9月15日由我院審判委員會第48次會議通過，現印發給你們，供你們在審判時參考執行，同時請你們將審判實踐中遇到的有關問題及時報告我院。
幾類民事案件的處理意見

目前新類型民事案件大量涌現，由於立法的相對滯後性和某些法律規定過於原則，缺乏操作性，給審判實踐帶來了一定的困難，鑒此，在國家和地方立法及最高法院司法解釋明確之前，我們對以下幾類民事案件的處理暫先提出如下意見，供參照實施。

一、精神損害賠償
目前法律對精神損害賠償適用范圍，賠與不賠的尺度，賠多賠少的標准等缺乏統一明確的規定，實踐部門認識也不盡一致，法律權威性和社會效果不好，我們認為：
1．精神損害賠償具有補償性與懲罰性雙重特徵。公民的姓名、肖像、名譽、榮譽、生命健康等權利遭到侵害時，必然會造成財產上的損失。同時也會導致精神上的創傷，引起痛苦等感受，運用法律手段，尤其是民事救濟手段，責令侵害人向受害人支付一定數額的賠償費，能使受害人精神上得到安慰，物質上得到補償，同時責令侵害人支付一定的賠償費也是對侵害人應有的制裁，能夠使其從錯誤中汲取教訓，遵紀守法，尊重他人，如果偏重於其中一項而忽視了另一項，那麼對於公民的保護就是不完整的，不充分的。
2．精神損害賠償的范圍不應隨意擴大。從目前《民法通則》第120條和最高法院公布的案例看，法律和司法解釋明確可予精神損害賠償的案件僅限於對公民的姓名權、肖像權、名譽權、榮譽權、生命健康權五項權利造成侵害而引發的案件，對於侵犯公民其它人身權利的，法律、司法解釋均未明確。因此，我們傾向於在法律、司法解釋允許的范圍內給予當事人一定的精神損害賠償，法律不明確的，先不考慮。
至於在一些相鄰糾紛、合同糾紛案件中，當事人提出諸如噪音污染引起精神焦慮，合同期待利益喪失引起精神痛苦等損害賠償請求的，一是沒有法律依據；二是後果一般不嚴重；三是通過責令停止侵害或賠償經濟損失等其他民事救濟手段足以彌補損害，所以此類糾紛一般不適用精神損害賠償。
3．精神損害賠償請求權人一般僅限於受害人本人，只有當侵權行為致本人死亡時才可由其直系親屬行使。在公民人身權利遭受侵害時最痛苦的通常應是受害人本人，其他人的擔憂、悲傷、焦慮等精神反應都是建立在受害人本人的痛苦、憤怒、失落等情緒之上的，並會隨著本人生理、心理活動的變化而變化，所以如果受害人本人的精神權利得到了補償，其他人的精神反應也會減弱。而當侵權行為致受害人死亡的情況下，由於受害人已不可能得到物質補償和精神利益補償，與他生活密切相關的直系親屬如果也不能獲得請求精神損害賠償的權利的話，那麼他所產生的對親人遭受痛苦的同情及自己失去親人的悲哀等精神創傷就會疊加卻無法彌補，這是不公平的。所以應當允許受害人的直系親屬在侵權行為致受害人本人死亡時，獨立提出精神損害賠償請求，直系親屬有多人的，賠償金在多人中平分。
4．是否適用精神損害賠償，應視具體案情確定。《民法通則》第120條關於精神損害賠償的適用條文中用的是「並可以要求賠償損失」的表述，說明對於適用精神損害賠償存在著或然性，如果侵權行為手段、方式不惡劣，受害人的損害程度不嚴重，社會影響不大，或者侵權人的過錯程度不深，用停止侵害，恢復名譽，消除影響，賠禮道歉等非財產性民事責任方式或者收繳非法所得等民事責任制裁方式足以填補損害，撫慰受害人並制裁違法行為的，可以不適用精神損害賠償。
5．精神損害賠償的數額不能脫離國情。精神損害賠償數額應當在受害人主張的范圍內酌定。人民法院無權責令加害人承擔超出受害人主張范圍的賠償數額。至於具體的數額除了要考慮侵權人的過錯程度，侵權的手段、方式，受害人的損害程度，侵權行為的社會影響等因素外，還應當與當地居民的實際生活水平相適應，盲目地追求高額賠償而不加以限制，只會貶低精神損害賠償的意義，誤導人們追求不當利益。因此我們考慮就目前上海市實際生活水平而言，精神損害賠償額以一般最高不超過人民幣5萬元為宜（上海人均GDP的二倍），不考慮外國人與本國人、法人與自然人、獲利與未獲利情況。因為精神損害賠償雖有對精神利益進行補償的因素，但更多的是一種加罰措施，受害人的其他損失可以通過經濟賠償彌補，加害人的獲利也可以通過制裁方式收繳，侵權人和受害人的特殊身份不應成為確定賠償額的因素。當然如果加害行為特別惡劣，受害人的損害程度特別嚴重或者社會影響特別大，需要提高賠償額的話，也可以適當提高，但為謹慎和統一起見，判決前須報高院民庭復核。
二、人身損害賠償
1．人身損害賠償的法律適用問題。《民法通則》、《消費者權益保護法》、《道路交通事故處理辦法》、《醫療事故處理辦法》等是處理人身傷害案件常用的幾個法律、法規。
其中兩個「處理辦法」雖為行政法規，但內容與《民法通則》中規定的侵害他人身體應當承擔民事賠償責任的基本精神是一致的，三者之間並不矛盾。因此法院在審理相關案件時，應當依照《民法通則》、《醫療事故處理辦法》和《道路交通事故處理辦法》的有關規定，根據案件具體情況，綜合運用，妥善處理。
2．人身損害案件的賠償標准。人身損害案件按什麼標准進行賠償是審判實踐中的又一難點。現行的法律、法規中制定的賠償標准存在著一些差異。《民法通則》、《消法》比較原則，只有賠償項目，沒有具體的賠償標准；而《民法通則若干問題意見》第146條雖規定了「侵害他人身體致使其喪失全部或部分勞動能力的，賠償的生活補助費一般應補足到不低於「當地居民基本生活費的標准。」但其中的「當地居民基本生活費標准」又很難把握。市統計局、民政局每年公布的統計數據中均沒有基本生活費的統計參考值，而他們列出的「最低生活保障線，居民平均生活費，貧困扶助線」數據與基本生活費相比，似乎又有區別。《醫療事故處理辦法》等實行的又是限額補償的辦法。
在《民法通則》缺乏具體賠償標準的情況下，我們意見可以參照相關的其他法律法規確定的計算期限和計算方式，《道路交通事故處理辦法》中用的是「當地居民平均生活費」標准，這一標準是在統計居民年消費額的基礎上得出的，反映的是居民的年消費狀況，對此統計局每年公布參考值。與其他兩項指標相比，這一數據更接近居民的實際生活狀況和實際生活水平，更有利於最大限度地保護受害人的利益。
3．學校在未成年學生傷害事故賠償糾紛中的責任。
（1） 學校對在校的未成年人負有管理責任，非監護責任。
無民事行為能力人和限制民事行為能力人受其年齡、智力和認知水平的限制，在校學習和生活期間，學校應承擔對他們進行教育、管理和保護的責任，但是學校不是未成年人的監護人，因為，最高法院《關於貫徹執行民法通則若干問題的意見（試行）》第160條規定：學校等只有在「單位有過錯的」情況下才承擔民事賠償責任，這顯然與民法上的監護責任有別，監護人責任並不以監護人的「過錯」為構成條件。因此學校責任僅僅是管理上的，而非監護性質。
（2） 對傷害事故，學校承擔過錯責任。
確定學校在未成年人傷害賠償案件中的過錯責任，首先要以學校具有應當履行的特定職責為前提，學校違反了該職責，就應承擔過錯責任；其次還應看學校是否盡到了注意義務，應該注意卻未注意的，應承擔責任；最後學校作為未成年學生學習和生活的主要場所，有義務保證學校設施的安全、可靠，如果設施存在危及人身安全、健康的可能，並發生傷害情況的，就應承擔過錯責任。第三人或者受害學生也有過錯的，可以減輕學校的民事責任。
（3） 當事人對損害都沒有過錯，可以根據實際情況，按公平責任原則，由當事人分擔民事責任。
存在過錯是學校承擔責任的前提，但並不意味著排斥公平責任原則，在一定范圍內適用公平責任原則，不但是合理的、必要的，而且還能起到補充、完善過錯責任原則的作用。
（4）賠償標准《民法通則》有規定的，按《民法通則》規定處理，《民法通則》不明確的，參照其他損害賠償法律法規。
三、消費者權益糾紛
1．《消法》第49條的適用。從立法精神來看，《消法》立足於保護消費者權益。如果機械地理解「消費者」的概念，考察消費者購物動機，很容易給已實施欺詐行為的商家以口實。這不僅不能體現《消法》特別保護消費者的立法精神，也會削弱《消法》在打擊假冒偽劣商品方面的作用。《消法》第49條首開懲罰性賠償制度之先河，就是鼓勵人們與制假賣假的製造者和銷售者、服務者進行斗爭。因此，無論是什麼樣的人，無論是知假也好不知假也好，凡是確認經營者構成欺詐的，就應當適用《消法》第49條，給購買人以加倍賠償。
2．個人向開發商購買房產傾向不適用《消法》。傾向認為，房屋買賣不同於一般的消費品買賣。房屋為不動產，房地產管理法有很多特別規定（如登記、過戶等等），故房屋買賣應適用房地產法。
3．患者與醫療機構之間的糾紛一般不宜適用《消法》。醫療機構治病救人不同於一般服務行業所提供的服務。我國的醫療制度總體上還是福利性質的，醫療機構本身不是盈利性單位，治病救人既是醫院專屬的職權，也是它的義務，不同於其它消費領域，雙方的權利義務可以協商；加之醫療這一特殊服務受科學水平、技術手段的限制，以及由於患者個體的臨床差異，治療檢驗過程中可能會出現一些意外情況，醫療機構或醫務人員對此一般並無欺詐或隱瞞的故意，因此應把此類糾紛界定為醫療事故和醫療糾紛，適用《民法通則》的有關規定，而不是適用《消法》。
至於美容、整容、健身減肥等非治療疾病，具有經營性、盈利性的服務項目，發生糾紛後是否適用《消法》可以另行研究。
4．如何認定《消法》第49條中的欺詐行為？欺詐是主觀故意。從誠實信用和公平交易的原則出發，如果經營者能夠證明自己確實「不知」、「差錯」，可不認定欺詐。反之經營者就應該承擔責任。因為欺詐故意的心理狀態，只要經營者否認，消費者就無法舉證，堅持要消費者證明經營者的故意心理狀態，對消費者是苛刻的，也是不公平的，因此，在消費者完成一般的舉證（如購物發票、損失依據、標識與產品不符）後，應由經營者證明自己並非故意欺詐消費者。有的銷售者認為出售假冒偽造，是「無意售假，屬工作差錯，不屬欺詐行為」。銷售者售假，有可能不知實情，但不能推卸其過錯責任。根據《消法》有關規定，銷售者理應做好進貨驗收工作，杜絕假貨進店。經營者還應依法向消費者提供有關商品和服務的真實信息，經營中銷售假貨，就構成對消費者的欺詐。所以，應讓銷售者先行承擔加倍賠償責任，銷售者承擔責任後再向生產者追償。消費者誘導營業員在購貨發票上作虛假記載、錯誤說明後向法院起訴的案件，經營者如有確切證據證明發票上的虛假（不實）記載系消費者誘導而作出的，也不應認定經營者的行為構成欺詐，宜作為無效民事行為處理。
四、車輛在停車場所丟失，如何承擔責任
車輛在停車場所丟失引發的賠償案件近來倍受社會關注。最高人民法院建議此類案件宜從保管關系是否成立，當事人對於車輛丟失是否有過錯，兩個角度進行審理。根據這一精神，我們認為，保管關系是否成立，必須符合：一、當事人之間就車輛的保管達成過具有保管法律特徵的協議（包括書面、口頭或其他形式）。二、保管人實際控制委託人所委託的車輛。對於那些封閉式的，具有現代設備、現代管理方式，收費較高的商業性停車場，可以推定保管關系已經成立。而那些在開放式的，不需辦理特別手續的停車場發生的糾紛，一般不認為保管關系成立。如果保管關系不成立，法院應考慮當事人對車輛丟失有無過錯，有過錯的，按過錯大小承擔賠償責任，無過錯的，不承擔賠償責任。系爭車輛如果投過保，保險公司理賠後主張代位追償權的，法院應依照《保險法》第四十四條之規定，從當事人對保險事故的發生有無直接責任出發，有直接責任的，支持代位追償權，無直接責任的，不予支持。
五、勞動爭議
1．如何認定勞動關系解除的時間：勞動關系與一般的民事關系相比有一定的特殊性。它的建立、終止，根據勞動部門的有關規定應履行一定的招工、退工手續。但辦理退工手續的前提是勞動關系已經終止，從因果關系說先有勞動的終止，然後才有辦理退工手續、開具退工單的問題。
對勞動關系的解除，勞動法根據解除原因的不同，規定了好幾種情況，因而確定勞動關系解除的時間應因案而異，不能一概而定。對協商一致解除以及期限屆滿、條件成就而解除的，應當以協商一致的日期及期限屆滿之日，條件成就之日為勞動關系解除的日期；對用人單位因勞動者具有違紀等勞動法第25條規定的原因而解除勞動合同的，屬用人單位行使單方解除勞動關系的權利，其性質是單方行為，不需要對方（勞動者）同意，只要用人單位合法地行使法定解除權，其解除勞動關系的意思表示到達對方（勞動者），該行為即發生法律效力，因此，單方解除勞動關系的，可以解除通知到達對方的日期為勞動關系解除的日期；勞動者根據勞動法第31條規定單方解除勞動關系的，亦應當依法行使該權利，勞動關系的解除應是在書面通知單位滿30天後才發生效力，未以書面通知單位，以及通知未滿30天的，均不發生勞動關系的解除。
2．勞動爭議案件中，許多勞動者因單位未開退工單而要求賠償損失的問題。開具退工單主要是用人單位的義務，同時勞動者也應予以一定的配合。對未開具退工單，應分析用人單位和勞動者的過錯大小。對勞動者來說，沒有退工單無法建立規范、正式的勞動關系，這實際是對勞動者就業權的侵犯。為體現保護勞動者的精神，促使單位盡快按規定履行義務，高院在去年的滬高法［1998］168號文中明確，參照勞動部［1995］223號文，以退工前勞動者的工資作為標准，而不是以失業救濟金作為標准。因為失業救濟金本身就是勞動者因失業所應享受的社會保障權利。當然如果是因勞動者不配合而造成無法開具退工單的，勞動者也應承擔適應的責任。
六、婚姻家庭糾紛中的有關問題
1．如何處理老年人要求子女盡贍養義務的案件。一些老年人雖有固定的經濟收入，但尚不能滿足其基本的生活需要，例如老年人因病需要支出醫療、護理等費用，而子女本身由於下崗等因素生活也有困難，這時如果老年人起訴要求子女及其他贍養義務人履行贍養義務，人民法院應著重考慮老年人的基本生活需要，因為老年人年老體弱，已經沒有能力通過勞動獲得收入了，相對而言，他的子女處於較為有利的位置，他們有義務幫助父母渡過難關，方式可以是物質幫助，也可以用勞務代替。
2．夫妻分居期間子女撫養費的給付問題。夫妻分居，但在法律上婚姻關系仍然存續，雙方的收入仍然是夫妻共同財產，子女撫育費應當在共同財產中支出，但是實踐中負責照顧子女的一方常常無法從另一方手中得到子女撫育費，這樣離婚時照顧子女方就會提出要求對方補付分居期間未付的子女撫育費。我們認為，人民法院可以根據當時子女的生活教育需要確定一個撫育費標准，然後按分居時間，由未付方用分割所得財產抵償另一方，不足以抵償的，可以通過形成債權的方式加以解決。離婚後子女的撫育費數額由人民法院依據子女的實際需要另行酌定。如果夫妻分居一段時間後，又和好的，一方起訴要求對方補付分居期間未付的撫育費，人民法院一般不予支持。
3．離婚案件如何處理股權。一方或雙方在婚姻關系存續期間按比例出資設立公司或分別投資於不同的公司，取得的稅後利潤為夫妻共同財產，離婚分割股權時，人民法院應當依公司性質，首先徵求公司董事會的意見，如果董事會同意轉讓股權，其他董事或第三人願意受讓股權的，轉讓所得財產作為夫妻共同財產予以分割，如果董事會不同意改變原有的股權或出資狀態的，人民法院應當對股權與出資的現值財產權利進行評估，盡可能維持原有的股份或出資狀態，而以其它夫妻共同財產抵償另一方，不足以抵償的，可通過形成債權的方式加以解決。
七、訴訟時效
1．相鄰權糾紛的訴訟時效問題。相鄰糾紛中當事人請求停止侵害，排除妨害、消除危險、消除影響，損害賠償的，不適用訴訟時效期間規定。因為建立時效制度的目的無非是三項，一是穩定法律秩序；二是便於舉證查證；三是督促權利人及時行使權利，從而更好的發揮財產的效用。而相鄰糾紛無需引用時效制度就能夠達到這三項目的，主要理由有三點：首先，相鄰關系的存在是以不動產所有人或使用人相互毗鄰這一事實狀態為基礎的，相鄰各方必須為照顧鄰人的通風、採光、通行、安全等，而對自己的所有權和使用權作適當限制。互諒互讓，互為便利是處理相鄰關系的重要原則，所以我們在處理相鄰糾紛案件時也應當從公平合理的原則出發，對於一方基於已經存在並將繼續存在的毗鄰關系所作的某些忍讓，例如一定期間內默認鄰人安裝鐵門，忍受鄰人的空調熱氣等，應當本著支持與鼓勵的態度，而不必用時效制度催促相鄰方錙銖必爭、惡化鄰里關系。其次，相鄰糾紛中的排除妨礙，停止侵害，消除危險等請求在一定程度上具有物上請求權的特徵，這是因為相鄰關系是在對不動產行使所有權使用權時產生的，所有權或使用權的行使都具有相當的支配性和排他性，只要所有權或使用權沒有讓渡，權利人就可以直接請求妨礙人排除妨礙，或消除可能發生妨礙的因素，所以無需用時效督促權利人及時行使權利。再次，相鄰妨礙的事實狀態是構成相鄰糾紛的唯一要件，這一事實狀態一般情況下，是持續存在的，不會產生證據湮滅、證人死亡的困難。因此我們認為在相鄰糾紛中可以不必適用時效。
2．關於94方案購房後產權糾紛的訴訟時效的起算時間。鑒於94方案本身存在嚴重缺陷，造成了購房時的購房人、職級人、原同住人、具有購房資格的出資人等未作為共有人登記在房屋所有權證書上，雖然以後的95方案對這一缺陷作了更正，但是94方案遺留的糾紛和矛盾沒有解決，上述人的利益沒有得到保護。有些家庭中的權利人向法院提出主張房屋產權，有些家庭至今相安無事，權利人尚不知道自己不享有共有人的權利，由於這些人自身並無過錯，為了保護他們的合法權利，我們考慮訴訟時效從發生爭議時起算，有利於矛盾真正解決。

⑦ 如何看待上海法院拍賣房不限購這件事

上海法院拍賣房屋不限購，我個人認為是好事，至少是利大於弊的，因為上海這塊地其實也算寸土寸金，如果房屋一直空著，對於經濟發展還有就是房屋所在地區的物業費啊就都不能收取了，空著的房屋帶來的收入遠遠低於有歸屬的房屋。而且也算是資源的合理利用吧。還有最重要的原因就是在上海人的外地人，沒有購房資格的人但又長期在上海發展，那麼就可以考慮這種法拍房了。

其次還有就是雖然法拍房不限購，也比普通的市價便宜，但是來競拍的人也非常多，所以這個不限購的拍賣更像是專門為這類民眾准備的方式，而這種方式其實有些有購房的人或者上海已經有房的人來說，就會不屑於這種購買房屋的方式，也是一定程度減少了本地人對法拍房的競爭吧。

總的來說，我覺得上海不限購是一件好事，至少給了外來人口一個可以不通過入戶上海的方式來獲得房屋的機會和目標，至少給了這些人資格，他們才會有奮斗努力賺錢的動力。不過在購買法拍房的時候，還是要對這類房產多多考察一下，背後的債務還有物業費還有有無什麼轉租協議都是需要核實清楚的。

⑧ 上海法院的房產拍賣，外地人可以參加拍賣嗎

您好，我是上海中原地產的王建軍，很高興為您解答：

法院拍賣分兩種：

1. 民事委託：此類房源是業主想賣高價又不想麻煩委託的拍賣行，和市面上的二手房沒有什麼區別，也是限購的！
   

2. 司法委託：此類房是經過法院查封，再低價拍賣的，此類房是不限購，只要有錢就都可以買，不過要注意的是：有些拍賣房是不讓貸款的！

希望我的解答對您有所幫助!

⑨ 上海法院拍賣房不限購，這種房與普通房有什麼區別

法拍房與普通房的區別是法拍房是指法院強制執行拍賣的房屋，並且是在特定的情況下出現的拍賣房屋，且相對於普通房會比較的便宜。

第3種情況就是假設有人在刑事案件中被判決沒收罪犯嫌疑的個人全部財產，那麼那個財產涉及不動產時，該不動產可依法被拍賣變現以後的錢款收歸國庫也就是當罪犯有一套房屋時將這套房屋變賣，然後，將房屋變賣的錢收回國庫，也就是將其房屋占為法拍房，以沒收其個人財產 。

購買法拍房必須要向人民法院交納保證金，並且保證金的數額一般不低於評估價或者市價的5%，然後競買人憑銀行進賬單，以其人民法院財務收款憑證到拍賣機構辦理競買手續，當拍賣完成後，拍賣機構製作拍賣完成確認書以及拍賣報告，而拍賣機構會在成交後三個工作室內向人民法院對外委託管理部門移交拍賣成交確認書，拍賣報告以及相關資料，購買者應該在成交後向人民法院規定的期限內將金額匯入指定的賬戶，以及支付拍賣機構的傭金，全額交付價款後，只需等待，拍賣財產的交割手續的辦理就行。