小區人防工程車庫產權糾紛

A. 商品房地下車庫是否屬於人防工程,如果是人防工程,現在開發商出售地下車庫是否符合的規定

地下車庫未必都是人防工程，但如果是，就不能出售，但可以出租。開發商可能玩了個文字游戲，它出售的是使用權而非產權。

B. 我們小區的地下車庫屬於國家人防工程，現在開發商要將其賣給業主，請問這合法嗎

小區人防工程作為車庫是否可以買賣？(2008-12-05 16:55:46)
文/建緯蘇州劉漢文律師
盡管《物權法》沒有對小區人防工程的產權作出界定，但人防工程的產權性質基本上是明確的。因為《人民防空法》第2條規定：人民防空是國防的組成部分。從這個意義上講，人防資產同樣是國防資產的組成部分。而《物權法》第52條規定：國防資產屬於國家所有。據此，作為人防資產組成部分的人防工程，其產權應當屬於國家所有，居民小區修建的人防工程產權應該歸國家所有。從表面上看，工程是由開發商投資建設的，投資主體是開發商，但實則不然。根據法律規定，城市新建民用建築必須按照國家有關規定修建防空地下室，如果因地形、地質等技術原因而無法修建的，要繳納易地建設費（要納入財政資金），由人防部門統一易地修建人防工程，並對不建或不繳的行為規定了嚴厲的制裁措施。這本是國家對符合條件的特定經濟主體（城市民用建築的建設單位）以實物（小區防空地下室）或貨幣（易地建設費）形式徵收的一種賦稅，與國家直接用財政資金修建並無不同。換言之，無論小區修建人防工程費用是否由業主均攤，均不影響產權應該歸國家所有。

雖然產權歸國家所有，但《人民防空法》還規定，「平戰結合」是人民防空建設的一項基本原則。根據這一原則，各類民用建築依法建造的地下人防工程，可以在和平時期用來為經濟建設和人民生活服務，又可以在戰爭狀態下或者抵禦各類自然災害和各類突發事件時歸國家統一徵用（使用）。在獲得有關行政部門的審核同意，並保證不降低人民防空工程防護能力的情況下，也可以根據國家對地下車庫相關技術規范和地下車庫使用的標准將人防工程改作為地下停車庫使用。在人防工程改建為地下停車場的情況下，停車場的車位能否買賣，收益應歸於哪一方？本律師認為，如果開發商將人防工程改造為車庫將建築面積公攤的，車庫則不能買賣，受益應當屬於全體業主；未公攤的，可以出租，原則上不可買賣。

C. 小區地下車庫車位有產權嗎人防車位有產權嗎

小區車位歸屬問題，開發商和業主之間一直糾紛較多。為減少爭議，《物權法》就此作了相應規定。根據《物權法》第七十四條規定：「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」該規定仍沒有完全明晰車位歸屬問題，對於利用人民防空工程改建成的車庫這類特殊問題無法直接作出判定。盡管《物權法》沒有對小區人防工程的產權作出明確界定，但筆者個人認為，無論依據現行有關法律規定還是依據法理分析，小區人防工程的產權應屬國家所有。
首先，從法律規定來看，依據《人民防空法》第二條「人民防空是國防的組成部分」以及《物權法》第五十二條「國防資產屬於國家所有」等有關法律法規規定，人防資產作為國防資產的組成部分，產權性質應為國家所有。盡管人防工程是由開發商投資建設的，但根據《人民防空法》第二十二條「城市新建民用建築，按照國家有關規定修建戰時可用於防空的地下室」的法律規定，以及《國務院、中央軍委關於進一步推進人民防空事業發展的若干意見》中「城市新建民用建築必須依法修建防空地下室，確因地質等原因難以修建的要按規定繳納易地建設費」等政策規定，城市新建民用建築修建防空地下室，屬於國家在城市建設中，出於維護公共利益考慮，對開發商附加的住宅開發中必須承擔的法定強制性、公益性義務，與國家直接用財政資金修建具有相同意義，國家是否出資不應影響產權歸國家所有。
其次，從法理分析的角度來看，依據民法的基本原理，所有權的取得包括生產、孳息、轉讓、繼承、遺贈、遺失物取得、所有人不明的埋藏物和隱藏物取得、添附及國有化和徵收等方式。根據《物權法》的一般理論，通過生產的方式創造出新的所有權，生產者當然原始取得所有權，但人防工程屬於與國防安全、群眾生命安全等公共利益高度密切相關的財產，其在遵循民事基本原則和精神的同時，也應遵循「公共利益優先」、「國家利益保護」等公法優先原則，對人防工程其產權歸屬的判定，不應僅從一般追逐短期經濟利益的純私法視角進行考量。如果確定了人防工程的所有權由國家予以保留，則人防工程在戰時危險時期就能夠由國家直接以所有人的地位進行管理使用，而無需通過任何徵收或徵用的繁瑣途徑，無疑將是最有利於保障國防安全這一目的的。
盡管人防工程產權應歸國家所有，但並不影響投資人的使用收益權的行使，並不違背市場經濟法治中「誰投資、誰受益」的損益相抵私法精神。根據《人民防空法》第五條規定：「國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。」因此，經人防機關批准，人防工程投資者可以就利用人防工程建成的地下車庫進行經營管理並取得收益。
收益實際歸屬方面，人防工程開始由開發商投資建設，相應的經營管理及收益應歸開發商享有，但小區商品房售完後，管理及收益權是否還屬開發商需要具體分析，關鍵是看修建人防工程地下室的投資是否已攤入出賣的房價之中而隨房屋轉移。如果地下人防車庫作為小區的附屬工程或配套公建，其建設費已經納入到住宅銷售價格之中，隨著房屋產權的轉移，投資者也就隨之變成了購買房屋的業主，則地下人防車庫的收益權依法轉由作為實際投資人的小區全體業主享有。反之，如果房屋銷售價格沒有將人防工程開發成本納入，則地下人防車庫的收益權仍歸開發商所有。
商品住宅價格構成方面，根據《商品住宅價格管理暫行辦法》第五條規定，商品住宅價格的構成包括住宅小區基礎設施建設費和住宅小區及非營業性配套公共建築的建設費。《城市居住區規劃設計規范》規定：「凡國家確定的一、二類人防重點城市均應按國家人防部門的有關規定配建防空地下室，並應遵循平戰結合的原則，與城市地下空間規劃相結合，統籌安排。將居住區使用部分的面積，按其使用性質納入配套公建。」因此，筆者認為，除非開發商在商品房銷售合同中，明確載明人防地下工程建設成本沒有納入住宅銷售價格，一般情況下，地下人防車庫作為小區的附屬工程或配套公建，其建設費已經納入到住宅銷售價格之中。司法實踐中大量存在的業主委員會依法收回地下人防車庫的成功判例也證明了以上觀點。
綜上分析，地下人防車庫的收益權在房屋銷售給業主後，應依法轉歸小區全體業主所有。不管從人防工程產權歸屬還是從管理收益歸屬來看，開發商均無權出售人防地下車庫。

D. 小區內人防工程究竟屬於誰麻煩告訴我

沒有明確的法規說明的。

在城市商品房開發過程中，為了國防利益和國家安全，要求開發商修建一定的地下防空工事。對於這些人防工程的權利歸屬，在《物權法》實施前後一直存在爭議，而在司法實踐中，由於人防工程引發的訴訟也不在少數。

例如，有業主即因為開發商與其在《商品房買賣（預售）合同》中約定人防工程屬於開發商所有而訴至法院，要求確認該約定無效。有業主則因為開發商使用人防工程作為地下車庫對外出租，要求確認地下車庫為業主共有，開發商返還收益。

(4)小區人防工程車庫產權糾紛擴展閱讀：

人防工程使用方法

人防工程具有良好的防護性能，然而要發揮其應有的作用，還必須掌握正確的使用方法和要求，才能達到防護目的。待蔽人員，應注意以下幾個方面。

1. 在得到轉入戰時狀態的預警號令後，要保持沉著鎮靜，服從城市人防指揮部的統一指揮，迅速而有秩序地做好防護准備。

2. 准備好進入人防工程掩蔽應攜帶的物品：包括密閉存放不易腐爛的食品和飲用水，個人常用葯品，手電筒，可用作個人防毒的器材，個人生活必需品以及證件等。切忌攜帶有味、易燃易爆物品。帶入工程的包裹體積不能過大，要便於進出工程。

3. 要懂得各種防空警報信號及其相應的行動內容，熟悉自己待蔽工程的位置、通往工程最短的路線，以及人防工程入口白天、黑夜的識別標志。

4. 聽到空襲警報後，要以最快的速度進入附近的人防工程。進入人防工程時，要保持鎮靜，服從人防工作人員的組織指揮，切忌在工程口部造成人員混亂和擁擠，影響進入工程的速度。

5. 在人防工程內嚴禁使用明火，不吸煙，少飲水，不隨地大小便，飲食殘余物、垃圾要集中密閉存放。

6. 待蔽時要安靜坐、卧，少活動，不打鬧，保持體力，減少工程內氧氣消耗。不要亂動工程內的各種設備。

7. 當工程局部發生坍塌、漏毒等意外情況時，待蔽人員要利用簡易防護器材進行個人防護，並聽從指揮，有秩序地轉移或進行隔絕防護工作，切不可產生混亂。

8. 空襲警報解除前，待蔽人員不得開門離開工程，防止周圍受污染空氣和放射性物質被帶入工程。警報解除後，要防止人員突然擁出人防工程，造成混亂和擁擠。

敞開洞門：

為民造福各地人防平戰結合為民造福紀實

防空洞是現代立體戰爭的產物，是人們應對空襲這個「矛」而尋找到的「盾」之一。

戰時，人們利用它來保護自己的生命；和平時期怎麼辦，是將防空洞封門閑置，還是敞開洞門服務社會？改革開放以來，我國人防部門針對未來戰爭特點，根據國家經濟和社會發展的情況，就人防建設的發展方向進行了多方面的探索。

E. 小區車庫沒有產權證而且是人防工程，物業能賣給業主么

根據技術規范《商品房銷售面積測量與計算》規定，人防工程不作為共有建築面積，也就是不能作為公攤，業主購買的公攤面積里不含人防工程。有的小區由於車位緊張，物業將其作為車位出租，即使「賣」也是賣租賃權，而不是產權，所以，就沒有產權證。

F. 人防工程地下車位的產權問題以及使用年限問題

你好，您的提問現在在很多地方都有發生，以下是一個案例你可以參考。隨著城市的發展，私家車擁有量在不斷增加，城市停車空間緊缺問題日益突出。記者了解到，如今，一些小區開發商將小區人防工程改建成地下停車位，並將其出售給業主，這在一定程度上緩解了城市停車難問題。不過，不少市民對開發商出售人防停車位的行為表示了質疑。

小區的地下人防工程，開發商能賣嗎？一位網友也詢問了相似的問題，據這名網友介紹，魯興古槐廣廈小區內的地下人防工程被開發商改建成了停車位，並向業主出售。對於周先生的疑問，人防辦工程科科長柴廬峰解釋說，王府景人防工程現已經過人防辦審批，不過，由於該工程尚未竣工，目前還沒進行驗收和備案。在驗收合格且備案後，硬體人防工程面積歸國家所有，居民出錢購買的，實際上是小區車位的使用權，與其說賣，倒不如說「租」更貼切。據了解，國家政策鼓勵社會資金投資人防工程建設，按照「誰投資誰受益」的原則，允許開發商以使用權的形式出售這些人防地下停車位的使用權。
此外，工程所在單位使用人防工程（包括使用權出售、轉讓等）必須到人防主管部門申請領取《人防工程平時使用證》，只有在符合安全使用條件的情況下，人防部門才會頒發《人防工程平時使用證》。業主如想保護自己的權益，在與開發商簽訂協議時，最好確認一下，看看這個人防工程是否有《人防工程平時使用證》。

G. 小區地下停車場產權歸誰

地下車位的產權歸屬

一、地下車位的產權歸屬目前有3種類型，小區業主在購買小區地下車位之前一定要弄清車位的產權歸屬問題。

1、業主分攤建設費用

如果購房時地下車位面積已經列入公攤面積被分攤，這類地下車位辦不了產權證，屬於全體小區業主所有，開發商無權銷售，更無權轉讓。

2、開發商獨立建設

如果地下車位建築面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的，則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區范圍內的商品房預購人。

3、地下防空工事

部分地下車位屬於人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售。根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：「人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。」對照這一條，如果地下車位屬於人防工程，也就是開發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業主共有。

二、查詢產權歸屬辦法：

一般情況下，開發商是不會公布詳細的地下車庫產權資料，業主想要得到相關資料可以根據《政府信息公開條例》向人民政府申請政府信息公開。

(7)小區人防工程車庫產權糾紛擴展閱讀：

物權法第七十四條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。