商品住宅交付糾紛

① 商品房質量糾紛的法律對策

一、開發商應該對商品房的普通質量問題承擔保修責任。

為維護消費者的合法權益，我國政府先後頒布了《城市房地產開發企業經營管理條例》和《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》。這些房地產法規規定：房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出後，委託物業管理等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示委託單位。

依照法律規定，商品房保修期是從房產商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。正常使用情況下，各部位、部件的保修內容和保修期為：屋面防水3年；牆面、廚房、衛生間地面、地下室、管道滲漏1年； 牆面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞及衛生潔具1年； 管道堵塞2個月； .燈具、電器開關6個月； 供熱、供冷系統和設備的保修期為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需雙方自行約定，房產商可以延長上述保修期。

二、如果商品房主體結構質量不合格，後因質量問題嚴重影響居住，開發商應當承擔退房並賠償損失的責任。

《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第12條：「因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。」，第13條：「因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。」

根據上述規定，如果該商品房主體結構質量不合格，購房者有權要求退房。不過，購房者首先應該向工程質量監督單位申請重新核驗，如果確屬主體結構質量不合格，房地產開發公司應當辦理退房手續，返還購房款，並應當就房屋主體結構質量不合格給購房者造成的損失進行賠償。

如果該商品房因質量問題嚴重影響正常居住使用的，購房者也有權要求退房並要求賠償損失。

如果該商品房是主體結構以外的部分存在質量問題，未嚴重影響正常居住的，那麼購房者只能要求開發商負責進行維修，而無權要求退房。當然，因維修致使房屋原使用功能受到影響而造成損失的，開發商應當負責賠償損失。

因此，在本案例中，宋先生可以先申請《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，如屬於房屋主體結構不合格，宋先生有權要求退房並要求開發商賠償損失，如不屬於房屋主體結構不合格，宋先生有權要求開發商維修並要求開發商賠償損失。

提示：

房屋的質量檢查主要包括：

（一）檢查房屋有無裂縫

（二）檢查房屋有無傾斜

（三）檢查房屋有無滲漏

（四）檢查牆面有無石灰「爆點」

（五）檢查衛生間的排水情況

注意：「因用戶不當使用或擅自改動結構，設備位置和不當裝修等造成的質量損失，開發企業不承擔保修責任。

② 商品房糾紛

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③ 如何認定商品房交付是否符合 「驗收合格」和「綜合驗收合格」條件

在商品房買賣中，房屋交付糾紛是比較常見的，目前通行的《商品房買賣合同》範本所約定的作為交房條件的「驗收合格」和「綜合驗收合格」的約定過於簡單，而相關立法又較為模糊，由此易導致糾紛的復雜化。
1、「驗收合格」---建設單位組織驗收後持有的《工程竣工驗收表》驗收合格的結論是否為合同約定「驗收合格」交付條件？
《建設工程質量管理條例》（下簡稱《條例》）第十六條規定：「建設工程經驗收合格的，方可交付使用。」同時該條還對竣工驗收應當具備的條件作出了規定：
（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；
（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；
（三）有工程使用的主要建築材料、建築構配件和設備的進場試驗報告；
（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；
（五）有施工單位簽署的工程保修書。
《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》（下簡稱《暫行規定規定》）對竣工驗收組織、條件及程序作了進一步明確的規定，在《條例》規定的基礎上，進一步明確竣工驗收還必須具備：建設單位已按合同約定支付工程款；城鄉規劃行政主管部門對工程是否符合規劃設計要求進行檢查，並出具認可文件（《暫行規定》第五條第九項）；有公安消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件等（《暫行規定》第五條第十項）。
對於驗收的程序，《暫行規定》規定：施工單位向建設單位提出竣工驗收報告→建設單位組織驗收組→通知工程質量監督機構→建設單位組織竣工驗收→出具工程（合格）竣工驗收報告。
在有些商品房買賣糾紛中，開發商單憑一份結論為「合格」的《竣工驗收表》，以此作為達到了《商品房買賣合同》中約定的「驗收合格」的條件，顯然是缺乏法律依據的，在工程竣工實行由建設質量監督管理機構負責驗收向建設單位組織驗收備案制度後，建設單位持有的《竣工驗收表》或《竣工驗收報告》即使結論為合格，也沒有達到「驗收合格」的交房條件，《條例》中雖然未明確規定，但《暫行規定》第五條第九、十項里分別規定了必須符合規劃、消防、環保的相關要求，這在《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第五條也對辦理竣工驗收備案應提交的文件作了明確的規定，而這些文件必須從相應的行政管理機關獲取，不象《竣工驗收表》或《竣工驗收報告》可以完全在建設單位的主導下產生。而且廣東省建設廳已在《關於商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關問題的復函》（粵建辦房函〔2003〕63號）明確： ＜＜廣東省商品房買賣合同＞＞（示範樣本）第八條第一款中的＂該商品房經驗收合格＂，是指該商品房建設單位已經在當地建設行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續。」 即使，退而求其次，依合同文本解釋，不要求開發商以竣工驗收備案為「驗收合格」的交房條件（是否成功備案有賴於行政效率等因素），開發商也應該提供符合竣工驗收條件的相關文件，證明其實質已達到「驗收合格」的標准。
2、「綜合驗收合格」-----如果雙方約定交付條件為「綜合驗收合格」，開發商是否可以以非強制性要求來抗辯？
《中華人民共和國建設部城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》第二條規定：「本辦法適用於建設用地規模在2萬平方米以上的新建住宅小區及組團（以下簡稱住宅小區）。」該法第六條規定：「住宅小區竣工綜合驗收必須符合下列要求：
（一）所有建設項目按批準的小區規劃和有關專業管理及設計要求全部建成，並滿足使用要求；
（二）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；
（三）各類建築物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規劃設計要求；
（四）施工機具、暫設工程、建築殘土、剩餘構件全部拆除清運完畢，達到場清地平；
（五）拆遷居民已合理安置。」
可見「綜合驗收合格」的要求高於「驗收合格」的要求， 是對包括主體工程、基礎設施、公共配套設施、綠化等進行的整體驗收，其實質條件是滿足使用要求。但國務2004年5月19日發布的《關於第三批取消和調整行政審批項目的決定》（院國發〔2004〕16號），將「住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收」的行政審批項目予以取消，這就意味著「綜合驗收合格」不再是房屋交付使用的強制條件，但雙方約定的交房條件卻是「綜合驗收合格」，開發商是否可以以「綜合驗收」為非強制性要求為由提出抗辯，以「驗收合格」為交付條件呢，我認為依合同意思自治和誠實信用原則，既然雙方約定了「綜合驗收合格」為交付條件，而且《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》仍然現行有效，該規章對綜合驗收應達到的實質條件有明確的規定，開發商就應對照該標准證明小區已達到了綜合驗收的實質條件，並履行交付義務。結論：為減少商品房交易中的紛爭，建設部門應站在公共安全和利益的角度對交房條件作出明的規定，在未有相應規定出台之前，開發商或業主可以對交房條件作出明確的約定。

④ 商品房驗房交付中應注意的法律問題

房子的驗收交付也許並不像你想像中的那樣美滿，總是會遇到這樣那樣的問題。那麼，如果驗收時出現問題，是否應該找開發商？如果是在入住後出現問題，又該怎麼辦呢？

根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，「交鑰匙」就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以後驗房發現問題，開發商只承擔房屋質量包修責任，而無逾期交房的壓力。

一、商品房驗房交付中應注意的法律問題

1.購房者在沒有驗收房屋前，不能領取住宅鑰匙，辦理入住手續。

根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，「交鑰匙」就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以後驗房發現問題，開發商只承擔房屋質量包修責任，而無逾期交房的壓力。

2.商品房存在質量瑕疵的問題及應對方法

商品房存在質量瑕疵是指商品房質量存在的問題。目前，商品房交付過程中，購房者以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。購房者的做法是否符合法律規定呢?首先要依據《商品房買賣合同》中約定的質量標准以及合同中有關的違約責任約定，若合同中明確約定交付的房屋達不到合同約定的質量標准，購房者有權拒絕接收房屋或解除合同。若合同中沒有明確約定，商品房存在質量瑕疵確屬主體結構質量不合格，導致無法實現合同目的的，買受人可以拒絕接收房屋。然而，對於交付的商品房存在地面、牆面裂縫、局部滲水、漏水、門窗損壞等質量瑕疵的，因為其一般不會導致購房者不能實現合同目的的，購房者不能由此拒絕接收房屋。但這並不是說開發商交付存在上述質量瑕疵的房屋就無須承擔責任，而是視具體情況不同，承擔維修、更換、重做等違約責任，對於因維修、更換、重做給購房者造成損失的，開發商還須向購房者賠償損失。

3.商品房逾期交付的責任

由於各種原因，開發商有時會逾期交付房屋。關於開發商逾期交房，開發商是否存在免責事由是關鍵，即開發商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。如果存在免責事由，並及時履行了告知義務，則開發商可以不承擔逾期交房的責任。若開發商逾期交房不存在免責事由，則需要承擔商品房逾期交付的責任。需要指出的是，購房者不能以開發商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的條件下，只要開發商依約發出了交房通知，即使購房者沒有按約前來接收房屋，也算開發商履行了交房義務。除購房者明確表示放棄接收房屋外，接收房屋本身並不意味著購房者放棄追究開發商的違約責任。

二、房屋入住後應注意的法律問題

1.電梯不運行，物業管理公司有責任

最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

2.房屋質量有問題，繳納物業費不沖突

物業公司依合同履行了物業服務後，業主應當依合同履行支付物業服務費的義務。最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。

3.承租人不交物業費，業主責任不能丟

依法成立的合同對合同當事人具有約束力，不得損害第三方權利，業主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權利義務做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權利。從債務的角度分析，業主與承租人約定由承租人交納物業費實際上構成了債務的轉移，將原屬業主的債務轉移給承租人，在業主和承租人之間有效，這種債務轉移沒有得到債權人即物業公司的同意時並未免除業主支付物業費的責任。

4.業主財產被盜，依據過錯各自承擔責任根據物業服務合同。物業服務公司一般對物業管理的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或服務，其提供的是小區物業的公共服務。因此對業主家中的財物安全，需經業主與物業公司協商在物業服務合同中予以特別約定。如無特別約定，則結合實際情況考慮物業服務公司在提供物業服務中是否存在過錯，物業公司應根據過錯程度承擔相應的賠償責任。

以上是房產交易中常見的風險及應對策略，但是購房者在買房時可能還會遇到其他問題，所以一定要盡量小心謹慎，及時了解房地產行業的相關規定和政策，結合實際情況見招拆招，在促成交易的同時最大限度的保障自己的合法權益。

（以上回答發布於2016-12-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑤ 交付房產 是什麼意思

首先，「交鑰匙」不等於交房

交付房產應該理解為轉移房產所有權，就是房地產開發企業將已建成的房屋轉移給買房戶佔有，而「交鑰匙」只是一個外在表現形式而已。

交付的房產，一定得滿足一定的條件，否則，就算交了鑰匙，也不算交房

按照規定開發商交付商品房屋必須符合以下條件：
一、經建設工程質量監督機構核驗合格。商品房一般是由所在區、縣建設工程質量監督站核驗，出具是否合格的書面證明，如果驗收合格，還須說明質量等級，如合格、優良等。
二、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證是由市或區住宅發展局頒發的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續。
三、辦理房地產初始登記手續，取得了新建商品房房地產權證，俗稱"大產證"。實際上只要取得"大產證"，就必須具備一、二條所列條件。大產證"的，開發商不能辦理交房手續，開發商向買方預先交付房屋交鑰匙的，買方應拒絕接受。

交付房產後，風險轉移。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由開發商承擔；交付使用後，即使房屋權屬證沒有辦理完畢，房屋可能的風險由購房人承擔。購房人接到書面通知書時，無正當理由拒絕接受的，自書面通知書確定的交付使用之日起，購房人承擔一切風險，當事人約定的除外。這里的「正當理由」主要是指自然災害等不可抗力的理由；其他原因如疾病、外出等，由於買受人可以委託他人辦理交房手續，則不構成「正當理由」。

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⑥ 房屋交付糾紛有哪幾種，如何解決購房合同糾紛

一、房屋交付糾紛有哪幾種
房屋交付是出賣人將所建房屋交付於買受人的行為。交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔，雙方對房屋質量及相關問題經常產生糾紛。本文梳理出常見十種糾紛並提出相應解決意見。

1、一般質量問題。

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責 任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱「解釋」）第13條，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

2、房屋質量不合格。

《建築法》61條規定：「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」

3、遲延交付房屋。

根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告後三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。

4、配套設施遲延或者交付不能。

配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施 完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。

5、裝飾和設備不合約定。

買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標准。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發生爭 執。材料與工藝標准應當依合同約定為准，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。

6、房屋相關資料不完備。

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格；2、房屋測繪機構出具測繪資 料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的 法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項的文書。

7、房屋負擔其他權利或產權瑕疵。

出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權；或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制 房屋權利。

8、規劃、設計變更。

如果出賣人擅自變更規劃與設計，可能影響房屋的使用功 能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。房屋交付時發現規劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。

9、前期物業糾紛。

物業管理企業本應由業主大會選聘，由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前，必需實施物業管理，出賣人可基於第一業主身份選聘物業企業實 施前期物業管理。前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業企業服務，同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束，按時交納專項維修資金、物業服務費用。

10、交納稅費糾紛。

⑦ 房屋不符合交付條件時買受人有權拒絕受領嗎

1、房屋質量糾紛

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。實行住宅工程質量分戶驗收管理的地市，出賣人未交付《住宅工程質量分戶驗收表》，買受人可以拒絕接受房屋；未實行分戶驗收的地市，房屋質量不符合約定交付條件或房屋通常品質，買受人亦可拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做和賠償損失的責任。房屋交付後產生質量問題或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當自交付之日承擔保修責任。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱「解釋」）第13條，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或交付後經鑒定主體結構不合格，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

2、配套設施糾紛

現行竣工驗收合格標准分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格。綜合驗收合格意味著不僅工程質量合格，而且市政公用基礎設施和公共服務設施應當同步交付。配套設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻、道路、綠化、車位等，是買受人正常居住最基本條件。北京市實行綜合驗收合格制度，根據《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》，住宅小區每期建設的市政公用基礎設施和公共服務設施等工程達到法定條件時，房地產開發企業方可組織住宅工程的竣工驗收；沒有按照建設方案完成市政公用基礎設施和公共服務設施工程竣工驗收前，房地產開發企業、物業管理企業不得辦理入住手續，故房屋未經綜合驗收，買受人可以拒絕接受。未實行綜合驗收的地市，應當根據合同條款、規劃文件、銷售廣告等確定配套設施交付的時間、程度與標准，若配套設施不完善或不能正常使用，可以要求出賣人繼續履行、修理、更換、重做或賠償損失。

⑧ 交房糾紛中，常見的問題有哪些

1、房屋質量糾紛

一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。實行住宅工程質量分戶驗收管理的地市，出賣人未交付《住宅工程質量分戶驗收表》，買受人可以拒絕接受房屋；未實行分戶驗收的地市，房屋質量不符合約定交付條件或房屋通常品質，買受人亦可拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做和賠償損失的責任。房屋交付後產生質量問題或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當自交付之日承擔保修責任。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱「解釋」）第13條，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或交付後經鑒定主體結構不合格，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

2、配套設施糾紛

現行竣工驗收合格標准分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格。綜合驗收合格意味著不僅工程質量合格，而且市政公用基礎設施和公共服務設施應當同步交付。配套設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻、道路、綠化、車位等，是買受人正常居住最基本條件。北京市實行綜合驗收合格制度，根據《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》，住宅小區每期建設的市政公用基礎設施和公共服務設施等工程達到法定條件時，房地產開發企業方可組織住宅工程的竣工驗收；沒有按照建設方案完成市政公用基礎設施和公共服務設施工程竣工驗收前，房地產開發企業、物業管理企業不得辦理入住手續，故房屋未經綜合驗收，買受人可以拒絕接受。未實行綜合驗收的地市，應當根據合同條款、規劃文件、銷售廣告等確定配套設施交付的時間、程度與標准，若配套設施不完善或不能正常使用，可以要求出賣人繼續履行、修理、更換、重做或賠償損失。

3、配套資料糾紛

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格；2、房屋測繪機構出具測繪資料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項的文書。出賣人未提供第1和第2項資料，買受人可以拒絕接受房屋；未提供第3項資料買受人也可拒絕接受房屋。有判例認為：「兩書」是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售後服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，未提供「兩書」不構成拒絕接受房屋的條件，這並不意味著出賣人不需交付「兩書」，或者不承擔其它民事責任，例如出賣人不交付《住宅使用說明書》，買受人未正確使用室內設施導致人身或財產損害的，出賣人應當承擔賠償責任。

4、承諾兌現糾紛

為刺激慾望和增加賣點，出賣人的銷售廣告美輪美奐、各項允諾信誓旦旦，諸如高尚社區、人文氣息、80%綠化率、24小時保安、500㎡會所等等，然收房時卻發現，理想與現實相差甚遠，出賣人經常以廣告未訂入合同、享有最終解釋權為由拒絕履行承諾。根據《解釋》第3條，銷售廣告對房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，對購房合同是否訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為合同內容，出賣人違反合同約定，應當承擔繼續履行、賠償損失的違約責任。有時出賣人會做出贈送型承諾，如免收一年物業費。各種承諾中亦不乏有違反現行法律導致不能完全履行的情形，比如買頂層送花園、70年旺鋪產權等。根據現行法律，樓頂部位屬於業主共有，出賣人無權擅自處分；商業用地年限為40年而非70年，此類承諾盡管具體明確，但因其內容違反現行法律而屬於無效條款。

5、逾期交房糾紛

交付房屋是出賣人主要義務，遲延履行主要義務經催告後仍未履行的，買受人可以解除合同。《解釋》第15條規定「出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，但當事人另有約定的除外」，故房屋逾期交付時，買受人可以選擇是否解除合同。不選擇解除，可以要求出賣人支付逾期交付期間的違約金和賠償損失；選擇解除合同，可以根據合同約定和履行情況要求出賣人支付違約金、雙倍返還定金和賠償損失，尤其是賠償房屋增值損失。「當事人另有約定」實質是出賣人事先在買賣合同中將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為逾期交房的免責事由，該事由成立將免除出賣人逾期交房的違約責任，免責事由的合法性與公平性將成為雙方爭議焦點。

6、無證預售糾紛

根據《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售實行許可制度，出賣人進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證；未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。但現實並非如此，許多商品房屬於無證預售，房屋交付時預售許可證仍未辦理。根據《解釋》第2條，預售合同糾紛起訴之前，出賣人仍未取得商品房預售許可證的，預售合同可以認定為無效合同，故買受人可以選擇是否提起合同無效之訴。若提起訴訟，可以請求出賣人返還已付房款和賠償損失，如果出賣人故意隱瞞未辦理預售許可證而預售房屋，還可要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償。買受人不願提起合同無效之訴，而出賣人又長期不予辦理預售許可證，預售合同效力將長期不穩定而嚴重影響交易秩序。買受人可以訴請出賣人辦理預售許可證，使預售合同效力得以補正，盡快實現交易目的和物盡其用。

7、共有產權糾紛

根據《物權法》，專有部分以外的共有部分屬於買受人共有，買受人對共有部分享有佔用、使用、收益的權利。對長期爭執不休的道路、車位、綠地歸屬與使用問題，《物權法》規定：建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外；綠地屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外；其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有；佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有；建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。買受人對共有部分享有收益權，出賣人或物業公司出租共有部分的收益，扣除必需費用後屬於業主共有。對於人防工程所有權，現行法律未做規定，《人民防空法》僅規定「人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有」，從現實情況看，人防工程建成後，通常是由出賣人佔用、使用與收益，買受人難以主張權利。

8、權利負擔糾紛

出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的法定優先權；或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋交易。買受人可以領受房屋，但房屋產權證長期甚至永遠無法辦理，權利長期處於不穩定狀態，隨時面臨被真正權利人起訴騰房的危險。故買受人收房時，應當詢問和調查房屋權利負擔情況，考慮如何應對接受房屋之後的產權糾紛。出賣人一房二賣、隱瞞抵押導致買受人不能實現合同目的，買受人可以根據《解釋》第8、9條，請求撤銷或者解除買賣合同，要求出賣人返還已付房款及利息、賠償損失，尤其要求其承擔懲罰性賠償責任。房屋交付後，由於出賣人原因導致買受人無法在約定或者法定期限內辦理產權證的，出賣人應當承擔違約責任；逾期一年的，買受人可以請求解除合同和賠償損失，尤其是房屋增值部分損失。

9、前期物業糾紛

與業主委員會簽訂的物業服務合同相比，前期物業服務特殊之處有：1、出賣人基於第一業主身份選聘物業服務企業，前期物業合同通常作為買賣合同附件，買受人應當接受前期物業合同約束；2、業主臨時公約由出賣人制定，不體現買受人意志，但買賣合同訂立時買受人必須書面承諾接受公約約束；3、自房屋交付，買受人享有物業服務的權利，負有交納服務費用的義務，不得以未實際入住為由而拒絕交納物業服務費，服務內容與收費標准亦不體現買受人意志；4、自房屋交付，買受人裝修改建、住宅改商、飼養動物、違章搭建、侵佔通道等行為必須接受物業服務企業管理和監督，若監督無效，可由業主委員會提起訴訟；5、出賣人訂立的前期物業合同、制定的業主臨時公約侵犯買受人利益，或者物業服務企業行為侵犯買受人利益，買受人均可提起訴訟。

10、稅費交納問題

出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件，買受人則持相反意見，對此應當具體分析。1、買賣合同約定由出賣人代為辦理產權證，辦證必需稅費，如契稅、印花稅、產權登記費、證件工本費、測繪費由買受人負擔，買受人應在約定時間向出賣人交納；2、水、電、氣、暖、有線、寬頻的初裝費與開通費是否應當由買受人負擔，應當考慮以下因素：出賣人是否事先承諾必需提供、該費用是否列入項目開發成本、該費用是否計算在銷售價格中，如果答案肯定，買受人不應負擔；3、買受人必需交納物業服務費，但出賣人或物業服務企業不得以預交物業服務費作為交房條件；4、住宅專項維修資金是用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金，商品房買受人應當在辦理入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，未交存首期住宅專項維修資金的，出賣人不得交付房屋。
崇陽縣律師 http://www.lawtime.cn/chongyang

⑨ 關於商品房買賣合同中的房屋交房條件

交房，是商品房買賣合同中開發商的主要義務，同時也是房屋毀損、滅失風險由開發商轉移至購房人的標志。所以，在簽訂商品房買賣合同時，一定要對交房條件、交房期限等作出詳細的約定。《商品房買賣合同示範文本》第八條對於交房條件有五種備選項：1．該商品房經驗收合格； 2．該商品房經綜合驗收合格；3．該商品房經分期綜合驗收合格； 4．該商品房取得商品住宅交付使用批准文件； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。一般來說，這其中的第五種選項可以約定為「該商品房取得《建設工程竣工驗收備案表》」。這里，談談我對於這些交房條件的一些認識。一、該商品房經驗收合格 《城市房地產管理法》第二十六條規定：「房地產開發項目竣工，經驗收合格後方可交付使用」 ，《城市房地產開發經營管理條例》進一步明確規定未經驗收合格或者驗收不合格的，不得交付使用。由此可見，對未經驗收合格的商品房，法律已明文規定不允許交付使用。同時根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條：「房地產開發項目竣工後，房地產開發企業應當向所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，並由主管部門組織工程質量監督、消防、規劃、人防等有關部門或單位進行驗收」的規定，商品房只有經過了上述部門的驗收並合格後，才能算是達到了交房條件。 由法律規定的角度來看，這種「該商品房經驗收合格」，對開發商的約束是比較嚴格的。但是，由於該條款沒有具體約定由誰驗收、怎樣驗收，也沒有特別約定開發商交房時需提供的驗收合格的證明文件，所以在實踐中缺乏統一的操作標准。如開發商發出了個「交樓通知書」就要求購房人收房，購房人認為這不符合約定的交房條件而拒絕收房，而究竟要開發商出示什麼東西才收房，購房人自己也很困惑，這樣一來二去就形成了開發商與購房人之間的矛盾沖突。 所以，當開發商與購房人在選擇了「該商品房經驗收合格」這一種交房條件的同時，雙方還應進一步明確商品房驗收主體及驗收合格的證明文件（如《建設工程竣工驗收報告》），這樣才有可能避免開發商與購房人在交房時的糾紛。二、該商品房經綜合驗收或分期綜合驗收合格 根據《城市房地產開發經營管理條例》的相關規定可知，綜合驗收或分期綜合驗收需對房地產開發項目的城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況進行驗收。可以說這是政府對開發商的監管手段，更是對購房人權益的有效保障。 可是近年來，幾乎所有開發商在合同中不以該條款作為交樓條件，交樓前要完成綜合驗收幾乎是一句空話；而作為購房人需要的也不是如空中樓閣的綜合驗收，而只是綜合驗收里幾項重要的驗收內容在交樓前完成。因此，國務院在《國務院關於第三批取消和調整行政審批項目的決定》（國發[2004]16號）中取消了住宅小區等群體房地產開發項目竣工綜合驗收。 綜合驗收成為一種不可能完成的任務，所以在簽訂商品房買賣合同時，不論是開發商也好，還是購房人也好，都不選擇此條款。三、該商品房取得《建設工程竣工驗收備案表》 《建設工程竣工驗收備案表》，該表除了能夠反映工程竣工驗收報告的內容外，還反映了規劃驗收認可文件、消防驗收認可文件、環保驗收認可文件、綠化驗收認可文件等許可文件內容。開發商能夠取得該表，就證明房地產開發項目已基本上就達到了能夠交付使用的標准，購房人也可以比較安心的入住了。 所以，從購房人的角度考慮，若能約定以《建設工程竣工驗收備案表》作為交房條件的話，則更有利於保護購房人的合法權益。這一種交房條件，已成為房地產業內通行的選擇。 另外，開發商交房時，還應當同時向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這一點建設部在2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中已有要求，現在交房的開發商都應提供，一般問題不大

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