房子沖抵廣告款糾紛

① 購房廣告與事實不符怎麼辦 購房陷阱抄底盤點

合同、物業、面積、中介……樓市中的那些事兒，說不盡道不明，怎能不煩心？小編特地整理出幾類購房者最關心的問題，希望能幫助處在迷茫中的朋友找到方向，為准備走向樓市的朋友打好預防針！

廣告與事實不符合

偏遠地段叫做「遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生」；挖個水池子稱為「東方威尼斯」「演繹浪漫風情」等等。

商品房的銷售廣告和宣傳資料為一般視為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

遭遇擅自變更規劃

收樓後發現小區公共用地被佔用(如綠地改停車場)，或收樓後發現小區配套被拆除或改建(如會所、小學等)。

根據《物權法》，小區公共用地屬於小區業主共同所有，如果開放商擅自變更公共用地規劃，業主委員會可要求其恢復原狀，因公共用地利用而產生的收益也應歸全體業主所有。

認購書的風險

看好房源，雙方簽訂認購書，購房人依約定繳納一定數額的款項。在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，已經繳納的款項開發商宣稱視為定金，不退了！

商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式房屋買賣合同的文書，目的在於雙方交易房屋有關事項進行確認，此時繳納的一定數額的定金作為協議的擔保，這筆款項可以視作立約定金，如因購房者原因未能簽署購房合同，則定金不予退還；如因開發商原因未能簽署購房合同，則定金雙倍退還。但如果在正式的商品房買賣過程談判中，雙方本著誠實守信的原則進行談判，對某些具體問題條款無法達成一致產生爭議，且不因購房者本身故意的原因而造成的不能簽訂正式的商品房買賣合同，已經繳納的款項開發商應退還購房者。

新政下的那些房產糾紛

「國五條」細則的出台，使二手房交易成本大大提高，盡管新的二手房個稅政策何時實施、如何執行等都沒有落地明確，但一部分人已經開始鋌而走險，炮製出各類「避稅」方法，殊不知這些「辦法」為房產糾紛埋下了危機。

抵押房產償還欠款

為了逃避二手房交易稅，買方先把房款交給賣方，賣方按照房款，打一張欠條給買方，並以房產做抵押。然後，買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，願以房產抵償。

此舉看似精明，而事實上，法院對民間借貸案件的審理相當嚴格，法院會要求欠款方提供轉賬信息或支付憑證，意即如何證明當初借款給對方證明確有借款行為發生。此外，此行為法院一旦認定這是非真實債務，目的是惡意逃避稅法，通常會判欠款無效會構成偽造證據、惡意訴訟，嚴重者還可能追究其刑事責任。

假離婚

有夫妻將房子全部轉移到一方的名下，然後離婚。另一方以首套房的名義買房，把首付從二套房的6成降到3成。根據《婚姻法新司法解釋》規定，即使離婚了復婚，復婚前買的房子，也屬於婚前財產，不屬於婚後共有財產。此外，這種「假離婚」的做法破壞婚姻關系的穩定性，不但可能弄假成真，而且以解除婚姻關系離婚來交規避購房政策限制換購買房子，是以犧牲原本法律賦予夫妻雙方的權益與義務的得不償失行為。

（以上回答發布於2015-10-02，當前相關購房政策請以實際為准）

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② 我有幾套開發商抵工程款給我的房子要趕緊賣了，現在貼了小廣告，也掛了中介，58趕集也都發了，可是一點

1.網路廣告：58同城網，別的還有很多平台的，
2.傳統廣告：電視廣告，報紙廣告，電台廣告，公交車廣告，計程車廣告，戶外廣告牌，
3.中介：你可以常常打電話過去給中介督促一下他們的工作人員，只要您用心，任何事情都是迎刃而解。
4.多些打電話給您有購買能力與需求的朋友，親戚。
幾種渠道都配合，應該就是做到完美的推廣了

（南寧彪驥廣告）

③ 房子與廣告宣傳不符 購房者如何維權

業主收到房子後與開發商宣傳的售樓廣告不符，哪些是有法律效力哪些是不能作為起訴條件的。目前售樓廣告與商品房實際不符是目前商品房銷售市場上較為突出的問題之一。我們本期再來聊聊，如果遇到商品房與開發商的宣傳廣告不符時購房者如何維權。

購房者除要求開發商承擔違約責任外，還可以依據《廣告法》、《消費者權益保護法》等法律法規規定，要求開發商承擔損害賠償責任，以維護自己的合法權益。需要提醒注意的是，雖有相關規定的保護，但為了減少不必要的麻煩，購房者最好還是要求將廣告中的實質性內容落實到雙方所簽署的房屋買賣合同及補充協議上，同時保留銷售廣告等相關宣傳資料。

感謝北京隆安（濟南）律師事務所白金印主任的法律指導。

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（以上回答發布於2016-07-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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④ 房屋外牆歸屬及維權問題，搭建廣告相關法律法規

1、屬本建築來物相關自業主共同所有，對因共有物發生的義務，是由業主共同承擔。

《中華人民共和國物權法》（以下簡稱「《物權法》」）第39條規定：「所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。」享有權利的同時應當承擔義務，即所有權人對自己的不動產或者動產負有相應的義務。引申到本文，房屋外立面的所有權人對該外立面有使用、改建的權利，同時也有修繕的義務。
《物權法》第70條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利。」這里的共有應當理解為共同擁有所有權。
建築物的外牆屬於建築物專有部分之外的共有部分，應該由本建築物相關業主共同所有，對因共有物發生的義務，是由業主共同承擔。因共有部分是為專有部分而存在，所以業主的共有權從屬於專有權。

2、樓下的業主現在要把廣告牌掛在外牆上，除了須經城市規劃部門批准外，還須徵得其他所有人的書面同意，否則就是侵權。對於已經形成的掛在外牆的廣告牌，須以不影響到其他共有權人的權利為前提，平等協商解決。

⑤ 房產廣告在房產糾紛中到底有沒有證據效力

沖著小區樓房間距有50米、小區綠化率為50％的宣傳廣告，某市一些市民先後購買某小區商品房入住。豈料兩年後開發商又改變建築規劃方案，樓房的間距僅為30米。為此，幾十戶業主以商品房預售合同糾紛提起訴訟，要求開發商支付擅自改變小區規劃的違約金共約40萬元。

依法分析

目前房地產糾紛很多，其中許多購房者都說後悔聽信了廣告的宣傳，實際的房屋情況和報刊廣告中描述相差甚多。那麼，房屋廣告究竟有什麼樣的法律效力?發展商不能兌現廣告中的許諾怎麼辦?購房者能依據廣告內容追究他們的責任嗎?

房屋廣告的法律效力，主要根據廣告性質來分析。

有些開發商會將在廣告中的某些許諾購房者的條款寫到正式的「購房合同」中，這時就已經不是廣告，而是合同條款了，其法律效力是明確、有效的。但同時也有一些廣告語不能或沒有變成合同條款，這些廣告一般來說僅僅構成了要約邀請，沒有法律上的約束力。

什麼是要約邀請呢?我國《合同法》第15條規定，「要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請」。開發商發布上述廣告，只為吸引人們的注意，唯一目的是吸引廣大的客戶向自己打來電話，發出要約。至於究竟是不是「理想居所」或「居家首選之地」，完全由客戶自己認識和決定，開發商並沒有做許諾，所以無需為此承擔責任。

但是，有些廣告則完全不同，標明了價格、位置、裝修條件、物業管理條件、配套設施設備、贈送的物品或優惠等，我們認為這些廣告已經構成了一種要約，具有法律意義上的約束力。《合同法》第14條規定：「要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：（一）內容具體確定；（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。」構成要約的廣告是希望和他人訂立合同的意思表示，和前面我們所說的構成要約邀請的廣告如何區別呢?它們的區別就在於內容是否具體確定以及開發商是否受該廣告的約束，一般的廣告僅僅是一種要約邀請，但如果其確實就房屋質量、價格、位置或配套設備設施、贈送物品等重要方面做出明確地說明，並且確實是這些方面對購房者最終做出購買決定起著極大的作用，那麼就可以認為其內容是具體確定的。這些廣告內容都是針對購買其房屋的客戶而言的，說明只要客戶與開發商簽訂房屋買賣合同並且雙方沒有其他改變廣告內容的意思表示，開發商就應該受廣告約束，向客戶提供廣告中提到的優惠和便利。

《合同法》第15條規定，「商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約」，這種廣告就不再是簡單的要約邀請，而是一種要約。

技巧提示

由於廣告內容沒有被寫在合同里，所以引發出很多問題。開發商借口合同中沒有規定而不兌現自己在廣告中的許諾，這是一種不講商業信譽的表現。所以，建議廣大的購房者最好將廣告中的一些條件明確寫在購房合同中，以免出現一些不必要的麻煩，更好地維護自己的合法權益。

——引自延邊人民出版社《法律高手》

⑥ 售樓廣告內容未兌現屬違約么有糾紛咋處理

有關商品房買賣而引發的法律糾紛層出不窮，掌握有關法律知識很有必要。例如，售樓廣告內容未兌現屬違約么，售樓廣告糾紛如何處理？下文將就此問題展開分析與討論，希望對您有所幫助。

一、商品房廣告內容未兌現能判定開發商違約么

根據2003年6月1日起施行的最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任」之規定，龍泉房地產開發公司作為出賣人，違反了該條規定，故應承擔違約責任。銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在於商品房交易市場。目前90%以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由於我國商品房市場管理機制不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的規范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進行銷售時往往作出一些虛假、誇大不實的宣傳，導致糾紛出現，擾亂了商品房市場秩序。根據合同法第15條規定，對商業廣告原則上認定為一種要約邀請，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內容作為合同內容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發出售的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並由此對買受人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在買受人就此內容提出訂立合同時，該銷售廣告內容的對象就已特定化。根據合同法第14條關於要約的規定，應當將該內容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買受人對出賣人要約的承諾。在此特定的情形下即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應當認定為合同內容。當事人違反該內容時，應當承擔違約責任。

二、售樓廣告糾紛如何處理

對於開發商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據合同追究開發商的違約責任，但可以追究開發商發布虛假廣告的責任。根據《廣告法》第37、38條規定，發布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，購房人發現受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導，就要及時向政府有關管理機關舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。

同時，國家工商行政管理總局發布的《商品房廣告發布暫行規定》也對房地產廣告所應遵循的原則、事項以及禁止出現的內容作了規定，購房人也可根據該暫行規定檢查銷售廣告問題。

（以上回答發布於2017-01-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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