商品房認購協議退款糾紛

A. 簽了認購書能退款嗎

商品房認購書中往往約定定金條款：如果購房者未能在認購書約定的期限內繳納購房款或簽訂商品房買賣合同，開發商對定金不予退還；如果以後簽訂了正式商品房合同，定金則抵充房款。這種做法與《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定相一致：「出賣人通過認購、定購、預購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能定立的，出賣人應當將定金返還買受人。」因此，在房屋認購書具有法律效力的情況下，雙方因當事人一方的原因未能簽訂正式買賣合同的，適用定金罰則。
但是，如果不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。此案中，正式合同之所以未能簽訂是因為雙方未能就合同的內容達成一致意見，而不是購房者單方存在某種違約行為。按照認購書，購房者僅僅負有依雙方約定的條件與開發商簽訂預售或出售合同義務，而不負有按開發商單方提出的條件簽訂正式合同的義務，否則就違背了合同自願與公平的原則。因此，開發商應退還購房者定金。

B. 買房付了首付，但是只簽了認購協議，可以退款嗎

在審理合同糾紛時，法院一般會優先適用合同中的約定。因此，合同中對貸款不批的違約責任由誰承擔的規定是最重要的依據。

如果沒有約定或者約定不明，按照下面的原則處理：

1、購房者的原因：如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批准貸款，購房者應該承擔違約責任。

2、開發商的原因：如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，銀行審查時發現這種情況是不會批貸款的，此時購房者可要求開發商退還首付及定金，並要求開發商支付相應的利息損失。

3、非買賣雙方的原因：如是銀行的原因，致使銀行按揭貸款延期、貸款金額減少或者不能辦理，雙方一般會有補充合同或者協議，約定由購房者選擇，要麼由購房者在某個期限內補交購房款，要麼購房者有權解除合同;逾期不補交購房款的，開發商有權解除合同。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定：

商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。

因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

(2)商品房認購協議退款糾紛擴展閱讀：

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：

第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。

第十八條由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。

第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

第二十二條對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

C. 當認購協議書與購房合同發生爭議時以什麼為准

(⊙o⊙)…當然以購房合同為准了，因為購房合同是雙方意思的表達。而認購協議書只是購房者的單方面意思表達。

D. 簽訂認購書後想退房怎麼辦

由於已經簽訂了認購書，如果購房人在認購書約定的期限內不積極與開發商就簽訂正式的商品房買賣合同進行磋商，那麼開發商就會以購房人違約為由沒收定金。購房人無疑白白損失了數額不小的定金。此時，購房者如何才能有可能把定金拿回？

1、一定要去和房地產公司磋商商品房買賣合同的簽訂事宜。

認購書（包括某些意向書）在法律性質上屬於預約合同，其約定的是雙方有在規定的期限內簽訂本約——商品房買賣合同的義務。認購書或認購協議的本身約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認，通俗一點說，就是合同約定的是雙方當事人在規定的期限內去簽商品房買賣合同這個行為，至於是否最終訂立商品房買賣合同並不屬於該合同約定的內容，畢竟簽訂認購書並不意味著雙方已經就本約的條款已經達成共識了，除非認購書中包含了將要簽訂的商品房買賣合同的全部條款。只要當事人為締結買賣合同而進行了磋商，就是履行了預約的義務。總之，簽訂認購書，不一定日後要簽訂商品房買賣合同，但日後一定要去和房地產公司磋商商品房買賣合同的簽訂事宜。

2、了解法律規定。

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

從該規定可知，如果因購房者的原因而不簽訂正式合同，則定金要不回來；如果開發商不簽訂正式合同，則定金雙倍返還；如果不可歸責於任何一方未簽訂合同，則定金返還。

3、理智迂迴協商，禁止粗暴違約

在已不願意簽訂正式合同的情形下，一定要冷靜處理，不要直接向開發說要違約，不簽訂正式合同，如果這樣操作，基本不可能拿回定金。簡單講，要理智迂迴違約，不要粗暴違約。比如說，買方在簽訂認購書後，雖然內心反悔，但是並不表現出來，仍在約定的時間找開發商協商簽訂正式《商品房買賣合同》。一般雙方還要就《商品房買賣合同》的具體條款進行協商確定，畢竟《認購書》只能確定一些最基本的條款內容，正式的《商品房買賣合同》內容要復雜得多。如果對合同中的一些條款購房者與與開發商怎麼商量也無法達成一致，導致雙方無法簽訂《商品房買賣合同》，那在法律上看，就符合不歸責於任何一方情形了，那樣就不適用定金條款了，定金原數退還。比如簽訂《認購書》後，因國家出台新政策，使購房者不符合購房條件或無法取得銀行按揭購房貸款，從而使得雙方未能簽訂商品房買賣合同，屬於不可歸責於當事人雙方的事由，購房者有權要求開發商將收取的定金返還。

在《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

(4)商品房認購協議退款糾紛擴展閱讀：

商品房認購書

認購書內容一般包括：

（1）買賣雙方當事人的基本情況；

（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；

（3）房屋價款計算；

（4）定金；

（5）簽署正式買賣合同的期限。

認購書常見於商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第五條第一次以規范的形式對認購書進行規定。

認購書為預約合同，其效力必須區別於本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協議。

E. 房屋買賣認購書糾紛屬於什麼案由

你直接以大分類買賣合同糾紛立案沒有問題，可以立的。案由跟掛號差不多，不影響實質審理，法院會依法定性的。

F. 認購協議書能退款嗎 買房簽了認購協議書能退定金嗎

一般因買方原因導致不能簽訂合同的，定金不予退還。建議您與開發商協商更名解決。

G. 如何簽訂商品房認購書，商品房買賣認購書糾紛如何處理

一、如何簽訂商品房認購書
1、要區分定金與訂金的不同法律性質。「定金」屬與擔保方式的一種，對於定金的規定《合同法》、《擔保法》及《擔保法》司法解釋均有明確規定。「訂金」屬於預付性質的款項，一般不適用雙倍返還的情形。根據《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規定：「符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應向買受人返還所收費用」的規定可知，「訂金」條款不適用雙倍返還。
2、如果購房者依照合同約定來簽訂正式商品房買賣合同，但最終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同時，定金如何處理?這是司法實踐中經常會遇到的問題。而法律在這方面尚無明確的規定，僅在《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定了：「 ……因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」但這里「不可歸責於當事人雙方究竟是什麼范圍，法律並無對此界定。當然筆者認為既然認購書中的定金屬於立約定金，那麼，如果購房者按照合同約定來簽訂商品房買賣合同，即便最終因部分條款未達成一致意見不能簽訂商品房買賣合同，那麼也不屬於違約，定金不應當收取，應予以返還。但如果雙方在簽署認購合同時，明確了雙方因買賣合同條款產生分歧，定金是否返還的約定可以從其約定。
3、盡量在簽訂認購合同時對商品房買賣合同主要條款予以說明，避免將來對合同條款產生分歧，合同的訂立受到影響。操作中可以在訂購合同之後附商品房預售或銷售合同的文本。

二、商品房買賣認購書糾紛處理
1、因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。
（1）「因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同」的情形分析。
一般認為，有效成立的合同應當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認為，應當「要求雙方按預約訂立本約，預約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思。」
但商品房買賣認購書的履行內容僅僅在於簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行為雖然受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現合同自由原則，而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預約，如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條並沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認為「如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。」
出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產管理法》第三十七條規定的情形，禁止其轉讓的；二是預售人未取得預售許可證明的。在商品房預售情形下，出賣方（預售方）預售須具有商品房預售許可證明方能進行預售，否則對預售合同的效力產生影響（最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預售合同效力的相關論述）。如果在約定訂立預售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預售資格、一旦締約則有預售合同無效（起訴前出賣人仍不能取得預售許可證明等預售條件，預售合同無效）的風險為由，不願履行締約義務的，屬於因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。
（2）違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。
商品房買賣認購書對當事人產生的拘束力，表現在創設了當事人的締約義務，即約定的是當事人為將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不簽合同，並無明文規定。實務中法官可結合當事人不願履行簽約義務的具體情形，並結合考察當事人合同的目的綜合認定。
因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益？最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。」從該條規定看，定金在此處的作用是作為當事人對信賴利益賠償額的約定。
2、因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規定：因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

商品房買賣認購書的性質
所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的
房屋買賣合同
前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在於對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，而且往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議，等等，且大量地出現在商品房預售等遠期交付的房屋交易活動中。
對商品房買賣認購書尤其是關於商品房預售認購書的性質與效力問題，在最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》出台前，認識並不一致。有的認為，僅系一種合同意向，對當事人並無多大的拘束力；有的認為，出賣方（預售方）在不具備預售條件的情況下，如未取得預售許可證明，其預售商品房的資格尚未取得，按照有關規定並不能預售，採取商品房買賣認購書形式是一種變相的預售，是一種對法律禁止性規定的一種規避，因此，該認購協議無效；有的認為，商品房買賣認購書的性質為預約合同，應承認其效力。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」該條規定承認了商品房買賣認購書的效力，並著重規定了定金條款的適用。從其內容分析，該解釋認可了商品房買賣認購書作為預約的性質。
1、關於預約
所謂預約，是約定將來訂立一定合同的協議，亦稱預備合同；以後履行預約而訂立的合同為本約，也就是正式合同。也就是說，訂立預約在當事人間產生的義務為在約定的某一特定時段簽訂本約。所以，預約是一種暫時性契約，指向的標的為簽訂本約行為本身，創制了當事人間的締約義務。
預約的構成，一般來說，需要考察兩方面的要件：
（1）預約的形式問題。如果將要簽訂的正式合同（本約）有強制的形式規定的，「不得以預約迂迴為脫法行為，若預約的內容已有拘束力時，不論其是否尚須為主契約的締結，於預約中應適用與主契約相同的形式規定，一如此拘束存在於主契約的情形，以防止脫法行為。」
（2）預約的確定性問題。「若以預約所建立的締約義務，並不充分確定，亦無法解釋確定預約的內容，則其義務及預約本身均不生效力。」例如，當事人間「我們願意共同成立一家公司」的約定，其確定性尚不夠充分，因為當事人對於公司的目的、所在地以及法律形態等尚未有合意的存在，僅僅是表達了願意合作的願望而已。這種意向，沒有具體的履行內容，即使賦予其履行的效力，具體操作上，也因為履行的變數太大，而沒有履行的可能性。但在何種情況下，預約的確定性為已足？在預約具備本約所有條款情況下，該預約名為預約，實為本約，就沒有區分預約與本約的必要。這兩者之間的平衡，往往難以把握，需要法官根據個案的不同情況，加以辨別。
2、關於商品房買賣認購書的預約性質
具體就商品房買賣認購書而言，從其目的考察，當事人簽約的目的在於為將來訂立正式房屋買賣合同作約定，這在目的上符合預約的基本特徵。
（1）商品房買賣認購書的內容須有確定性。從商品房買賣認購書的內容上考察，由於預約必須具有確定性，故其應當具備將來要訂立的本約中的主要內容。作為商品房買賣的預約而言，商品房買賣認購書的內容一般包括：雙方當事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計算；訂立正式購房合同的時限約定。如商品房買賣認購書的內容的確定性程度不夠，則只能認為該商品房買賣認購書僅僅是合同意向書而己，沒有法律約束力。
（2）區分商品房買賣認購書與房屋買賣合同的實質要件：出賣人已經按照約定收受購房款。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」該條規定突破了預約具備本約內容即構成本約的一般理論，認為即使商品房買賣認購書具有買賣合同的內容（預約的確定力強度達到本約），但仍不能認為該商品房買賣認購書的實質已經是買賣合同。要直接認定以商品房買賣認購書的名義簽訂的合同（預約）為房屋買賣合同，必須有買受人交付購房款的行為以及出賣人收受購房款的行為。

H. 買房簽了認購協議還可以退錢嗎

因購房人自身原因導致購房合同不能正常履行的，定金不退。

以下情況可以退： 一、開發商無銷售許可證或者產權證，不具備商品房銷售資格，導致購房合同無法達成的情況。
二、開發商存在欺詐行為，如已將認購房屋轉售他人的情況。
三、因合同條款達不成一致意見的情況。如賣家對房屋信息表述模糊，合同主要條款無法確定，或者賣家對認購書中的條件，如房屋面積、價格等進行修改等。
四、買賣雙方均無過錯，但商品房買賣合同依舊未能訂立的情況。如，因第三人的原因或自然災害，致使該商品房項目未能建設或未能按原約定建設等。

I. 商品房已經簽訂住房認購協議書，定金可以退嗎

簽訂了商品房住房認購書，不想買是不能要求退還定金的，購房人必須按照認購書的約定繼續履行合同。因為認購書等同於合同，是合法有效的。
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

J. 簽了商品房認購協議書，現在因為資金問題不想要了能退訂金嗎

認購協議上一般寫的是「定金」。
購房時開發商有很多空子可鑽，按規定購買時需看清認購協議。「定金」和「訂金」的區別在於，定金不可退，訂金是可退的。
一般開發商不會寫「訂金」，相當多的人吃了這部分虧。一般是拿不回來的，如果真要拿回來，只有走司法程序。
想把損失降到最小的辦法，可以找置業經理，商量解決，給他一部分費用之類的，另一種就是轉讓訂購房子，找別人把你訂購的房子買下來，然後找購房人拿回定金（熟人最好）。如果不是熟人，你可以委託置業顧問轉人購買，一般轉人購買會多收別人的錢，把多收的錢轉給你，具體金額及方法找置業顧問商量。
希望能幫到你！
提醒你買房需考慮清楚，一旦決定最好購買，否則吃虧的是自己。一般開發商都是霸王條款。忽悠的都是平民百姓。