土地使用權抵押糾紛

❶ 土地使用權抵押與買房人購房沖突嗎

您好，被抵押的房產不一定不能買。根據有關法律規定，在抵押期間，抵押人(如開發商)在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應將轉讓物已經抵押的情況告知受讓人(購房人)。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在實際操作中，如果開發商將抵押的房產(包括房屋所在的土地使用權被抵押)進行銷售的話，在辦理預售登記、產權過戶時，必須取得抵押權人(一般為銀行)的同意，由抵押權人出具同意辦理的書面信函。需要說明的是，抵押權人同意抵押人辦理預售登記或者產權過戶並不意味著抵押權人放棄了抵押權。因此，有人認為「辦理了預售登記的房屋就不會出現問題」的觀點是值得商榷的。
開發商有義務明確地將房產抵押的有關情況告知購房人，否則會導致合同無效，購房人日後無論因何種原因要求退房的話，都可以以此為由。在通知購房人時，最好是取得購房人的書面確認，以免日後的糾紛。
如果你需要購買此類房產的話，可以參考以下辦法處理：
1.如果付款方式不是按揭貸款的話，你可以要求將與所購房產抵押部分相應的購房款全部或者部分直接交給抵押權人，由抵押權人解除對於該部分房產的抵押。
2.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行不是同一銀行的話，可以約定，由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權人的銀行，後者在收到該部分款項後，應當解除對所購房產相應部分的抵押。
3.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對比較簡單，銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當處理，同時會間接地降低你購房的抵押風險。

❷ 解讀《關於能否將國有土地使用權折價抵償給抵押權人問題的批復》

根據本批復，國有土地使用權無法變現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，應當對國有土地使用權依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認的地價評估結果將土地使用權折價，經抵押權人同意，將折價後的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人享有。 一、問題的由來 四川省高級人民法院請示，一些地方由於房地產市場不景氣，土地使用權轉讓價格不斷下跌，為了保護國有資產，國家制定了國有土地使用權的保護價，低於保護價不得轉讓，也不能辦理有關權屬轉移手續。因而，在有關以國有土地使用權作抵押的擔保案件中，抵押人依生效法律文書行使抵押權時，作為抵押標的的國有土地使用權以國家規定的保護價也無法轉讓、變現。在這種情況下，可否直接將土地使用權以國土部門認定的價格抵償給抵押權人，以實現其抵押權，有兩種不同的意見：一種意見認為，不能直接將國有土地使用權以國土部門認定的價格抵償給抵押權人。因為折價抵償不是抵押權實現的方式。另一種意見認為，在主債務人無其他任何可供執行的財產時，可以直接將其國有土地使用權抵償給抵押權人。因為此時該土地使用權不能變現是由於國家政策制約所致，非債務人所能預見。在這種情況下，抵償是合法的現實選擇。四川省高級人民法院傾向於第二種意見。 二、有條件的折價抵償以實現抵押權 法釋[1998] 25號批復規定通過有條件的折價低償以實現抵押權人的抵押權。根據批復，在依法以國有土地使用權作抵押的擔保糾紛案件中，債務履行期屆滿抵押權人未受償的，將土地使用權變現應當是首要的選擇。按照《擔保法》的規定，變現的方式可以是拍賣，也可以是變賣。如果無法變現，債務人又沒有其他可供清償的財產時，可以折價抵償。但法釋[1998] 25號批復規定了兩項折價抵償的條件：一是由人民法院折價，而不是由抵押權人與抵押人協商確定。折價前應當對國有土地使用權依法評估，然後由人民法院參考政府土地管理部門確認的地價評估結果將土地使用權折價，人民法院不得隨意折價。二是徵得抵押權人同意。將土地使用權折價抵償給抵押權人，必須經抵押權人同意，不能將土地使用權強行折價抵償給抵押權人。因為並非所有的抵押權人都需要國有土地使用權或者能夠將其變現。例如，銀行通常只希望抵押人支付現金以實現抵押權。法釋[1998] 25號批復中所指「經抵押權人同意應僅指就折價抵償問題取得抵押權人同意，不包括國有土地使用權的折價問題。當然人民法院對國有土地使用權折價時，除參考政府管理部門確認的地價評估結果外，還應當考慮抵押權人取得國有土地使用權的變現成本，也應當充分考慮折價時的國有土地使用權的市場價格。 三、與法釋[1998] 25號批復相關的若干問題 （一）折價抵押以實現抵押權符合法律規定 《擔保法》第五十三條第一款規定：「債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。」根據這一規定，抵押權的實現方式包括抵押物折價和拍賣、變賣抵押物。以何種方式實現，由抵押人與抵押權人協商。協商不成，由法院裁判。為了保護抵押人和抵押人的其他債權人的合法權益，抵押物是不能直接受償的。 根據《城市房地產管理法》第四章「房地產交易」的規定，國有土地使用權可以依法轉讓。該法對轉讓國有土地使用權的條件及禁止轉讓的各種情形作了具體規定，沒有禁止通過折價抵償轉讓國有土地使用權的方式。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十六條規定，土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，政府有優先購買權，但並未規定不得轉讓。1990年原國家土地管理局曾發出《關於加強城鎮國有土地使用權出讓和轉讓管理的通知》，要求對國有土地使用權的出讓加以有效管理，出讓金受基準地價限制。但對國有土地使用權的轉讓沒有特別限制。其他法律、行政法規也沒有禁止通過折價抵償轉讓國有土地使用權。 （二）折價抵償是客觀需要 盡管一般情況下，抵押權實現時，只要對土地使用權依法正確評估，一般不會出現土地使用權的價格高於當地市場價格從而出現不能轉讓變現的問題，而且強制拍賣的變現價值會低於任意拍賣時的實現價值，或者簽訂抵押合同的評估價值。但拍賣不能無限制地進行下去。如果房地產市場不景氣，國有土地使用權的二級市場處於有價無市狀態，抵押財產通過市場無法變現，主債務人也沒有其他可供執行的財產，債權人與債務人又無法就抵押受償達成協議，為了實現抵押權人的合法債權，人民法院可以以有批准權的人民政府土地管理部門確認的地價評估結果為依據，將土地使用權折價，與抵押權人協商並經抵押權人同意後，將折價後的土地使用權抵償給抵押權人，土地使用權由抵押權人持有。對這一意見原國有資產管理部門和國家土地管理局均表示同意。由於國有土地使用權客觀存在無法變現的現實，折價抵償是不得已的辦法。 （三）折價抵償國有土地使用權不會造成國有資產流失 有人認為，通過拍賣國有土地使用權或者以其折價抵償實現抵押權會造成國有資產的流失。雖然這種擔心不無道理，但這種擔心是不必要的。一方面，為實現抵押權而進行的拍賣屬於強制拍賣，與一般民事交易活動不同，要受到有關強制執行法律的制約，其目的是為了使國有土地使用權變現。這種拍賣或折價與拍賣國有企業的其他財產或者將國有企業的其他財產折價的目的完全相同。另一方面，人民法院在確定國有土地使用權的拍賣低價或者折價都不可能不考慮基準地價問題。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十三條規定：「國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。」在司法實踐中，抵押權人通常為國有商業銀行，更好地實現國有商業銀行的債權本身就是防止國有資產的流失。因而，拍賣國有土地使用權或者以國有土地使用權折價抵償抵押權不可能造成國有資產的法律流失。

❸ 在沒有任何法律依據的情況下，土管局以有糾紛為由，拒絕為土地使用權人辦理抵押手續，是否合法

合法，如果出現糾紛，你的債權人可以提出讓土地局作為被告人，因為合適不清讓他蒙受損失

❹ 土管局以有糾紛為由，拒絕為土地使用權人辦理抵押手續，合法嗎

的確合法，
土地登記
的前提就是權屬清晰，在有糾紛的情況下，是應該凍結
變更登記
和他項權利登記的。

❺ 關於開發商建設用地土地使用權抵押後的債務糾紛

1、起訴是必須的，而且要快！對方的土地使用權已經做了抵押登記，回一般問題不大，問題答是要衡量以後實現債權時土地拍賣款是否能足額償還債務，如果不能，則必須申請查封房屋。

2、可以查封沒辦手續的房子，因為房子是一種事實狀態存續著，且我國是「房地一體」的制度政策，查封這種「違章建築」是沒有問題的。

3、你們最好做訴前查封，保證對方不會耍手段。訴前是必須提供擔保的。

4、一般律所都是以一般代理做這些案子，很少以風險代理做的。或者你能找到熟人，也許可以。

❻ [轉載]建設用地使用權抵押後新增的建築物屬於抵押財產嗎

是的。

對有新增加建築物的建設用地的使用權實現抵押權時，應當將該土地新增的建築物與建設用地使用權一並處分，但由於新增加的建築物不是抵押財產的范圍，所以對有拍賣新增建築物所得的價款，抵押權人不得優先受償。

《城市房地產管理法》第五十一條：房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。

(6)土地使用權抵押糾紛擴展閱讀：

房地產交易、轉讓、抵押規定：

（依據：《城市房地產管理法》）

第一節一般規定

第三十二條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十三條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布。具體辦法由國務院規定。

第三十四條國家實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標准和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

第三十五條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十六條房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

第二節房地產轉讓

第三十七條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

第三十八條下列房地產，不得轉讓:

（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權的；

（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件:

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十二條房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。

第四十四條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

❼ 抵押權范圍是否及於土地使用權

後因郭某逾期未還款，銀行在實現抵押權的過程中，該間店面及依附的土地使用權被依法一並拍賣所得萬元，現銀行要求就該105萬元拍買所得款全部優先受償，以實現其抵押權；但胡某認為自己然是該土地的使用權人且該土地並未辦理抵押登記，銀行無權就全部拍賣款優先受償，該拍賣款中關於土地使用權的款項應先歸胡某所有。 【分歧】 第一種意見認為，抵押財產的范圍應該以登記為准，現胡某然是上述土地的使用權人且未辦理抵押登記，銀行只享有地上建築物即該店面拍賣款的優先受償權。 第二種意見認為，根據「地隨房走」原則，以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押，故銀行享有該店面全部拍賣款的優先受償權。 【管析】 筆者同意第二種意見，理由如下： 首先，由於房地產的不可分性，我國在處理房地產法律關系時歷來強調一項基本原則，即房屋所有權主體與房屋佔用范圍內的土地使用權主體一致的原則，俗稱「房隨地走，地隨房走」的原則。我國《擔保法》第三十六條規定：「以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押」，及《物權法》第一百四十七條規定：「建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用范圍內的建設用地使用權一並處分」。可以看出地上建築物等在自然屬性上對土地的依附，避免了對地上建築物、構築物及附屬設施的經濟價值的破壞，並可以使物權關系清楚簡明，避免因建設用地使用權與地上建築物、構築物及其附屬設施所有權主體不同，在權利行使時發生糾紛。 其次，在房地產抵押問題上，實現抵押權必然帶來抵押財產的轉讓，因此在設定抵押權時，房屋的所有權和建設用地使用權應當一並抵押，只有這樣，才能保證實現抵押權時，房屋所有權和建設用地使用權同時轉讓。我國《物權法》第一百八十二條規定：「以建築物抵押的，該建築物佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押」。因此，不論在房地產的轉讓還是抵押的問題上，「房地一體」都是處理此類糾紛的基本原則。 最後，本案中雖然胡某持有土地使用權證，但郭某與胡某已經辦理產權過戶登記手續，且在銀行與郭某辦理了抵押登記後，該店面作為不動產物權變更已經完成，並對外產生登記公示公信力。胡某然持有該店面的土地使用權證，更多的屬於管理層面的問題，房地產登記機關沒有對土地使用權證進行相關處理，致使胡某仍然持有土地使用權證書，但本案土地權益實際上已經隨著店面買賣而轉移。故胡某以其屬於該店面土地合法使用權人，該土地使用權並非抵押物為由，要求獲得返還拍賣款中土地使用權價值的要求不成立。 綜上，抵押權的范圍及於該店面的土地使用權，銀行就該105萬元拍買所得款全部享有優先受償權。

❽ 請問房地產開發商將期房的土地使用權抵押給銀行了，買這樣的期房有風險嗎

被抵押的房產不一定不能買。根據有關法律規定，在抵押期間，抵押人(如開發商)在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應將轉讓物已經抵押的情況告知受讓人(購房人)。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在實際操作中，如果開發商將抵押的房產(包括房屋所在的土地使用權被抵押)進行銷售的話，在辦理預售登記、產權過戶時，必須取得抵押權人(一般為銀行)的同意，由抵押權人出具同意辦理的書面信函。需要說明的是，抵押權人同意抵押人辦理預售登記或者產權過戶並不意味著抵押權人放棄了抵押權。因此，有人認為「辦理了預售登記的房屋就不會出現問題」的觀點是值得商榷的。
開發商有義務明確地將房產抵押的有關情況告知購房人，否則會導致合同無效，購房人日後無論因何種原因要求退房的話，都可以以此為由。在通知購房人時，最好是取得購房人的書面確認，以免日後的糾紛。
如果你需要購買此類房產的話，可以參考以下辦法處理：
1.如果付款方式不是按揭貸款的話，你可以要求將與所購房產抵押部分相應的購房款全部或者部分直接交給抵押權人，由抵押權人解除對於該部分房產的抵押。
2.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行不是同一銀行的話，可以約定，由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權人的銀行，後者在收到該部分款項後，應當解除對所購房產相應部分的抵押。
3.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對比較簡單，銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當處理，同時會間接地降低你購房的抵押風險。
希望幫到你.

❾ 土地使用權被抵押的期房可以買嗎

土地使用權被抵押的期房可以買。

根據《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條 抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，並辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓後，原抵押權人應當告知抵押人。

經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。

抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

(9)土地使用權抵押糾紛擴展閱讀

買被抵押的房子會存在風險

1、重復抵押

開發商在建設的過程中，由於資金缺乏，會選擇將部分房源抵押給銀行，獲得銀行的貸款，另一方面又為了加速回籠資金，在未經銀行同意且沒有告知購房者該房源已被抵押的情況下，就對該房源進行出售，這種重復的交易造成了巨大的風險，給房屋權屬登記也帶了隱患。

2、多方利益沖突

利益沖突風險往往發生在房產被抵押給多方的情況下，比如房產同時抵押給銀行，工程方，土地管理部門等多個抵押人，最終業主在不知情的情況下購買，如果開發商資金鏈斷開，無法償還貸款和拖欠的資金，那麼，最終處理起來，房屋的歸屬問題就會是錯綜復雜，畢竟各方的利益都要照顧到。而購房者勢單力薄，最終受到損失的還是購房者。

3、退房難

開發商惡意隱瞞抵押情況，要麼是補辦解押手續，繼續完成房產交易，要麼是支付違約金，同意購房者退房。

但是，通常情況下退房並不是一件輕而易舉的事情，開發商反而會找借口解決，延長購房的戰線，得到的結果只能是等待。

4、無法辦理不動產證

抵押房產在房地產開發商沒有償還清債務的前提下與購房者進行的再次交易，對購房者來說不僅面臨著首付房款的損失，還因為銀行與開發商之間的債務關系的存在，無論是向銀行申請貸款還是簽訂正式的購房合同都是不能的，更別提網簽備案，到房管部門辦理不動產權登也是受阻的一件事。