葡萄園轉讓糾紛

Ⅰ 鄉鎮農村土地流轉工作自查報告

田野的希望--對花果山鄉人和橋村土地流轉的調查 花果山鄉人和橋村地處資水南岸，全村有12個村民小組、1135人、825畝耕地。依歷史習慣，該村形成了兩個特徵明顯的耕作區，即臨河種蔬菜、依山種水稻，兩片面積基本相當。從2001年3月開始，該村相繼有償出租土地450餘畝，建成了1個苔韭基地和3個果園，其中由益陽人劉治安於2001年3月租用蔬菜用地200畝，建成了苔韭基地；2001年12月，由鄰村金家侖村民租地30畝建起了葡萄園；2002年4月，由益陽人賈正明租地150畝（其中村集體新開墾荒地60畝，稻田90畝）種植桃、李、梨、枇杷等果樹；2003年3月，由金家侖村民租地30畝種桃樹；村民內部流轉40餘畝種蔬菜。至此，全村已有55%的土地實現了有償流轉，流轉土地年租金分別為蔬菜地228元/畝、稻田200元/畝、荒地100元/畝。 一、主要做法 人和橋村土地流轉採取「土地返租——連片開發——規模經營」的方式進行，由村支部、村委會組織協調，引進投資者和投資項目，在群眾自願的基礎上，由村上每年支付一定的租金，向農民租回承包地，統一規劃，統一進行水、路等基礎設施建設，再連片向投資者發包，發展高產、優質、高效農業，建立無公害蔬菜生產基地和名優特新品種示範區和花果生產區。為促進土地流轉，村級組織主要做了三個方面的工作：一是連片整理土地。該村在2000年3月的責任田調整中，針對過來承包地調整後出現的農戶經營田塊分散、面積小，不利於耕作和規模經營的現實問題，村支部、村委會在廣泛徵求農戶意見，召開村民代表大會後，決定以組為單位，將責任田收回集體，再按照利耕作、便水系，適合規模經營的原則，將責任田土按照政策進行重新調整分配。條件成熟地方，村委會再按照投資者的要求，向農戶連片租賃土地，予以發包。對規劃連片區內不願出租土地的農戶，由村上出面在村民組內或相鄰的組進行調劑置換。二是改善基礎設施條件。從1998年開始，該村通過爭取上級資金和組織群眾人平投工30個，對水、路等基礎設施進行了改造，硬化蔬菜基地幹道1500米，支道、支渠4800米，連片開發的土地做到了交通便捷，水利暢通。三是提供優質服務。為使經營者安心投資創業，該村在引進項目後，非常注重做好服務工作，並以規范的合同形式予以確定。1、村委與投資方一起協商，建立了規范的勞務市場。投資者何時用工只需將用工數量、時間、工種、計價方式通知村組，村組便會按照要求組織勞力，並且從不誤事，也不漫天要價。苔韭基地的投資者劉治安剛到村上時，由於人生地不熟，在請工等方面遇到了不少困難，村支部、村委會得知情況後，主動與其聯系，共同商訂勞務價格，幫助組織勞力，並代發工資，2001年村上經手為劉治安的苔韭基地請工5000餘個，代發工資10萬余元。2、為投資者的人身財產安全提供保障。村上在與投資者簽訂的合同中明確承諾：甲方（人和橋村委會）必須做好村民的思想工作，盡量預防針對乙方人身、財產以及租賃物、公共設施等的各種治安案件。對乙方要求處理的有關偷盜、哄搶、擾亂、破壞、妨礙銷售等事件，甲方必須及時受理並在24小時內組織人員處理。如有違反，乙方有權隨時解除合同，並由甲方承擔乙方的直接經濟損失、可得利益損失和間接損失。苔韭基地建立兩年來，投資者基本上是一個人在村上經營、管理，由於服務到位，沒有發生一起偷盜事件。3、給投資者以村民待遇。該村明確規定，對外來投資者生產經營所需的排漬、抗旱等費用，享受當地村民同等待遇，並按時、全面滿足其要求。4、全程代理有關手續。對投資者在基地的臨時建築及有關稅費等方面的手續，該村負責全程代理，並承擔部分手續費用。 二、效果及啟示 從調查的情況看，人和橋村土地流轉帶來的效果是比較明顯的。一是拓寬了就業門路，群眾收入明顯增加。該村2000年人平純收入為2000元，2002年為2300元。收入的來源主要有以下幾個：①出租土地的租金收入。村民從流轉土地獲得的租金收入2001年為4.5萬元，2002年為7萬元，今年為9萬元。據該村浮谷庵組昌陽春介紹，連片出租1畝地的收入和自己種1畝地的收入基本相當，並表示，自己願意將稻田出租，希望村上進一步搞好土地流轉工作。昌陽春一家2002年種3.82畝水田，除去生產性費用和農業稅及附加，每畝收入在140元左右，而出租1畝土地給基地的租金除去農業稅及附加後，收入也是140元左右，還可空出勞力從事其它工作，很劃算。但如果不是連片出租的土地，租金要比這低得多，有的甚至要倒貼。依該村及附近村的行情，出租1畝稻田給其它農戶，最多是每年100斤谷/畝，折價為50元左右。②土地流轉後農戶的打工收入。一方面是流轉土地上的打工收入。全村流轉的400餘畝土地上的600餘人，除學生和無勞動能力的300人外，有150餘人為已流轉土地服務，去年，在流轉土地上打工收入最多的一戶達2000元。2001、2002年該村農民在流轉土地上的打工收入達23萬元，僅此項就遠遠高於原來自己種田的收入。另一方面是外出打工收入。土地流轉後，出租了土地的農戶中有180餘人常年在外打工。花木欄組昌放明一家四口人，有土地2.4畝，已出租1.5畝，去年他妻子和女兒外出打工的收入有8000餘元。③在家從事其它職業的收入。擺脫田土束縛後，群眾都想方設法尋找致富門路，或外出打工，或經商辦廠。2002年，該村新辦涼席廠6個、竹簾廠3個，新發展瘦肉型豬養殖戶10戶，新發展母豬86頭，新增的投入近500萬元。該村有一瘦肉型豬養殖戶去年出欄中豬300餘頭，獲利近10萬元。與此同時，外來投資者帶來的先進技術和引進的優質品種，也使群眾開闊了眼界，紛紛學習效仿。苔韭基地建成後，帶動該村群眾種植苔韭50餘畝；今年建成的優質果園也讓群眾獲益不淺，有30餘戶農戶從基地購進了優質果苗。二是改善了干群關系，增加了村級集體經濟收入。據該村負責人介紹，在開始做群眾工作動員流轉土地時有一定的阻力，現在群眾看到土地流轉後帶來了實實在在的好處，願意配合村上的工作，村支部、村委會的威信也得到了提高。一些外出戶、刁難戶原來的稅費收繳難度很大，現在這個問題也迎刃而解了。村上從流轉出的土地中收取了一定的管理費，壯大了村級集體經濟勢力。收取的標准為蔬菜用地每年20元/畝、荒地每年10元/畝、魚塘每年5元/畝。三是土地流轉在給農民和承租者帶來可觀效益的同時，進一步打響了人和橋的品牌。比較明顯的表現是到人和橋村租賃土地的投資者紛至沓來，一方面是現在的投資者紛紛要求擴大租賃面積，如賈正明在承包200畝地後，今年向村委會提出要求再包200畝擴大生產；另一方面是不少新的投資者到該村聯系租賃土地，目前已有益陽等地的3名投資者到該村向村委會表示要承包土地搞花木種植，就連相鄰的金家侖村民也舍近求遠，多人要求在人和橋村租地創業，村委會出於多方因素綜合考慮，目前暫未同意。 人和橋村土地流轉的初步成功可以給我們帶來三點啟示：一是土地流轉離不開基層組織的協調運作。作為基層組織，在土地流轉中找准位置，積極發揮中介作用，充當農戶和投資者之間的橋梁和紐帶，是推動土地有序有償流轉的關鍵，在目前情況下，其作用至關重要。二是土地連片、基礎設施配套是搞好土地流轉特別是稻田流轉的一個重要前提。只有這樣，才會有投資者來，才可能產生規模效益。這兩項工作是鄉村兩級在土地流轉工作中的著力點。三是耕地作為一種重要的生產資源，要參與市場配置，必須與一定的技術、資金、市場聯結起來。只有這樣，土地的價值才能充分發揮出來，才能實現農戶和投資者的「雙贏」。 三、問題及建議 人和橋村開展的土地流轉是目前土地流轉諸多形式中的一種，雖然取得了初步成功，但也還有一些需要探討和完善的地方。一是該村的土地流轉方式存在一定的政策風險。由於投資者需要連片土地進行規模經營，在目前土地租賃市場尤其是稻田租賃市場還不完善的情況下，不通過村級組織積極協調，有力參與，靠投資者與多個農戶協商，租賃連片土地經營的可能性不是很大，因此該村採取先由村委會將承包到戶的農地通過租賃的形式集中到集體，再由村委會統一規劃和布局，然後對外發包。此種方式類似目前中央禁止的「返租倒包」土地流轉方式。2002年11月《中共中央關於做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》中明確指出，這種由鄉鎮政府或村級組織出面租賃農戶的承包地再進行轉租或發包的做法，「不符合家庭承包經營制度，應予制止。」同時，這種方式在去年8月通過、今年3月1日開始實施的《土地承包法》關於土地流轉的規定中也被列入其他方式，未作明確規定。由於缺乏法律政策的支持，如果農戶在投資者經營期限內要求收回出租土地的使用權，在協商無效的情況下，村委會和投資者便會無計可施，農戶如果起訴，則敗訴的必然是投資者和村委會。另外，該村流轉出的一部分基本農田種植了果樹，與國土法規的規定相悖。二是村委會承受了較大的壓力，不利於土地流轉規模的進一步擴大。目前除政策風險帶來的壓力外，還有來自兩個方面的壓力，其一是經濟風險帶來的壓力。從表面上看，土地流轉後的經濟風險由承包經營者承擔，但在實際操作中，與村委會息息相關。由於村民是將土地出租給村委會，沒有與經營者直接發生關系，村委會與村民之間合同的履行完全取決於經營者項目的成敗和個人素質，如果發生意外，付不出租金，則這部分經濟風險必然轉嫁到村委會；其二是村民就業帶來的壓力。由於目前該村的非農產業還不發達，背井離鄉外出打工的預期收益也不可能全部實現，出租土地後農戶的充分就業就成為了土地成片流轉能否成功的重要因素。基於以上考慮，該村對剩下的近400畝土地的流轉持謹慎、觀望態度，今年在有多人主動上門租賃的情況下，也沒有同意。三是與投資者簽訂的合同需要進一步完善。該村在與投資者簽訂的合同中，出於降低門檻、吸引技術、資金、人才的目的，對土地的租金約定和合同期滿後的土地恢復問題規定得較為籠統、含糊。租金是以現金方式約定支付，並且一定就是幾年，甚至上10年，沒有考慮將來如果物價波動幅度大的因素。合同期滿後租賃土地的恢復對投資方沒有約束條款，存在著風險，這個風險有可能由村委會和農戶承擔而損害農民利益。 針對上述三個問題，建議採取以下措施逐步解決。一是在村民自願的大前提下，縣委、縣政府應對這種土地流轉方式予以充分肯定，但在具體的做法上，為避違反政策之嫌，應適當變通。這種做法在浙江、江蘇、福建等土地流轉起步較早、規模較大的地區較為常見。如浙江紹興柯橋鎮為了強調「返租倒包」是在尊重農戶意願的基礎上進行的，沒有違反國家政策，對這種流轉方式的做法是「土地信託」，即群眾委託鄉鎮、村流轉土地，鄉鎮、村級集體組織發揮的是中介作用，這種做法值得借鑒。對基本農田種果樹的情況，只要群眾自願、又未改變土地的農業（指廣義的農業）用途，應予默認。二是在稻田流轉的起步階段，制定相關政策進行扶持，以化解風險。建議由縣里統一籌集部分資金，健全風險承擔機制，減輕鄉村基層組織的壓力。同時，也可與商業保險公司協商，開設新的險種，用投保的形式化解經營風險，保護農民的利益。三是加強對土地流轉合同的管理。由縣經管部門統一制定規范的合同文本，對合同條款的約定予以明確規定。如對租賃物租金的約定可採用實物折價的形式，即約定每畝稻田租金為稻穀多少斤，再隨行就市，按當年稻穀的市場均價折為現金支付。

Ⅱ 25.8069758011是萬惡之根什麼意思

666在西方代表魔鬼和邪惡；

666的平方根是25.8069758011；

所以說25.8......是萬惡之根；

其實這是個笑話。

Ⅲ 現在轉讓別人的葡萄園還能賺錢嗎

這個園子的地皮很有用·但是你不是行業里的人·對市場還有種植等等不甚了解·建議慎重內·如果你有闊綽的容資金和精力·可以考慮簽下來·之後更改品種·進行階段性改良·葡萄可嫁接的·你可以按規劃以2年為一個階段進行改良·6年就把整個園子的品種改完了·期間你可以根據市場場進行調整·如果不改良·光靠老樹老品種·不建議簽約·
市場沒問題·他的老客戶也可以用·現在這樣的工作很搶手···

Ⅳ 運城葡萄園辦營業執照在哪裡

一、運城葡萄園辦營業執照在山西省運城市鹽湖區人民南路（運城市工商行專政管理局一站式企業注冊審屬批服務窗口）申請辦理：

營業執照是工商行政管理機關發給工商企業、個體經營者的准許從事某項生產經營活動的憑證。其格式由國家工商行政管理局統一規定。

二、辦理營業執照的流程：

1、工商局網上申請公司名稱核准；通過後領取："企業名稱預先核准通知書"。

2、租房：要有房產證或相關的產權證明，租房後要簽訂租房合同，並讓房東提供房產證的復印件。

3、編寫"公司章程"：由所有股東簽名。

4、刻法人私章。

5、到會計師事務所領取"銀行詢征函"。

6、銀行開立公司驗資戶：銀行會發給每個股東繳款單並在詢征函上蓋銀行的章，詢證費各銀行不等。

7、辦理驗資報告：由會計師事務所出具驗資報告。

8、到工商局窗口辦理，領取營業執照需要的證件：

①房產證復印件。

②股東會決議。

③股東、法人身份證。

④房屋租賃合同。

⑤公司章程。

⑥公司設立登記表。

⑦企業名稱預先核准通知書。

9、憑營業執照：到公安局指定點刻章。

10、辦理企業組織機構代碼證： 到技術監督局申請。

11、30日內到當地稅務局申請領取稅務登記證。

12、去銀行開基本戶。

Ⅳ 姚明當年2000萬收購上海隊，到17年賣掉球隊，他賺了多少

2009年以2000萬入手上海男籃，17年轉讓上海男籃股份，姚明到底賺了多少？

姚明確實有商業頭腦，2009年以後CBA職業化發展越來越好，各個球隊都開始賺錢了，姚明的上海隊趕上好時候了，再加上他經營有方，找的教練和外援都看中實力而不是名氣，球隊欣欣向榮，所以姚明就掙上錢了。但是為了中國男籃，他毅然放棄了這個繼續掙錢的機會，把球隊賣掉了，轉而為中國籃球而努力，姚明的行為值得每一個人學習。

看來姚明不僅只會打球，經商也是非常有頭腦。投資上海大鯊魚或許有情懷的原因，但是大姚先賠後賺了2.7億，這的確是一次非常成功的投資經歷。上次我談到姚明入手美國葡萄園光土地就賺了2000萬，這次轉讓上海隊又賺了2億多，姚明的情商果然很高。如今的大姚已經成為中國男籃主席，把自己更多的精力都致力於中國籃球事業的改革與發展。

Ⅵ 男主為女主擋電鋸，女主是男主頭疼葯是哪部偶像劇，都講了些什麼

是偶像劇《誰都渴望遇見你》！

哎哎哎，想要女人淪陷，必須激起她對你的拯救欲。

張總，提前恭喜你收獲美人心哦......

當然，追妻路怎能這么順利，張泯不是自由身，他有個時刻提醒自己是養子，隨時可能把自己拋棄的暴君爸爸。

暴君爸爸是真正的以利益為人生目標，為利益不惜犧牲兒子的感情，要求其與BK集團千金劉文娜聯姻。

還有男二陶倫，種種線索指向陶倫就是張家丟失的親兒子：“真張泯”。

陶倫也喜歡羅溪，並且多年如一日守護在羅溪身邊，又有了這層敏感身份，成為張泯追妻路的絆腳石不說，還有可能影響到他能否順利繼承四海集團。

總之，復雜的人物關系產生復雜的劇情，這部偶像劇還挺好看的。

Ⅶ 葡萄園的房子現在能過戶了嗎

房產轉讓過戶規定
市、區、縣房地產交易管理機構受理過戶申請後，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內容如下：
1、當事人提供材料必須合法有效，申請書填寫內容與材料一致。
2、房產產權是否清楚，有無產權糾紛等現象，受讓人按規定是否可以受讓該房地產。
3、交易出租的房地產，承租人是否放棄優先購買權。
4、交易的房產是否已做抵押。
5、房地產交易機構認為還需要審核的地方。

Ⅷ 我想在嘉定區接管一葡萄園，要他到村委會去簽轉讓合同，他說打一張轉讓條給我就可以了，你們說行嗎.

建議雙方簽一個轉讓合同，大家條件，價格等談好，約定在合同里這樣免得以後有糾紛，一旦有了糾紛也好有個憑證不是。希望能夠幫助到你。

Ⅸ 哪裡能下載托馬斯.品欽的小說<葡萄園>(最好是PDF的)

ls的真是非常無聊
豆瓣上面有《葡萄園》的二手書轉讓。
PDF版的見以下網址，因為是新浪的，所以要注冊下才能下載。
http://ishare.iask.sina.com.cn/cgi-bin/fileid.cgi?fileid=3796273