常見物業侵權

㈠ 侵權的，那麼物業公司要承擔什麼責任

一般需要承擔連帶侵權責任。《侵權責任法》規定了7種承擔連帶責任的情況依照本法規定，以下情形侵權人承擔連帶責任：（1）共同侵權人的連帶責任。本法第八條規定，二人以上共同實施侵權行為，造成他人損害的，應當承擔連帶責任。（2）教唆人、幫助人與行為人的連帶責任。本法第九條規定，教唆、幫助他人實施侵權行為的，應當與行為人承擔連帶責任。（3）共同危險行為人的連帶責任。本法第十條規定，二人以上實施危及他人人身、財產安全的行為，其中一人或者數人的行為造成他人損害，能夠確定具體加害人的，由侵權人承擔責任；不能確定具體加害人的，行為人承擔連帶責任。（4）分別實施的行為足以造成全部損害行為人的連帶責任。本法第十一條規定，二人以上分別實施侵權行為造成同一損害，每個人的侵權行為都足以造成全部損害的，行為人承擔連帶責任。（5）網路服務提供者與網路用戶的連帶責任。本法第三十六條規定，網路用戶利用網路服務實施侵權行為的，被侵權人有權通知網路服務提供者採取刪除、屏蔽、斷開鏈接等必要措施。網路服務提供者接到通知後未及時採取必要措施的，對損害的擴大部分與該網路用戶承擔連帶責任。網路服務提供者知道網路用戶利用其網路服務侵害他人民事權益，未採取必要措施的，與該網路用戶承擔連帶責任。（6）高度危險物所有人與管理人、非法佔有人的連帶責任。本法第七十四條規定，遺失、拋棄高度危險物造成他人損害的，由所有人承擔侵權責任。所有人將高度危險物交由他人管理的，由管理人承擔侵權責任；所有人有過錯的，與管理人承擔連帶責任。本法第七十五條規定，非法佔有高度危險物造成他人損害的，由非法佔有人承擔侵權責任。所有人、管理人不能證明對防止他人非法佔有盡到高度注意義務的，與非法佔有人承擔連帶責任。（7）建設單位與施工單位的連帶責任。本法第八十六條規定，建築物、構築物或者其他設施倒塌造成他人損害的，由建設單位與施工單位承擔連帶責任。從以上規定看，本法對於用人單位侵權責任和個人之間形成勞務的侵權責任上，沒有規定連帶責任，而是採取替代責任，改變了現行司法解釋中僱主和雇員承擔連帶責任的規定。

㈡ 物業公司有哪些行為屬於對業主侵權

私自斷水斷電

㈢ 物業公司侵權如何主張維權

如果物業公司侵權，屬於民事責任，可以向當地人民法院提起訴訟。如果是物業管理規定中規定的侵權類型，可以向當地物業行政主管部門投訴。
有關物業侵權的類型及責任：
《物業管理條例實施細則》第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條例的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一並委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用:
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的;
(二)擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

㈣ 物業管理企業侵權條款有哪些

物業合同侵權條款：排除業主權利的條款屬於侵權條款。物業合同一般為格式條款。提供格式合同的一方，格式條款排除對方權利的，應當採取合理的方式予以提示，如果沒有提供說明義務的，對方可以主張不認可該條款。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第四百九十六條
格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。
採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。
第四百九十七條
有下列情形之一的，該格式條款無效：
（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；
（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

㈤ 物業侵權糾紛 以案說法教你維權

小區業主與物業公司之間的關系總是「剪不斷，理還亂」，甚至時不時還會發生訴訟——

轎車在小區被盜，物業公司應當賠償

【案例】2011年初，業主晏紫便已根據物業公司的要求，按每月60元交納了一年的車輛保管費。5月8日晚，晏紫按慣例將自己的轎車停放在指定位置。可由於保安沒有對出入人員進行任何盤查，導致轎車被盜，雖經報案但公安機關因無線索而一直未能偵破。三個月後，晏紫要求物業公司賠償18萬元車款，因遭拒絕而成訟。

【點評】物業公司應承擔賠償責任。一方面，《物業管理條例》第三十六條規定：「物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。」保安不盤查來客，表明物業公司未履行好服務合同，自然難辭其咎。另一方面，《合同法》第三百七十四條規定：「保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任……」

利用小區賺外快，所得收益應歸業主

【案例】韋貞所在小區的物業公司未經業主委員會同意，將臨街一面的外牆租給一家超市發布經營廣告，並預收了一半租金。租約期滿，超市依約付給了物業公司另一半租金5000元。韋貞等業主認為該租金應歸業主，但被物業公司拒絕，理由為外牆是其所單獨開發利用，理應歸其所有。

【點評】租金應歸全體業主共有。根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第（一）項規定：「建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分」屬物權法第六章所稱的業主共有部分，本案外牆也不例外。業主對外牆的共有權，決定了只有業主才能對外牆享有佔有、使用、收益和處分的權利。物業公司在任何情況下，也只能是一個管理者。

業主拖欠管理費，物業公司無權曝光

【案例】牛莉所在小區的物業公司未收清2010年的物業管理費。物業公司遂連續一個月，通過在小區進出大門、過道等處，張榜公示欠繳業主的姓名、欠款金額、家庭住址、聯系電話，以迫使業主因怕名聲受損而付清欠款。

【點評】公司侵犯了牛莉等的名譽權。《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定：「經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。」該物業公司的行為客觀上已影響了牛莉等人的社會評價和尊嚴，符合《最高人民法院關於審理名譽權案件若干問題的解答》第七條規定的承擔侵害名譽權責任的構成要件。同時，家庭住址、聯系電話等屬個人隱私，公司未經本人允許或經司法程序而公示，也屬侵犯隱私權。

（以上回答發布於2015-04-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈥ 物業侵權糾紛類型有哪些

物業管理糾紛的七大類型
1.物業管理費糾紛。
2.業主財產損失賠償糾紛。
3.小區公用專設施傷屬人的賠償糾紛。
4.無因管理糾紛。
5.小區公用部位的侵權糾紛。
6.小區公用部位的出租營利問題。
7.小區內停車收費糾紛。

㈦ 常見物業維權問題盤點

小區物業管理費隨便漲價，怎麼辦？房子還沒入住，物業管理費還要交嗎？物業維權怎麼進行？買房子是一輩子的大事，但是買完房子、住進去之後，小區物業管理又是另一件糟心的事情。日常生活中，有哪些常見的物業維權問題呢？

1、物業管理費「漲價」怎麼辦?

物業管理公司不得單方要求增加物業管理費。物業管理費的收取標准，應以物業管理合同或商品房買賣合同中的約定為准。除因政府調整價格外，開發商和物業管理公司都不得單方提價。如果確有必要增加必須召開業主大會，徵得業主同意後方能增加。如果物業擅自提高物業管理費的收取標准，業主可以要求物價部門進行協調，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。

2、物業管理公司能罰款嗎?

罰款是一種行政處罰行為，物業管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權利。處罰權，只能由行政機關或司法機關或其他有處罰權的組織在其法定職權范圍內行使。

物業管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規定，沒有任何法律的依據，不具有約束力。業主與物業管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關系。業主與物業管理公司之間是一種平等的合同關系，物業管理公司不能凌駕於業主之上設立處罰權。

3、物業管理公司是否有權扣押業主的房屋鑰匙?

無權。

向業主交付房屋是開發商的義務，如果業主已經付了房款，則開發商必須向業主交付房屋。物業管理公司向業主交付房屋是代開發商履行義務，只能以開發商的名義，不能以自己的名義。物業管理公司因為業主拒簽業主公約或其他原因而不給業主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業管理合同中的相關權利關系附加到了替開發商履行交付房屋的義務中了，這是不符合法律規定的。

4、物業管理費應向誰收取?物業管理費應按哪個面積收取?包括哪些費用?

支付物業管理費的義務來自於物業管理合同的約定，業主與物業管理公司是合同的雙方當事人，物業管理公司應向業主收取物業管理費。

嚴格來說，物業管理費應依據房產證上標明的建築面積收取。建築面積又包括兩部分：①套內建築面積;②可分攤的公用建築面積。

實踐中，對於沒有取得房產證的房屋，物業管理費通常按房屋的實測建築面積收取：現房通常按購房合同中約定的建築面積收取物業管理費，如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符，以實測報告為准;期房通常按照房屋建成交付時，開發商向購房人提供的該房屋的實測建築面積報告為准，購房人依據該報告提供的面積繳納物業管理費。

4、小區里供水、供電、供氣等費用應向誰收取?設備應由誰負責維修?

一般來說，物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。物業管理公司接受委託代收前面這些費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。毫無疑問享受這些服務的業主要支付費用。

提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務的單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任。這些單位也可以委託物業管理公司對公共管線和設施設備進行維修養護，但相關費用要由這些單位支付，物業管理公司不得向業主、物業使用人收取這些費用。

6、房屋買了還沒住，要交物業管理費嗎?

要交。業主沒有入住因此水電費可能很少，但是物業管理公司對整個小區的管理是一種公共性服務，也包括對該空房的管理。物業管理公司的服務不會因為個別業主沒有實際居住就停止，所以業主無論是否入住，只要辦理了入住手續，均應從辦理入住手續後按合同的約定繳納管理費。

7、對物業管理公司提供的服務不滿,管理費還要交嗎?

應視具體情況而定,如果物業管理公司的行為還不構成違約，業主仍需繳納物業管理費。但如果在物業管理公司曾書面允諾過的前提下，服務質量卻不合要求，業主可以拒交管理費。

8、房屋質量差,管理費還要交嗎?

因為房屋質量問題是業主與開發商之間的購房合同關系，而物業管理費是業主與物業管理公司根據物業管理合同約定的，二者是兩個不同的法律關系。對於房屋的質量問題，業主應追究開發商的責任，而與物業管理公司並無直接聯系，業主不能以此為借口拖欠管理費。

（以上回答發布於2015-06-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈧ 常見的物業管理有哪些糾紛

你好，物業管理是指業主對區分所有建築物共有部分以及建築區劃內共有建築物、場所、設施的共同管理或者委託物業服務企業、其他管理人對業主共有的建築物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。那麼常見的物業管理糾紛有哪些呢？

問題一：遺留的房屋質量問題

法官們發現，房地產商遺留房屋質量問題，造成業主和物業管理公司之間產生矛盾，案件大約占物業糾紛案件的10%-15%。

法官介紹，這類問題主要表現在：房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛生間滲水等，而開發商又怠於履行維修義務，對其應負的維修責任採取一等、二拖、三推的態度，保修期一過就「甩包袱」。這樣，業主在不能有效處理與開發企業之間糾紛時，將怨氣撒到物業公司身上，以拒交物業費的方式維權。

對策：嚴把房屋交接關口

一般的商品房買賣合同都有房屋質保期限，可在交房後，業主不容易找到開發商，而物業公司時刻在與業主打交道。法院認為，由物業公司來解決業主房屋維修方面的問題，最方便也最經濟。建議物業公司在管理交接之時和開發商簽訂代為維修房屋的合同。

問題二：物業服務質量不達標

這類案件大約能佔到70-80%左右。法官們在審理中發現，大多數業主拖欠物業費的理由是物業公司沒有按合同規定履行義務，服務質量不到位。許多業主在法庭上會向法院提交小區管理現狀的照片，比如沒有綠化、公共設施殘破，維修不及時，保安失職導致業主財產受損，等等。

對策：隨時發現問題隨時解決

在這個問題上，為燕都花園提供服務的金管家物業服務公司的負責人馬德成表示，根據他們的經驗，一定要注意解決每個業主反映的問題，隨時發現問題隨時解決，收費的工作人員不僅負責收費，更要負責聽取業主反饋的意見。比如丟車的問題，無論是自行車還是汽車，物業公司要通過服務保證一輛也不能丟，要不然會給業主留下一根永久的「小辮子」。

問題三：物業與業主溝通存障礙

法院認為，物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現實中，有的物業公司認為自己是小區管理者，業主是被管理的對象;而業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢雇來的。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。

對策：要靠服務取得業主信任

座談會上，萬合物業公司對宏業花園的管理經驗得到了法院的好評。該物業公司的負責人李合祥介紹，作為第四任，萬合公司接管該小區時，小區里垃圾遍地，綠化缺失，由於污水管道被壓壞了，小區里竟然有一條80米長、40來米寬的臭水溝。萬合物業公司先是在3日內恢復了小區里的路燈設施，投入了2萬多元。接著又投入2萬元，挖開臭水溝，排清污水、重鋪管道，暢通了小區的排污系統，之後，保潔工作、綠化帶的補植、花池的整理都有條不紊地進行。最後完全取得業主的信任。

問題四：供暖溫度不達標

供暖質量是個敏感問題，收採暖費可以說是令每個物業公司棘手的問題。採暖費對一些家庭來說是一筆不小的負擔，可最讓他們鬧心的還是供暖溫度達不到市政府規定的最低16℃，進而引發了大量業主以拒交採暖費為手段的維權方式。

對策：可聯合業主代表共同監控

法院認為，對於供暖質量是否達標問題，政府雖然出台了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監督力度不夠，也沒有相應的制裁措施。建議物業公司可以聯合業主代表、居委會代表，在供暖期對供暖溫度進行監控。

問題五：物業漠視鄰里糾紛

這種現象大約占案件的5%左右。比如，某小區8號樓一、二樓業主因前一棟樓頂樓業主違章搭建，導致影響其採光。他們認為物業公司應當制止卻漠視不管，由此拒交物業費。還有的是因為樓上業主的暖氣或管道漏水導致其裝修、傢具受損，他們認為物業公司應該負責維修，或樓上業主不維修就將責任轉嫁給物業公司，拒交物業費。

對策：主動與業主進行溝通

物業公司要主動與業主進行良性溝通，講道理、改進工作方式，或是協助業主解決問題，除一些極端特例的業主外，盡量不要直接採取訴訟方式解決，否則會使矛盾迅速升級。

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㈨ 物業合同侵權條款有哪些

物業服務企業有權出租本物業管理區域內物業用房及會所。該條款專屬於排除屬對方權利的條款，物業公司需要徵求業主的意見，不能擅自出租物業會所和用房，應為無效條款。

如果因業主違反了有關裝修規定，物業公司有權對業主扣留或沒收工具。業主與物業管理公司是平等的民事主體，物業公司沒有處罰權，這一規定是物業管理公司對他人財產的侵犯，應為無效條款