株洲高科物業糾紛

A. 遇到這些物業糾紛，熟知法律規定來維權

沒入住交不交物業費？物業服務差交不交物業費？物業經營用房是指什麼？......物業與業主之間的糾紛，大多數還是交不交物業費引起的，為此，購房幫幫團攜手質量第三方針對網友提出有關物業方面的問題，整理了一些典型問題解答。

問：請問，小區物業費到底該怎麼收？

答：1、按照合同關於物業費的規定來收取；

2、因業主的原因沒有收房，收房之前的物業費需要補交；

3、因開發商的原因導致無法收房，如在收房時，業主發現樓盤有質量問題需要整改，那麼整改過程中所需繳納的物管費應由開發商承擔，但具體情況要雙方協商解決。

問： 物業費必須要交嗎？不交會怎麼樣啊！

答：1、入住時，業主與物業公司簽署過物業託管協議，業主簽過字，明確交納物業費的義務，不交屬於違約，物業可以起訴不繳費的業主；

2、如果物業有問題，有糾紛，業主可以找房管局的物管科投訴，但不能以拒交物業費的形式出現。

問：剛剛買了一套頂躍二手房，後面出現漏水，開發商說房子過了5年質保期不負責，物業說這是開發商的房子問題也不負責，這事怎麼解決？

答：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏為5年，你問問原來房東是不是在5年質保期內已經漏水，但是開發商一直沒維修好，如果是近期發生的漏水情況，只能自己出錢讓開發商或者物業施工維修了。

問： 購房合同中，業主共有的物業經營用房是指什麼？

答：物業用房包括物業管理辦公用房、物業管理配套用房和業主委員會辦公用房等。

問：關於物業維修金，開發商說只有收據沒有發票是這樣嗎？

答：原則上可以開具正規發票，但目前杭州的確有些開發建設單位出具給業主的只是企業往來款票據，有些是因為暫時還沒有物業維修基金專用票據，您可以要求開發單位開具發票，如需查詢基金繳交情況，也可聯系開發單位所在城區房管部門。

問：買的期房，開發商按照合同約定的時候交房，但由於驗房時房屋有問題要整改，並已經書面提出，開發商也同意，那麼物業費是按合同約定的交房日計算，還是整改好後我實際驗房通過並接收房屋的時間算？

答：按照你實際收房後的時間開始計算，不過你要和開發商和物業確認過，以免到時候有爭議。

問：買了2個地下停車位，每年繳納物業管理費的時候，還要另外收取車位管理費，請問是否有相關規定支持物業的這種做法？

答：這個是車位管理費，牽扯到打掃衛生車輛管理等管理費用，的確需要交納，如果物業沒有管理到位或不作為可以投訴。

（以上回答發布於2016-11-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 物業糾紛法院判決了，可不可以再向相關部門投訴

物業糾紛法院判決了，可不可以再向相關部門投訴，但可以申訴。
根據《中華人民共和國民事訴訟法》規定
第一百九十八條 各級人民法院院長對本院已經發生法律效力的判決、裁定、調解書，發現確有錯誤，認為需要再審的，應當提交審判委員會討論決定。
最高人民法院對地方各級人民法院已經發生法律效力的判決、裁定、調解書，上級人民法院對下級人民法院已經發生法律效力的判決、裁定、調解書，發現確有錯誤的，有權提審或者指令下級人民法院再審。
第一百九十九條 當事人對已經發生法律效力的判決、裁定，認為有錯誤的，可以向上一級人民法院申請再審；當事人一方人數眾多或者當事人雙方為公民的案件，也可以向原審人民法院申請再審。當事人申請再審的，不停止判決、裁定的執行。
第二百條 當事人的申請符合下列情形之一的，人民法院應當再審：
(一)有新的證據，足以推翻原判決、裁定的；
(二)原判決、裁定認定的基本事實缺乏證據證明的；
(三)原判決、裁定認定事實的主要證據是偽造的；
(四)原判決、裁定認定事實的主要證據未經質證的；
(五)對審理案件需要的主要證據，當事人因客觀原因不能自行收集，書面申請人民法院調查收集，人民法院未調查收集的；
(六)原判決、裁定適用法律確有錯誤的；
(七)審判組織的組成不合法或者依法應當迴避的審判人員沒有迴避的；
(八)無訴訟行為能力人未經法定代理人代為訴訟或者應當參加訴訟的當事人，因不能歸責於本人或者其訴訟代理人的事由，未參加訴訟的；
(九)違反法律規定，剝奪當事人辯論權利的；
(十)未經傳票傳喚，缺席判決的；
(十一)原判決、裁定遺漏或者超出訴訟請求的；
(十二)據以作出原判決、裁定的法律文書被撤銷或者變更的；
(十三)審判人員審理該案件時有貪污受賄，徇私舞弊，枉法裁判行為的。
第二百零一條 當事人對已經發生法律效力的調解書，提出證據證明調解違反自願原則或者調解協議的內容違反法律的，可以申請再審。經人民法院審查屬實的，應當再審。
第二百零二條 當事人對已經發生法律效力的解除婚姻關系的判決、調解書，不得申請再審。
第二百零三條 當事人申請再審的，應當提交再審申請書等材料。人民法院應當自收到再審申請書之日起五日內將再審申請書副本發送對方當事人。對方當事人應當自收到再審申請 書副本之日起十五日內提交書面意見；不提交書面意見的，不影響人民法院審查。人民法院可以要求申請人和對方當事人補充有關材料，詢問有關事項。
第二百零四條 人民法院應當自收到再審申請書之日起三個月內審查，符合本法規定的，裁定再審；不符合本法規定的，裁定駁回申請。有特殊情況需要延長的，由本院院長批准。
因當事人申請裁定再審的案件由中級人民法院以上的人民法院審理，但當事人依照本法第一百九十九條的規定選擇向基層人民法院申請再審的除外。最高人民法院、高級人民法院裁定再審的案件，由本院再審或者交其他人民法院再審，也可以交原審人民法院再審。
第二百零五條 當事人申請再審，應當在判決、裁定發生法律效力後六個月內提出；有本法第二百條第一項、第三項、第十二項、第十三項規定情形的，自知道或者應當知道之日起六個月內提出。
第二百零六條 按照審判監督程序決定再審的案件，裁定中止原判決、裁定、調解書的執行，但追索贍養費、扶養費、撫育費、撫恤金、醫療費用、勞動報酬等案件，可以不中止執行。
第二百零七條 人民法院按照審判監督程序再審的案件，發生法律效力的判決、裁定是由第一審法院作出的，按照第一審程序審理，所作的判決、裁定，當事人可以上訴；發生法律 效力的判決、裁定是由第二審法院作出的，按照第二審程序審理，所作的判決、裁定，是發生法律效力的判決、裁定；上級人民法院按照審判監督程序提審的，按照 第二審程序審理，所作的判決、裁定是發生法律效力的判決、裁定。
人民法院審理再審案件，應當另行組成合議庭。

C. 物業維權——關注典型糾紛

買了房，怎麼來維護自己的業主權益？據近日一項有關物業糾紛案例的調查表明，在近2年的物業糾紛中，有超過7成比例的矛盾主要集中在公共設施權屬、物業管理費用、物業管理合同等幾個比較典型方面，比如開發商將會所賣給個人、承諾的物業管理費用免費卻不實行等。

在此，就這些比較具有代表性的典型糾紛關注事項作了相關解讀，業主們在維權時不妨多留個心眼。

關注1、公共設施的主人究竟是誰

近日，本市某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現象也不在少數，並且出讓之後因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業管理方面的主要焦點之一。

解讀

這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的「主人」到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即「小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人；停車位有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。」而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定。

同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬於全體業主共同共有；哪些屬於部分業主共同共有；未分攤共用建築面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬於開發商，如果屬於全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對於開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對於開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。

解決方法

這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。

關注2 、簽物業委託合同還是服務合同

據了解，目前很多小區的業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對於物業合同的性質沒有明確定義，有部分小區中雙方簽訂的是「服務合同」，而有部分小區中雙方簽訂的則是「委託合同」。

據悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業管理合同的，既有服務合同糾紛，又有物業管理糾紛；而法院受理物業管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務合同糾紛，部分定為物業管理糾紛，還有定為損害賠償和財產權屬等其他案由。

解讀

這主要是因為對於物業管理服務合同的認識不同。據分析，如果雙方簽訂的是物業委託合同性質的，那麼就代表著由業主委託物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委託與被委託關系。

如果一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那麼其後果將與物業公司沒有任何關系；同時由於委託合同的委託人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利於小區物業管理的穩定性。

解決方法

在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委託合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是「物業管理服務合同」，而不是「物業管理委託合同」，同時，在合同的條款中，如果是委託合同，一般會表現為「甲方委託乙方」，而服務合同則一般是「甲方為乙方提供服務」。

關注3、物業管理費

近期牽涉到物業管理費的主要有兩個方面的內容，一個是物業管理費究竟包含了一些什麼費用，由於相關條例出台後，「物業管理費」的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業公司在給予業主的收據上往往只標明「物業管理費」5個字，所以容易導致業主們對於其概念的含糊而產生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業管理費收不到的問題，這主要體現在少數開發商在房屋銷售低潮時，經常許諾減免部分業主物業管理費，待業主入住後，物業管理企業卻不予兌現；有些則是其他業主對減免物業管理費的做法堅決不同意，造成業主之間、業主與物業管理企業之間的矛盾。

此外，同一物業小區，相同的商品房因國家房改政策實施，產生了不同性質房屋，造成物業管理收費標准不統一，部分業主認為物業管理未實現同質同價的原則，因此也產生矛盾導致管理費無法收繳等現象。

解讀

由於「物業管理費」是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對於很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時，由於物業管理公司在收取了物業管理費用後，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對於自己繳納的「物業管理費」究竟包含了一些什麼內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20-30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。

同時，造成物業管理費的欠費糾紛，除了物業管理企業服務不到位、開發商遺留問題為主要原因外，物業管理收費標准不明確，不能體現質價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業主對物業管理費的定價缺少相關知識，物業收費忽高忽低，造成業主與物業管理企業矛盾重重，這種情況在前期物業管理上尤為突出。

解決方法

在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業管理費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個「物業管理費」的名稱來取代其中各類的費用名稱。

（以上回答發布於2015-06-19，當前相關購房政策請以實際為准）

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D. 物業糾紛案，若物業公司未進行書面催收，直接起訴業主，是否不符合最高人民法院審理物業糾紛案解釋的第六

你所說的第六條，按照描述，物業經過書面催繳的，法院應予以支持。但是該條款中並沒有規定物業必須先經過書面催繳後，才能向法院提起訴訟。

物業公司的做法，可能不合情理，但是合法。

E. 物業公司未完全執行好服務條款，業主拒交物業弗形成的糾紛，物業公司將業主告上法庭

得有物業公司未執行服務條款的證據，