商鋪售後回租法律糾紛

① 商鋪投資售後回租策略的風險有哪些

對開發商
1、量力而行；售後返租是一個高成本運營的銷售方式，她不僅僅是你擁有一棟樓即可，這有後期的經營成本，有經營不善時的履約能力，她要求開發企業是實力與誠信的結合。如果沒實力最好自己不要涉足免得到時無力回天。
2、售後返租不得零散經營；售後返租的生命線就是經營利潤，一個完整的物業一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業設施在所有權和經營權上失去了它的整體性，這將給日後的商業經營埋下隱患。
3、對經營利潤進行可行性分析；對售後返租在開始之時，開發企業對返租來源應當有一個合理的預測，其中經營項目、經營方式、經營企業、經營期限等等開發企業都應當進行合理的預測評估。
對投資者
1、了解城市規劃，理性判斷開發企業的實力及經營風險；一般都選擇升值空間比較大的地段，可從市政規劃上有所預見，早入手可降低投資成本。合理評估開發企業的開發能力及經營企業的經營能力，回報率越高越應當謹慎選擇。
2、明確簽約主體；銷售物業的是開發企業，承租經營商是否是開發企業，承租協議與誰簽訂，這個很重要。
3、明確違約責任；對於開發企業不能履行返租義務時，每日的遲延違約責任，超過一定期限的投資者解除合同權利，第三方對開發企業行為的擔保責任，以及違約責任的賠償范圍（如實際損失、訴訟費、交通費、律師代理費）等等盡可能的約定清楚
來自我愛鋪網的回答

② 商鋪的包租和返租具體區別

商鋪售後返租又稱售後包租、售後回租、售後承租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋:售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者,同時與投資者簽訂承租協議,並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。

沒什麼區別。只是要合同清淅明了，開發商為了盡快回籠資金，在稅費清查尚不到位的情況下，鑽了法律的空子。投資者在與開發商簽訂售後包租合同時，一定要仔細斟酌，合同約定得越詳細越好，將來出現糾紛時也可做到有「法」可依。在與開發商簽約時就應該明確寫上，「商鋪在開發商承租期間，所發生的一切國家規定的相關稅費，包括但不限於營業稅均由開發商承擔」。同時，對租金的支付方式及相關違約責任也必須明確。

③ 商鋪售後返租，售後回購屬於非法集資嗎

商鋪售後返租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋:售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者,同時與投資者簽訂承租協議,並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。一般做售後返租主要是為了回籠資金，不屬於非法集資。

(3)商鋪售後回租法律糾紛擴展閱讀：

是否使用詐騙方法非法集資，具有下列情形之一的，可以認定為「以非法佔有為目的」：

（一）集資後不用於生產經營活動或者用於生產經營活動與籌集資金規模明顯不成比例，致使集資款不能返還的；

（二）肆意揮霍集資款，致使集資款不能返還的；

（三）攜帶集資款逃匿的；

（四）將集資款用於違法犯罪活動的；

（五）抽逃、轉移資金、隱匿財產，逃避返還資金的；

（六）隱匿、銷毀賬目，或者搞假破產、假倒閉，逃避返還資金的；

（七）拒不交代資金去向，逃避返還資金的；

（八）其他可以認定非法佔有目的的情形。

參考資料：售後回租-網路

④ 我公司開發的商鋪售後回租，之後又出租，這些業務我們如何來交營業稅，相關的文件有哪些

根據國稅函[2007]603號《國家稅務總局關於從事房地產開發的外商投資企業售後回租業務所得稅處理問題的批復》規定：從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建築物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論採取何種租賃方式，均應將售後回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。

根據國稅函【1999】第144號《國家稅務總局關於房地產開發企業從事「購房回租」等經營活動徵收營業稅問題的批復》規定：房地產開發公司採用「購房回租」等形式，進行促銷經營活動（即與購房者簽訂「商品房買賣合同書」，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期後，又將該商品房購回），根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司和購房者均應按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。

根據《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條關於營業額問題的規定：「（十九）從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款後的余額為營業額。」財稅[2003]16號中明確的是物業管理公司代業主代收代付的水、電、燃氣、公維基金、房租費用，物業公司計算營業稅時可以全部收入減去代收代付費用後，按差額計營業稅。貴公司的情形不符合財稅[2003]16號的規定，因此，不能以收取的商鋪租金減去向商鋪購買者支付租金余額作為營業額計繳營業稅。

⑤ 商鋪投資里的一種方式：售後返租，是怎麼一回事

產權式商鋪的缺陷近來，在省城的並州路、五一路、漪汾街等路段，常有人向路人散發產權式商鋪、商鋪 「售後返租」的廣告單，甚至在第十屆房展會上，這種廣告單也被偷偷散發，上面承諾的高額回報率、返租年限和知名品牌商家進駐的內容著實吸引大眾的眼球。

⑥ 商鋪返祖租金在總房價抵扣合法嗎

商鋪售後返租又稱售後包租、售後回租、售後承租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋:售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者,同時與投資者簽訂承租協議,並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。

⑦ 投資商鋪陷阱多 售後返租實為規避風險

經營權銷售，提前返租，帶租約銷售……目前市場上的多種多樣的商鋪銷售模式讓投資者看得是眼花繚亂。置業顧問油爆的說辭更是讓投資者對「一鋪養三代」、「翹腳老闆」浮想聯翩。

殊不知，投資商鋪是一門技術活，在紛雜的商業銷售模式中，如何分清利弊，做個謹慎的投資人是下手前需著重考慮的。如未下足功夫，一不小心就落入了開發商的宣傳陷阱就悔之已晚。雖然有錢可以任性，但也不至於隨便的將錢打水漂。

出售商鋪

商鋪被指為開發商的吸金神器

模式1 ：只售經營權

「經營權」就是購房者擁有的不是物業本身，僅是物業的使用權，相當於「長租」。此類銷售模式，受益最大的是開發商，不僅可以保留產權，坐等物業升值，還可藉此融資，籌集資金運作下一個項目。另外，如商鋪已經抵押給銀行，銀行對抵押權有優先權，可以對抗經營權人的租賃權。請不要責怪這個世界滿滿的惡意。

低價、投資門檻低，高投資回報是經營權出售的最大「誘餌」，在投資的時候，你若不問，售姐便不語，只是一臉陽光的沖你笑。如果已經出手，雖然無法享受商鋪本身的物業升值收益，但是能有租金收益(還在考察階段的投資人請將雖然、但是交換閱讀)。若在「經營權」年限內物業出現突變，如徵收遷拆，或者若後期運營公司管理不善，甚至卷錢走人，投資者將血本無歸。哭吧哭吧，全是罪!

出售商鋪

投資商鋪需要各方考量

部分商鋪，開發商在出售時或許出示與某個知名商家合作經營，看似給投資者一個心理保障，業主每個月的返租保障依靠商家的租金。高回報率下是高租金，什麼商家能夠買單還請投資人不要瞎。並且，從現實情況來看，市場上返租一兩年後，就沒有再返租的例子屢見不鮮。

另外，法律上並無不動產「經營權」買賣的概念，此外，依據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國合同法》等相關法律規定，以租賃經營權作為抵押的質押標，在法律上尚無明確認可。

模式2：售後返租

商鋪售後返租(又稱售後包租、售後回租、售後承租)是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租投資者所購物業。返租模式分為短期返租和長期返租，時間不定。對普通投資者來說，在合同約定時間內，不用擔心物業的租賃情況，還可以收到開發商的固定租金回報，誘惑大大的有。

不過，有專家對這種模式發表不同的意見：第一，好賣的物業不需要返租，不好賣才返租，這說明物業投資收益現階段不明朗。第二，開發商為了規避風險，通過委託第三方經營管理公司與投資者簽訂返租或回購協議，一旦經營出現問題，投資者收益無法保障。第三，開發商將商鋪分割成若干個小店面逐個出讓，若沒有留出足夠的、必須的通道，一旦不能統一招租，將出現各商鋪無法獨立經營使用，從而造成業主權益得不到保障，權利無法行使。

鏗鏘有力，擲地有聲有沒有，還能不能愉快的賺錢了?

出售商鋪

商鋪收益率常常被開發商誇大

根據返租時間的長短，短期返租一般為3—5年，這之後購房者的經營將失去保障，需要准確對物業價值有所預判，才能安心當「翹腳老闆」。選擇長期包租的購房者，一定要了解開發商的真實實力，一旦開發商經濟實力不強，在大商家支付較低租金的情況下，小業主的回報或很難保證，總之一句話：背靠大樹才好乘涼。

資深房產業界專家、四川大學經濟學教授馮宗榮曾提醒購房者，目前市場存在的「返租」年回報率主要是5%~8%，如果回報率高達10%，甚至高於10%的話，購房者就應該小心謹慎，誘惑越大的產品，風險就越高。對這個世界失望了吧?

模式3：純產權出售

純產權出售就是開發商將商鋪產權直接銷售給購房者，不負責該商鋪的招商、管理和經營，而是由購房者自行使用。購房者可出租給商家亦可自己經營，靈活度較高，但也容易被玩壞。

這種銷售模式常見於社區商鋪或者底商，或者見於一些小的綜合性商場、專業市場。投資者可以享受到物業本身的增值，但是同時承擔著物業管理、租賃的任務，可謂「勞心勞力」。對於專業市場或綜合市場來講，開發商只管賣不管租，業主水平高低不一、各自為陣，可能導致後期經營陷入無規劃、無主題、無特色的混亂局面，影響物業整體形象及後期增值空間。也許最後你都不好意思跟人講你有一個鋪，掉粉。

出售商鋪

商鋪買賣常常給人一種旺銷的假象

另外，還有一種情況需要注意，一些開發商會將大型商場分割成面積較小的商鋪，以商品房的形式向中小投資者出售，這種商鋪往往沒有實際的建築實體，只有體現在開發商的圖紙上，因此，學界又稱為「虛擬產權式商鋪」。由於這種商鋪不像商品住宅房那樣，為封閉、獨立、確實的建築物，不能依法在房地產登記部門進行登記。

模式4：零首付零月供

如果你剛看到這里，就忍不住面紅耳赤、心潮澎湃、血液循環加速，甚至坐立不安，恭喜你
，你已被廣告成功擊中!另外，還有一個悲劇的事實：頭腦簡單的人容易被「空手套白狼」故事吸引。

出售商鋪

停止對商鋪投資的過高期望 穩健投資

零首付如何解決?如果你手上無多餘現金，卻有一套價值約100萬的房產。可通過專業的金融平台抵押出你房產評估價值的60%-70%(實際抵押貸款金額以銀行評估為准)作為首付，投資者只需每月支付與按揭大約同等貸款利息，抵押期限內還清貸款即可。看清楚了!不需要有錢，有房可以、有價值100萬的車也可以!

某些商鋪，投資者確定投資意向後，開發商可為購房者墊付部分首付款，只要需要在一定時間內結清即可。一定要按時結清!不然可能會承擔較高的利息!不謝!

零月供，這個就是單純的文字游戲了，經營權由專業的商業運營公司進行統一經營，通過返租給物權者，租金可抵部分或全部月供。

（以上回答發布於2017-06-01，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑧ 商鋪售後回租，法律上有何規定，效力如何

售後包租是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租並支付固定年回報的銷售方式，如產權式酒店、產權式公寓、產權式商鋪等。這種售後包租，實際上是一種所有權和經營權分離的房地產商鋪銷售形式，所涉及的相關政策包括以下兩方面。房地產開發商應按「銷售不動產」稅目繳納營業稅。《財政部、國家稅務總局關於房地產開發企業從事「購房回租」等經營活動徵收營業稅問題的批復》(國稅函〔1999〕144號)房地產開發公司採用「購房回租」等形式，進行促銷經營活動即與購房者簽訂「商品房買賣合同書」，將商品房賣給購房者，根據《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司應按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。這里應予以指出的是在計征銷售不動產營業稅時不得扣除支付給購房者的租金。投資者應繳納營業稅及個人所得稅。《國家稅務總局關於酒店產權式經營業主稅收問題的批復》(國稅函〔2006〕478號)規定，酒店產權式經營業主在約定的時間內提供房產使用權與酒店進行合作經營，如房產產權並未歸屬新的經濟實體，業主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規的規定，應按照「服務業——租賃業」繳納營業稅，按照財產租賃所得項目繳納個人所得稅。這里應予以明確的是對分紅收入不能按「利息、股息、紅利」所得納稅。

⑨ 什麼是售後回租開展售後回租要注意哪些問題

比如我把房子賣給你，又租回來用!稱為售後回租
要辦理正規的租憑合同手續

⑩ 什麼是商鋪返租(商鋪售後返租)

售後返租，又稱售後包租、售後回租、售後承租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
還有一種解釋:售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者,同時與投資者簽訂承租協議,並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。