公房承租人變更糾紛

Ⅰ 武漢一公房的承租權變更問題，合法還是非法

根據《關於辦理直管公房承租人過戶分戶更名的規定》
為加強直管公房的租賃管理，保證租賃雙方的合法權益，根據《武漢市房產管理條例》的有關規定，現就辦理直管公房承租人過戶、分戶、更名作如下規定：
一、過戶
非住宅過戶是指承租人、單龜(以下簡稱承租人)因機構調整、企業兼並、改制等原因，要求改由系統內其它企事業法人承租使用的行為；民用住宅過戶是指承租人因死亡、遷居、申請購房或經司法仲裁機關裁決不再承租，改由享有合法共同承租權的其它家庭成員承租使用的行為。
(一)凡屬下列情形之一的，承租人可以申請過戶：
l、非住宅用房承租人因機構調整，企業兼並或改制需繼續租用的；
2、民用住宅承租人因死亡或遷居，與承租人同戶籍且同住三年以上已成年的近親屬需繼續租住的；
3、民用住宅按房改政策出售時， 由承租人配偶申請購房的；
4、原承租人經司法仲裁機關裁決不再承租，改由享有合法共同承租權的其它家庭成員承租使用的。
(二)承租人申請過戶所必備的條件：
1、非住宅承租人申請過戶，須持有上級主管部門或政府出具的因機構調整企業兼並、改制等原因申請過戶的證明材料及原承租人與新承租人系同一系統的證明材料。企業兼並、改制還需持有市有關主管部門批准文件等要求過戶的證明文件．
2、民用住宅承租人申請過戶，新承租人必須是與原承租人同戶籍，並與原承租人同住三年以上已成年的近親屬，且因他處無住房或住房面積在特固標准以內。需繼續租住的新承租人的／頃序依次為原承租人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹及其他近親屬。如有同一順序多個依法享有共同承租權成員的應在家庭成員中簽訂書面仂。議，或經司法仲裁機關裁決，明確過戶後的新承租人，方可申請過戶．
3、民用住宅按房改政策出售時，承租人要求由配偶申請購房， 可同時申請過戶。
(三)凡屬下列情形之一的，不允許過戶：
1、無合法租賃契約的；
2、承租人損壞房屋未予修復、賠償的；
3、拖欠租金或有租賃糾紛的。
二、分戶
非住宅分戶是指承租人因機構變動，分成兩個或兩個以上獨立核算單位，要求對原承租的房屋分開承租使用的行為；民用住宅分戶是指享有共同合法承租權的家庭成員，要求分開承租居住房屋的行為。
(一)凡屬下列情形之一的，承租人可以申請分戶：
l、非住宅用房承租人因機構變動經上級機關同意批：住該單位分成兩個或兩個以上獨立核算單位的；
2、民用住宅享有共同承租權的成年人要求單獨承租居住房屋的；
(二)承租人申請分戶所必備的條件：
1、非住宅用房承租人申請分戶時，須持有上級主管部門批準的該單位分成兩個或兩個以上獨立核算單位的有關文件，經出租人現場查勘確認要求分戶的房屋結構可以自然隔開，並具有可供兩個及兩個以上承租人分開安全合理使用的條件；
2、民用住宅承租人申請分戶，須經出租人現場查勘確認房屋分割使用時，不造成生活起居困難，不相互干擾，分戶後不造成新的住房困難戶。
(三)凡屬下列情形之一的，不允許分戶：
l、無合法租賃契約的；
2、拆遷行政主管部門公告將要拆除的；
3、承租人損壞房屋未予修復、賠償的；
4、拖欠租金或有租賃糾紛的；
5、房屋戶型為單元式廳、室的；
6、分戶後人均使用面積不足十三平方米的；
7、舊式住宅中共同部位擁擠的。
三、 更名
非住宅更名是指承租人因機構拆並，經營轉向、企止改制等原因需要更改單位名稱並繼續租用房屋的行勺：民用住宅更名是指承租人因姓名更改而繼續租用房聖的行為。
(一)凡屬下列情形之一的房屋，承租人可以申請更名：
l、非住宅用房承租人因機構拆並、經營轉向、企業改制等原因更換廠(店)名稱的；
2、民用住宅承租人因姓名更改而改變租約承租人姓名的。
(二)承租人(或單位)申請更名所必備的條件：
1、非住宅用房承租人申請更名，須具備上級主管部門及工商行政管理部門批准同意更名的有關文件和證件；
2、民用住宅承租人更名，承租人必須持有市公安局核發的更改姓名後的戶口及居民身份證明。
四、辦理過戶、分戶、更名的工作程序
(一)凡申請過戶、分戶、更名的，由承租人向轄區房管所提出申請，填寫《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》， 非住宅一式三份， 民用住宅一式二份，經房管所審核後上報各所屬房地產公司經管部門復核，然後報領導批准，批准後的《審批表》交由房管所辦理(非住宅力、理結果抄報市房地局備案)。
(二)民用住宅承租人申請分戶，如原承租人死亡或遷居， 須先按規定力、理過戶手續再申請分戶。
(三)市屬副局級及以上領導幹部住房承租人申請過戶、分戶、更名的，由承租人向轄區房管所提出申請，填寫《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》一式三份經房管所、所屬房地產公司兩級審核，按月報市房地局批：住後，返回力、理。
(四) 《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》按表上規定的要求實施．對符合條件的申請應在接到《審批表》之日起一月內辦理完畢。 《審批表》第一聯(存根)由房地產公司經管科留存，第二聯(異動)交房管所作為辦理異動的依據，第三聯(抄送)為非住宅及市屬副局級及以上幹部住宅過戶、分戶、更名專用聯填寫後，報市局備案或審批。
五、凡未按規定審核或採取隱瞞手段提供偽證而力、理的過戶、分戶或更名，新簽訂的「租約」無效，造成的經濟損失由有責任的一方承擔。房管工作人員在工作中營私舞弊，假公濟私者，除追回非法所得外，並根據情節給予必要的處分，凡上級機關發現錯力、的過戶、分戶、更名的案件，有權進行糾正，並限期督辦， 同時追究承辦人的責任。

縱橫法律網 張奕律師

Ⅱ 如何變更公房承租人

公房的承租人一般只有一個人，其他人是共同居住人，也有人稱之為同住人，其實兩者是有區別的，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制，現實中可能由於各種各樣的情況需要變更承租人。現分情況列舉如下：
第一種情況，變更給第三人。這里所說的變更是由承租人去變更的；所謂第三人，即與該租賃房屋無相關人員，可以是路邊賣唱的，也可以是街上遛狗的，總是非親非故。此種情況需滿足兩個條件即可變更：
1．徵得出租人的書面同意；
2．徵得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。
第二種情況，變更給共同居住人。需滿足條件：
1．其本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致；
2．新的承租人必須是為本處有本市常住戶口的共同居住人之一。
當然，所謂糾紛都是在協商不一致的情況產生的，特別是中國人可能對協商這種玩意特別不感冒。所以法律也考慮到了這一點，在無法協商一致的情況下，出租人應當從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。
第三種情況，變更給非共同居住人的親屬。這種情況出現在承租人死亡，其生前在本處又無本市常住戶口的共同居住人的情形，只要其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協商一致，就可以變更承租人。如果協商不一致，出租人應當按照下列順序書面確定承租人:（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）。
如果出租人怠於指定承租人或批定的承租人不適格的，其它利害關系人是否有權向出租人提起訴訟呢？
分兩種情況：
第一種情況，怠於指定承租人的。由於公房租賃關系首先是一種合同關系，當事人享有自主選擇合同相對人的權利。該權利未經授權，他人不得代行。因此在數人同時有權繼續履行租賃合同，且無法協商一致的情況下，應當由作為出租人的公房產權單位或國家授權經營管理公房的單位從中予以確定。當事人直接訴訟至人民法院要求確定的，法院將不予受理。
第二種情況，指定不適格的，其它利害關系人可以就承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。訴訟中，對承租人資格有爭議的各方為案件的原、被告，出租人為無獨立請求權的第三人。安全審理以維持出租人的確定為原則，除非原先有證據證明出租人所確定的承租人明顯不符合《房屋租賃條例》及相關意見要求的，人民法院可判決撤銷，依法重新確定。

Ⅲ 公房承租使用權登記訴訟撤銷並變更承租人，案由是什麼

你們兄妹三人，必須通過當地公證處公證確認後，是不會影響你們拆遷的。

Ⅳ 公房變更承租人需要哪些條件

1、原承租人死亡或外遷; 2、與原承租人為同一戶籍; 3、是原承租人的家庭成員; 4、與原承租人共同居住一年以上; 5、沒有其他住房。 6、滿足條件的當事人還須寫出書面申請，經出租人同意並辦理變更登記後方能成為合法的公房承租人。 實際的承租人應當向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位申請確認或變更。政府公房管理部門經審查認為符合北京市有關公房承租人的條件的，應當予以變更，符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經營管理單位不予變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院判決變更。在法院做出變更判決並生效後，當事人可據此向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位申請變更。 相關知識閱讀:公房買賣要注意什麼2013 購房人在辦理購房手續過程中死亡的，凡已按規定交納了首付款，且繼承人願意繼續支付的，可由其繼承人按照原協議繼續支付房價款，房屋產權可按繼承的有關規定變更為繼承人所有。原購房人產權證尚未辦理的，所購住房產權可直接登記在繼承人名下。 (二)承租人的繼承人是否有獲得房屋的租賃收益的權利 公產房出租人與承租人的權利之間存在某種脫節的聯系，是一種不完整的不動產所有權，比如說，公產房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當然也基於某種優先權繼續獲得房屋的租賃收益。按照中國《繼承法》的規定，遺產一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產，對於公產房承租人只有使用權，沒有所有權，所以並不在遺產范圍，依法不能繼承。根據建設部的《城市房屋租賃管理辦法》規定:「住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。」所以，在司法實踐中，一般來說是可以變更承租人。

Ⅳ 公房變更承租人，有什麼法律條文嗎

相關法律條文如下：

一、《合同法》第二百三十四條規定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：

1、原承租人死亡或外遷;

2、與原承租人為同一戶籍;

3、是原承租人的家庭成員;

4、與原承租人共同居住二年以上;

5、沒有其他住房。

二、該條解釋條款規定，公房承租人的確定大致分三種情況：

1、原承租人仍然健在不發生承租人變更，在這種情況下承租人當然還是原承租人。

2、承租人依法變更，變更後的承租人為新的公房承租人。在第二種情形中，有些變更不符合規定，侵犯了其他共同居住的家庭成員的利益，被侵權的其他家庭成員可以請求政府公房管理部門或直管公房經營管理單位撤銷原來的變更，作出新的變更。

3、原來的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續居住並交納房租，按規定早就應當辦理變更手續，但是因為沒有拆遷補償的問題，大家都沒有異議，一直到現在仍然沒有辦理變更。

(5)公房承租人變更糾紛擴展閱讀

公房，包括共有居住房屋和公有非居住房屋。公有居住房屋是指政府和單位分配給職工和解放時收歸國有，並且租金按照政府規定的租金標准執行的居住房屋。

公有非居住房屋出租和轉租，應當提交房地產權證或授權委託書、租賃（轉租）合同、租賃當事人的身份證明；公有居住房屋轉租，應當提交租用公房憑證、轉租合同以及租賃當事人的身份證明；將公有居住房屋轉租給外來流動人員的，還應提交《房屋租賃治安許可證》。

承租人全家戶口遷離本市、全家出國（境）定居，要求繼續履行租賃合同的，承租人應當向出租人提出，出租人應當同意。承租人全家出國（境）定居的，應當同時按規定調整租金標准。

Ⅵ 公房承租人變更糾紛如何起訴

變更公房承租人不屬於民事訴訟的受案范圍，它屬於行政行為，應提起行政訴訟。內
公房是指由政府公房管容理部門或者直管公房經營管理單位直接進行經營管理的國家所有房屋。《合同法》第二百三十四條：「承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。」建設部《城市房屋管理租賃管理辦法》第十一條第二款：「住宅用房承租人在租賃期限內死亡。其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續履行承租」。而根據各地《公有住房變更承租人管理辦法》，申請變更為公房承租人的，須滿足的基本條件是：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住一年以上；沒有其他住房。
因此，符合繼續承租條件的當事人，應當與房屋管理出租單位協商，雙方自願簽訂公有房屋承租合同。如果承租人的共同居住人對政府公房管理部門依職權變更直管公房承租人不服，當事人可以向人民法院提起行政訴訟。
《行政訴訟法》第2條：公民、法人或者其他組織認為行政機關和行政機關工作人員的行政行為侵犯其合法權益，有權依照本法向人民法院提起訴訟。前款所稱行政行為，包括法律、法規、規章授權的組織作出的行政行為。

Ⅶ 公房變更承租人 需要其他親屬同意么

不需要其他家屬同意的。
先去上級部門反映，不行就去法院起訴房管所。（可以先找個律師發份律師函）
房管所主要是怕其他家屬來鬧事，所以先拖著，你們內部能有個結果就最好了。實在拖不過就辦了。

Ⅷ 自管公房租賃糾紛怎樣起訴自管公房出租人隨意變更承租人受法律約束么被侵權人訴訟時效受限制么

自管公房可以起訴，但是要換個說法，是租賃合同糾紛，是請求法院確認租賃合同變更無效。是屬於民事訴訟，有88年348號文件，關於自管公房裡立案的文件可供參考！