物業管理服務合同糾紛案例李全慶

1. 物業管理案例分析

（1）你認為法院回如何判決？為什麼？這個問題無法給你百分百的解答。打官司是有風險。其次要講求證據。
王某與李某之間屬於侵權關系。如果李某天花板滲水的損害事實是由於王某的裝修而引起的，王某要在此承擔李某滲水帶來的損失責任。因該滲水確實是王某在裝修過程中破壞了地面的結構層和防水層而引起的，但是如果王某能證明開發商在開發該房屋的過程中存在房屋質量問題，則開發商也存在一定責任。如果是因房屋先前的質量問題，王某可以不承擔責任，或者承擔次要責任。
（2）你認為物業公司在管理服務過程中存在瑕疵嗎？根據你所描述的情況，我很難看出物業公司在管理服務過程中能存在什麼瑕疵問題。如果你有證據證明物業管理公司在這事件中存在過錯，當然物業公司也應承擔相應的賠償責任。
（3）王某應怎樣做才能既不違法，也能達到自己的裝修目的？ 根據上面兩點，王某隻能搜集證明該滲水不是自己引起的原因或者主要原因，才能避免承擔該糾紛的相應責任。

2. 有關物業管理糾紛案件的案例分析（內容詳細一點）

被告：史先生、達女士(本所委託人)
承辦律師：牛公慶、張由
爭議焦點：物業公司是否具有訴訟主體資格
案情簡介：
史先生、達女士夫婦繫上海市杏山路某弄某號902、901室的戶主。901室與902室為同單元相鄰的兩套房子，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業管理有限公司系該小區的物業管理公司，該公司認為史先生、達女士夫婦的行為構成非法佔有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區人民法院。
雙方主要觀點：
原告方認為：
史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份《二次裝修管理協議書》，按協議約定，兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定，且造成了公共妨礙。
我方認為：
一、依照《上海市居住物業管理條例》的規定，由於業主違法物業使用規定，影響到相鄰關系，業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業管理公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權。
二、被告安裝的防盜門並非公共走廊，而是901、902兩套房子之間的共用走廊，由於901、902兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內其它業主沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內的其他業主書面同意，並作為證據向法庭提供。
三、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協議書》是一份委託合同，根據《合同法》相關條例，委託合同隨時可以解除。被告當庭向原告出具了《解除合同通知書》。
訴訟結果：
對於原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以「辦過三百多個案子，都是這樣判的」為理由，不予採信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認為一審二審對於原告具有主體資格的確認是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，並親自至委託人家中通知，可以安裝防盜門。後上海市高院出台司法解釋，明確了物業公司在業主違法物業使用規定產生的糾紛中不具有訴訟主體資格。
法律意義：
在上海市高院的司法解釋尚未出台前，我所律師通過正確理解《上海市居住物業管理條例》的精神，通過不懈努力，為委託人爭取到了合法權利。

3. 物業維權——關注典型糾紛

買了房，怎麼來維護自己的業主權益？據近日一項有關物業糾紛案例的調查表明，在近2年的物業糾紛中，有超過7成比例的矛盾主要集中在公共設施權屬、物業管理費用、物業管理合同等幾個比較典型方面，比如開發商將會所賣給個人、承諾的物業管理費用免費卻不實行等。

在此，就這些比較具有代表性的典型糾紛關注事項作了相關解讀，業主們在維權時不妨多留個心眼。

關注1、公共設施的主人究竟是誰

近日，本市某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現象也不在少數，並且出讓之後因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業管理方面的主要焦點之一。

解讀

這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的「主人」到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即「小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人；停車位有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。」而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定。

同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬於全體業主共同共有；哪些屬於部分業主共同共有；未分攤共用建築面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬於開發商，如果屬於全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對於開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對於開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。

解決方法

這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。

關注2 、簽物業委託合同還是服務合同

據了解，目前很多小區的業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對於物業合同的性質沒有明確定義，有部分小區中雙方簽訂的是「服務合同」，而有部分小區中雙方簽訂的則是「委託合同」。

據悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業管理合同的，既有服務合同糾紛，又有物業管理糾紛；而法院受理物業管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務合同糾紛，部分定為物業管理糾紛，還有定為損害賠償和財產權屬等其他案由。

解讀

這主要是因為對於物業管理服務合同的認識不同。據分析，如果雙方簽訂的是物業委託合同性質的，那麼就代表著由業主委託物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委託與被委託關系。

如果一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那麼其後果將與物業公司沒有任何關系；同時由於委託合同的委託人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利於小區物業管理的穩定性。

解決方法

在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委託合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是「物業管理服務合同」，而不是「物業管理委託合同」，同時，在合同的條款中，如果是委託合同，一般會表現為「甲方委託乙方」，而服務合同則一般是「甲方為乙方提供服務」。

關注3、物業管理費

近期牽涉到物業管理費的主要有兩個方面的內容，一個是物業管理費究竟包含了一些什麼費用，由於相關條例出台後，「物業管理費」的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業公司在給予業主的收據上往往只標明「物業管理費」5個字，所以容易導致業主們對於其概念的含糊而產生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業管理費收不到的問題，這主要體現在少數開發商在房屋銷售低潮時，經常許諾減免部分業主物業管理費，待業主入住後，物業管理企業卻不予兌現；有些則是其他業主對減免物業管理費的做法堅決不同意，造成業主之間、業主與物業管理企業之間的矛盾。

此外，同一物業小區，相同的商品房因國家房改政策實施，產生了不同性質房屋，造成物業管理收費標准不統一，部分業主認為物業管理未實現同質同價的原則，因此也產生矛盾導致管理費無法收繳等現象。

解讀

由於「物業管理費」是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對於很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時，由於物業管理公司在收取了物業管理費用後，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對於自己繳納的「物業管理費」究竟包含了一些什麼內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20-30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。

同時，造成物業管理費的欠費糾紛，除了物業管理企業服務不到位、開發商遺留問題為主要原因外，物業管理收費標准不明確，不能體現質價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業主對物業管理費的定價缺少相關知識，物業收費忽高忽低，造成業主與物業管理企業矛盾重重，這種情況在前期物業管理上尤為突出。

解決方法

在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業管理費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個「物業管理費」的名稱來取代其中各類的費用名稱。

（以上回答發布於2015-06-19，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 案例告訴你 哪些情況下可以拒交物業費

在物業糾紛案件中，許多業主因不滿小區物業公司服務而拒絕繳納物業費。那麼，業主拒絕繳納物業費的理由都能否成立嗎？

找不到停車位

【案例】

王先生2004年購買了位於A小區的住宅後，一直在該小區內居住。2011年，王先生購買了一輛小轎車，小區物業的保安人員卻不允許王先生的車輛進入小區。

王先生找到物業公司理論，物業公司告訴王先生，小區的停車位分為兩部分，一部分是地下停車，是業主在購買房屋時一並購買。王先生並沒有購買停車位，因此不能將車停入地下。另一部分是地面停車，因小區規劃的地面停車位數量有限，已經被現有業主佔用，因此王先生的車也不能停放。王先生表示，有的業主一家就佔用2個甚至3個停車位，這是不合理的；同時，小區還有部分綠地，物業公司可以把綠地開辟出來用於停車。王先生要求物業公司出面幫助協調，但停車問題始終沒有解決。王先生一氣之下，從2013年起拒絕交納物業費。小區物業公司起訴至法院要求王先生交納物業費。

【分析】

本案中，王先生拒絕繳納物業費的理由是，物業公司未能合理規劃、安排停車位，物業公司履行物業服務合同不到位。那麼，王先生拒絕繳納物業費的理由能否得到法院的支持呢？物業公司對小區提供物業服務，對停車的管理亦屬於物業管理的范圍。但本案中，王先生主張的沒有停車位的問題，並不屬於小區物業的管理不當，也不屬於不繳納物業費的合法理由。小區地下停車位為開發商對外出售，王先生沒有購買停車位，自然不能停放車輛。小區地面的停車位系被其他業主佔有使用，並不存在物業公司私自佔用的情況，小區已經規劃為停車位的部分，屬於小區公共區域，權利歸屬於小區全體業主，物業公司僅為提供管理，無權將其他佔有了多個車位業主所使用的停車位分配給王先生。而未規劃為停車位的部分，物業公司無權擅自劃立車位。最終，法院判決王先生支付物業費。

私搭亂建未解決

【案例】

趙女士於2007年購買了B小區一棟別墅。然而一家人入住後不久，發現相鄰的業主在樓頂加蓋了一層。趙女士認為相鄰業主侵害了自己的權利，找到物業反映要求拆除。物業公司表示，會找相鄰業主協調處理此事。然而半年過去了，相鄰業主並沒有拆除加蓋的房屋，甚至還在旁邊繼續加建。物業公司告訴趙女士，已經通知了相鄰的業主不允許加建，並且報告了城管部門，但是物業公司也無權拆除違規加蓋的房屋，並建議趙女士可以起訴相鄰業主。趙女士認為，對小區進行管理是物業公司的職責。趙女士並沒有找到相鄰業主協商，也沒有提起訴訟，並自2009年開始拒絕繳納物業費。物業公司將趙女士訴至法院。

【分析】

本案中，趙女士認為物業公司沒有對違規私搭亂建的現象進行制止，服務不當，因此拒絕交納物業費。那麼，趙女士的說法合理嗎？物業公司作為小區的服務和管理者，對小區內私搭亂建的行為有義務管理和制止。本案中，物業公司在接到趙女士反映私搭亂建的情況後，即與相應業主聯系，發送了書面的通知，在相應業主繼續違規搭建的情況下，物業公司及時向城管部門報告，已經履行了相應的義務，並不存在怠於行使管理職責的情況。雖然違建的問題未能解決，但物業公司已經做出處理，趙女士以此為由拒絕繳納物業費缺乏合法依據。

趙女士如果認為相鄰業主的違規搭建行為侵害自己的利益，那麼作為權利受損一方，趙女士也應該積極維護自身的權利，可以針對相鄰業主提起訴訟。

樓上漏水造成損失

【案例】

2014年春節後不久，林先生家發生一件鬧心的事。家中的衛生間出現漏水，不僅給林先生一家的生活帶來了不便，還花費了不少維修的費用。在發生漏水後，林先生當即找物業公司報修，物業公司的維修人員及時趕到現場，經檢查後發現，是由於樓上業主家的管道破裂漏水導致林先生家發生漏水。但是樓上業主家中當時並沒有人，無法及時維修。林先生要求樓上的業主和物業公司共同賠償損失，卻遭到了樓上業主的拒絕，物業公司也表示漏水並非公司管理不當造成。因協商賠償事宜未果，林先生從2014年6月起開始拒絕交納物業費。物業公司起訴至法院要求林先生支付物業費。同時，林先生亦起訴樓上業主及物業公司賠償其損失。

【分析】

物業公司要求林先生給付物業費系物業服務合同糾紛，而林先生因家中漏水主張損害賠償則系損害賠償糾紛，並不屬於同一法律關系，因此法院分別審理上述兩案。林先生要求先解決漏水問題，否則不同意交納物業費的意見，缺乏法律依據。林先生家發生漏水後報修，物業公司及時派人員檢查維修，提供了相應的服務，履行了服務、管理的職責，因此林先生理應交納物業費用。

目前，法院受理的物業服務合同糾紛數量龐大，同一個小區內往往存在多戶業主欠繳物業費的情況。一方面，物業公司應積極聽取業主的意見，加強與業主的交流與溝通，提高服務意識和服務質量；另一方面，業主欠交物業管理費的初衷雖然是為了以此促進物業服務質量的改善，但整體環境的改善需要一個過程，也需要業主的共同維護。個別業主拖欠物業費，對那些已經交費的業主來講是不公平的，更有可能造成物業公司在無法收回運營成本的情況下，降低現有服務質量的惡性循環局面。而小區公共部分的管理，需要全體業主協商進行。同時，業主在發生利益受損的情況下，要及時向具體的責任方主張權利。

（以上回答發布於2016-01-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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5. 物業侵權糾紛 以案說法教你維權

小區業主與物業公司之間的關系總是「剪不斷，理還亂」，甚至時不時還會發生訴訟——

轎車在小區被盜，物業公司應當賠償

【案例】2011年初，業主晏紫便已根據物業公司的要求，按每月60元交納了一年的車輛保管費。5月8日晚，晏紫按慣例將自己的轎車停放在指定位置。可由於保安沒有對出入人員進行任何盤查，導致轎車被盜，雖經報案但公安機關因無線索而一直未能偵破。三個月後，晏紫要求物業公司賠償18萬元車款，因遭拒絕而成訟。

【點評】物業公司應承擔賠償責任。一方面，《物業管理條例》第三十六條規定：「物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。」保安不盤查來客，表明物業公司未履行好服務合同，自然難辭其咎。另一方面，《合同法》第三百七十四條規定：「保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應當承擔損害賠償責任……」

利用小區賺外快，所得收益應歸業主

【案例】韋貞所在小區的物業公司未經業主委員會同意，將臨街一面的外牆租給一家超市發布經營廣告，並預收了一半租金。租約期滿，超市依約付給了物業公司另一半租金5000元。韋貞等業主認為該租金應歸業主，但被物業公司拒絕，理由為外牆是其所單獨開發利用，理應歸其所有。

【點評】租金應歸全體業主共有。根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第（一）項規定：「建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分」屬物權法第六章所稱的業主共有部分，本案外牆也不例外。業主對外牆的共有權，決定了只有業主才能對外牆享有佔有、使用、收益和處分的權利。物業公司在任何情況下，也只能是一個管理者。

業主拖欠管理費，物業公司無權曝光

【案例】牛莉所在小區的物業公司未收清2010年的物業管理費。物業公司遂連續一個月，通過在小區進出大門、過道等處，張榜公示欠繳業主的姓名、欠款金額、家庭住址、聯系電話，以迫使業主因怕名聲受損而付清欠款。

【點評】公司侵犯了牛莉等的名譽權。《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定：「經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。」該物業公司的行為客觀上已影響了牛莉等人的社會評價和尊嚴，符合《最高人民法院關於審理名譽權案件若干問題的解答》第七條規定的承擔侵害名譽權責任的構成要件。同時，家庭住址、聯系電話等屬個人隱私，公司未經本人允許或經司法程序而公示，也屬侵犯隱私權。

（以上回答發布於2015-04-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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6. 物業管理法律責任的案例

業主在家中被害的法律責任案例分析
【案例1】某大學青年教師大白天被歹徒殺害於所住小區的家中。兇手雖被繩之以法，但老年失去唯一兒子的打擊，使得被害人的父母痛不欲生。他們認為，兇手之所以有恃無恐大白天入室殺人、搶劫，跟小區沒有保安員、門衛脫崗、外來人員可以自由進出有著直接的關系。於是，他們一紙訴狀將小區開發商及小區的物業管理公司一並告上法庭。當地人民法院先後兩次開庭對此案進行審理。法院經審理認為，被害人在家中被害，是罪犯犯罪的直接、必然結果，該犯罪結果所引起的刑事和民事侵權責任，已由罪犯承擔。被告某開發公司、某物業管理公司與罪犯的犯罪行為既沒有主觀上的共同故意，又沒有客觀上的行為牽連。原告要求被告承擔賠償責任理由不充分。被害人人身損害與兩被告的管理行為無直接因果關系。因此，被告不應當承擔侵權的民事責任。原告要求被告承擔侵權民事責任沒有法律依據，對此不予支持。
【案例2】兩名罪犯經預謀後，攜帶尖刀等凶器，竄至某市某小區某樓，因該樓值班保安員沒有盤查，兩人冒充物業人員，以檢修煤氣管道為名，進入某業主家中進行搶劫，將業主夫婦唯一的兒子殺害。兩名罪犯後被法院判處死刑並賠償經濟損失共4萬元。業主夫婦認為負責小區管理的某公司未盡到安全管理的責任，故將其告上法庭。當地法院一審判決負責小區管理的某公司賠償死亡補償金等費用共計16萬元。法院認為，樓宇保安員並未對兩名罪犯進行盤查。在樓宇中設置的保安設施、門禁系統和可視對講系統均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進入原告居住的房屋，並在較長時間內實施了犯罪行為，故該公司應對原告的損失承擔相應的賠償責任。
【案例分析】上述兩案例均是業主在家中被害，被害人家屬均要求物業管理公司承擔相應法律責任，而兩地法院的判決結果完全不同。同樣的案例在全國各地已發生多起，其判決結果也和上述兩案例一樣，有的判決物業管理公司承擔責任，有的判決物業管理公司不承擔責任。業主在家中被害，物業管理公司到底應承擔法律責任還是不承擔法律責任呢?對這個問題，我們從以下幾個方面分析。
1)物業管理保安應履行哪些職責
保安是物業管理的基本職能之一，是物業管理公司提供物業公共服務的重要內容之一。那麼，物業公司的保安保什麼呢?
《物業管理條例》第二條規定：「本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。」第四十七條規定：「物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業管理企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。」
從以上規定中我們認為物業管理保安的職責有：
①維護秩序。即維護物業區域范圍內正常的工作和生活秩序，努力為業主創造良好的、安定的工作和生活環境。
②協助做好安全防範。即協助公安機關做好安全防範。
③安全事故的應急處理。發生安全事故時，立即採取應急措施，並及時向有關行政管理部門報告，並協助有關部門做好救助工作。
2)物業管理保安的責任應根據法律法規的規定和物業服務合同的約定來界定
物業管理法律責任是指物業管理當事人由於違反物業管理法律規范或物業管理合同的規定所必須承擔的法律後果。違反物業管理法律規范的行為屬違法行為，違反物業管理合同的行為屬違約行為。違法行為和違約行為是法律責任的基礎，法律制裁是法律責任的必然結果。
物業管理法律責任是保證物業管理法律規范的有效實施，保障物業管理合同的全面履行，保護物業管理法律主體的合法權益的必要條件。如果法律規范和合同僅有法律關系主體的權利義務，而沒有在使用權利不當或不履行義務的情況下應承擔的法律責任，權利義務就成為一紙空文而沒有任何約束力。法律責任最基本的功能體現在四個方面：第一明確違法違約後果。法律責任一般都會明確如有違法違約行為產生或哪些違法違約行為必須承擔什麼樣的後果。第二處罰違法違約行為。對違法違約行為進行經濟的、行政的或法律的制裁和處罰。第三賠償損失。違法違約人要賠償由於其違法違約給守法守約人帶來的各種損失，包括直接損失和間接損失。第四教育人們守法。明確法律責任的目的並不是為了制裁和處罰，而是教育人們知法守法，使人們懂得守法和違法的界線、知曉違法違約所帶來的嚴重後果，從而自覺地守法守約。
物業管理法律責任具有以下特徵：
①物業管理法律責任必須有物業管理法律規范和物業服務合同的事先規定。
物業管理法律責任必須事先規定。首先，物業管理法律責任的種類由法律規范事先規定，不得追究法律規范未規定的新種類的物業管理法律責任；其次，物業管理法律責任的內容要由法律規范事先規定，不得追究法律規范規定的內容以外的法律責任；第三，物業管理法律責任的處罰范圍和標准要由法律規范事先規定，不得追究法律規范規定的范圍和標准以外的法律責任。因此，物業管理法律規范和物業服務合同應有明確的法律責任或違約責任的規定和條款。如果沒有物業管理法律規范和物業服務合同的事先規定，就不能要求當事人承擔物業管理法律責任。
②物業管理法律責任必須以物業管理違法違約行為為前提。
物業管理違法違約行為是物業管理當事人拒不履行義務或做出法律、法規、合同禁止的行為。違法違約行為的構成要件有三個：第一是違法違約性，即當事人違反了物業管理法律規范的規定或違反了物業服務合同的約定。第二是危害性，即因違法違約行為，侵害了國家、集體或個人的合法權益，造成了危害後果。第三是可罰性，即當事人的違法違約行為符合物業管理法律規范和物業服務合同的約定的處罰條件。以上構成要件只有同時具備，才能由當事人承擔物業管理的法律責任。
③物業管理法律責任是對違法違約當事人的一種制裁。
物業管理法律責任是要求違法違約當事人必須承擔違法違約的法律後果，這顯示了物業管理法律法規的權威性和物業服務合同的嚴肅性。如果物業管理當事人違法違約，必將受到相應的的制裁和處罰。
④物業管理法律責任由國家強制力保證實施。
法律責任具有國家法律所賦予的強制性和約束力。違反物業管理法律法規，由國家司法機關和其他法律、法規授權的機關依法追究其法律責任。違反物業管理合同的約定，由合同守約方依法請求人民法院追究違約者的違約責任。
根據以上的分析，針對本案例我們認為：
第一，物業管理公司不承擔違法責任。我國目前已出台的物業管理的法律法規中並沒有物業管理區域內的業主的人身安全由物業管理公司負責、業主的生命受到犯罪分子的傷害應由物業管理公司承擔法律責任的規定。顯然，業主被傷害，承擔違法責任的應是犯罪分子，而不是物業管理公司。
第二，物業管理公司是否承擔違約責任，要根據物業服務合同的約定。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。物業服務合同由物業服務需求方與物業服務提供方雙方自願簽訂，系雙方當事人的真實意思表示，依法成立的物業服務合同受到法律的保護。物業服務當事人由於違反合同條款的約定必須承擔違約責任。因此物業管理法律責任的確認，除依據有關法律、法規的規定外，也要以合同或契約約定的責任內容作為依據，但合同約定的條款不得與相關法律、法規相違背，否則，合同雖成立，但其在內容和形式上違反了法律、法規的規定，則被確認為無效，得不到國家法律的保護，沒有法律效力。違約責任，指一方不履行物業服務合同中約定的義務或者履行合同義務不符合約定的，依法應承擔的繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等責任。違約責任是由合同義務轉化而來的，本質上出於雙方當事人約定，不是法律強加的，因此，物業服務當事人必須清楚自己的權利和義務，不能隨意承諾自己無法達到的義務。權利與義務一旦承諾，就應履行，否則就應承擔違約責任，按合同規定的違約責任條款接受處罰。
《民法通則》第一百零六條規定：「公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。公民、法人由於過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任。沒有過錯，但法律規定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。」
《物業管理條例》第三十六條規定：「物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。」
根據以上規定，合同是追究違約責任最根本的依據。物業服務合同可以對業主人身財產安全的保護措施做出更為具體的約定，也可以對業主人身或財產受到不法侵害後而要求物業管理公司承擔一定的賠償責任做出約定。如果有這方面的約定，一旦出現合同中約定的情形，物業管理公司應該承擔相應的違約責任。
3)物業管理公司應加強和改善物業區域內的安全防範
目前的物業服務合同，一般都有對物業管理保安服務的約定，如保安服務要做到24小時專人值守、定期巡邏，做好環境和公共秩序管理，做好防火、防盜工作，加強人員、物品、車輛出入管理等。但是物業管理保安並不能杜絕各種治安案件和刑事案件的發生，只能是最大限度地去預防案件的發生。而目前相當一部分物業管理公司並沒有做到最大限度地去做好預防工作，沒有認真履行保安職責，如沒有聘用經過專業培訓的保安人員、對小區進出的陌生人員不進行盤查登記、很少對小區進行巡邏、保安人員脫崗、安全設施管理不善形同虛設等。這也是不少業主對物業管理公司產生情緒，拒絕交納物業管理費的原因之一。
因此，物業管理公司要充分認識到保安工作在物業管理工作中佔有極為重要的地位，具有十分重要的作用。
①良好的保安服務有利於提升企業形象。保安服務的好壞，直接反映了物業管理質量的高低。良好的保安服務，以及保安人員的優良素質，將會獲得住戶和社會的稱贊，得到廣泛的支持，從而提升物業管理企業的企業形象。
②良好的保安服務可以使業主和使用人產生安全感。良好的保安服務提供良好的安全及保護，使業主和使用人人身免受傷害，財產免遭損失，從而滿足業主和使用人的安全需求，增強安全感和歸屬感。
③良好的保安服務可以創造良好的經濟效益和社會效益。良好的保安服務，社會秩序穩定，刑事犯案率低，可使人們安居樂業，人們都願意在此工作或居住，從而有效提高小區或大廈的銷售率和出租率。同時，良好的保安服務可以及時發現或避免刑事犯罪案件的發生，有效地保護業主和使用人的生命財產不受損失，也大大減少和避免業主和使用人因生命受到傷害、財產受到損失而引起的賠償糾紛。此外，小區或大廈的保安管理是社會治安管理的組成部分，小區或大廈的良好保安服務有利於促進整個社會的長治久安。
同時，要建立健全相關的規章制度，加強對保安人員的教育和培訓，努力做好保安服務工作。保安服務的關鍵是做好預防工作，應防患於未然。保安服務工作良好的重要標准就是物業區域范圍內不發生或很少發生刑事案件，不發生或很少發生安全事故。做好各項預防工作是保安服務工作的關鍵，因此要採取各種有效措施，防止各類刑事案件和安全事故的發生。

7. 物業服務案例分析

我個人認為，物業付次要責任，龔老太太應付主要責任。物業應承擔相應比例的賠償責任，應該在30%到40%之間比較合理。首先物業公司承擔公共設施公共設備的日常運行和維護，應保證樓道燈的完好率（根據合同約定），樓道燈損壞後應及時修理和更換，故由於物業公司的維修維護不到位，造成的人身財產損失應負有賠償責任。其次，物業公司的維修維護不到位和龔老太太的摔傷有一定的關系，但不是全部原因，也就是說，龔老太太摔傷不是樓道燈不亮的必然結果，樓道燈不亮不是造成龔老太太摔傷的唯一原因，老人上下樓自己應該有注意安全的責任，不慎摔傷自己應負有主要責任。

8. 物業合同糾紛中為什麼業主總是敗訴

你好，物業費糾紛，可以說是目前居民小區最主要的矛盾：一部分業主———有的小區比例甚至達到50%，以物業公司的服務不到位或自家財物受損為由，拒繳物業費;而物業公司則以物業費收繳不足為由，縮減服務內容、降低服務質量。這個矛盾具有普遍性和長期性，一直沒有找到一個好的解決辦法。近日，某法院對近期物業費案件審理情況作了通報，在已審結的有關拒繳物業費的817件案件中，除調解成功或物業主動撤訴外，其餘177件均以業主敗訴告終。

此事有點出人意料。糾紛難以調解，訴諸法律裁決，本是一個好的選擇。法院判決，也肯定於法有據。難以置信的是，敗訴的竟然全是業主!

如古鎮街道周先生因房屋滲水要求物業解決，物業派人查看後便沒了下文，於是他選擇了以拒繳物業費的方式「維權」。物業公司多次催討未果，就將周先生告上法院。因為房屋滲水原因很多，解決起來比較復雜，經法院調解，最終雙方達成一致，周先生當場繳納了物業費。

如宗漢街道佟女士一天回家發現愛車上有傷痕，懷疑被其他車輛碰撞所致，於是找到小區物業要求賠償。但物業公司不認同佟女士的說法。因為按照合同約定，物業公司沒有義務保證停放的車輛不被刮擦碰撞。氣急的佟女士乾脆拒繳物業費。物業公司起訴到法院，法院明確支持物業公司要求佟女士支付物業費的請求，佟女士敗訴。

還是宗漢街道的王先生，以家中被盜為由，拒繳物業費。物業公司告到法院，法院判決王先生仍須繳納物業費。

177個案例中業主敗訴的具體起因不盡相同，但根源是一樣的：「業主弄錯了法律關系「。業主該不該繳納物業費，與業主財物受損、人身受傷害等物業公司該不該賠，適用的是兩個不同的法律關系，不能擅自折抵。就是說，業主按時足額繳納物業費，是法律規定，否則就違法。而業主人身、財物受損，物業公司應不應該賠償，適用不同的法律及與業主訂立的合約。業主動不動用拒繳物業費的方式「維權」，用一句方言來比方，就是「紅蠟燭記到了胡蘿卜賬上」。

法院有關物業費官司的判決結果集中發布，給我們以多重啟示。

啟示之一：作為業主，自己的利益受損後，維權的行為要合乎法律，不能僅憑直覺就採取行動，這樣才能避免「賠了夫人又折兵」的尷尬結局。

啟示之二：作為物業公司，在業主拒繳物業費而又催繳、協商無果後，積極的應對辦法就是訴諸法律。目前一些物業公司普遍採用減少服務項目、降低服務質量的做法，不僅會帶來惡性循環，而且侵犯了按時繳納物業費的業主的利益，也讓自己陷於不履行合約的被動境地。此時如果繳納了物業費的業主起訴物業公司，敗訴的就不是業主了。

啟示之三：作為小區的有關組織，包括居委會和業主委員會，現下最緊迫的任務，就是向全體業主宣傳與物業費相關的法律法規，同時告知合法利益受損時反映與投訴的途徑，使他們的維權行為遵守法律的規則。業主們之所以動不動以「拒繳」作為維權的手段，大多數是由於不懂法，明知故犯者肯定是少數。

社區是城市的最基層組織，是市民賴以生活、休閑的重要場所。城市居民的一生，超過1/2時間在社區里度過。所以，能否保證社區的安全、有序、舒適，直接關繫到市民的幸福與社會的穩定。而緩解業主與物業的矛盾，至少在當前是最為重要的工作，有關各方都應把它當一回事。

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9. 物業管理合同糾紛案例分析

大家入住小區都希望能夠得到一個良好的物業管理、維護服務，因此很多小區物業都會與小區住戶簽訂物業管理合同，雖然合同具有約束性，但也避免不了一些因物業服務不到位而產生的糾紛，下面我們就來看一個物業管理合同糾紛案例，了解與物業管理合同有關的知識。

物業管理合同糾紛案例分析

[案情]

原告：李xx

被告：aa物業管理有限公司

原告是aa花園18幢602房住戶。2003年1月17日原 告與被告簽訂《ss住宅管理合約》，約定由原告使用位於ss14幢樓下編號分別為1421、1425的兩個摩托車車位，用以停放車牌號分別為粵xzx和粵xxx的兩輛摩托車，每輛每月交納30元費用，被告委託工商銀行代收上述費用等。2004年1月21日18時30分，原告將粵xzx摩托車停放在第14幢樓下編號為1421的停車位上，至同月23日11時發現摩托車丟失。原告即告知被告的保安員並向公安機關報案。該轄區的 宏基派出所對此案立案偵查，但至今該案尚未偵破。原告起訴認為，按原、被告雙方的管理合約，被告負責ss住宅小區的管理事務，其職責包括保障治安及加 強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的有關規定，物業管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，內容包括安全防範 服務。因此，被告有法定的義務對車輛的停放進行管理並保障其安全。現由於被告未能對車輛履行足夠的管理，導致原告摩托車失竊，被告應對此承擔賠償責任。被 告辯稱，原、被告之間成立的是車輛停放合同關系，不是保管合同關系，因此被告對原告的車輛只有一般的治安保障義務，沒有保管義務。而被告已在小區的4個出 口設立門崗，並實行24小時保安巡邏，履行了管理合約約定的保障治安、加強對車輛的進出及泊位管理的義務。且在公安機關偵破案件之前，不能僅根據原告的陳 述就認定其摩托車是在小區內被盜的。因此，請求法院駁回原告的訴訟請求。

[裁判要點]

中山市人民法院經審理認為，首先，關於 原告摩托車是否在ss住宅小區內丟失，根據原告的陳述，原告於2004年1月21日下午將其使用的粵t9f786號摩托車停放在第14幢樓下編號為 1421的停車位上，至同月23日11時許發現摩托車丟失，遂通知小區值班保安並向公安機關報案。原告的上述陳述與其在公安派出所報案的材料一致。依照最 高院《關於民事訴訟證據的若干規定》第七十三條關於高度蓋然性證明標準的規定，在案件尚未偵破的情況下，應認定蓋然性高的事實，即原告的粵t9f786號 摩托車在ss住宅小區內丟失的事實。其次，關於原、被告之間屬何種法律關系及被告應否對原告車輛的丟失承擔賠償責任的問題，因原、被告簽訂的管理合約 對車輛的保管並無一致意思表示，雙方當事人之間並未成立保管合同，原告作為業主按月向被告交納物業管理費，被告作為物業管理公司按政府規定的收費標准提供 相應的物業管理服務，雙方形成物業管理服務合同關系。而對車輛的管理屬物業服務合同的一部分，被告在履行物業管理服務合同時，對小區內的車輛等財產負有合 理、謹慎的注意義務。被告雖配有值班、巡邏的保安人員，採取了一定的保安措施，但對出入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故對 原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。原告自身沒有妥善保管好自己的車輛，對此亦有一定的責任。鑒於此，原、被告雙方責任各半，被告對此 應承擔50%的民事賠償。

一審宣判後，被告不服，向中山市中級人民法院提出上訴。中山市中級人民法院認為中山市人民法院認定的事實和作出的判決並無不當，維持原判。

[評析]

本案是一起典型的物業管理服務合同糾紛案件，其中的關鍵在於對雙方法律關系的性質及車輛是否在小區內丟失的認定。以下對此分別分析，以期對審理此類案件有所裨益。

物業管理服務合同的性質、特點及物業管理者保安責任的范圍

「物 業」一詞的含義為「財產、資產、擁有物、房地產」等，這是一個廣義的范疇。從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。而所 謂的「物業管理」，根據國務院《物業管理條例》第二條的規定，即是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套 的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。其中，物業服務合同是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任 和委託提供物業服務,業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，是 業主的權利保障書，在整個物業管理活動中處於核心地位。就本案而言，雙方簽訂的《ss住宅管理合約》，提供了當事人雙方活動的范圍和准則，成立了物業 管理服務合同關系。合約明確約定，被告的職責包括保障治安及加強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的規定，物業 管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，物業管理的內容包括安全防範服務。因此，被告對原告停放的車輛有進行管理並作安全保障的義務。但是，我們也不能憑 借這些約定和規定就認為被告對原告的車輛負有保管的義務，而應該辯證地分析。

首先，根據國務院《物業管理條例》第四十七條：「物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作」。由此可見，物業管理的保安職能被我國的相關行 政法規定位為「協助」，物業管理企業本身並不能獨立承載轄區內的安全防範工作。因此，保安代替不了警察，業主只能通過與物管企業約定更優質化的服務來增加 安全系數，而決不能將物業管理理想化成保險櫃。

其次，物業管理合同是一種委託服務合同，不同於保管合同。物業管理中安全服務的性質是一種群防群 治的安全防範服務，是一種廣義上的社會安全。保安不是保鏢，只要盡到善良管理者的普通注意義務即可，不能要求其保障區域內所有的人身和財產安全。而保管合 同則不同，它是對特定財產的監管，它要求管理者履行較大的注意義務。

再次，從物業管理費的構成來看，業主交納的保安費用與其要求換取的安全服務水平差距太大，顯失公平。根據民法的公平原則和權利義務對等原則，業主不能憑借交納微薄的保安費而要求物業管理企業提供天衣無縫的安全防範服務。

綜 上所述，就本案而言，雖然被告對原告的車輛不負有保管義務，但基於雙方的物業管理服務合同關系，被告對原告的車輛負有管理並作安全保障的義務，而被告對出 入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故被告對原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。根據公平原則和權利義務對 等原則，由被告對原告丟失的車輛承擔50%的賠償責任是比較合理的。

（以上回答發布於2014-06-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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