二手房容易糾紛

A. 二手房交易怎麼避免糾紛從這幾個方面入手

二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發商手裡的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。那麼，怎麼避免發生二手房糾紛呢？

1.明確中介收定性質

定金糾紛佔二手房糾紛的比例較高，若買方把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質是代收，還是轉交，如果是代收，則中介公司收取定金時應當出具賣方的委託書，否則，買方要在居間合同中明確中介公司的轉交責任，如約定幾天內轉交，為能按時轉交需承擔的違約責任等。

為了防止賣方收了定金之後提高房屋總價，買賣雙方要在書面的定金協議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣買方就會有保障。

2、找尋一個有良好聲譽的中介公司

二手房買賣雙方都需要選擇經政府行業主管部門批准、已取得執業資質的中介公司。在委託中介機構代理之前，購房者還要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務項目，這些服務項目又是如何收費?如果未能如願成交，如何退款等。

3、查清楚房屋的產權及權利狀況

這是比較關鍵的一步。購房者要確定房屋佔用范圍內的土地性質和土地使用權取得的年限，並到房地產交易中心產權調查狀況。購房者應注意查驗賣方的房地產權證，確定產權人，是否存在共有人特別是未列名的共有人。

4、簽訂一個詳細明確的買賣合同

二手房買賣雙方應對付款方式、付款時間、交房時間、戶口遷出時間、維修資金是否包含在房價中、交房前的水電煤、物業管理費由誰承擔等作出明確的約定。此外，還應對雙方的違約責任及救濟手段作出明確規定，以防止因侵權行為出現而產生救濟無門的窘境。

5、買賣雙方要盡快辦理過戶手續

買賣雙方在簽訂房地產買賣合同後，應及時辦理過戶手續，期限越短越好，這是為了避免因為時間拖延而導致情況有變，從而延誤了辦理時間，也是為了預防因價格變動而導致毀約和糾紛。

順利進行二手房買賣，這個問題在一定程度上，是為避免二手房買賣糾紛而採用上述方式的必然結果。廣大購房者要保持頭腦清醒，切不可礙於面子或者粗心大意地應對二手房的買賣。畢竟每一分錢的付出都是為了能有所回報。因此，在簽訂合同約定條款時更是要斟酌仔細，有問題建議向有經驗的法律人士咨詢，確保二手房買賣的過程中能順利完成。

6、買賣雙方當面談合同

即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質不高的業務員從中做手腳。因此，在達成交易意向後，買賣雙方要對交易中應發生的稅費有所了解，具體可到房產交易部門咨詢。這樣做，可以防止少數業務員或中介公司借各種名目亂收費，在交易過程中，買賣雙方不要擅自與業務員簽定買賣協議，避免業務員將公司業務轉化為個人業務，使得買賣雙方無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時買賣雙方一定坐下來當面談好房價，過戶時間等條款，不能有中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發生。

7、購房者要小心支付房款

所謂小心支付房款，是指在支付大部分房款前，購房者必須要確認過戶申請已被房地產交易中心受理，並已取得其出具的收件收據。交易房屋無抵押貸款的，辦理過戶手續前所付房款應不超過房價的30%;交易房屋存在抵押貸款的，辦理過戶手續前應付不超過房價減去上家貸款余額的1/2。

（以上回答發布於2015-11-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 二手房辦理過戶常見的糾紛有哪些

一、要求返還定金糾紛

因為定金的性質不同，相應地合同規定也會有所不同。在訂約過程中應該明確規定是屬於哪種類型的定金，否則容易出現糾紛。

二、逾期交付房屋糾紛

業主在合同約定的交房時間拖延期限未交房，除了有一些正當的理由，比如購房者未按時付款，否則要對購房者承擔違約責任。

三、逾期支付房款糾紛

購房者逾期支付房款時，會導致業主的利益受損，從而可能產生延期交房、不出售房子等後果。

四、逾期辦理過戶手續糾紛

業主或購房者都有可能想毀約，而遲遲不去辦理過戶手續。但購房者想毀約時，主要採用不支付房款的方法，所以一般是業主不辦過戶手續。

五、要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效

要求解除合同或確認合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發生的，這類事件一般還會伴隨著賠償損失的請求。shangeshgh

六、黑白合同

「黑白合同」指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數份不同價格的合同。送至房產交易中心登記的叫「白合同」，只供登記用。雙方私下留存的叫「黑合同」，作為交易的真實成交價格。這種情況下，一方為了自己的利益，常常會不執行「陰合同」從而引發爭議。

七、中介糾紛

如業主或購房者在與中介機構簽訂居間合同後,由於避開中介機構進行交易或簽訂買賣合同後毀約,造成中介機構中介費的損失，中介機構可以根據合同追究其責任。又如中介機構在進行居間和***時，不規范不盡責而造成的糾紛。

八、戶口遷移糾紛

房屋交付後，購房者才發現房內有業主的戶口或他人的戶口，即使合同中約定業主應當保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。從而引發糾紛。

九、質量糾紛

由於業主交付的房屋存在質量問題，遭到購房者索賠或要求解除合同。而業主一般會引用合同沒有做出規定為由拒絕，從而引發糾紛。

C. 二手房購買糾紛繁多 這9種二手房堅決不能買

二手房購買糾紛繁多，由於賣二手房的原因各不一樣，而二手房的出處和背景各不相同，在二手房交易時，更容易遇到法律障礙。所以不管如何，能得到法律的支持才能維護自身權益。但是究竟什麼樣的二手房才適合購買，哪些二手房是一定不要動心的呢？下面我們一起來看看九類不能購買的二手房，購房者千萬不要中槍。

一、在拆遷區的二手房買賣

很多二手房購買者在購房之前不了解房屋是否在拆遷范圍內，而等到房屋拆遷消息下來的時候，只能承受在找房的麻煩。另外有一部分想要進行投資購房的人想要投資臨街門臉房，而過了沒有多久就被告知該區衣歸入拆遷范圍，雖然得到了部分補貼，可是由於投資出錢較多也是得不償失。這就需要提醒那些想要在舊城區進行投資購房的人，在進行購房前，一定要了解該區域是否在拆遷之列，是否有開發商將在此地開發項目，國家是否在近期或遠期將此地區列人舊城改造等。否則，盲目購房不但不會有所贏利，而且會使投資人在經濟上遭受損失。

二、已有銀行按揭的二手房的買賣

在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達成交易，買方應與賣方一起先徵得銀行和開發商的同意。對此類交易有兩種處理方法：一是如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應辦理抵押解除手續，再請開發商與銀行解除階段性連帶保證擔保法律關系，接著解除二手房主人因開發商為其擔保而建立的反擔保法律關系，之後由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產權轉讓手續。二是如果買方不能一次性向二手房主付款，而是採用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即將原借款人換成新的買主。當然這樣做首先要經過原按揭銀行的同意和認可，並與銀行辦理新的貸款手續，終止原來的貸款協議。同時還要與開發商取得聯系，徵得開發商同意，終止開發商為二手房主人的擔保協議，而由開發商與銀行對新的二手房業主重簽擔保協議。這樣每一個環節都要重新走一遍。原來的法律關系需要重新調整，新的法律關系需要重新建立。

二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關系就需要終止。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結原二手房主人與其貸款銀行的法律關系。這樣做會使程序較為復雜，因此最好的辦法是二手房購買人與二手房主人達成一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。

所以購買此類二手房的投資人應首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經拿到產權證和土地證。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。除此之外，還要知道在辦理二手房轉讓時，銀行和開發商是否給予配合，如果不配合怎麼辦？

三、夫妻共有的二手房買賣

根據《婚姻法》，夫妻在婚姻關系存續期間的共有的財產，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵佔共有的財產。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導致無效，有時還會引起其他麻煩。

這類情況大體歸為兩類，一類是房產證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉讓協議。如果夫妻一方不出面簽字，則應該讓不來的一方給簽字的一方授權，此授權應該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。夫妻共有的房產，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉讓協議方為有效，否則在法律手續上不完善，協議無法律效力，在產權過戶時還會遇到障礙。

另一類情況是房產證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復雜，針對夫妻的共有財產雙方都有權利享有收益權這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風險，否則如果簽了轉讓協議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就會想方設法阻止購房人辦理產權過戶手續。

如果夫妻一方不在國內，就要請簽字的一方出示另一方的委託書或同意函同意轉讓其二手房，如果不在的一方連委託書或同意函也沒有的話，要請簽字一方，當然也應該是房產權屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產的轉讓是其夫妻共同同意的，並保證對此引起的一切後果承擔法律責任。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明裡面一定有問題，那麼購房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。

（以上回答發布於2017-03-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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D. 二手房買賣容易出現哪些糾紛，如何解決糾紛

二手房交易十大注意事項：
一、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
六、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
七、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
八、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
九、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
十、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

E. 二手房買賣容易產生的糾紛有哪些

房地產經紀機構的不規范操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發生的主要原因。

1、委託合同簽訂不規范

房地產經紀機構應當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委託合同，但是在實踐中，房地產經紀機構往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委託合同或房地產買賣契約補充協議，將二手房買賣合同與二手房買賣委託合同的內容混在一起，內容約定多含糊不清。

2、逃避居間義務

（1）房地產經紀機構在深圳市房產交易市場辦理產權證時不在《深圳市房地產買賣契約》(現變更為《深圳市存量房買賣合同》)上簽字蓋章，不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。

（2）這樣一旦發生糾紛，買賣雙方經常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發生爭議。

3、二手房買賣合同的內容不完整

（1）二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。

（2）二手房買賣合同中應明確二手房的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等;二手房的物業管理費用及其他交費狀況和二手房相關文書資料的移交。

（3）價款是合同中最重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

（4）雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。

（5）合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。

（6）支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。

4、二手房買賣合同補充協議的效力不確定

（1）在二手房買賣過程中，經常發生合同簽訂後一方反悔不願買房或者購房的情形。

（2）買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協議。這樣一旦發生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。

（3）二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態，而且是否願意作證也存在疑問。

（4）二手房買賣雙方應當在二手房買賣合同中對補充協議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協議，才具有法律效力，從而減少爭議的發生。

（以上回答發布於2015-09-01，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 二手房的買賣中很容易出現房產糾紛，都有哪些二手房產權糾紛

買房本來是件開心的事，但是在買賣二手房的時候，大家可得留些心眼，小心踩上產權糾紛的雷坑，一般二手房產權糾紛有以下幾點：

1，你購買的房子是沒有房產證的。這樣的房子在每個城市都有存在，所以大家在買二手房之前第一就是要明確這個房子是否有房產證，一般沒有房產證的房子價位都比較低，這種房子買來之後是沒有保障的，萬一遇到拆遷等問題，房子隨時都可能被政府回收，因為這個房子並非真正屬於你。

4，承租人有優先購買房子的權力。這個意思就是說如果你要買的房子此時正在出租的狀態，那麼這個租客是享有優先購買這套房子的權力，如果你要買的話，必須要獲得這位租客不願意購買這套房子的書面承諾，或者說要等他的租期到了之後才能購買。

G. 二手房買賣容易出現哪些糾紛如何解決糾紛

二手房買賣常見糾紛類型：

一、房價上漲過快，賣家毀約引起的糾紛。

二、買家貸款出現障礙引起的糾紛。

三、交易稅費計算出現誤差而產生的糾紛。

四、由於支付定金而引起的糾紛。

五、中介費支付引起的糾紛。

六、因戶口問題引起的糾紛。

二手房買賣常見糾紛解決辦法：

一、房價上漲過快，賣家毀約引起的糾紛的解決辦法：

1、如果僅僅是簽訂了《購房意向書》，如果《購房意向書》中已明確了房產買賣的主要條款，這些主要條款有：價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等，則可視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家有權選擇要求賣家繼續履行該合同，或者解除合同，要求賣家承擔違約責任。要求解除合同的，可選擇定金罰則，要求賣家雙倍返還定金，也可選擇要求賣家承擔違約責任，按房屋上漲的差額賠償你的損失。不過，大多數《購房意向書》都不全部具備上述條款，因此，不能視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家只能通過定金罰則來要求賣家雙倍返還定金。

2、如果已經簽訂了《房屋買賣合同》，可以要求繼續履行合同，或者解除合同，依據合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補房屋上漲的損失，還可以主張賠償。

二、買家貸款出現障礙引起的糾紛的解決辦法。

買家向銀行申請貸款未獲批準的，原因一般有兩個：一是由於個人資信等問題，銀行不願貸款；二是由於信貸政策等原因，貸款不足。在這兩種情況下，都會造成買家沒有足夠的資金按時支付房款，通常，由於銀行不貸款或不足額貸款，買家要用自有資金來付房款，否則可能構成違約。因為，幾乎所有的買賣合同中都約定，如買家貸款不足，則應在交易過戶時補足不足部分，所以貸款的風險要由買家來承擔。

為避免這類糾紛，買家應該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問清楚是否能申請貸款，可以貸多少，不能只聽信中介對貸款情況的估計，最好直接向銀行咨詢。此外，也可在合同中約定：若因貸款未獲批或未足額獲批造成買家付款能力出現嚴重問題的，任意一方有權解除合同，買家應返還已收房款，雙方互不承擔違約責任。

三、交易稅費計算出現誤差而產生的糾紛的解決辦法。

由於交易稅費受國家宏觀調控、經濟政策的影響較大，變動性很大。這些稅收主要有營業稅、個人所得稅、契稅。現在二手房稅費政策性強，繳納標准經常會發生變化，所以一定要及時了解繳納標准。

關於稅收由誰繳納通常有以下三種情況：

一是雙方未約定，那麼應按照法律規定，各自承擔應付的稅費。

二是約定由買家來承擔所有稅費，賣家只管「實收價」。這種約定對買家有一定的風險，因為如果簽約後到交易期間，稅收發生變化，那麼增加的稅收只能由買家承擔了。尤其是一些商業地產，因歷史遺留問題，可能欠繳稅費，更應注意此類風險。

三是做低房價，即「陰陽合同」，「黑白合同」。雙方為降低交易成本而少繳稅，通常會將正式買賣合同中的房價做低，再以「裝修款」或「房屋補償款」的名義支付差額部分。此種做法違反法律規定，是逃稅行為。而且，做低的合同價經常在繳稅的時候遇到障礙，被稅務部門認為合同價過低而要求按評估價繳稅，這樣一來，買賣雙方常常會為了增加的稅收由誰承擔而產生糾紛，但一方不得以做低房價為由，主張買賣合同無效。

四、由於支付定金而引起的糾紛的解決辦法。

在簽訂正式合同之前，買家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。關於定金引起的糾紛有以下三種：

一是付了定金以後，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說買家違約的話，賣家可以沒收定金；賣家違約的話，買家可以要求雙倍返還定金。

二是付了定金以後，雙方對定金合同以外的其他內容不能達成一致，而這些內容與履行合同有密切的關系，如不能協商一致，這時雙方都可以要求解除定金合同，賣家應當返還定金(不是雙倍返還)。但要注意的是這些在定金合同中未作約定並且在事後不能協商一致的內容應當根據誠信原則和交易習慣來確定，而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。

三是付了定金以後，定金並沒有交到上家手上，而是根據定金合同或居間協議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的，那麼定金合同就生效了，賣家不能以自己沒收到定金為理由，主張自己可以不受定金合同約束。

五、中介費支付引起的糾紛的解決辦法。

一、由第一家中介帶看房並簽了《看樓確認書》，但價格沒有談下來，後來看到這套房子在其他中介也掛牌，而且價格也能談下來，這樣通過其他中介成交。此時，第一家中介如果說你利用他的房源成交，要求付他傭金。實踐中，第一家中介主張傭金，鮮有法院、仲裁機構獲得支持的。

二、私自成交。買賣雙方為了節省交易成本，在通過中介促成簽訂了房屋買賣合同後，避開中介，私下成交過戶。這種行為嚴重違反了誠信原則，損害了中介作為居間方的利益，跳中介後可能被中介告上法院要求賠償。

三、「飛單」，為了節省中介費用，中介業務員私下與客戶達成協議，不通過中介公司而是私自收取傭金，或者在第一間中介行簽了《居間協議》後，又跑到另一間中介行成交，這就是「飛單」。表面上看，客戶付出的費用減少了，但實際上風險很大。

六、因戶口問題引起的糾紛的解決辦法。

賣家賣房應當將戶口遷出，買賣合同中一般也會約定賣家交房前或者在交房後一段時間遷出戶口。戶口雖然不影響房產交易，但會影響買家落戶，如果買家買的是「學位房」，或者買房就是為了落戶，那麼對房屋內的戶口情況一定要有詳細的了解，對賣家戶口遷出時間一定要有明確的約定，否則不能達到買房的初衷。

買家在戶口問題上一定要防患於未然，予以充分重視。建議考慮以下三個辦法：

第一個辦法是在買賣合同中約定不遷戶口的違約金。按照逾期遷出的時間支付相應的違約金數額。但這種辦法的缺點是如果賣家拖延的時間較長，計算出來的違約金會較高，法院可能只會支持其中一部分，所以對賣方的制約力不強。

第二個辦法可將遷出戶口作為支付尾款的前提條件。即約定付尾款前，賣家應將戶口遷出，否則可以不付尾款，還可以追究賣家違約責任。買家可將尾款留得適當多一些，這樣對賣家的制約會更大。

第三個辦法是約定如果賣家逾期不遷戶口並且超過一定期限還不遷，買家可以解除買賣合同並追究場賣家違約責任。這對賣家的約束會更大，如果買家買房的目的主要是為了落戶，採取這個辦法能有效制約賣家拖延時間拒不遷出。

H. 買新房和二手房常見糾紛及應對措施有哪些

編者按：對於普通老百姓來說，買套房子不容易，小編總結了一些在購買新房和二手房過程中容易出現的糾紛，希望大家在購房過程中不要"中招"。

買新房常見糾紛及應對措施

一、 延期交房

開發商沒有按照合同約定的時間交付給購房者。是目前最常見，數量最多，涉及面最廣的房產糾紛。

如何避免：盡量選擇口碑較好，品牌較大的開發商，這樣的開發商更有保障一些，其次就是合同里約定好延期交房的賠償等相關事項。

怎樣維權：遇到延期交房，首先應仔細查看與開發商簽訂的商品房買賣合同，看合同中對延期交房是否有相關規定。如果合同有規定，按照合同中約定的條款執行。如果合同中沒有明確規定，購房者可以退房。

其次，應了解延期交房的認定及賠償標准，除特殊情況外，開發商未按合同約定期限交房，要承擔違約責任，賠償購房者違約金。如果購房人想解除合同，根據《合同法》第114條規定，可以要求開發商承擔合同約定的違約金，同時要求開發商返還購房款及利息。若和開發商溝通無果，可進入法律程序，向法院提起訴訟。

二、房屋質量問題

交房後，因房屋質量問題引起的維權也不少，一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。

如何避免：在買房前，要選擇信得過的開發商；看房買房時，在開發商允許的情況下，可以帶專業的人士來檢驗房屋的質量；另外，可以多問下工地上的工人，如果該樓盤有熟人，也可以向其咨詢質量好壞。

怎樣維權： 一般來說商品房交付使用後，房屋主體結構發生質量問題的並不多見，大量發生的是非主體結構問題。一旦市民發現房屋質量方面的問題，可以先找開發商和物業公司進行協商處理；如果開發商和物業公司拖延處理或者是無視業主的投訴，業主可到相關部門進行投訴；必要時，也可藉助訴諸媒體曝光，利用社會輿論的力量，推進維權進度；如果協商未果，特別是涉及賠償問題，業主就需走訴訟、仲裁等司法程序了。

三、擅自更改規劃

開發商為吸引客戶購買，承諾小區規劃有游泳池、大型超市、高達50%以上的綠化率等，但購房者在買房後或者交房入住後，卻發現開發商擅自更改規劃，並沒有兌現當初的承諾。開發商修改規劃的事情也是時有發生。

如何避免：是否寫進合同很重要，開發商對於小區的規劃的具體內容已經口頭的承諾都必須寫進合同才能保證購房者不會被欺騙，即使出了問題，也能維權成功。

怎樣維權：分為兩種情況。一種是開發商只辦完了規劃變更手續，但並沒有開始實際的建設行動。這時候，被侵權的業主可以向當地規劃部門提出書面申請，以程序違法為由，要求規劃部門撤銷開發商的規劃變更許可、停止侵權行為。另一種是建設行為已經開始或完成，這時候，被侵權的業主可以通過法律手段，要求開發商停止建設，並對已被變更的部分恢復原狀。對於不能恢復原狀的，業主可以根據具體情況，要求開發商賠償損失或退房。協商不成的，可以向法院提起訴訟。

四、面積縮水

交房後，發現房屋的實際使用面積比購房合同上所說的，少了好幾個平米，這不白白花了幾平米的錢嗎？

如何避免：買房時，確保合同上的建築面積與產權面積一致，不僅要寫清楚總價和面積，還要寫清楚房屋單價。如果合同不寫房屋單價，當實際面積與產權登記面積不符想追回損失時，一般不會得到支持。買方要對房屋面積有真實性的了解，應不僅僅局限於購房合同對面積的記載以及房產證上登記的面積，有必要在現場勘查時做一簡單測量。

怎樣維權：最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

五、交房稅費糾紛

交房後，開發商巧立名目亂收費，多收費、強行收費、代收費。雖然物價局已對入住的相關費用有明文規定，但個別開發商到交房時仍巧立名目進行收費。收樓時要提前了解物價局的相關收費規定，帶上應繳費用表，與開發商要求的款項相對照。不在合同約定范圍內的費用，交房時業主可以拒絕繳納，發現不合理收費要及時向開發商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。

六、附條件交房

一些開發商在交房時，往往提出一些無理的要求。如先交房後驗房，先交費用或者先簽訂免責條款補充協議才給鑰匙。對開發商提取的不合理要求，業主千萬不能答應，必要時，業主們要團結一致，共同維護自己的權益。如今買房，很多的樓盤出現交房即維權的現象。業主在交房時，除了要仔細檢查房子的質量外，還要重點關注開發商交房手續是否齊全、流程是否合理，以最大限度避免收房時被忽悠。畢竟在房地產法律還不健全，消費者維權困難的當今，購房者們還是要多了解相關的房產知識，與其在事情發生後維權，不如在糾紛發生前學會如何避免，將個人損失降到最低。

二手房置業的八項注意

注意1

了解該套「二手房」是否屬於允許出售的房屋因為公有住房「房改」售房時，有些單位還保留有優先收購權。所以，一定要征詢原產權單位同意所購房屋轉讓的書面意見，並簽章。

注意2

了解房屋所有權是否真實、完整、可靠房屋所有權人是否與他人擁有「共有權」關系，房屋有無其他債權、債務糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的「房屋所有權證」。

注意3

了解所購「二手房」的准確建築面積合同中約定出售房屋的面積應以現在的產權證上註明的為准，其他面積不計在內。此外，還要考察地段、環境、價位和房屋結構、格局、採光條件以及物業管理等相關問題。

注意4

了解購買「二手房」的程序購買「二手房」買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，並到房屋所在區、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規定的稅費手續。

注意5

了解屋內設施的交驗細節有些業主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證，屋內裝修的鋁合金門窗、地板、空調以及櫃子、熱水器可以全部贈送。結果到實際交房時客戶卻發現門窗被卸、地板被撬、屋內狼藉不堪，而業主承諾的空調、熱水器更是不見蹤影。

注意6

付款方式在購房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環節。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當於房價款百分之多少的定金給業主或中介公司等。

注意7

交房時間在合同簽訂的時候還應該明確註明房屋交驗時間是在過戶後第幾個工作日或雙方約定的其他時間；房屋交驗前產生的費用及房屋交驗時產生的費用由誰承擔；另外，雙方的其他約定也需在合同中註明。

注意8

（以上回答發布於2017-03-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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I. 二手房交易糾紛

1、協商處理。所抄謂協商處理，就是二手房買賣合同的當事人對合同中有爭議的部分進行協商，從而對原合同中規定的或者沒有規定的內容進行修改、刪除和增加。

2、二手房買賣糾紛的協商處理，可以理解為把先前的二手房合同作廢掉，然後經過協商後再簽訂新的合同。協商處理二手房糾紛的優點在於，減少了當事人的成本。
3、起訴處理，如果二手房買賣的當事人不能通過協商的方式解決二手房合同糾紛，那麼，就只能向法院起訴，要求法院來處理二手房買賣糾紛。
以上內容就是關於二手房買賣糾紛以及如何處理二手房糾紛方面的一些問題，買房對於大家來說都是一件高興的事情，誰也不想出現糾紛，所以大家在交易的時候一定小心，無論是買房子還是買房子再找中介的時候也要找有一點知名度的經紀公司，這種公司的風險要小一些。

J. 二手房買賣常見糾紛產生原因及解決方式盤點

近年來，二手房交易市場越來越火爆，關於二手房產買賣合同的糾紛問題也越來越多，二手房畢竟不像商品房，房屋產權、質量等方面存在很多問題，因此在二手房交易的過程中也很容易出現合同糾紛。下面小編就為大家介紹幾種常見的二手房產買賣合同糾紛的內容和解決辦法，希望能對各位購房者有所幫助。

第一類是房價上漲過快，上家毀約引起的糾紛。

遇到這種情況下家有三個辦法解決：

1、如果 《居間協議》或 《定金協議》已明確了房產買賣的主要條款，則可視為《買賣合同》，下家有權要求上家繼續履行該合同。這些主要條款有：價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等。不過，大多數 《定金協議》或 《居間協議》都不全部具備上述條款，因此，不能視為 《買賣合同》；

2、如果雙倍返還定金還不能彌補下家的損失，下家可以要求賠償實際損失。比如下家付了5萬元定金，上家不想賣房，只同意返還10萬元，而此時房價漲了20萬元，那麼上家仍然賺15萬元。這時，下家可要求上家賠償差價損失，也就是下家按實際損失來索賠，這個實際損失就是房價上漲的差價，下家可以按20萬元來索賠。

3、當然，更簡單的辦法是直接適用《定金合同》或 《居間協議》中的定金罰則，即要求上家雙倍返還。

簽訂買賣合同有一個必要的步驟是在網上進行合同備案，這個備案可以通過中介公司備案或買賣雙方直接到房地產交易中心辦理備案。買賣合同中的條款和附件，需要對房屋基本情況、付款時間、付款方式、違約責任等主要內容做約定。簽訂買賣合同後，上家違約不賣，不管下家是否支付了房款，也不管上家是否願意承擔違約責任，下家都有權要求繼續履行合同。若上家仍拒絕履行，下家可訴至法院要求強制履行。建議在房價上漲比較快時，下家付定金爭取多付點，付了定金以後盡早簽訂買賣合同。

第二類是下家貸款出現障礙引起的糾紛。

下家向銀行申請貸款未獲批準的，原因一般有兩個：一是由於個人資信等問題，銀行不願貸款；二是由於信貸政策等原因，貸款不足。如申請100萬元，銀行只肯貸80萬元。

在這兩種情況下，都會造成下家沒有足夠的資金按時支付房款，通常，由於銀行不貸款或不足額貸款，下家要用自有資金來付房款，否則可能構成違約。因為，幾乎所有的買賣合同中都約定，如下家貸款不足，則應在交易過戶時補足不足部分，所以貸款的風險要由下家來承擔。

為避免這類糾紛，下家應該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問清楚是否能申請貸款，可以貸多少，不能只聽信中介對貸款情況的估計，最好直接向銀行咨詢。此外，也可在合同中約定：若因貸款未獲批或未足額獲批造成下家付款能力出現嚴重問題的，任意一方有權解除合同，上家應返還已收房款，雙方互不承擔違約責任。

第三類是交易稅費計算出現誤差而產生的糾紛。

由於交易稅費受國家宏觀調控、經濟政策的影響較大，變動性很大。這些稅收主要有營業稅、個人所得稅、契稅。目前至2009年12月31日前的交易稅收根據普通住宅和非普通住宅而有所不同。

普通住宅 （面積在140平方米以下；內環的價格在245萬元以內、內環到外環之間的價格在140萬元以下、外環的在98萬元以下；容積率大於1）和非普通住宅 （普通住宅以外的住宅房屋）按以下標准繳納。

另外，個人轉讓兩年以上家庭唯一生活住房的，免徵個人所得稅。繳納標准經常會發生變化，所以一定要及時了解繳納標准。

關於稅收由誰繳納通常有以下三種情況：

一是雙方未約定，那麼應按照法律規定，各自承擔應付的稅費。

二是約定由下家來承擔所有稅費，上家只管 「到手價」。這種約定對下家有一定的風險，因為如果簽約後到交易期間，稅收發生變化，那麼增加的稅收只能由下家承擔了。

三是做低房價。雙方為降低交易成本而少繳稅，通常會將正式買賣合同中的房價做低，再以 「裝修款」或 「房屋補償款」的名義支付差額部分。此種做法違反法律規定，是逃稅行為。而且，做低的合同價經常在繳稅的時候遇到障礙，被稅務部門認為合同價過低而要求按評估價繳稅，這樣一來，買賣雙方常常會為了增加的稅收由誰承擔而產生糾紛，但一方不得以做低房價為由，主張買賣合同無效。

第四類是由於支付定金而引起的糾紛。

無論一手房買賣還是二手房買賣，在簽訂正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。關於定金引起的糾紛有以下三種：

一是付了定金以後，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說下家違約的話，上家可以沒收定金；上家違約的話，下家可以要求雙倍返還定金。

二是付了定金以後，雙方對定金合同以外的其他內容不能達成一致，而這些內容與履行合同有密切的關系，比如付了定金後下家才知道房屋還有抵押，而上家又需要用下家的房款來提前還貸，如不能協商一致，這時下家就可以要求解除定金合同，上家應當返還定金 （不是雙倍返還）。但要注意的是這些在定金合同中未作約定並且在事後不能協商一致的內容應當根據誠信原則和交易習慣來確定，而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。如上家要求簽訂正式買賣合同後一年後再交房，這種要求違反了誠信原則和交易習慣，在不能協商一致時應當認為是上家違約。

三是付了定金以後，定金並沒有交到上家手上，而是根據定金合同或居間協議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的，那麼定金合同就生效了，上家不能以自己沒收到定金為理由，主張自己可以不受定金合同約束。

（以上回答發布於2015-11-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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