① 業主拒交物業費，什麼情況下，會判業主勝訴
物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的。法院會予以支持，法院還會予以支持的包括以下兩點：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相關法律法規如下：
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同；
（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
(1)拖欠物業費糾紛案例擴展閱讀：
《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
② 案例告訴你 哪些情況下可以拒交物業費
在物業糾紛案件中，許多業主因不滿小區物業公司服務而拒絕繳納物業費。那麼，業主拒絕繳納物業費的理由都能否成立嗎？
找不到停車位
【案例】
王先生2004年購買了位於A小區的住宅後，一直在該小區內居住。2011年，王先生購買了一輛小轎車，小區物業的保安人員卻不允許王先生的車輛進入小區。
王先生找到物業公司理論，物業公司告訴王先生，小區的停車位分為兩部分，一部分是地下停車，是業主在購買房屋時一並購買。王先生並沒有購買停車位，因此不能將車停入地下。另一部分是地面停車，因小區規劃的地面停車位數量有限，已經被現有業主佔用，因此王先生的車也不能停放。王先生表示，有的業主一家就佔用2個甚至3個停車位，這是不合理的；同時，小區還有部分綠地，物業公司可以把綠地開辟出來用於停車。王先生要求物業公司出面幫助協調，但停車問題始終沒有解決。王先生一氣之下，從2013年起拒絕交納物業費。小區物業公司起訴至法院要求王先生交納物業費。
【分析】
本案中，王先生拒絕繳納物業費的理由是，物業公司未能合理規劃、安排停車位，物業公司履行物業服務合同不到位。那麼，王先生拒絕繳納物業費的理由能否得到法院的支持呢？物業公司對小區提供物業服務，對停車的管理亦屬於物業管理的范圍。但本案中，王先生主張的沒有停車位的問題，並不屬於小區物業的管理不當，也不屬於不繳納物業費的合法理由。小區地下停車位為開發商對外出售，王先生沒有購買停車位，自然不能停放車輛。小區地面的停車位系被其他業主佔有使用，並不存在物業公司私自佔用的情況，小區已經規劃為停車位的部分，屬於小區公共區域，權利歸屬於小區全體業主，物業公司僅為提供管理，無權將其他佔有了多個車位業主所使用的停車位分配給王先生。而未規劃為停車位的部分，物業公司無權擅自劃立車位。最終，法院判決王先生支付物業費。
私搭亂建未解決
【案例】
趙女士於2007年購買了B小區一棟別墅。然而一家人入住後不久，發現相鄰的業主在樓頂加蓋了一層。趙女士認為相鄰業主侵害了自己的權利，找到物業反映要求拆除。物業公司表示，會找相鄰業主協調處理此事。然而半年過去了，相鄰業主並沒有拆除加蓋的房屋，甚至還在旁邊繼續加建。物業公司告訴趙女士，已經通知了相鄰的業主不允許加建，並且報告了城管部門，但是物業公司也無權拆除違規加蓋的房屋，並建議趙女士可以起訴相鄰業主。趙女士認為，對小區進行管理是物業公司的職責。趙女士並沒有找到相鄰業主協商，也沒有提起訴訟，並自2009年開始拒絕繳納物業費。物業公司將趙女士訴至法院。
【分析】
本案中，趙女士認為物業公司沒有對違規私搭亂建的現象進行制止，服務不當，因此拒絕交納物業費。那麼，趙女士的說法合理嗎？物業公司作為小區的服務和管理者，對小區內私搭亂建的行為有義務管理和制止。本案中，物業公司在接到趙女士反映私搭亂建的情況後，即與相應業主聯系，發送了書面的通知，在相應業主繼續違規搭建的情況下，物業公司及時向城管部門報告，已經履行了相應的義務，並不存在怠於行使管理職責的情況。雖然違建的問題未能解決，但物業公司已經做出處理，趙女士以此為由拒絕繳納物業費缺乏合法依據。
趙女士如果認為相鄰業主的違規搭建行為侵害自己的利益，那麼作為權利受損一方，趙女士也應該積極維護自身的權利，可以針對相鄰業主提起訴訟。
樓上漏水造成損失
【案例】
2014年春節後不久，林先生家發生一件鬧心的事。家中的衛生間出現漏水，不僅給林先生一家的生活帶來了不便，還花費了不少維修的費用。在發生漏水後，林先生當即找物業公司報修，物業公司的維修人員及時趕到現場，經檢查後發現，是由於樓上業主家的管道破裂漏水導致林先生家發生漏水。但是樓上業主家中當時並沒有人，無法及時維修。林先生要求樓上的業主和物業公司共同賠償損失，卻遭到了樓上業主的拒絕，物業公司也表示漏水並非公司管理不當造成。因協商賠償事宜未果，林先生從2014年6月起開始拒絕交納物業費。物業公司起訴至法院要求林先生支付物業費。同時，林先生亦起訴樓上業主及物業公司賠償其損失。
【分析】
物業公司要求林先生給付物業費系物業服務合同糾紛，而林先生因家中漏水主張損害賠償則系損害賠償糾紛，並不屬於同一法律關系，因此法院分別審理上述兩案。林先生要求先解決漏水問題，否則不同意交納物業費的意見，缺乏法律依據。林先生家發生漏水後報修，物業公司及時派人員檢查維修，提供了相應的服務，履行了服務、管理的職責，因此林先生理應交納物業費用。
目前，法院受理的物業服務合同糾紛數量龐大，同一個小區內往往存在多戶業主欠繳物業費的情況。一方面，物業公司應積極聽取業主的意見，加強與業主的交流與溝通，提高服務意識和服務質量；另一方面，業主欠交物業管理費的初衷雖然是為了以此促進物業服務質量的改善，但整體環境的改善需要一個過程，也需要業主的共同維護。個別業主拖欠物業費，對那些已經交費的業主來講是不公平的，更有可能造成物業公司在無法收回運營成本的情況下，降低現有服務質量的惡性循環局面。而小區公共部分的管理，需要全體業主協商進行。同時，業主在發生利益受損的情況下，要及時向具體的責任方主張權利。
（以上回答發布於2016-01-13，當前相關購房政策請以實際為准）
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③ 物業費糾紛屬於什麼案件
【法律分析】
物業費糾紛訴訟時效是三年，屬於普通的債權債務。根據《民法總則》規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年，法律另有規定的除外。
【法律依據】
《關於審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》 第二條 當事人違反法律規定，約定延長或者縮短訴訟時效期間、預先放棄訴訟時效利益的，人民法院不予認可。
④ 如何對付拒交物業費的六種老賴
您好！每一名不交物業費的業主都有很多理由，從不滿開發商到抱怨物業服務企業都能羅列出一大堆說辭。事實是，某些業主拒交物業費的理由在法律面前並不成立。有些理由源於業主物業常識的缺乏，都有哪些?
案例1：沒入住就不交物業費
小趙購買的新樓馬上就要交房，可他每天的工作忙得焦頭爛額，下周又要出差。不巧的是，小趙的太太上個月公派留學去了美國。交房的事倒是可以交給老媽，可物業費小趙暫時不想交，他認為出差時間不會入住，沒有享受到物業服務。
政策解讀：國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》中規定，物業服務成本或者物業服務支出一般包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業管理區域清潔衛生費用;物業管理區域綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用;辦公費用;物業管理企業固定資產折舊;物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;經業主同意的其他費用。
律師說法：因為對物業服務包括的內容存在認識上的缺陷，而導致業主拒交物業費的例子很多。業主不僅要懂得一些基本的物業服務知識，在這方面，物業服務企業也要引導業主。
案例2：未簽物業合同不交物業費
艾某經營的酒吧坐落於某市的一小區內。2014年7月，小區業主委員會、住宅樓業主委員會與物業服務企業簽訂《物業管理委託合同》。合同簽訂後，物業服務企業按約定提供了物業服務，可艾某以其與物業服務企業之間沒簽物業合同，物業服務企業提供的服務不多為由，拒絕交納物業費。
政策解讀：根據《物業管理條例》的相關規定，在業主委員會依法成立後，業主委員會與物業服務企業之間簽訂的物業管理合同，對全體業主具有約束力。如果業主委員會未與物業服務企業簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務，業主則應按實際發生的服務價格向物業服務企業交納相應費用，作為對其已提供服務的補償。因此，未簽訂物業合同或物業服務企業未提供資質證明，業主不可以拒交物業費。
律師說法：不管小區業主本人是否與物業服務企業簽訂了物業管理合同，只要業主委員會與物業簽了合同、甚至幾方之間均未簽立合同但物業服務企業已提供服務，就該對物業服務企業已提供的服務予以補償，否則法院也將判未交納物業費的業主敗訴。
案例3：對物業服務不滿意不交物業費
一位胡姓的業主反映：物業服務企業管理混亂，小區衛生狀況很差，盜竊案件頻頻發生，業主們有意見，以採取拒絕繳納物業管理費的方式表達不滿。還有100多個業主聯合簽名要求更換物業服務企業，可是，物業服務企業反而把拖欠物業費的業主告上法庭，不僅要其補交所有物業管理費，還要追加滯納金。
政策解讀：如果物業服務企業提供的服務達不到合同約定的標准，說明服務質量不到位。小區物業服務質量問題，應該由小區業主委員會進行監督。出現服務質量與收費價格不符的問題，可以通過業主委員會直接與物業管理公司交涉，甚至可以根據合同的約定改聘其他物業管理公司來管理小區。
律師說法：建議沒有成立業主委員會的小區要盡快成立業主委員會，加強對服務質量的監督與管理。至於物業管理收費出現糾紛，可以通過業委會與物業之間的溝通來解決，一旦進入了司法程序，業主也還可以根據合同約定，向法庭提供因為服務質量不到位導致拒繳物業管理費的證據，最後由法庭裁決。
案例4：對社區大環境不滿意不交物業費
業主王先生所住的小區距離機場很近，所以經常有飛機在小區上空經過，轟隆隆的聲音吵得他們根本無法休息。王先生認為物業服務企業服務不到位，他有權不交錢。還有業主反映自己所住小區周圍公交車少、銀行少等問題，許多業主都要求物業來解決，甚至有人提出物業服務企業僱用的保安應保障業主的人身安全。
政策解讀：物業費是否交納所對應的義務是物業服務企業在履行物業管理職責時是否已按照物業管理合同的約定履行了其應盡之合同義務和責任。而業主所提出的相關服務項目問題，尤其是與買賣合同項下權利義務相關的問題，因分屬不同的法律關系，除非有特殊約定，否則不能成為業主拒絕交納物業費的合法抗辯理由。
律師說法：業主的要求物有所值甚至是物超所值，但具體到服務上，有許多軟性的東西很難做到，而且眾口難調。這個問題實際上已超出了物業服務企業的管理能力范圍。
案例5：法不責眾跟風不交費
北京市某小區，剛開始有兩三家業主不交費，物業服務企業一般不會採取強制性措施。但是這兩三家不交物業費會給已經交了的業主起到不好的「模範帶頭」作用，許多本就不願交納物業費的業主看到別人不交也沒事，就開始模仿。「你不交不是沒事嗎，我也不交。」這種影響就像傳染病，有很多業主跟風。久而久之，越來越多的人加入不交費的行列，物業費就更加難收。
政策解讀：物業服務企業和業主的目的是一致的，通過物業服務企業的管理工作，業主達到房產的保值、增值;而物服務企業可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業費而造成物業服務跟不上，最後導致房產貶值的話，業主的利益就會有更大的損失。
律師說法：對欠費業主來說，他需要動員周圍的鄰居也拒絕交費，以達到法不責眾的效果;而他的鄰居發現可以通過不交物業費來滿足自己的利益時，也會積極跟風。業主個人不交費，自己的房產得不到有效維護，損失的是自己的利益。
案例6：對物業服務企業利用公用面積進行經營不滿不交物業費
近日，業主楊小姐在小區一進樓的門洞處看到一則健身俱樂部的廣告，而在看到這則廣告之前，她覺得物業服務企業根本就沒有權利這么做，既然你們經營能掙到錢，我們大家不交物業費好了。與上面相似的一個事例，一小區業主因大堂被擅自出售、物業管理用房被私自出租，與開發商、物業服務企業產生糾紛，拒絕繳納物業費。
政策解讀：《物業服務收費辦法》規定，利用物業共用部位共用設施進行經營的，應當徵得相關業主、業主大會、物業管理企業同意，所得收益應主要用於補充專項維修資金等。
律師說法：物業服務企業的做法是錯誤的，必須糾正，但業主不能據此不繳納物業費。
⑤ 欠多少物業費可以起訴
您好， 業主是否會因拖欠物業費而被物業起訴，與拖欠物業費的金額大小無關。業主拖欠物業管理公司的物業費，屬於民事糾紛。因此，哪怕業主拖欠物業1元的物業費，在此類民事案件一般訴訟時效兩年內，物業均可以隨時提起訴訟，要求業主支付物業費及賠償損失。民事訴訟法中的起訴，是指民事法律關系主體因自己的或依法受其管理、支配的民事權益受到侵犯，或者與他人發生爭議，以自己的名義請求法院予以審判保護的訴訟行為。
刑事訴訟中的起訴，指享有控訴權的國家機關和公民，依法向法院提起訴訟，請求法院對指控的內容進行審判，以確定被告人刑事責任並依法予以刑事制裁的訴訟活動。人民法院審理的各種案件，是以公訴機關或者當事人的起訴為前提，如果沒有人起訴，法院對任何案件都不主動審理。法院如果接受起訴，同意進行審理，稱為受理。起訴的成立，標志訴訟中審判程序開始。
業主是否會因拖欠物業費而被物業起訴，與拖欠物業費的金額大小無關。業主拖欠物業管理公司的物業費，屬於民事糾紛。因此，哪怕業主拖欠物業1元的物業費，在此類民事案件一般訴訟時效兩年內，物業均可以隨時提起訴訟，要求業主支付物業費及賠償損失。
1、拖欠物業費有滯納金嗎?物業費滯納金是指業主因拖欠物業費而需交給物業公司一部分數額的金錢。物業費滯納金是否收取和收取標准取決於物業服務合同的約定，如果合同中含有加收滯納金的條款，則物業公司可以按照合同約定比例收取滯納金。具體徵收的數額根據各個物業公司的要求有所不同，需要參考簽訂的《物業服務合同》。
2、對於新房來說，在前期物業管理中，物業服務公司會制定《臨時管理規約》進行臨時管理，規定中違約金標准往往較高。建議業主入住後，在簽訂《物業服務合同》前，物業費滯納金的約定過程最好由全體業主事先討論決定，再與物業服務公司協商達成一致後，簽訂物業服務合同。
【法律依據】
《民事訴訟法》第四條 凡在中華人民共和國領域內進行民事訴訟，必須遵守本法。
⑥ 物業糾紛案例處理 不交物業費怎麼辦
違反物業服務合同約定，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的專，物業服務企屬業可以向人民法院起訴。
《物業管理條例》第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
⑦ 業主與物業糾紛的案由有哪些
你好，物業糾紛中物業費問題最常見，然而，在物業費拖欠背後隱藏著許多其他問題，業主拖欠物業費等等都是屬於物業糾紛，物業糾紛的案由還有其他的，當然，也有他存在的一些特殊原因，想要了解的話，可以跟著小編一起看看。
物業糾紛的矛盾焦點就是物業費問題。
物業服務糾紛中物業費問題最常見，然而，在物業費拖欠背後隱藏著許多其他問題，業主拖欠物業費作為外在的現象有其根源：房地產商遺留下來的房屋質量問題沒有得以妥善解決，而房地產商又與物業企業有著說不清的聯系，致使業主和物業服務企業之間產生矛盾;物業服務公司的服務不到位，物業收費內容不合理，業主以不交物業費進行對抗;一些業主只想吃「免費餐」，惡意拖欠物業費等。
物業服務糾紛中物業費問題最為常見，業主對物業服務企業的不滿以拒交服務費的方式表達，是否合法不論，卻最為直接也最有力。但物業費是物業服務企業生存的根本，物業服務企業開展服務需要相應的經費，對業主的拖欠行為，物業服務企業往往以變相降低服務作為「回報」，導致雙方矛盾愈加激烈。城市小區居住人口密集，糾紛一旦產生，涉及的人數少則幾人，多則幾十人甚至上百人，容易形成群體性糾紛。物業服務糾紛往往起因小而特殊，處理不好容易引發社區矛盾，甚至引發社會矛盾。物業服務糾紛的預防和恰當處理小到影響小區的和諧安定，大到影響社會的和諧安定，因此對這一問題的關注具有現實意義。當前，我國物業服務市場還很不成熟，物業合同又具有自身的特殊性，我國法律、行政法規所確立的一些交易規則難以適用到物業服務合同審理中。法院在審理物業服務合同糾紛時，有必要研究物業服務的特殊性，對雙方當事人的權利義務以及法律強制性規定的適用加以探討和界定，確保物業服務糾紛得到妥善處理。
一.物業服務合同的性質
物業服務行業是隨著人們居住環境的改變而逐漸形成的。隨著人口不斷地向城市集中，地少人多成為城市的一個顯著特點。為了解決城市居民居住問題，住房向立體方向發展，出現了多層住宅，改變了過去一家一院的獨立居住狀況。由此，房屋所有權制度受到了極大的沖擊，出現了建築物區分所有權這一新的物權種類。建築物區分所有權制度是物業服務制度的法律基礎。建築物區分所有權是一種復合性的不動產所有權。業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。[①]共同管理權表現為對建築物管理、維護和修繕等共同事務決定過程中形成的成員權。物業公司,是接受物業管理區域內全體業主的委託,以有償服務的方式,為物業管理區域內的公共事務提供綜合性、專業性且具有公益性的管理和服務的獨立法人[②]。取得相應的資質證書是企業開展物業管理和服務業務的前提條件。物業公司每年都要按照規定向有關部門完成備案登記工作。
物業管理是以對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理及物業管理區域內的環境衛生和相關秩序進行維護為主要內容的活動。在高度發達的現代社會生活中，由於缺少時間、精力、能力，業主已不可能躬親於物業的管理，將物業的管理常常委託給專業機構進行。此種管理屬於私法自治領域，往往由業主或業主的代表機構業主委員會與物業服務企業簽訂服務合同，確立雙方的權利義務。
由於我國《合同法》分則並未專門規定物業服務合同，因此物業合同屬於無名合同，受《合同法》總則的調整。在最高法院「案由規定」中將物業合同糾紛納入服務合同的大類中。物業服務合同糾紛與其他類型的服務合同糾紛相比，具有一定的特殊性。從權利義務主體看，業主一方具有群體性特徵。在一個物業管理區域內往往有較多的業主，成立業主大會並選舉產生業主委員會。雖然實質上是業主單個個體作為物業服務合同實體權利義務的承擔者，但在程序上往往要按照業主大會的決議、以業主委員會的名義決定共同事項。從合同的標的看，作為物業服務合同標的的物業服務行為具有「公共物品」屬性。物業服務在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費上具有非競爭性，在物業服務區域內具有非排他性，在小區內的任何一個業主均有權享受物業服務。
二.物業費糾紛案件在審理上的特點
(一)業主大多處於劣勢地位。
在物業費糾紛案件中，多是物業服務企業起訴業主索要物業費。業主多是自然人主體，相對於物業服務企業組織體來說舉證能力較弱。物業服務企業提供物業服務，依照國家規定必須建立相應的服務管理制度。故相關的服務檔案資料由其保存，在舉證時較容易提出已提供有關服務的證據。業主往往是在被通知應訴時才開始尋找證據，有些證據如果業主不刻意保留，在訴訟時已經滅失。特別是在業主主張物業公司服務不到位，以不交物業費進行對抗的案件中，業主大多不能舉證來對抗物業服務企業，業主在預期自己的主張不能得到支持且敗訴有可能承擔訴訟費用的情況下，往往無奈之下補交物業費，以換得物業服務企業撤訴了事。因此呈現出來的就是物業費糾紛案件撤訴的比例較高。還有一部分案件是被告缺席審理的，業主拒絕出庭應訴，業主不積極應訴，由於證據優勢原則，往往最終判決以物業服務企業的勝訴告終。拒付服務費理由不充足，是業主敗訴的主要原因。業主的拒付理由主要是物業服務有瑕疵，例如草坪未及時修剪、安保措施不力、小區居民飼養的家畜管理不力等問題。即使業主出庭應訴，在法庭上業主多情緒激動認為自己才是真正的受害人，但提出的多是一些陳述，並不能提供相關的實物證據來證明;或者主張的一些事由並不屬於物業服務的范圍，本不是物業企業應盡的義務，缺少關聯性。這些看似理直氣壯的理由，最終不能成為拒交物業費的正當理由。業主在訴訟中是比較被動的一方。
(二)雙方當事人情緒對立，調解難度大。
業主認為自己交納物業服務費用的前提是享受到預期的服務，既然物業服務不符合約定，存在這樣那樣的問題，就不應該完全依照約定支付費用。只有在物業服務得到切實改觀並達到約定標准，才願意繼續交費。物業則堅持自身的服務已經達到標准，業主的要求已經超出了合理界限。業主與物業服務企業互不相讓，走到訴訟這一步，雙方已經相互比較反感，態度比較強硬。物業服務企業，擔心妥協作出讓步會影響以後的服務工作開展，害怕其他原本按時交費的業主也效仿拖欠費用的業主，導致連鎖反應，不願讓步。業主則認為自己在服務中已經受到不適當待遇，讓步只是更大的犧牲。由於雙方當事人情緒對立，對訴訟結果的期待值相差較大，因此案件的調解難度大，調解率比較低。
三.物業費糾紛案件審理中應明晰的問題
(一)對業主合同抗辯權的行使是否支持
法律基於合同履行中的誠實信用原則及公平原則，在雙務合同履行中賦予當事人各種抗辯權，使之可以在給付利益實現陷於危機時對抗對方當事人之請求，充分預防各種不公平及利益受侵害的情況發生。在物業糾紛中業主往往以拒絕交納物業費作為對物業服務企業的抗辯，試圖維護自身權益。物業服務合同屬於雙務合同，業主可以通過行使合同抗辯權來保護自己，但在多大程度上可以行使這一權利還要區分具體情況。
業主與物業服務企業之間存在合同關系，業主的主要義務是交納服務費用，物業企業的主要義務是提供對應的服務。物業服務具有長期性、連續性的特徵，物業服務合同屬於當事人互負債務、有先後履行順序的合同，在實踐中一般是物業服務企業先提供服務，業主定期交納物業服務費。依照《合同法》第六十七條的規定，有先後履行順序，先履行一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行要求。這一權利在學理上被稱為後履行抗辯權。如果業主認為物業服務企業違反合同約定，即其不履行或者不適當履行合同義務，根據《合同法》有關違約責任的規定，應當首先確定屬於根本違約還是一般違約。如果物業服務企業的行為屬於根本違約，完全不履行合同義務或不完全履行合同主要義務，致使合同目的不能實現，業主拒絕交納物業費作為抗辯應當得到法院支持。具體而言，對於物業服務區域的維修、養護、管理，衛生和秩序維護等必備事務中的大部分事項，物業服務企業根本沒有提供，應屬於根本違約的情形，業主有權拒絕交納物業服務費。
後履行抗辯權的適用是以對方未履行作為要件，如果對方已履行義務，另一方就不得主張抗辯權，否則有悖公平原則。雖然《合同法》第六十七條規定「一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求」，但該條規定未對「不符合約定」的范圍加以定義，在審判實踐中應當結合實際情況綜合認定。筆者認為，如果物業服務企業已較好履行了小區維護、管理等義務，服務基本到位，雖然存在一些細微瑕疵，但只要該瑕疵並不影響當事人合同目的實現，業主就無權引用合同履行抗辯權。物業公司基本提供了物業服務，只是不符合或者沒有達到合同約定的完整要求，此情形應屬於一般違約。物業服務企業已履行了合同的主要義務，那麼業主的主要義務——支付物業費不應當免除。業主可以要求對方以繼續履行、採取補救措施、賠償損失、支付違約金等方式承擔違約責任，但其不支付物業費的抗辯不應支持。還應注意的是《合同法》規定的後履行抗辯權其性質屬於阻卻的抗辯權，並非滅權的抗辯權，只是暫時阻止對方當事人請求權的行使。[③]當物業服務企業進行事後補救，完全履行了合同的義務，合同的目的得以實現，後履行抗辯權消失，業主就應當履行自己的相應義務，交納物業服務費。
(二)對業主申請變更物業服務價格的裁量
在物業費糾紛中，業主往往請求法院變更物業服務價格。依法理，合同變更的形式包括法定變更、裁判變更和協議變更。法定變更一般是由於違反了法律的禁止性規定，依法律的強制性規定直接變更。協議變更是當事人協商一致的結果，體現當事人意思自治。裁判變更是人民法院或者仲裁機構依當事人申請，依照法律對可變更、可撤銷合同進行干預的結果，體現了國家對合同自由的適度干預。依照《合同法》第五十四條的規定，可變更的合同包括：因重大誤解訂立的合同;在訂立合同時顯失公平的合同;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同(受損害方有權請求變更)。需要注意的是，撤銷權和變更權的除斥期間為一年,根據《合同法》第五十五條的規定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。進而按照這一規定請求人民法院變更合同的權利亦消滅。在物業服務合同中服務價格的變更適用上述基本規則。在審判實踐中，法院在審理此類案件時應先查明業主的申請是否過除斥期間，接著應針對業主請求變更物業服務價格的具體情形依照法律規則逐一分析確定是否准許變更。
(1)業主以前期物業服務合同系格式合同為由，請求變更物業服務價格。
業主主張在購房時所簽訂的物業服務合同是格式合同，在訂立前期物業服務合同時並無選擇的餘地，該協議不是其真實的意思表示。在上述情形下,如果業主沒有提出其他的理由,對此類變更物業服務價格的訴訟請求,不應支持。依照《物業管理條例》的規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。《物業管理條例》這樣規定是因為商品房售出的過程一般是比較長的時間，業主陸續入住小區，短時間內無法成立業主大會和業主委員會來代表業主行使權利，但是對小區的維護是從建築物存在的那一天起就一直都必不可少的，因此就有必要由開發商與物業服務企業訂立合同滿足前期物業需求。依照《物業管理條例》規定，如果業主對前期物業不滿意，又無法與物業公司就變更物業服務價格達成一致意見，經業主大會作出決議，可以成立業主委員會，終止前期物業服務合同，選聘新的物業服務企業。這也就意味著業主面對此種情形時具有自主選擇的權利，其意思自治並未受到限制，其權利受到制約時有相應的救濟手段，因此在這種情形下應尊重當事人的意思自治，不應由法院裁判權介入，不應支持業主的變更請求權。否則可能導致司法對私法自治的過度干預,影響物業服務市場的正常發展。
(2)業主以物業服務價格的計算依據不實為由，請求變更物業服務價格。
對業主的這一主張，如果經法院查證屬實，一般應當予以支持。在訂立物業服務合同時，業主依據物業服務企業提供的服務價格計算資料進行物業成本分析，進而衡量物業服務企業要求的價格是否合理。如果物業服務價格的計算依據不實，致使物業服務價格虛高，業主誤以為真並以此作為判斷依據，那麼業主就是在受欺騙狀態下與物業服務企業訂立合同。物業服務企業的這種行為屬於欺詐行為，其以欺詐手段使業主在違背真實意思的情況下訂立合同，這屬於《合同法》第五十四條規定的：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此業主作為受損害方有權請求人民法院變更，其訴訟請求應予以支持。
(3)以物業服務距離雙方約定標准有差距為由，請求變更物業服務價格。
對業主的這一主張一般不應當支持。物業服務標準是雙方當事人約定的結果，合同的訂立是當事人真實的意思表示，物業服務企業的服務未達到約定的標準是在合同履行過程中出現了瑕疵，不符合約定內容，並不符合法定可變更的情形，其變更請求不能支持。物業服務企業違反了服務約定，業主為了維護自身權益，可以要求其承擔違約責任，或者與其解除合同，另聘新的物業服務企業。
(三)對雙方當事人是否違約的認定
在物業服務費糾紛案件中當事人要求對方承擔違約責任，首先需要對是否違約予以認定。只有認定違約的事實，才能確定違約責任主體以及承擔責任的比例。業主的違約形式多是不按期交納物業費，其違約責任的承擔一般在物業服務合同中約定為：如果逾期交納物業費則按遲延支付的天數，以及依所欠數額的一定比例支付違約金。物業公司的違約責任在合同中則多是約定如果對業主造成損害則對業主的損害給予賠償。但在實踐中業主多是要求對以往所欠物業服務費用減少一部分收取的方式來承擔違約責任。由於對業主造成的損害多難以具體計算，例如物業服務企業不及時修剪草坪影響小區美觀，缺乏對小區流浪狗有效管理夜間亂叫影響居民休息等，對業主的損失很難做具體衡量。因此針對物業服務合同的特點，減少費用的方式是比較合適的承擔責任的方式。
對業主是否違約的認定是比較容易的，只要核對業主是否按期交納服務費就能判斷。對物業服務企業是否違約則比較難判斷。每個業主對物業提供的服務有自己的評判，作為業主的一種主觀認識，業主認為物業企業的服務是否達到標準的程度是有差別的。小區的業主很多，每個人都有不同的認識觀念，就會形成多種認識究竟以誰的為准難有定論。物業公司提供的物業服務到底值不值，一般的業主沒有自行評判的能力，法官的評判也難說客觀公正，畢竟要判斷的要素很多且專業。因此由專業的機構按照物業服務等級標准逐項進行打分評判，並按照小區面積、業主要求檔次、整體規模進行成本費用的測算，最終確定服務質量與收費標準是否一致的做法比較科學。當事人可以向法庭申請由專業人員出庭進行說明，法庭也可以組織專業人員進行對質。專業人員出庭有利於法官對證據作出正確判斷。法院根據物業服務不達標的程度，酌情降低物業服務費，既維持雙方物業服務關系，又保護了業主的合法權益。
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