⑴ 售後產權房和商品房法律關系一樣嗎
如果購買的商品房，在買房時開發商已經繳納了土地出讓金，並擁有土地使用年限（一般為70年）並且你也繳納了契稅，則說明你所購買是大的產權房，此時的商品房等同於產權房。
⑵ 二手房買賣房東違約怎麼辦
根據民法通則司法解釋第118條規定：「出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。因此，如果房東在出賣該房屋3個月前沒有通知你承租方有優先購買權，你可以主張房屋買賣合同無效。根據民法通則司法解釋第119條第二款規定：「私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效」。如果你不想購買該房屋，你可以主張繼續承租該房屋，就是買賣不破租賃的體現，就是房屋在產權發生變動前已經存在的租賃合同在租賃期間不因此期間房屋的產權變動而發生變化，因此你可以繼承承租該房屋，新房主無權要求你搬出房屋。最後，你可以要求解除合同並要求房東賠償違約金。法律依據：《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第一百一十八條出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
⑶ 售後公房產權糾紛一般如何處理
售後公房產權糾紛可以通過和解、協商、仲裁、訴訟四種方式處理。雙方應按照平等互利的原則私下進行和解，和解不成可提請第三方加以協商解決；協商不成時可以根據公房買賣合同中的約定交由指定機構進行仲裁，仲裁仍未解決的可以向人民法院提起訴訟。
【法律依據】
《仲裁法》第二條
平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。
《民事訴訟法》第一百二十二條
當事人起訴到人民法院的民事糾紛，適宜調解的，先行調解，但當事人拒絕調解的除外。
⑷ 動遷房不辦產權證會有什麼後果
無法確權，難以交易
⑸ 售後公房同住人享受過拆遷補償是否還有權利要求分割
由於我國的相關法律規定比較少，而且指導當地司法實踐的大都是地方政府出台政策法規。為此，筆者將結合多年在上海的律師執業經驗，就上海市售後公房動遷補償款的分割問題作以分析研究。
一、什麼是售後公房所謂「售後公房」，是指公房的承租人、同住人自1994年起，根據上海市政府出台的《關於出售公有住房的暫行辦法》等一系列規定，房屋動遷糾紛。在支付一定數額的購房款後，將公房的所有權買為己有，並由上海市房地產交易中心頒發《上海市房地產權證》的房屋。此時，職工就由公房的承租權人轉變為所有權人。根據我國《憲法》、《物權法》相關規定，國家保護公民私有房屋的財產權。
欲進一步了解售後公房的概念，首先應明確什麼是公房。所謂「公房」，一般是指政府或單位按照國家政策分配給職工居住，職工按照政府規定的租金標准按期交付租金的房屋。在這類房屋中，房屋的所有權人為政府或單位，職工僅享有承租權及居住權。上海所稱公房一般僅指由國家福利分配、調配或國家認可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系統公房等。
二、有權分割售後公房動遷補償款的人員有權參加售後公房動拆遷貨幣補償款分割的人員，包括售後公房的產權人，及其他動遷協議中確定享有動遷補償款分割請求權的人員。
所謂「售後公房的產權人」，一般是指售後公房房屋產權證上登記的人員；及按照「九四」方案購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人。因為上海市「九四」購房方案實施時產權證上只能登記一人名字，「購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人」因政策的限制就不能將自己的名字全部登記在產權證上。上海法院考慮到上述歷史原因，司法實踐中並不否認「購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人」的產權人資格。
所謂「其他動遷協議中確定享有動遷補償款分割請求權的人員」，是指售後公房在動遷過程中，動遷各方根據國家及當地政府政策規定，考慮動遷戶的實際情況，經協商確定可以享受一定動拆遷優惠待遇的人員，包括產權人的配偶及戶籍在售後公房內的其他人員等。
三、上海法院關於售後公房動遷補償款的分割原則根據上海市高級人民法院司法指導意見，「售後公房在性質上屬於私有房屋，應當按照私有房屋拆遷補償款份額劃分的原則處理。」
因此，售後公房動拆遷補償款一般應當歸產權人所有。
⑹ 「94方案」售後公房共有糾紛案件，何為原公房的同住人
請參考一下別人的案例吧
同住公房紛爭起，「九四方案」辯真偽
原告：張某、薛某
原告委託代理人：上海申通律師事務所張洪根律師、張冠萍律師
被告：周某
案情簡介：
二原告系母女關系，原告張某與被告周某系母子關系，原告薛某與被告周某系兄妹關系。
位於上海市嘉定區某號房屋系原告張某丈夫單位分配的公房，1994年被告用原告張某丈夫的工齡以被告的名義購下該房的產權，該房購置產權時原告張某及丈夫是該房的同住人，該房購置產權後一直由原告張某及丈夫和被告三人實際居住。1998年原告張某的丈夫 去世，原告薛某依法享有繼承權。1999年被告在外購房後也不在該房居住。2004年原告張某生病住院回家後，被告要求原告張某住養老院，被告認為該房的產權是被告一個所有。原告方認為，根據94方案，該房的產權應為二原告與被告共同所有。
為維護二原告的合法權益，訴至法院。
原告委託代理人上海申通律師事務所張洪根主任律師認為，該案並非繼承權爭議，而是典型的因「94方案」施行後發生的房屋產權糾紛。該房性質為公房，後由以被告為代表的同住人買斷。而何為適格的該公房的購買對象呢？對此「94方案」作了明確的規定，購買公有住房的對象是獲得新分配住房的具有上海市常住戶口的職工和住所地具有常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。據此，本案原告張某及被告屬於購買該公有住房的對象，二人具有共同產權。而原告薛某因不具有該房內的常住戶口，不屬於該房同住人，故其不能對該公房主張產權。
⑺ 公房是否可以隨便買賣，簽訂的公房買賣合同是否有效
按照我國的法規，公房是不能隨意買賣，需達到一定條件，具體條件要看當地的政策。
⑻ 售後公房可以不買賣產權嗎
不能，產權關繫到過戶，
房產過戶手續的程序
1、雙方在房屋交易合同簽訂三十日過後，持房地產有效證明和本身有效身份證明、轉讓合同到房地產管理部門提出生氣，並且申報成交價格。這個國家好算稅。
2、房地產有關部門對有關文件進行審查，並在15日內作出生情書的書面答復。
3、房地產管理部門對房產核實還有現場評估。
4、房地產轉讓當事人繳納一定的稅費，房地產管理部門核發過戶證明單。
⑼ 購買售後公房存在何種風險
產權人轉讓房屋沒有經法定同住人的同意，受讓人即便合法取得了房屋產權 ，也無法取得完整的房屋所有權。 【案例】 2004年，甲通過中間人介紹，與乙就房屋轉讓事宜達成一致。甲在本區擁有售後公房一套，產權人是甲，實際居住人除甲以外，還有甲的母親。甲與乙簽訂了《房地產買賣合同》，並到交易中心申請了過戶登記。房屋成交總價80萬元。交易後乙根據合同約定支付了房款50萬元，另30萬元於交房時支付。後乙取得了產權證。但甲沒有如期交房，且下落不明。 為了入住該房，乙只得與甲母直接協商。花甲之年的甲母堅持認為，甲出售該房沒有徵得她的同意，而且當初公房轉產權時甲曾保證她的居住權 ，她不願意搬出該房。對乙提出的其他安置方案均予以拒絕。乙產證在手卻毫無辦法，只好一紙訴狀，將甲告上法庭，要求甲遷出該房。 法院經審理認為，甲作為該房的唯一權利人，其處置產權的行為合法有效，乙合法取得該房產權，也應享有房屋的產權。但由於房屋系公房出售而來，甲母作為法定同住人，對涉訴房屋有合法居住權。考慮到甲母系高齡老人，又無實際遷讓之處，一審法院遂做出了駁回乙訴訟請求的判決。 售後公房的同住人權利保護，一直備受爭議。2003年以前，售後公房上市交易，均需要得到同住人的書面同意，以往的示範合同文本上有專門的同住人意思表示的附件。隨著產權交易審核口徑的改變，交易中心不再進行同住人是否同意的形式審查，中介機構也開始放鬆審查，導致同住人權益保護的糾紛不斷增加，包括同住人的遷讓糾紛、戶口糾紛等。 甲作為房屋產權人出售房屋時，應當取得同住人甲母的同意。在買賣合同履行完畢前，如果產權人和同住人關於安置事項沒有達成一致，同住人有權拒絕遷出。在通常情況下，購買人即使是善意的，也不能直接訴請同住人搬離。本案中，乙作為該房產權人，有兩種選擇，第一，和同住人甲母協商，通過和解方案解決遷讓問題;第二，讓同住人一直住下去，直到居住權消滅(死亡)。當然，這不影響善意受讓人追究甲逾期交房的違約責任。 第一,進行嚴格的權屬審查。售後公房的權利人審查，包括基於夫妻關系共有和基於政策規定的 同住人共有; 第二,進行同住人審查。根據常住戶口審查該房的同住人，並用書面的形式確定同住人同意出售的 意思表示。雖然交易中心不再審查同住人是否同意，但並不表明同住人沒有了居住權。作為購房者或中介公司，進行這樣的審查是有必要的。同住人的戶口應當在交易前遷出，以避免戶口糾紛; 第三，合同審查。除了正常交易條款外，關於同住人的遷出、戶口遷移等問題，應當有明確的約定。