『壹』 業主與物業糾紛的案由有哪些
你好，物業糾紛中物業費問題最常見，然而，在物業費拖欠背後隱藏著許多其他問題，業主拖欠物業費等等都是屬於物業糾紛，物業糾紛的案由還有其他的，當然，也有他存在的一些特殊原因，想要了解的話，可以跟著小編一起看看。
物業糾紛的矛盾焦點就是物業費問題。
物業服務糾紛中物業費問題最常見，然而，在物業費拖欠背後隱藏著許多其他問題，業主拖欠物業費作為外在的現象有其根源：房地產商遺留下來的房屋質量問題沒有得以妥善解決，而房地產商又與物業企業有著說不清的聯系，致使業主和物業服務企業之間產生矛盾;物業服務公司的服務不到位，物業收費內容不合理，業主以不交物業費進行對抗;一些業主只想吃「免費餐」，惡意拖欠物業費等。
物業服務糾紛中物業費問題最為常見，業主對物業服務企業的不滿以拒交服務費的方式表達，是否合法不論，卻最為直接也最有力。但物業費是物業服務企業生存的根本，物業服務企業開展服務需要相應的經費，對業主的拖欠行為，物業服務企業往往以變相降低服務作為「回報」，導致雙方矛盾愈加激烈。城市小區居住人口密集，糾紛一旦產生，涉及的人數少則幾人，多則幾十人甚至上百人，容易形成群體性糾紛。物業服務糾紛往往起因小而特殊，處理不好容易引發社區矛盾，甚至引發社會矛盾。物業服務糾紛的預防和恰當處理小到影響小區的和諧安定，大到影響社會的和諧安定，因此對這一問題的關注具有現實意義。當前，我國物業服務市場還很不成熟，物業合同又具有自身的特殊性，我國法律、行政法規所確立的一些交易規則難以適用到物業服務合同審理中。法院在審理物業服務合同糾紛時，有必要研究物業服務的特殊性，對雙方當事人的權利義務以及法律強制性規定的適用加以探討和界定，確保物業服務糾紛得到妥善處理。
一.物業服務合同的性質
物業服務行業是隨著人們居住環境的改變而逐漸形成的。隨著人口不斷地向城市集中，地少人多成為城市的一個顯著特點。為了解決城市居民居住問題，住房向立體方向發展，出現了多層住宅，改變了過去一家一院的獨立居住狀況。由此，房屋所有權制度受到了極大的沖擊，出現了建築物區分所有權這一新的物權種類。建築物區分所有權制度是物業服務制度的法律基礎。建築物區分所有權是一種復合性的不動產所有權。業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。[①]共同管理權表現為對建築物管理、維護和修繕等共同事務決定過程中形成的成員權。物業公司,是接受物業管理區域內全體業主的委託,以有償服務的方式,為物業管理區域內的公共事務提供綜合性、專業性且具有公益性的管理和服務的獨立法人[②]。取得相應的資質證書是企業開展物業管理和服務業務的前提條件。物業公司每年都要按照規定向有關部門完成備案登記工作。
物業管理是以對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理及物業管理區域內的環境衛生和相關秩序進行維護為主要內容的活動。在高度發達的現代社會生活中，由於缺少時間、精力、能力，業主已不可能躬親於物業的管理，將物業的管理常常委託給專業機構進行。此種管理屬於私法自治領域，往往由業主或業主的代表機構業主委員會與物業服務企業簽訂服務合同，確立雙方的權利義務。
由於我國《合同法》分則並未專門規定物業服務合同，因此物業合同屬於無名合同，受《合同法》總則的調整。在最高法院「案由規定」中將物業合同糾紛納入服務合同的大類中。物業服務合同糾紛與其他類型的服務合同糾紛相比，具有一定的特殊性。從權利義務主體看，業主一方具有群體性特徵。在一個物業管理區域內往往有較多的業主，成立業主大會並選舉產生業主委員會。雖然實質上是業主單個個體作為物業服務合同實體權利義務的承擔者，但在程序上往往要按照業主大會的決議、以業主委員會的名義決定共同事項。從合同的標的看，作為物業服務合同標的的物業服務行為具有「公共物品」屬性。物業服務在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費上具有非競爭性，在物業服務區域內具有非排他性，在小區內的任何一個業主均有權享受物業服務。
二.物業費糾紛案件在審理上的特點
(一)業主大多處於劣勢地位。
在物業費糾紛案件中，多是物業服務企業起訴業主索要物業費。業主多是自然人主體，相對於物業服務企業組織體來說舉證能力較弱。物業服務企業提供物業服務，依照國家規定必須建立相應的服務管理制度。故相關的服務檔案資料由其保存，在舉證時較容易提出已提供有關服務的證據。業主往往是在被通知應訴時才開始尋找證據，有些證據如果業主不刻意保留，在訴訟時已經滅失。特別是在業主主張物業公司服務不到位，以不交物業費進行對抗的案件中，業主大多不能舉證來對抗物業服務企業，業主在預期自己的主張不能得到支持且敗訴有可能承擔訴訟費用的情況下，往往無奈之下補交物業費，以換得物業服務企業撤訴了事。因此呈現出來的就是物業費糾紛案件撤訴的比例較高。還有一部分案件是被告缺席審理的，業主拒絕出庭應訴，業主不積極應訴，由於證據優勢原則，往往最終判決以物業服務企業的勝訴告終。拒付服務費理由不充足，是業主敗訴的主要原因。業主的拒付理由主要是物業服務有瑕疵，例如草坪未及時修剪、安保措施不力、小區居民飼養的家畜管理不力等問題。即使業主出庭應訴，在法庭上業主多情緒激動認為自己才是真正的受害人，但提出的多是一些陳述，並不能提供相關的實物證據來證明;或者主張的一些事由並不屬於物業服務的范圍，本不是物業企業應盡的義務，缺少關聯性。這些看似理直氣壯的理由，最終不能成為拒交物業費的正當理由。業主在訴訟中是比較被動的一方。
(二)雙方當事人情緒對立，調解難度大。
業主認為自己交納物業服務費用的前提是享受到預期的服務，既然物業服務不符合約定，存在這樣那樣的問題，就不應該完全依照約定支付費用。只有在物業服務得到切實改觀並達到約定標准，才願意繼續交費。物業則堅持自身的服務已經達到標准，業主的要求已經超出了合理界限。業主與物業服務企業互不相讓，走到訴訟這一步，雙方已經相互比較反感，態度比較強硬。物業服務企業，擔心妥協作出讓步會影響以後的服務工作開展，害怕其他原本按時交費的業主也效仿拖欠費用的業主，導致連鎖反應，不願讓步。業主則認為自己在服務中已經受到不適當待遇，讓步只是更大的犧牲。由於雙方當事人情緒對立，對訴訟結果的期待值相差較大，因此案件的調解難度大，調解率比較低。
三.物業費糾紛案件審理中應明晰的問題
(一)對業主合同抗辯權的行使是否支持
法律基於合同履行中的誠實信用原則及公平原則，在雙務合同履行中賦予當事人各種抗辯權，使之可以在給付利益實現陷於危機時對抗對方當事人之請求，充分預防各種不公平及利益受侵害的情況發生。在物業糾紛中業主往往以拒絕交納物業費作為對物業服務企業的抗辯，試圖維護自身權益。物業服務合同屬於雙務合同，業主可以通過行使合同抗辯權來保護自己，但在多大程度上可以行使這一權利還要區分具體情況。
業主與物業服務企業之間存在合同關系，業主的主要義務是交納服務費用，物業企業的主要義務是提供對應的服務。物業服務具有長期性、連續性的特徵，物業服務合同屬於當事人互負債務、有先後履行順序的合同，在實踐中一般是物業服務企業先提供服務，業主定期交納物業服務費。依照《合同法》第六十七條的規定，有先後履行順序，先履行一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行要求。這一權利在學理上被稱為後履行抗辯權。如果業主認為物業服務企業違反合同約定，即其不履行或者不適當履行合同義務，根據《合同法》有關違約責任的規定，應當首先確定屬於根本違約還是一般違約。如果物業服務企業的行為屬於根本違約，完全不履行合同義務或不完全履行合同主要義務，致使合同目的不能實現，業主拒絕交納物業費作為抗辯應當得到法院支持。具體而言，對於物業服務區域的維修、養護、管理，衛生和秩序維護等必備事務中的大部分事項，物業服務企業根本沒有提供，應屬於根本違約的情形，業主有權拒絕交納物業服務費。
後履行抗辯權的適用是以對方未履行作為要件，如果對方已履行義務，另一方就不得主張抗辯權，否則有悖公平原則。雖然《合同法》第六十七條規定「一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求」，但該條規定未對「不符合約定」的范圍加以定義，在審判實踐中應當結合實際情況綜合認定。筆者認為，如果物業服務企業已較好履行了小區維護、管理等義務，服務基本到位，雖然存在一些細微瑕疵，但只要該瑕疵並不影響當事人合同目的實現，業主就無權引用合同履行抗辯權。物業公司基本提供了物業服務，只是不符合或者沒有達到合同約定的完整要求，此情形應屬於一般違約。物業服務企業已履行了合同的主要義務，那麼業主的主要義務——支付物業費不應當免除。業主可以要求對方以繼續履行、採取補救措施、賠償損失、支付違約金等方式承擔違約責任，但其不支付物業費的抗辯不應支持。還應注意的是《合同法》規定的後履行抗辯權其性質屬於阻卻的抗辯權，並非滅權的抗辯權，只是暫時阻止對方當事人請求權的行使。[③]當物業服務企業進行事後補救，完全履行了合同的義務，合同的目的得以實現，後履行抗辯權消失，業主就應當履行自己的相應義務，交納物業服務費。
(二)對業主申請變更物業服務價格的裁量
在物業費糾紛中，業主往往請求法院變更物業服務價格。依法理，合同變更的形式包括法定變更、裁判變更和協議變更。法定變更一般是由於違反了法律的禁止性規定，依法律的強制性規定直接變更。協議變更是當事人協商一致的結果，體現當事人意思自治。裁判變更是人民法院或者仲裁機構依當事人申請，依照法律對可變更、可撤銷合同進行干預的結果，體現了國家對合同自由的適度干預。依照《合同法》第五十四條的規定，可變更的合同包括：因重大誤解訂立的合同;在訂立合同時顯失公平的合同;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同(受損害方有權請求變更)。需要注意的是，撤銷權和變更權的除斥期間為一年,根據《合同法》第五十五條的規定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。進而按照這一規定請求人民法院變更合同的權利亦消滅。在物業服務合同中服務價格的變更適用上述基本規則。在審判實踐中，法院在審理此類案件時應先查明業主的申請是否過除斥期間，接著應針對業主請求變更物業服務價格的具體情形依照法律規則逐一分析確定是否准許變更。
(1)業主以前期物業服務合同系格式合同為由，請求變更物業服務價格。
業主主張在購房時所簽訂的物業服務合同是格式合同，在訂立前期物業服務合同時並無選擇的餘地，該協議不是其真實的意思表示。在上述情形下,如果業主沒有提出其他的理由,對此類變更物業服務價格的訴訟請求,不應支持。依照《物業管理條例》的規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。《物業管理條例》這樣規定是因為商品房售出的過程一般是比較長的時間，業主陸續入住小區，短時間內無法成立業主大會和業主委員會來代表業主行使權利，但是對小區的維護是從建築物存在的那一天起就一直都必不可少的，因此就有必要由開發商與物業服務企業訂立合同滿足前期物業需求。依照《物業管理條例》規定，如果業主對前期物業不滿意，又無法與物業公司就變更物業服務價格達成一致意見，經業主大會作出決議，可以成立業主委員會，終止前期物業服務合同，選聘新的物業服務企業。這也就意味著業主面對此種情形時具有自主選擇的權利，其意思自治並未受到限制，其權利受到制約時有相應的救濟手段，因此在這種情形下應尊重當事人的意思自治，不應由法院裁判權介入，不應支持業主的變更請求權。否則可能導致司法對私法自治的過度干預,影響物業服務市場的正常發展。
(2)業主以物業服務價格的計算依據不實為由，請求變更物業服務價格。
對業主的這一主張，如果經法院查證屬實，一般應當予以支持。在訂立物業服務合同時，業主依據物業服務企業提供的服務價格計算資料進行物業成本分析，進而衡量物業服務企業要求的價格是否合理。如果物業服務價格的計算依據不實，致使物業服務價格虛高，業主誤以為真並以此作為判斷依據，那麼業主就是在受欺騙狀態下與物業服務企業訂立合同。物業服務企業的這種行為屬於欺詐行為，其以欺詐手段使業主在違背真實意思的情況下訂立合同，這屬於《合同法》第五十四條規定的：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此業主作為受損害方有權請求人民法院變更，其訴訟請求應予以支持。
(3)以物業服務距離雙方約定標准有差距為由，請求變更物業服務價格。
對業主的這一主張一般不應當支持。物業服務標準是雙方當事人約定的結果，合同的訂立是當事人真實的意思表示，物業服務企業的服務未達到約定的標準是在合同履行過程中出現了瑕疵，不符合約定內容，並不符合法定可變更的情形，其變更請求不能支持。物業服務企業違反了服務約定，業主為了維護自身權益，可以要求其承擔違約責任，或者與其解除合同，另聘新的物業服務企業。
(三)對雙方當事人是否違約的認定
在物業服務費糾紛案件中當事人要求對方承擔違約責任，首先需要對是否違約予以認定。只有認定違約的事實，才能確定違約責任主體以及承擔責任的比例。業主的違約形式多是不按期交納物業費，其違約責任的承擔一般在物業服務合同中約定為：如果逾期交納物業費則按遲延支付的天數，以及依所欠數額的一定比例支付違約金。物業公司的違約責任在合同中則多是約定如果對業主造成損害則對業主的損害給予賠償。但在實踐中業主多是要求對以往所欠物業服務費用減少一部分收取的方式來承擔違約責任。由於對業主造成的損害多難以具體計算，例如物業服務企業不及時修剪草坪影響小區美觀，缺乏對小區流浪狗有效管理夜間亂叫影響居民休息等，對業主的損失很難做具體衡量。因此針對物業服務合同的特點，減少費用的方式是比較合適的承擔責任的方式。
對業主是否違約的認定是比較容易的，只要核對業主是否按期交納服務費就能判斷。對物業服務企業是否違約則比較難判斷。每個業主對物業提供的服務有自己的評判，作為業主的一種主觀認識，業主認為物業企業的服務是否達到標準的程度是有差別的。小區的業主很多，每個人都有不同的認識觀念，就會形成多種認識究竟以誰的為准難有定論。物業公司提供的物業服務到底值不值，一般的業主沒有自行評判的能力，法官的評判也難說客觀公正，畢竟要判斷的要素很多且專業。因此由專業的機構按照物業服務等級標准逐項進行打分評判，並按照小區面積、業主要求檔次、整體規模進行成本費用的測算，最終確定服務質量與收費標準是否一致的做法比較科學。當事人可以向法庭申請由專業人員出庭進行說明，法庭也可以組織專業人員進行對質。專業人員出庭有利於法官對證據作出正確判斷。法院根據物業服務不達標的程度，酌情降低物業服務費，既維持雙方物業服務關系，又保護了業主的合法權益。
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『貳』 物業服務合同糾紛案件如何確定訴訟主體
物業管理合同糾紛案件訴訟主體應確定未物業服務企業和業主。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定導致業主人身財產安全受到損害的、業主未能履行物業服務合同的約定導致物業服務企業權益受到損害的，均應承擔相應的法律責任。
【法律依據】
《物業管理條例》第三十五條
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第四十八條
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
『叄』 小區物業管理委員會是否具有訴訟主體資格
有，按照新規定，業委會具備社團法人資格，可以作為訴訟主體。
但是，由於業委會屬於業主大會授權行使管理職權的單位，所以業委會作為原告提起訴訟時，必須獲得業主大會的授權（被告不用）。僅代表部分業主進行訴訟時，應獲得所代表的這部分全體業主簽字授權。
『肆』 有關物業管理糾紛案件的案例分析（內容詳細一點）
被告：史先生、達女士(本所委託人)
承辦律師：牛公慶、張由
爭議焦點：物業公司是否具有訴訟主體資格
案情簡介：
史先生、達女士夫婦繫上海市杏山路某弄某號902、901室的戶主。901室與902室為同單元相鄰的兩套房子，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業管理有限公司系該小區的物業管理公司，該公司認為史先生、達女士夫婦的行為構成非法佔有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區人民法院。
雙方主要觀點：
原告方認為：
史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份《二次裝修管理協議書》，按協議約定，兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定，且造成了公共妨礙。
我方認為：
一、依照《上海市居住物業管理條例》的規定，由於業主違法物業使用規定，影響到相鄰關系，業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業管理公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權。
二、被告安裝的防盜門並非公共走廊，而是901、902兩套房子之間的共用走廊，由於901、902兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內其它業主沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內的其他業主書面同意，並作為證據向法庭提供。
三、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協議書》是一份委託合同，根據《合同法》相關條例，委託合同隨時可以解除。被告當庭向原告出具了《解除合同通知書》。
訴訟結果：
對於原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以「辦過三百多個案子，都是這樣判的」為理由，不予採信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認為一審二審對於原告具有主體資格的確認是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，並親自至委託人家中通知，可以安裝防盜門。後上海市高院出台司法解釋，明確了物業公司在業主違法物業使用規定產生的糾紛中不具有訴訟主體資格。
法律意義：
在上海市高院的司法解釋尚未出台前，我所律師通過正確理解《上海市居住物業管理條例》的精神，通過不懈努力，為委託人爭取到了合法權利。
『伍』 物業管理的法律關系主體有哪些
物業管理法律關系的種類
物業管理法律關系可以根據不同的標准進行分類。
（一）平權的物業管理法律關系與隸屬的物業管理法律關系
按照物業管理法律關系主體的相互地位，可以把物業管理法律關系分為兩大類：一類是平權的物業管理法律關系，即法律關系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關系，比如民法關系，《商品房銷售管理辦法》規定：商品房銷售時，房地產開發企業和買人應當訂立書面商品房買賣合同，商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。這一類法律關系主要是指物業管理民事法律關系。另一類是隸屬的物業管理法律關系，即法律關系主體之間是相互隸屬的，一方服從於另一方的，比如行政法關系，《城市新建住宅小區管理辦法》規定：房地產行政主管部門負責小區的管理工作；市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區所在地人民政府按職責分工，負責小區管理中有關工作的監督和指導。這一類法律關系主要是指物業管理行政法律關系。
（二）一般的物業管理法律關系和具體的物業管理法律關系
按照物業管理法律關系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業管理法律關系和具體的物業管理法律關系。一般的物業管理法律關系的特點在於，該關系的主體是不具體的個人、社會組織或國家機關，如《憲法》第13條規定：「國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。」這種物業管理法律關系的主體是指一切取得中華人民共和國國籍的擁有公民權的人，而並沒有具體化為哪一個人，所有我國公民的合法的房屋所有權都受到國家的保護，它是一種「一切人對一切人」的關系，即任何人都不能非法侵佔、損毀其他公民的房屋。同時，一般物業管理法律關系的產生不需要特殊的事實，只要求國籍，因此它是與物業管理法律規范同時存在的，是一個國家經濟制度和公民的法律地位的固定化形式。具體物業管理法律關系的特點在於，該關系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關系的產生不但要有物業管理法律的規定，而且要有具體事實的發生。比如房屋租賃物業管理法律關系，出租人與承租人都是具體的，該物業管理法律關系的產生，不但要依據《城市房地產管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》的有關規定，還必須有承租人與出租人簽訂的租賃合同以及承租人向出租人租賃的事實的存在，否則該法律關系不能建立起來。
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/6/9041.htm
http://www.gywygl.com/6/12583.htm
（三）絕對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系
具體物業管理法律關系依據主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業管理法律關系和相對物業管理法律關系。絕對物業管理法律關系的主體的一方——權利人是具體的，而另一方——義務人則是除了權利人之外的所有的人，這種法律關系以「一個人對其他一切人」的形式表現出來。絕對物業管理法律關系最典型的是房屋所有權關系，房屋的所有權人是具體的，而義務人則是不具體的一切人，他們都有義務不得侵犯權利人對房屋的佔有、使用、收益和處分。相對物業管理法律關系的主體，無論權利人還是義務人都是具體的，這種法律關系則以「個人對個人」的形式表現出來。相對物業管理法律關系最典型的形式是商品房銷售合同的債權關系，買賣雙方互為債權債務人。債權人（某一個具體的購房人——業主）享有請求債務人（開發商）將約定的房屋按時交付的權利，債務人（開發商）負有滿足該項請求的義務；債權人（開發商）享有請求債務人（購房人——業主）按約支付價款的權利，債務人（購房人——業主）負有滿足該項請求的義務。在上述債權關系中，債權人與債務人都是具體的，而且債權人享受的權利依賴於債務人承擔自己的義務，否則債權人的權利也不可能得到享受。
『陸』 房屋共有人在物業服務合同糾紛案件中是共同被告嗎
樓主，你好
1.是否必要的共同訴訟。我國《民法通則》規定共同所有、共同繼承、共同承擔連帶責任、共同侵權、合夥制度等，決定民事訴訟可能產生必要的共同訴訟。必須是必要的共同訴訟遺漏了被告的，除此之外被告沒有權利再行追加被告。依據《民事訴訟法》第56條規定，如與案件有法律上的利害關系，也只能列為第三人，而不能是被告。
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『柒』 小區物業公司能否成為訴訟主體
小區物業公司是物業服務合同中的一方，當然可以成為訴訟主體。