㈠ 物業管理合同糾紛問題
1、根據合同法第五十七的規定，合同無效不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。
2、可以提起上訴。選擇待現有法院審理還是提起管轄裁定上訴應由你根據利弊自行決斷。要上訴必須查找合同爭議條款是否也存在無效的情形。
㈡ 省高級人民法院關於審理物業服務合同糾紛案件若干問題的《意見》法律層級
當然不能這樣理解。物業服務人是有資質要求的。
不違反56條。合同無效後應雙方返專還，但物業服務屬已經做了，不可能返還，所以業主應支付相應的服務的服務費用。有多的（比如給了1年的錢實際服務了2個月）當然要返還，注意「相應的」三個字。
㈢ 物業合同糾紛專屬管轄是如何的
物業合同糾紛專屬管轄:
物業糾紛是指與物業管理和服務活動有關的民事糾紛。根據《最高人民法院民事案件案由規定》，物業糾紛分為建築物區分所有權糾紛和物業服務合同糾紛。專屬管轄是指法律規定的特殊類型案件必須由特定的法院管轄，其他法院無管轄權，也不允許當事人協議變更的管轄制度。專屬管轄的本質屬於地域管轄，一般以一定的聯結地點來確定。世界各國一般將不動產所在地等作為確定專屬管轄法院的聯結點。專屬管轄是一種排他性的管轄：一是排除其他法院的管轄，二是排除一般地域管轄和其他特殊地域管轄，三是排除當事人協議管轄。
物業糾紛案件的法律特徵:
物業糾紛案件的排他性法律特徵主要表現在：
(一)建築物區分所有權系特殊物權
對建築物區分所有權的三部分內容而言，專有權部分與個別所有權相同，一般都具有獨立的佔有、使用、收益和處分權能;共有權部分可分為共同共有和按份共有;共同管理事務部分，亦即共同對事關整個小區或者某一建築物的使用的事項為共同的保護、管理和修繕等。與其他物權相比，其特殊性在於：專有權的使用和處分必須與共有部分一並處分;共有部分不能單獨處分;共有權部分不能以放棄共同管理義務為由予以放棄。
(二)物業服務合同與物業所在地政府的監管活動密不可分
國務院行政法規及其部門規章賦予了各級人民政府相關行政主管部門監督管理權力。譬如：在對物業管理的監督管理主體上，國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作;縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。在業主大會的成立、業委會的選任上，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會;業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門備案。除此之外，在物管人員的選聘、大修基金的管理與使用、物業收費等問題上，各級行政機關主管部門都肩負有監督、管理和指導職能。
(三)業主維權需要物業所在地人民政府職能部門履行職責
根據國務院《物業管理條例》的規定，業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的規定，物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
㈣ 關於物業服務合同糾紛的幾個常見問題
您好：
1
前期物業合同並非由業主簽訂，合同對業主是否有效？
普通物業服務合同即人們通常所說的物業服務合同,是由業主委員會與物業服務企業簽訂的。業主委員會需要由業主召開業主大會，才能成立業主委員會。而業主大會的召開有諸多程序性要求，其中包括人數要達到一定比例。現實生活中，開發商不可能將樓盤一次性全部售出，需要經過較長的一段時間後，小區業主的人數才能達到第一次業主大會所要求的比例。而且，即使召開了第一次業主大會，也未必能馬上成立業主委員會。但是在這段過渡時間內，房屋已經交付給業主，業主存在著物業管理的需求。因此，這一階段由開發商選聘物業服務企業來對物業進行有效管理。開發商與物業服務企業所簽訂的臨時性、過渡性的物業服務合同，就是前期物業合同。
根據《物業管理條例》第25條規定：「建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容」。換言之，開發商與購房者簽訂買賣合同時，已經將前期物業服務合同作為了買賣合同的構成部分，業主認可由開發商簽訂的前期物業服務合同。依據業主與開發商之間簽訂的房屋買賣合同，業主應當履行向物業公司支付物業服務費的義務。除了業主與開發商之間的合同約定外,最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的司法解釋》第一條也規定了前期物業服務合同對業主具有約束力，業主若以其非合同當事人為由提出抗辯,法院不予支持。
因此，某甲不應當以其並非前期物業合同的當事人，拒絕繳納物業服務費。
2
業主能否以房屋質量問題為由拒絕繳納物業服務費？
開發商與物業服務公司是兩個不同且相互獨立的企業法人，兩者對於物業所應承擔的責任也不相同。小區的房屋質量問題在質保期之內是由開發商負責維修，質量瑕疵擔保責任由開發商承擔，質保期滿後業主維修房子需要啟動小區維修基金進行維修。而物業公司作為一個服務主體，僅提供對公共區域的清潔、安保等服務，房屋質量瑕疵問題並非其物業管理的職責范圍。物業服務與房屋買賣分屬兩個不同的法律關系，業主不能以房屋質量存在問題為由，遲交、拒交物業服務費。
3
業主能否以物業服務質量不到位為由拒絕繳納物業服務費？
既然業主不能以房屋質量存在問題拒交物業服務費，那能否以物業服務質量水平低、不達標為由拒絕支付物業服務費？答案也是否定的。小編認為，首先，雖然業主認為物業服務公司所提供的服務質量「不達標」，但是物業服務的質量標准應由物業服務合同明確約定，業主不應當以其所提供的管理服務不符合自己的需求或者自己認定的標准為由拖欠物業服務費。其次，業主一般只能舉證證明物業公司提供的服務有瑕疵，而不能證明物業公司沒有提供服務、沒有履行合同義務。而且，物業服務公司所提供的服務具有整體性，比如對公共區域的綠化和保潔，雖然無法細分到每個業主身上，但卻對每個業主都有整體的作用。在此情況下，物業服務公司並非完全不履行自己的義務，業主可以針對物業公司不完全履行的部分拒絕繳納相應的物業服務費，但不能拒絕繳納全部的物業服務費。
風險提示
實踐中不少業主以自己並非合同當事人、物業服務公司提供的服務質量差為由，拒付物業服務費，由此產生了大量糾紛。與開發商、物業服務公司相比，業主雖然為較為弱勢一方，但業主應當合法、理性維權，以免無理由拒付物業管理費，屆時還將產生違約金的損失。
㈤ 物業管理合同糾紛案件訴訟主體怎麼確定
物業管理合同糾紛案件訴訟主體的確定
一、業主委員會作為訴訟主體的確定標准
(一)業主委員會的成立標准
業主委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。業主委員會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。業主委員會應由業主大會選舉產生，其組成人員不得在物業管理公司中兼職。業主大會應由物業管理區域內的全體業主組成，業主人數眾多的，應當按比例推選業主代表，組成物業管理區域的業主代表大會。業主大會或者業主代表大會作出的決定，應當經全體業主過半數或者全體業主代表過半數通過。首次業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起一定期間內，應按《物業管理條例》有關規定，到當地物業管理行政主管部門辦理登記。未經登記確認或未經業主授權，他人以業主的名義將業主委員會予以登記的，視為業主委員會尚未依法成立。
(二)業主委員會的訴訟主體資格的確定
對於依法成立的業主委員會的訴訟主體資格，有觀點認為，業主委員會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。我們認為此種意見不妥。《物業管理條例》賦予了業主委員會對外簽訂聘用合同的權利，應視為業主委員會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。業主委員會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。業主委員會雖然不是法人，但其屬於依法成立的自治管理組織，應屬《民事訴訟法》第49條所規定的「其他組織」，可以作為民事、行政訴訟的當事人。業主委員會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務，其可以成為適格的訴訟主體。我們認為，在下列情形下，業主委員會可作為訴訟主體參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：
1.物業管理公司違反合同約定損害業主公共權益的;
2.業主大會決定提前解除物業管理合同，物業管理公司拒絕退出的;
3.物業管理合同終止時，物業管理公司拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第29條第1款規定的資料移交給業主委員會的;
4.其他損害全體業主公共權益的情形。
二、物業使用人作為訴訟主體的確定標准
物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟主體：
(一)物業使用人與物業管理公司直接簽訂物業管理合同的;
(二)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理公司形成事實上的物業服務關系的;
(三)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的;
(四)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。
在上述(三)、(四)情形下，業主可以列為共同被告。
三、開發商作為訴訟主體的確定
由於許多物業管理公司是開發商的下屬企業，當業主或業主委員會以物業管理公司不履行義務或有其他嚴重違約行為為由要求解除合同時，建設單位往往以拒絕移交公共用房和管理用房或其他配套、公共設施相要挾。如果因此發生糾紛，業主或業主委員會提起訴訟的，可將物業管理公司列為被告，建設單位列為第三人，也可以直接將建設單位作為被告，以侵權為由提起訴訟。
㈥ 物業管理服務合同糾紛
建議您與小區的業主溝通，如果多數業主都不知道業主委員會成立的事情，可以聯合起來召集業主大會，確認現在的業主委員會是否合法，現在的物業服務合同是否有效。按照業主大會確定的事情來做就有理有據。
㈦ 對於物業合同糾紛，訴訟時效方面，有沒有相關規定
適用訴訟時效。
根據2009年10月1日實施的《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件專具體應用法律若干屬問題的解釋》第六條規定，在物業服務企業書面催繳的合理期限內，向法院請求業主交納物業費的，法院應予支持。
我國民法通則規定了訴訟時效制度，如果在法定期限內不行使權利，將導致權利的喪失或權利效力減損的法律後果。那麼物業合同同樣適用訴訟時效的規定。但並不是說，過了訴訟時效的物業費都無法主張了。如果物業公司能夠提供證據證明訴訟時效中斷的，如經公證的催收單或其他方式行使債權的憑證；物業公司採取通過業主委員會催收物業費，由業主委員會出具相關證據證明等，法院還是可以維護物業公司利益的。
㈧ 物業合同糾紛中為什麼業主總是敗訴
你好，物業費糾紛，可以說是目前居民小區最主要的矛盾：一部分業主———有的小區比例甚至達到50%，以物業公司的服務不到位或自家財物受損為由，拒繳物業費;而物業公司則以物業費收繳不足為由，縮減服務內容、降低服務質量。這個矛盾具有普遍性和長期性，一直沒有找到一個好的解決辦法。近日，某法院對近期物業費案件審理情況作了通報，在已審結的有關拒繳物業費的817件案件中，除調解成功或物業主動撤訴外，其餘177件均以業主敗訴告終。
此事有點出人意料。糾紛難以調解，訴諸法律裁決，本是一個好的選擇。法院判決，也肯定於法有據。難以置信的是，敗訴的竟然全是業主!
如古鎮街道周先生因房屋滲水要求物業解決，物業派人查看後便沒了下文，於是他選擇了以拒繳物業費的方式「維權」。物業公司多次催討未果，就將周先生告上法院。因為房屋滲水原因很多，解決起來比較復雜，經法院調解，最終雙方達成一致，周先生當場繳納了物業費。
如宗漢街道佟女士一天回家發現愛車上有傷痕，懷疑被其他車輛碰撞所致，於是找到小區物業要求賠償。但物業公司不認同佟女士的說法。因為按照合同約定，物業公司沒有義務保證停放的車輛不被刮擦碰撞。氣急的佟女士乾脆拒繳物業費。物業公司起訴到法院，法院明確支持物業公司要求佟女士支付物業費的請求，佟女士敗訴。
還是宗漢街道的王先生，以家中被盜為由，拒繳物業費。物業公司告到法院，法院判決王先生仍須繳納物業費。
177個案例中業主敗訴的具體起因不盡相同，但根源是一樣的：「業主弄錯了法律關系「。業主該不該繳納物業費，與業主財物受損、人身受傷害等物業公司該不該賠，適用的是兩個不同的法律關系，不能擅自折抵。就是說，業主按時足額繳納物業費，是法律規定，否則就違法。而業主人身、財物受損，物業公司應不應該賠償，適用不同的法律及與業主訂立的合約。業主動不動用拒繳物業費的方式「維權」，用一句方言來比方，就是「紅蠟燭記到了胡蘿卜賬上」。
法院有關物業費官司的判決結果集中發布，給我們以多重啟示。
啟示之一：作為業主，自己的利益受損後，維權的行為要合乎法律，不能僅憑直覺就採取行動，這樣才能避免「賠了夫人又折兵」的尷尬結局。
啟示之二：作為物業公司，在業主拒繳物業費而又催繳、協商無果後，積極的應對辦法就是訴諸法律。目前一些物業公司普遍採用減少服務項目、降低服務質量的做法，不僅會帶來惡性循環，而且侵犯了按時繳納物業費的業主的利益，也讓自己陷於不履行合約的被動境地。此時如果繳納了物業費的業主起訴物業公司，敗訴的就不是業主了。
啟示之三：作為小區的有關組織，包括居委會和業主委員會，現下最緊迫的任務，就是向全體業主宣傳與物業費相關的法律法規，同時告知合法利益受損時反映與投訴的途徑，使他們的維權行為遵守法律的規則。業主們之所以動不動以「拒繳」作為維權的手段，大多數是由於不懂法，明知故犯者肯定是少數。
社區是城市的最基層組織，是市民賴以生活、休閑的重要場所。城市居民的一生，超過1/2時間在社區里度過。所以，能否保證社區的安全、有序、舒適，直接關繫到市民的幸福與社會的穩定。而緩解業主與物業的矛盾，至少在當前是最為重要的工作，有關各方都應把它當一回事。
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