物業糾紛指導案例

A. 有關物業管理糾紛案件的案例分析（內容詳細一點）

被告：史先生、達女士(本所委託人)
承辦律師：牛公慶、張由
爭議焦點：物業公司是否具有訴訟主體資格
案情簡介：
史先生、達女士夫婦繫上海市杏山路某弄某號902、901室的戶主。901室與902室為同單元相鄰的兩套房子，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業管理有限公司系該小區的物業管理公司，該公司認為史先生、達女士夫婦的行為構成非法佔有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區人民法院。
雙方主要觀點：
原告方認為：
史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份《二次裝修管理協議書》，按協議約定，兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定，且造成了公共妨礙。
我方認為：
一、依照《上海市居住物業管理條例》的規定，由於業主違法物業使用規定，影響到相鄰關系，業主委員會或者相關業主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業管理公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權。
二、被告安裝的防盜門並非公共走廊，而是901、902兩套房子之間的共用走廊，由於901、902兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內其它業主沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內的其他業主書面同意，並作為證據向法庭提供。
三、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協議書》是一份委託合同，根據《合同法》相關條例，委託合同隨時可以解除。被告當庭向原告出具了《解除合同通知書》。
訴訟結果：
對於原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以「辦過三百多個案子，都是這樣判的」為理由，不予採信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認為一審二審對於原告具有主體資格的確認是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，並親自至委託人家中通知，可以安裝防盜門。後上海市高院出台司法解釋，明確了物業公司在業主違法物業使用規定產生的糾紛中不具有訴訟主體資格。
法律意義：
在上海市高院的司法解釋尚未出台前，我所律師通過正確理解《上海市居住物業管理條例》的精神，通過不懈努力，為委託人爭取到了合法權利。

B. 物業管理案例分析

（1）你認為法院回如何判決？為什麼？這個問題無法給你百分百的解答。打官司是有風險。其次要講求證據。
王某與李某之間屬於侵權關系。如果李某天花板滲水的損害事實是由於王某的裝修而引起的，王某要在此承擔李某滲水帶來的損失責任。因該滲水確實是王某在裝修過程中破壞了地面的結構層和防水層而引起的，但是如果王某能證明開發商在開發該房屋的過程中存在房屋質量問題，則開發商也存在一定責任。如果是因房屋先前的質量問題，王某可以不承擔責任，或者承擔次要責任。
（2）你認為物業公司在管理服務過程中存在瑕疵嗎？根據你所描述的情況，我很難看出物業公司在管理服務過程中能存在什麼瑕疵問題。如果你有證據證明物業管理公司在這事件中存在過錯，當然物業公司也應承擔相應的賠償責任。
（3）王某應怎樣做才能既不違法，也能達到自己的裝修目的？ 根據上面兩點，王某隻能搜集證明該滲水不是自己引起的原因或者主要原因，才能避免承擔該糾紛的相應責任。

C. 物業管理合同糾紛案例分析

大家入住小區都希望能夠得到一個良好的物業管理、維護服務，因此很多小區物業都會與小區住戶簽訂物業管理合同，雖然合同具有約束性，但也避免不了一些因物業服務不到位而產生的糾紛，下面我們就來看一個物業管理合同糾紛案例，了解與物業管理合同有關的知識。

物業管理合同糾紛案例分析

[案情]

原告：李xx

被告：aa物業管理有限公司

原告是aa花園18幢602房住戶。2003年1月17日原 告與被告簽訂《ss住宅管理合約》，約定由原告使用位於ss14幢樓下編號分別為1421、1425的兩個摩托車車位，用以停放車牌號分別為粵xzx和粵xxx的兩輛摩托車，每輛每月交納30元費用，被告委託工商銀行代收上述費用等。2004年1月21日18時30分，原告將粵xzx摩托車停放在第14幢樓下編號為1421的停車位上，至同月23日11時發現摩托車丟失。原告即告知被告的保安員並向公安機關報案。該轄區的 宏基派出所對此案立案偵查，但至今該案尚未偵破。原告起訴認為，按原、被告雙方的管理合約，被告負責ss住宅小區的管理事務，其職責包括保障治安及加 強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的有關規定，物業管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，內容包括安全防範 服務。因此，被告有法定的義務對車輛的停放進行管理並保障其安全。現由於被告未能對車輛履行足夠的管理，導致原告摩托車失竊，被告應對此承擔賠償責任。被 告辯稱，原、被告之間成立的是車輛停放合同關系，不是保管合同關系，因此被告對原告的車輛只有一般的治安保障義務，沒有保管義務。而被告已在小區的4個出 口設立門崗，並實行24小時保安巡邏，履行了管理合約約定的保障治安、加強對車輛的進出及泊位管理的義務。且在公安機關偵破案件之前，不能僅根據原告的陳 述就認定其摩托車是在小區內被盜的。因此，請求法院駁回原告的訴訟請求。

[裁判要點]

中山市人民法院經審理認為，首先，關於 原告摩托車是否在ss住宅小區內丟失，根據原告的陳述，原告於2004年1月21日下午將其使用的粵t9f786號摩托車停放在第14幢樓下編號為 1421的停車位上，至同月23日11時許發現摩托車丟失，遂通知小區值班保安並向公安機關報案。原告的上述陳述與其在公安派出所報案的材料一致。依照最 高院《關於民事訴訟證據的若干規定》第七十三條關於高度蓋然性證明標準的規定，在案件尚未偵破的情況下，應認定蓋然性高的事實，即原告的粵t9f786號 摩托車在ss住宅小區內丟失的事實。其次，關於原、被告之間屬何種法律關系及被告應否對原告車輛的丟失承擔賠償責任的問題，因原、被告簽訂的管理合約 對車輛的保管並無一致意思表示，雙方當事人之間並未成立保管合同，原告作為業主按月向被告交納物業管理費，被告作為物業管理公司按政府規定的收費標准提供 相應的物業管理服務，雙方形成物業管理服務合同關系。而對車輛的管理屬物業服務合同的一部分，被告在履行物業管理服務合同時，對小區內的車輛等財產負有合 理、謹慎的注意義務。被告雖配有值班、巡邏的保安人員，採取了一定的保安措施，但對出入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故對 原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。原告自身沒有妥善保管好自己的車輛，對此亦有一定的責任。鑒於此，原、被告雙方責任各半，被告對此 應承擔50%的民事賠償。

一審宣判後，被告不服，向中山市中級人民法院提出上訴。中山市中級人民法院認為中山市人民法院認定的事實和作出的判決並無不當，維持原判。

[評析]

本案是一起典型的物業管理服務合同糾紛案件，其中的關鍵在於對雙方法律關系的性質及車輛是否在小區內丟失的認定。以下對此分別分析，以期對審理此類案件有所裨益。

物業管理服務合同的性質、特點及物業管理者保安責任的范圍

「物 業」一詞的含義為「財產、資產、擁有物、房地產」等，這是一個廣義的范疇。從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。而所 謂的「物業管理」，根據國務院《物業管理條例》第二條的規定，即是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套 的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。其中，物業服務合同是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任 和委託提供物業服務,業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，是 業主的權利保障書，在整個物業管理活動中處於核心地位。就本案而言，雙方簽訂的《ss住宅管理合約》，提供了當事人雙方活動的范圍和准則，成立了物業 管理服務合同關系。合約明確約定，被告的職責包括保障治安及加強對車輛的進出管理。根據《廣東省物業管理條例》及《中山市物業管理實施細則》的規定，物業 管理的范圍包括車輛的停放及停放的場地，物業管理的內容包括安全防範服務。因此，被告對原告停放的車輛有進行管理並作安全保障的義務。但是，我們也不能憑 借這些約定和規定就認為被告對原告的車輛負有保管的義務，而應該辯證地分析。

首先，根據國務院《物業管理條例》第四十七條：「物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作」。由此可見，物業管理的保安職能被我國的相關行 政法規定位為「協助」，物業管理企業本身並不能獨立承載轄區內的安全防範工作。因此，保安代替不了警察，業主只能通過與物管企業約定更優質化的服務來增加 安全系數，而決不能將物業管理理想化成保險櫃。

其次，物業管理合同是一種委託服務合同，不同於保管合同。物業管理中安全服務的性質是一種群防群 治的安全防範服務，是一種廣義上的社會安全。保安不是保鏢，只要盡到善良管理者的普通注意義務即可，不能要求其保障區域內所有的人身和財產安全。而保管合 同則不同，它是對特定財產的監管，它要求管理者履行較大的注意義務。

再次，從物業管理費的構成來看，業主交納的保安費用與其要求換取的安全服務水平差距太大，顯失公平。根據民法的公平原則和權利義務對等原則，業主不能憑借交納微薄的保安費而要求物業管理企業提供天衣無縫的安全防範服務。

綜 上所述，就本案而言，雖然被告對原告的車輛不負有保管義務，但基於雙方的物業管理服務合同關系，被告對原告的車輛負有管理並作安全保障的義務，而被告對出 入的車輛並無進行登記等較為有效的管理，未盡其應負的注意義務，故被告對原告車輛的丟失負有一定的責任，應承擔相應的民事賠償。根據公平原則和權利義務對 等原則，由被告對原告丟失的車輛承擔50%的賠償責任是比較合理的。

（以上回答發布於2014-06-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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D. 物業糾紛案例分析問題

1。合理。
2。事故是由於物業公司的失職行為造成的，同時構成了合同違約。

E. 物業管理法律責任的案例

業主在家中被害的法律責任案例分析
【案例1】某大學青年教師大白天被歹徒殺害於所住小區的家中。兇手雖被繩之以法，但老年失去唯一兒子的打擊，使得被害人的父母痛不欲生。他們認為，兇手之所以有恃無恐大白天入室殺人、搶劫，跟小區沒有保安員、門衛脫崗、外來人員可以自由進出有著直接的關系。於是，他們一紙訴狀將小區開發商及小區的物業管理公司一並告上法庭。當地人民法院先後兩次開庭對此案進行審理。法院經審理認為，被害人在家中被害，是罪犯犯罪的直接、必然結果，該犯罪結果所引起的刑事和民事侵權責任，已由罪犯承擔。被告某開發公司、某物業管理公司與罪犯的犯罪行為既沒有主觀上的共同故意，又沒有客觀上的行為牽連。原告要求被告承擔賠償責任理由不充分。被害人人身損害與兩被告的管理行為無直接因果關系。因此，被告不應當承擔侵權的民事責任。原告要求被告承擔侵權民事責任沒有法律依據，對此不予支持。
【案例2】兩名罪犯經預謀後，攜帶尖刀等凶器，竄至某市某小區某樓，因該樓值班保安員沒有盤查，兩人冒充物業人員，以檢修煤氣管道為名，進入某業主家中進行搶劫，將業主夫婦唯一的兒子殺害。兩名罪犯後被法院判處死刑並賠償經濟損失共4萬元。業主夫婦認為負責小區管理的某公司未盡到安全管理的責任，故將其告上法庭。當地法院一審判決負責小區管理的某公司賠償死亡補償金等費用共計16萬元。法院認為，樓宇保安員並未對兩名罪犯進行盤查。在樓宇中設置的保安設施、門禁系統和可視對講系統均已損壞，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盤查即進入原告居住的房屋，並在較長時間內實施了犯罪行為，故該公司應對原告的損失承擔相應的賠償責任。
【案例分析】上述兩案例均是業主在家中被害，被害人家屬均要求物業管理公司承擔相應法律責任，而兩地法院的判決結果完全不同。同樣的案例在全國各地已發生多起，其判決結果也和上述兩案例一樣，有的判決物業管理公司承擔責任，有的判決物業管理公司不承擔責任。業主在家中被害，物業管理公司到底應承擔法律責任還是不承擔法律責任呢?對這個問題，我們從以下幾個方面分析。
1)物業管理保安應履行哪些職責
保安是物業管理的基本職能之一，是物業管理公司提供物業公共服務的重要內容之一。那麼，物業公司的保安保什麼呢?
《物業管理條例》第二條規定：「本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。」第四十七條規定：「物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業管理企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。」
從以上規定中我們認為物業管理保安的職責有：
①維護秩序。即維護物業區域范圍內正常的工作和生活秩序，努力為業主創造良好的、安定的工作和生活環境。
②協助做好安全防範。即協助公安機關做好安全防範。
③安全事故的應急處理。發生安全事故時，立即採取應急措施，並及時向有關行政管理部門報告，並協助有關部門做好救助工作。
2)物業管理保安的責任應根據法律法規的規定和物業服務合同的約定來界定
物業管理法律責任是指物業管理當事人由於違反物業管理法律規范或物業管理合同的規定所必須承擔的法律後果。違反物業管理法律規范的行為屬違法行為，違反物業管理合同的行為屬違約行為。違法行為和違約行為是法律責任的基礎，法律制裁是法律責任的必然結果。
物業管理法律責任是保證物業管理法律規范的有效實施，保障物業管理合同的全面履行，保護物業管理法律主體的合法權益的必要條件。如果法律規范和合同僅有法律關系主體的權利義務，而沒有在使用權利不當或不履行義務的情況下應承擔的法律責任，權利義務就成為一紙空文而沒有任何約束力。法律責任最基本的功能體現在四個方面：第一明確違法違約後果。法律責任一般都會明確如有違法違約行為產生或哪些違法違約行為必須承擔什麼樣的後果。第二處罰違法違約行為。對違法違約行為進行經濟的、行政的或法律的制裁和處罰。第三賠償損失。違法違約人要賠償由於其違法違約給守法守約人帶來的各種損失，包括直接損失和間接損失。第四教育人們守法。明確法律責任的目的並不是為了制裁和處罰，而是教育人們知法守法，使人們懂得守法和違法的界線、知曉違法違約所帶來的嚴重後果，從而自覺地守法守約。
物業管理法律責任具有以下特徵：
①物業管理法律責任必須有物業管理法律規范和物業服務合同的事先規定。
物業管理法律責任必須事先規定。首先，物業管理法律責任的種類由法律規范事先規定，不得追究法律規范未規定的新種類的物業管理法律責任；其次，物業管理法律責任的內容要由法律規范事先規定，不得追究法律規范規定的內容以外的法律責任；第三，物業管理法律責任的處罰范圍和標准要由法律規范事先規定，不得追究法律規范規定的范圍和標准以外的法律責任。因此，物業管理法律規范和物業服務合同應有明確的法律責任或違約責任的規定和條款。如果沒有物業管理法律規范和物業服務合同的事先規定，就不能要求當事人承擔物業管理法律責任。
②物業管理法律責任必須以物業管理違法違約行為為前提。
物業管理違法違約行為是物業管理當事人拒不履行義務或做出法律、法規、合同禁止的行為。違法違約行為的構成要件有三個：第一是違法違約性，即當事人違反了物業管理法律規范的規定或違反了物業服務合同的約定。第二是危害性，即因違法違約行為，侵害了國家、集體或個人的合法權益，造成了危害後果。第三是可罰性，即當事人的違法違約行為符合物業管理法律規范和物業服務合同的約定的處罰條件。以上構成要件只有同時具備，才能由當事人承擔物業管理的法律責任。
③物業管理法律責任是對違法違約當事人的一種制裁。
物業管理法律責任是要求違法違約當事人必須承擔違法違約的法律後果，這顯示了物業管理法律法規的權威性和物業服務合同的嚴肅性。如果物業管理當事人違法違約，必將受到相應的的制裁和處罰。
④物業管理法律責任由國家強制力保證實施。
法律責任具有國家法律所賦予的強制性和約束力。違反物業管理法律法規，由國家司法機關和其他法律、法規授權的機關依法追究其法律責任。違反物業管理合同的約定，由合同守約方依法請求人民法院追究違約者的違約責任。
根據以上的分析，針對本案例我們認為：
第一，物業管理公司不承擔違法責任。我國目前已出台的物業管理的法律法規中並沒有物業管理區域內的業主的人身安全由物業管理公司負責、業主的生命受到犯罪分子的傷害應由物業管理公司承擔法律責任的規定。顯然，業主被傷害，承擔違法責任的應是犯罪分子，而不是物業管理公司。
第二，物業管理公司是否承擔違約責任，要根據物業服務合同的約定。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。物業服務合同由物業服務需求方與物業服務提供方雙方自願簽訂，系雙方當事人的真實意思表示，依法成立的物業服務合同受到法律的保護。物業服務當事人由於違反合同條款的約定必須承擔違約責任。因此物業管理法律責任的確認，除依據有關法律、法規的規定外，也要以合同或契約約定的責任內容作為依據，但合同約定的條款不得與相關法律、法規相違背，否則，合同雖成立，但其在內容和形式上違反了法律、法規的規定，則被確認為無效，得不到國家法律的保護，沒有法律效力。違約責任，指一方不履行物業服務合同中約定的義務或者履行合同義務不符合約定的，依法應承擔的繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等責任。違約責任是由合同義務轉化而來的，本質上出於雙方當事人約定，不是法律強加的，因此，物業服務當事人必須清楚自己的權利和義務，不能隨意承諾自己無法達到的義務。權利與義務一旦承諾，就應履行，否則就應承擔違約責任，按合同規定的違約責任條款接受處罰。
《民法通則》第一百零六條規定：「公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。公民、法人由於過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任。沒有過錯，但法律規定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。」
《物業管理條例》第三十六條規定：「物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。」
根據以上規定，合同是追究違約責任最根本的依據。物業服務合同可以對業主人身財產安全的保護措施做出更為具體的約定，也可以對業主人身或財產受到不法侵害後而要求物業管理公司承擔一定的賠償責任做出約定。如果有這方面的約定，一旦出現合同中約定的情形，物業管理公司應該承擔相應的違約責任。
3)物業管理公司應加強和改善物業區域內的安全防範
目前的物業服務合同，一般都有對物業管理保安服務的約定，如保安服務要做到24小時專人值守、定期巡邏，做好環境和公共秩序管理，做好防火、防盜工作，加強人員、物品、車輛出入管理等。但是物業管理保安並不能杜絕各種治安案件和刑事案件的發生，只能是最大限度地去預防案件的發生。而目前相當一部分物業管理公司並沒有做到最大限度地去做好預防工作，沒有認真履行保安職責，如沒有聘用經過專業培訓的保安人員、對小區進出的陌生人員不進行盤查登記、很少對小區進行巡邏、保安人員脫崗、安全設施管理不善形同虛設等。這也是不少業主對物業管理公司產生情緒，拒絕交納物業管理費的原因之一。
因此，物業管理公司要充分認識到保安工作在物業管理工作中佔有極為重要的地位，具有十分重要的作用。
①良好的保安服務有利於提升企業形象。保安服務的好壞，直接反映了物業管理質量的高低。良好的保安服務，以及保安人員的優良素質，將會獲得住戶和社會的稱贊，得到廣泛的支持，從而提升物業管理企業的企業形象。
②良好的保安服務可以使業主和使用人產生安全感。良好的保安服務提供良好的安全及保護，使業主和使用人人身免受傷害，財產免遭損失，從而滿足業主和使用人的安全需求，增強安全感和歸屬感。
③良好的保安服務可以創造良好的經濟效益和社會效益。良好的保安服務，社會秩序穩定，刑事犯案率低，可使人們安居樂業，人們都願意在此工作或居住，從而有效提高小區或大廈的銷售率和出租率。同時，良好的保安服務可以及時發現或避免刑事犯罪案件的發生，有效地保護業主和使用人的生命財產不受損失，也大大減少和避免業主和使用人因生命受到傷害、財產受到損失而引起的賠償糾紛。此外，小區或大廈的保安管理是社會治安管理的組成部分，小區或大廈的良好保安服務有利於促進整個社會的長治久安。
同時，要建立健全相關的規章制度，加強對保安人員的教育和培訓，努力做好保安服務工作。保安服務的關鍵是做好預防工作，應防患於未然。保安服務工作良好的重要標准就是物業區域范圍內不發生或很少發生刑事案件，不發生或很少發生安全事故。做好各項預防工作是保安服務工作的關鍵，因此要採取各種有效措施，防止各類刑事案件和安全事故的發生。

F. 物業糾紛案例處理 不交物業費怎麼辦

違反物業服務合同約定，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的專，物業服務企屬業可以向人民法院起訴。
《物業管理條例》第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。