北京宋庄兩起小產權房糾紛案件是那兩起

㈠ 在宋庄買小產權房違法嗎

建議不要購買小產權房。
小產權房並不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中，形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的「小產權房」，也稱「鄉產權房」，是指由鄉鎮政府，而不是國家頒發產權證的房產。所以，「小產權」其實就是「鄉產權」，它並不構成真正法律意義上的產權。說的再直白一些，「小產權房」是一些村集體組織或者開發商，打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋，或是由農民自行組織建造的「商品房」。
「小產權房」存在下面法律意義上的風險：
1、 由村委會印製頒發的產權證不合法，國家不予承認。當「小產權房」遇到產權爭議時，產權擁有人的權益將得不到法律保護。
2、「小產權房」不能上市交易，不能辦理過戶手續。
3、如遇到拆遷，將被視為違章建築，得不到拆遷補償。

㈡ 國家現在關於北京市小產權房該怎麼處理

一直以來，由於小產權房價格低廉，所以盡量其產權存在爭議，但是仍然購買者眾多，而由於小產權房的整治涉及到很多人的利益，相關部門一直沒有出台具體的治理辦法。據信息時報報道，近日，國家相關部門將對小產權房動刀，其中，國土資源部官員表示，該部已會同北京市國土管理局、懷柔區政府進行調查，並提出四點處理意見。 一是對違法建設立即叫停，責令開發商停止對外銷售，並採取停電停水措施。二是對尚未銷售的和２００７年１２月３０日以後新建、續建的房屋予以拆除，並拆除所有圈建的圍牆；對２００７年１２月３０日以前銷售的已建成房屋，待全國小產權房處理政策出台後一並處理。三是對已劃分地塊對外出租土地待建的，責令退還土地。四是分清責任，依法依規追究開發商、村幹部等有關人員的責任。 昨日，中國國土資源部執法監察局局長李建勤昨日在北京公開表示，當前，對於各地發現的小產權房問題，將採取"一案一處理"的方式。對於全國小產權房的處理，要等到小產權房處理政策出台後一並處理。目前國土部等十四部委正在研究制定小產權房清理整治政策方案。李建勤表示，國務院對小產權房問題高度重視，國土資源部、住房和城鄉建設部等１４個部委成立了相關領導小組，並召開了小產權房整治處理第一次領導小組會議，目前正在研究制定小產權房清理整治方案。 國土資源部昨日公開掛牌督辦４起典型國土資源違法案件，其中兩起為農村集體土地建房案，即小產權房問題。國土資源部官員表示，該部已會同北京市國土管理局、懷柔區政府進行調查，並提出四點處理意見。一是對違法建設立即叫停，責令開發商停止對外銷售，並採取停電停水措施。二是對尚未銷售的和２００７年１２月３０日以後新建、續建的房屋予以拆除，並拆除所有圈建的圍牆；對２００７年１２月３０日以前銷售的已建成房屋，待全國小產權房處理政策出台後一並處理。三是對已劃分地塊對外出租土地待建的，責令退還土地。四是分清責任，依法依規追究開發商、村幹部等有關人員的責任。 追問： 如果拆除，對當地人肯定會有補助，但對 外來人口 不知該怎麼處理了？

㈢ 有關農村小產權房，一房二賣出現糾紛，起訴到法院，法院不受理的問題。

該房屋沒有合法的建設手續以及產權手續，在法律上是不允許交易的，所以你們的買賣是不受法律保護的，也不存在誰比誰有優先權的問題。因此，從法律的角度給你建議只能是：請求確認買賣合同無效並要求退回買房款。其他的建議（或說是辦法）都只能是法律之外的。

㈣ 宋庄畫家購房案

畫家村房屋買賣案件中，畫家敗訴了。農民勝訴了，但具有諷刺意義的是， 農民勝訴不是因為農民被侵權，也不是農民權益被損害，是因農民沒有處分自己財產的權利，農村經濟組織沒有處分集體所有土地的權利。宋庄的畫家敗訴案件，顯現出法律對農民財產權保護不足。
案件背景
12月17日,北京市第二中級人民法院就畫家李某上訴馬某房屋買賣合同糾紛案件作出判決,這一備受媒體關注的宋庄「畫家村」農村房屋買賣糾紛案件終審判決仍然認定「買賣合同無效」。
北京市通州區宋庄鎮小堡村因許多畫家聚居在其周圍而得名畫家村，馬某原系宋庄鎮辛店村農民。李某系城市居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬某與李某簽訂《買賣房協議書》，將訴爭房屋及院落以45000元的價格賣與李某。2006年2月份，馬某夫婦要求確認購買合同無效。
通州法院經審理認為，李某系居民，依法不得買賣農村集體經濟組織成員的住房。故判決一、李某於本判決生效之日起九十日內將位於北京市通州區辛店村的北房三間、西廂房六間及院落騰退給馬某；二、馬海濤給付李玉蘭補償款九萬三千八百零八元，於本判決生效之日起十五日內執行清。判決後，李某不服提出上訴。
二中院經審理認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。馬某與李某所簽之《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。李某並非通州區宋庄鎮辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關依法變更登記至李某名下。因此，原審法院根據我國現行土地管理法律、法規、政策之規定，對於合同效力的認定是正確的。
新聞焦點
判決一出，引起了全國媒體的普遍關注，也牽動著幾千萬城鄉群眾的心。有些人認為農民缺乏誠信，「贏了官司，輸了誠信」。也有很多人為宋庄的未來擔憂，「一旦畫家出走，宋庄會是怎樣？」。就是判案法官似乎也很同情，在判決中增加了一個說明段，告訴敗訴的畫家，可以起訴要求賠償損失。
其實，在紛繁的表象背後一個嚴峻的問題，已經開始擺在我們面前，農民的財產所有權如何保護。
具有諷刺意義的是， 農民勝訴，不是因為農民被侵權，也不是農民被欺詐，是因農民沒有處分自己財產的權利，農村經濟組織沒有處分集體所有土地的權利。
強調和諧社會的今天，應該打破城鄉二元結構，向著城鄉統籌的方向發展。實現城鄉統籌，不僅僅要城市化，允許農民工進城，也應當允許城裡人「上山下鄉」，只有這樣，才能最終真正縮小城鄉差別。
解決三農問題，不只是給農村輸血，更重要的是要農民通過資源統籌和資源交換，壯大農村集體實力。農村的最優質和最有價值的資源土地，限制農民使用和處分，是對農民根本利益的侵害。
《物權法》已經生效，物權法明確規定物權平等地受法律保護。《憲法》《物權法》《土地管理法》都明確宣布，農村土地歸農民集體所有，但是農民真正行使土地所有權，包括處分土地的權利還很遠。

㈤ 我購買一個小產權房子、交了訂金、並簽了合同、現在有房子質量的問題、我不想要了、對方要起訴我、讓我賠

讓他起訴，別怕。你們的合同無效。請看下面的網址，你就明白了。

http://court.gmw.cn/html/article/201304/03/124566.shtml

小產權房買賣合同效力的認定
作者：黃建平 余建崗 發布時間：2013-04-03 15:31:21

「小產權房」，也稱「鄉產權房」，是指由鄉鎮政府或村民委員會等農村集體經濟組織，未經國有化和徵收，在農村集體土地上，單獨或聯合開發商開發建設，由鄉鎮政府或村民委員會製作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。小產權房一般具有佔用集體土地、地域性、沒有「五證」、開發主體的多樣化、權利受到限制、價格低等特點。目前有關小產權房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質量糾紛、房屋侵權糾紛、離婚財產分割、繼承糾紛等。
而對於小產權房合同的效力問題，也是眾多學者和實務工作者們共同爭論的一個話題。
一、各地法院如何處理小產權房買賣合同糾紛
由於沒有關於小產權房買賣方面的具體法律法規，現階段各地法院對於有關小產權房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋庄小產權房案，2002年7月,畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購買了北京通州區宋庄村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購房協議。2006年，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬海濤以農村宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的居民違反了法律禁止性規定為由，起訴要求判決購房協議無效，返還房產。該案經過兩審，最終北京二中院認為，根據現行土地管理法律、法規、政策的規定，應當認定小產權房買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉的范圍，在出賣多年後又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。
以上是關於小產權房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但非常具有代表性。有關小產權房買賣合同效力問題，全國沒有統一、明確的法律規定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出台了適用於當地審判實踐的意見。2004年12月15日，北京市高級人民法院公布的《關於農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會紀要》認為：「此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。」2006年青島市中級人民法院青中法[2006]232號《審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》中規定，「城鎮居民購買集體經濟組織所有宅基地上的房屋的，認定合同無效，非同一集體經濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效。」2008年10月17日，鄭州市中級人民法院組織市區兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關部門負責人以及律師、專家學者召開了「小產權房糾紛審判實務研討會」，與會者對於小產權房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數認為可以借鑒其它法院經驗，原則上認定合同無效。從以上可以看出，當前多數法院是以認定小產權房買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。
二、小產權房買賣合同效力剖析
（一）認定小產權房買賣合同無效的理由
1、農村集體所有土地的使用權不得流轉
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：「農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」我國房地產管理法規定，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對於房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產交易中普遍遵循的法理。基於房地一體主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所佔用土地的使用權發生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規定：「違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效」。所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規定而無效。
2、農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制
小產權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體所有的土地，在規定的地點享有建築用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。 宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基於集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。
3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房的買賣
關於小產權房問題，國務院等國家有關部門出台過許多相關規定，比如1999年國務院辦公廳發出的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局［1990］國土函字第97號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發［2004］234號《關於加強農村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務院發布的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月，國務院下發的《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規定了禁止城鎮居民到農村購買小產權房、禁止城鎮居民在農村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規的形式出現，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規定的出台致使小產權房無法辦理房產證，房產無法實際轉移。根據這些規定的精神可以看出，小產權房買賣合同應當是無效的。
（二）認定小產權房買賣合同有效的理由
1、認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規定的合同有效要件為標准，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。
小產權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《合同法》的規定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規定，就應當認定合同有效。根據《合同法》的規定，當事人訂立合同應當有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規的強制性規定和社會的公序良俗。最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規定，合同法實施後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。而現行的法律和行政法規沒有一部明確對小產權房做出禁止性規定，無論是國務院下發的通知、決定，還是國土資源部下發的意見，都不是法律也不是行政法規。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產權房買賣合同就應當被認定為有效。
2、小產權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規定。
《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規的強制性規定。對於小產權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基於一戶一宅的規定，房屋賣出後，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現今的農民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，並不會使農民失去其賴以居住的土地，相反的小產權房的建設和買賣增加了農民的收入。小產權房的買賣雙方一方是尋求自身經濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至於損害社會公共利益更是無從談起，除非小產權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數人的利益。至於該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現行的法律、行政法規對小產權房做出禁止性規定。綜上，小產權房的買賣並不違反《合同法》第五十二條的禁止性規定。
3、如果認定合同有效，符合誠實信用原則，有利於保護守信方的利益，有利於促進交易安全。
現行的小產權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出後，由於當地房價上漲或政府拆遷補償費遠遠高於當時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規定為由要求法院認定買賣合同無效。這種在合同簽訂並履行後，因利益的驅動而產生悔意，並試圖通過以確認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。小產權房買賣因違反國家規定而無法過戶辦證，對於出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子後，又以合同違反規定要求確認無效，這是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利於保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。
這里筆者需要說明的一點是，保護守信方的利益、促進交易安全與保護弱者之間的關系。通常公眾認為農民是弱勢群體，認定小產權房買賣合同有效是否有利於保護弱勢群體是個值得商榷的問題。目前關於弱勢群體還沒有一個統一的定義，它主要是一個用來分析現代社會經濟利益和社會權力分配不公平、社會結構不協調、不合理的概念。筆者認為弱勢群體是相對而言的，是有一定的時間、區域限制的。對於房地產市場來說，現在商品房的房價飛漲，作為比商品房價格低數倍的小產權房，絕對具有市場競爭力，小產權房所有者的農民在小產權房市場上處於優勢地位；而無力購買商品房的城鎮居民，在此市場中則處於劣勢地位，他們才是這個市場中的弱勢群體。認定小產權房買賣合同有效，正是保護了這部分弱勢群體，兩者並不沖突。農民並非是智力低下者，作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農民完全有能力和智力判斷出賣小產權房對其是否有利。如果認定小產權房買賣合同無效，那麼基於趨利避害的本性，將會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協議來賺取更多的金錢，這無異於縱容了行為人的違法和不誠信，破壞了交易的安全性。
4、從《中華人民共和國物權法》的相關規定中可以看出，認定小產權房買賣合同有效是符合《物權法》精神的。
《中華人民共和國物權法》第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。第三十一條規定，依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。從以上規定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權就產生了，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權，所有權是一種最完整的物權，是所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。既然所有權人有權處分自己所有的不動產，那麼其買賣小產權房就是合法的，只是在未經登記的情況下，不發生物權變動的效力，但買賣合同本身是成立並生效的。
三、筆者對小產權房買賣合同效力的看法
對於小產權房買賣合同的效力，筆者同意認定合同有效。除了上述認為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來分析。
（一）從歷史的角度來看小產權房問題
小產權房合同效力的爭議主要在於所佔用的集體土地是否可以流轉。縱觀歷史的發展，我們發現在1999年第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產權房的買賣的。1982年的《村鎮建房用地管理條例》第十五條規定，由於買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第十四條的規定辦理申請、審查、批准手續。出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。第十八條規定，集鎮內非農業戶建房需要用地的，應提出申請，由管理集鎮的機構與有關生產隊協商，參照第十四條的規定辦理。從以上規定可以看出，1982年的《村鎮建房用地管理條例》允許小產權房買賣。隨之其後在1986年制定的《中華人民共和國土地管理法》同樣沒有禁止小產權房的買賣，該法第四十一條規定，城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批准，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准，並參照國家建設徵用土地的標准支付補償費和安置補助費。第三十八條第三款規定，農村居民出賣、出租住房後再申請宅基地的，不予批准。可見《土地管理法》延續了《村鎮建房用地管理條例》的精神，這在1988年的第一次修訂時，也予以了保留。
不允許城鎮居民在農村集體土地上建造房屋始於1999年《土地管理法》的第二次修訂之後，修訂後的《土地管理法》刪除了原來的第四十一條，新增加了第六十三條，即規定「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」。如此修改的目的在於保護耕地，控制農用地轉建設用地。然而對於城鎮居民購買小產權房以及農村居民在自家宅基地上建房出售並沒有規定，相反的，在《土地管理法》第六十二條規定，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。也就是說，法律禁止城鎮居民直接購置農村集體土地用於非農建設，但沒有禁止農村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規定的是不允許將集體所有的土地用於非農建設，其立法目的在於限制農轉非，而宅基地本身就是建設用地，所以農村居民在宅基地上建房出售並不違反《土地管理法》第六十三條的規定，小產權房買賣合同應當被認定為有效。
（二）從《中華人民共和國物權法》的制訂過程剖析小產權房
《物權法》從草案的提出到最後通過，經過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉讓。在《物權法》草案第二次審議稿第一百六十三條規定，宅基地使用權不得單獨轉讓，建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一並轉讓。可見草案的第二稿是允許宅基地上的住房和宅基地的轉讓的。到了草案第三稿，一些常委會委員對這一規定有不同意見，且鑒於國務院已經明確規定「禁止城鎮居民在農村購置宅基地」，故而將該條修改為「宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民；住房轉讓時，宅基地使用權一並轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。村民依照前款規定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地。」這一規定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒於對「禁止城鎮居民在農村購置宅基地。」這一條始終有爭議，將該條改為了「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。」從《物權法》的修改過程可以看出，對於宅基地能否轉讓的問題一直都有爭議，如此修改是為了維護現行法律和現階段國家關於宅基地的政策，並為今後修改有關法律或者調整有關政策留有餘地，並非絕對的禁止。
（三）訂立小產權房買賣合同是債權行為，而小產權房的變更登記屬物權登記行為，對物權變動的禁止並不影響債權的設立。
物權行為與債權行為是既有關聯又相區別的，物權最終能否按照當事人的意思發生變動，並不影響債權的設立，也就是說小產權房根據現行政策不能進行變更登記，但當事人之間仍然可以訂立小產權房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無法實現罷了，這個時候完全可以以合同目的無法實現為由，要求解除合同，而不是認定合同無效。《中華人民共和國物權法》對此也予以了肯定，該法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。另外應當注意的是，所謂的「小產權房買賣合同」的買賣雙方，可能其訂立合同的本意就不包含小產權房的變更登記或辦理產權證，而只是要求交付使用而已，如果強行認定合同無效，豈不是有違當事人的意思？在主張當事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。
（四）只要小產權房手續齊全，其所在集體經濟組織認可，就應當認定買賣合同有效。
《中華人民共和國憲法》第十條第二款規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。《物權法》對此也做了規定，而且還規定，屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。既然法律規定了集體對土地的所有權，那麼集體經濟組織就對其所有的土地享有佔有、使用、收益、處分等完全的權利。只要房屋在建造時各種手續齊全，在買賣時經集體經濟組織認可，就應當確認其效力，這是充分保證農村集體經濟組織和農民行使自己的權力，而不應當以其為非國有而區別對待。
綜上所述，只要爭議房屋為合法建築物，就應當認定該買賣房屋的合同為有效，即以認定小產權房買賣合同有效為原則。

㈥ 小產權房的由來以及實際案例處理方式

「小產權房」是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或與房地產開發企業聯合開發建設，並由鄉(鎮)政府或村委會製作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬，故也稱之為「鄉產權」。

一、「小產權房」是如何誕生的?

我國有《土地管理法》及其實施條例、《城鄉規劃法》等法律、法規，對土地資源的使用進行嚴格的界定，特別是對農村集體土地進行了強制性的保護。我國對城市土地和農村土地實行不同的管理方法，對城市人口和農村人口也實行不同的管理辦法。城市國有土地只有經過合法程序後方能建造商品房上市流轉，並由國家房管部門頒發房產證。而農村集體土地只有經國家征地，土地性質變為國有後才可以用於房地產的開發，然後進行上市流轉。這種二元結構的土地制度，是「小產權房」問題的根源。一方面，農民在徵收中獲得的補償與市場價值相差太大，就自主建房出售;另一方面，現在城市房價太高，城鎮的中下層的老百姓的收入不足以購買房屋，只能另找門路。由於農村房屋便宜，於是很多城鎮居民購買，這就是「小產權房」產生的原因。

二、小產權房帶來了哪些問題?

1、農民基本生活保障問題

目前法律並不允許其在集體土地上進行房地產開發，集體土地徵用為國有土地是房地產開發的前提條件，而農民獲得的征地補償在土地收益分配中只佔了很少一部分，大部分的土地收益被當地政府部門和開發商瓜分了。對農民來說，作為集體土地主人，「小產權」房將使他們(而不是開發商)成為土地增值最大的受益者。實際上，這也符合憲法和國際慣例的精神。世界銀行對工程的土地移民在保障收益上就有明確的政策法規。這就是土地的原來的擁有者或居住者必須享有土地重新開發和徵用的利益——分紅。像中國這樣，一開發就把農民的土地給開發商，農民土地的增值只能由開發商和地方政府分享的模式，實質上是一種「打貧濟富」的不合理分配。在這過程中，農民受到一定安置，拿到一些補償款，卻永遠失去了土地，由於土地的利用具有很大的不可逆轉性，必然會帶來大量耕地流失，而耕地流失之後農民生活保障問題將會受到威脅。

目前，國家尚未出台相關的法律來規定農村集體組織和農民之間關於土地用途改變所帶來的收益增長的分配問題，從集體組織和農民個體之間的關系來看農民個體一般處於劣勢地位，其權益更容易受到傷害。因此，由於大量開發「小產權」房引起耕地的流失而造成農民生活保障受到嚴重威脅，將成為開發「小產權」房帶來的最為嚴重後果之一。

2、購房者權利保障問題

我國的憲法第十條規定：「城市的土地屬於國家所有，農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。」而集體所有制土地上的建築將無法取得《房屋所有權證》，這也是此類住宅被稱為小產權住宅的一個最為重要的原因。不久前建設部發布的《關於購買新建商品房的風險提示》也再次強調：「在農民集體所有的土地上建設的房屋，未經規劃，未繳納土地出讓金等費用向集體組織以外的居民銷售，並且其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發」。所以在房屋產權上，「小產權」房一般只有土地使用權證，而無房屋所有權證。

此外，在「房地產開發活動中，對國有土地一律是有償使用，這是法律所要求的必備條件。任何無償使用土地的房地產開發都是為法律所禁止，不能允許的，其實質上造成國有資產的流失，損害國家、社會的公共利益」。以「小產權」房為標的的合同也因違法而無效，購買人無法獲得產權登記或過戶登記，不能成為房子的所有權人也無法再行轉讓，如果房子出現質量問題，也很難維護自身利益，若以後遇到國家徵收，按規定也只補償給所有權人即村集體和村民。此外，這些「小產權」房很可能因違法而被強行拆除或沒收。總之購買人的利益將難以保障。可以想像，那些購買了「小產權」房的人，隨著城鄉規劃的修改，將面臨隨時被拆遷的危險。除非他們能夠通過集體投票或者集體抗爭，阻止城市擴張，或者阻止城鄉規劃法的實施。否則，在房屋拆遷的過程中，政府、集體土地所有者與購買人之間將會爆發嚴重的沖突，新一輪的社會矛盾將會被激化，整個社會將會因此而付出沉重的代價。

三、在審判實務中對小產權房是如何處理的?

在審理小產權房買賣糾紛案件中，一般是按以下具體意見操作的：

1、在本集體經濟組織內部成員之間買賣小產權房的，一般可認定其買賣有效，因為該民事行為不違反法律、法規和禁止性規定;向本集體經濟組織外的人員出賣小產權房的，一般應認定其買賣行為無效。但有以下情況的，應根據具體情況分別予以認定處理：一是購買人在買房後已經遷入本集體經濟組織的;二是出賣人已經成為城鎮居民的;三是出賣人有多處房產或該農村住宅為多層建築自留有居住房屋的;四是因分家析產、離婚、遺產繼承等引起的小產權房的流轉糾紛等;五是對歷史原因形成的小產權房，要區分不同情況，妥善處理。

2、對凡是非法佔用耕地、不符合土地利用規劃而建設的小產權房所進行的流轉關系應認定為無效。

3、注意小產權房與其他形式產權房的區別。小產權房與商品房(含未進行產權登記的商品房)、經濟適用房、限價房、廉租房、公有住房等，在產生的原因、產權的性質、使用的范圍上有著明顯區別，因其流轉而產生糾紛也應區別對待。

（以上回答發布於2015-11-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈦ 雙方非當地集體成員買賣小產權房發生糾紛,該民事案件,是不是屬於人民法院受理

應該是當地的人民法院受理，因為必敬是小產權房發生糾紛。

㈧ 小產權房一房二賣糾紛，法院不予受理，該如何維權

由於小產權房是不合法的不動產,小產權房的糾紛法院是不受理的，只能想辦法和房地產公司協專商處理。

小產屬權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

小產權房的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即「宅基地」上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。

(8)北京宋庄兩起小產權房糾紛案件是那兩起擴展閱讀：

小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：

1、對於發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

2、對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3、對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。