關於二手房買賣的糾紛案例

1. 二手房買賣最常見糾紛

二手房買賣中常見的糾紛有：

一、房價上漲過快，賣家毀約引起糾紛：

1、如果僅僅簽訂了《購房意向書》，但《購房意向書》中已明確了價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等主要條款，則可視為《房屋買賣合同》，買家有權選擇要求賣家繼續履行該合同，或者解除合同，並要求賣家承擔違約責任。

2、如果已經簽訂了《房屋買賣合同》，買家可以要求繼續履行合同，或者解除合同，並依據合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補房屋上漲的損失，還可以主張賠償。

二、由於支付定金而引起糾紛：

1、如果是付了定金以後，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說買家違約的話，賣家可以沒收定金;賣家違約的話，買家可以要求雙倍返還定金。

2、如果是付了定金以後，雙方對定金合同以外的其他內容不能達成一致，而這些內容與履行合同有密切的關系，如不能協商一致，這時雙方都可以要求解除定金合同，賣家應當返還定金，但不是雙倍。

3、如果是付了定金以後，定金並沒有交到上家手上，而是根據居間協議交給中介保管，這時定金合同一樣生效，賣家不能以此為由，主張自己可以不受定金合同約束。

【法律依據】

《合同法》第一百零七條，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。（《合同法》將於2020年12月31號失效）

《民法典》第五百七十七條，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。（《民法典》生效時間為2021年1月1日）

2. 二手房交易遭遇業主違約怎麼辦 四大案例告訴購房者維權方法

您好
您可以看下這個新聞
買二手房遭遇業主毀約 應該怎樣應對?
深圳新聞網 2015-06-12 07:51
[摘要] 張茂榮告訴記者，在這種因業主毀約的二手房糾紛案件中，買方可以起訴業主並強制過戶。張茂榮代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，買方僅支付定金2萬元，但業主以各種理由遲遲不肯過戶，買房即使索賠也無法彌補損失。
在廣東信榮律師事務所內，張茂榮律師剛結束欲違約反價的業主咨詢，一位被業主違約買不成房子的買家又走進辦公室，求張茂榮支招。律所的大廳，還有20多人正在等候，這些客人都是因二手房糾紛而來。
昨日，深圳市律師協會邀請深圳市多位代表律師召開圓桌會議，就二手房糾紛法律問題和現象進行探討。有法律界人士說，在房價大幅度攀升中，面臨考驗的不僅是購房者的口袋，還有業主與買家的誠信。
二手房糾紛官司執行難
張茂榮告訴記者，在這種因業主毀約的二手房糾紛案件中，買方可以起訴業主並強制過戶。張茂榮代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，買方僅支付定金2萬元，但業主以各種理由遲遲不肯過戶，買房即使索賠也無法彌補損失，此案經深圳市羅湖區人民法院、深圳市中級人民法院二審終審，均判決業主行為構成違約，強制將涉案房產過戶至買家名下並執行完畢。
在近日的二手房毀約糾紛案件中，不少買家都提出「繼續履行合同」的訴訟請求，有的買家甚至提出不惜一切代價只要房子不要賠償。但並不是所有的律師都贊成「繼續履行合同」。廣東寶城律師事務所律師周爭鋒告訴記者，該訴訟請求有「第三人撤銷之訴」的風險，「物權大於債權，在深圳，借名登記房產的事例很多，可能買賣雙方在打官司過程中，房產的真正所有人突然出現，這種第三人撤銷之訴的風險在理論上是無窮大的。」周爭鋒說，「繼續履行合同」還存執行難特點，在他代理的案件中，即使法院判決「繼續履行合同」，但業主與其前妻簽訂離婚協議中約定前妻對房產有「永久居住權」。此外，廣東誠公律師事務所合夥人顏宇丹說，業主不配合也導致該訴訟請求執行難。
縮短合同履行期限是關鍵
面對目前的毀約潮，幾乎所有的律師都提出，應盡量縮短合同履行期間。廣東聯建律師事務所合夥人王勁松說，在發現業主有違約跡象時，應及時固定「違約證據」。顏宇丹提醒，在簽訂合同時，一定要寫上履行合同的時間細則，買方一定要按合同履行支付首款、申請銀行貸款等程序，否則將會為業主提供毀約又無需賠償的借口。張茂榮支招，應增加定金數額，提高違約成本。周爭鋒說，買家在簽訂合同後可以到國土規劃部門進行預告登記，即向所有人發出告知：「我已經購買了這個房子。」
律師們表示，法院應該對目前的毀約潮有預判，並及時推出相應的政策和措施，並支持提高違約金。
昨日，記者了解到，現在有中介公司為防止業主違約，提前和業主簽訂了反價合同，防範毀約反價現象發生。「提前和業主簽了合同，業主反不了價，而且房子只能給我們賣。客戶看中了房子，直接能簽合同。」中原地產姚小姐說。
望採納，謝謝

3. 二手房糾紛案例有哪些買二手房如何避開糾紛

雖然二手房的價格比新房的價格要高一些
但是很多朋友卻是不太願意購買二手房的，因為二手房的糾紛發生頻率比較高，在購房的時候很多朋友都會盡量避開房產糾紛，否則可能錢沒有省到，還多花了很多錢，如果准備購買二手房的朋友們可以了解下二手房糾紛案例有哪些？買二手房如何避開糾紛？
二手房糾紛案例有哪些？
有一位梁女士即將結婚，為築愛巢兩人買了套二手房。由於買的是二手經濟適用房，賣方辦理過戶的手續較繁瑣，因此他們先交了首付後，拿了房子鑰匙為裝修做准備。沒想到，有一天他們請人來做設計時，開發商突然出現，原來他們是來維修樓下住戶天花板的。
這位梁女士趕緊找來中介機構和賣方要退房，中介機構推說不知情，賣方則說從未維修過，質量已經得到買方認可。於是定金不退，中介費不退。梁女士的洞房還未構築，就有一場官司擺在眼前。
買二手房如何避開糾紛？
1、如果你打算通過房產中介公司購買二手房，那麼找什麼樣的中介公司就非常重要了，有的中介為了獲取利益，往往會努力促成買方和賣方的交易。黑中介往往向購房者做出各類口頭虛假承諾，從而給購房者造成直接或間接財產損失。
2、有些售房者出售二手房時，房子還在被別人租賃。如果買方只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買方極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。
3、購房者在購買二手房時，應重視從源頭、從最初就開始防止和避免掉入“一房多賣”的陷阱。買房時一定要及時網簽，嚴格採取資金監管及資金託管的形式進行交易。根據目前的房屋買賣交易設置，二手房網簽可以使房產交易透明化，通過規范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房多賣。
以上就是二手房糾紛案例有哪些？買二手房如何避開糾紛的全部內容，有些朋友可能會有一些心理迷信，覺得了解這些不好的事情就會容易發生這種事情，其實了解這些房產糾紛就是為了有效的避免事情的發生，比如這里就給大家講到了如何讓避開二手房糾紛的發生。

4. 二手房買賣糾紛舉例分析

相信大家日常生活中也聽說過很多關於二手房的買賣糾紛，他們中一些當事人由於缺乏相關的法律法規知識而蒙受了不少人身財產損失。由此可見掌握一定的相關法律法規知識是多麼重要。那麼接下來不放就隨小編一起來了了解一下幾個二手房買賣糾紛的經典案例，也許下文的案例能夠給大家帶來啟發，也能夠避免不必要的財產損失。

一、逾期支付房款引起的糾紛

下家逾期支付房款時，上家可以要求繼續付款之外，還可以要求下家支付相應的利息或合同中約定的逾期付款違約金，上家還要以根據自己的意願解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定下家用銀行貸款支付部分房款，而到時由於貸款政策調整或別的原因銀行未能足額放貸的話，下家仍然要承擔逾期付款的違約責任。因為，合同的約定只能認為通過銀行貸款來支付房款的方式得到了上家允許，而不能認為下家可因此不需承擔逾期付款的責任。

二、逾期交付房屋引起的糾紛

上家在合同約定的交房時間還未交房，除了有一些正當的理由，比如下家未按時付款，否則要對下家承擔違約責任。這時，下家可以要求交付房屋並賠償損失，損失可以參考同類房屋的租金計算。

三、逾期辦理過戶手續引起的糾紛

上家或下家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續，但下家想毀約時主要採用不支付房款的方法，所以一般是上家不辦過戶手續，這時，下家如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時為避免上家另將房屋轉賣他人，最好將房屋進行保全。

四、要求返還定金引起的糾紛

按定金的性質，可以分為立約定金，違約定金等等，約定哪種定金，關鍵要看定金合同中是怎麼約定。按照法律的規定，支付定金應當簽訂定金合同，如果下家付了定金後，只是由中介公司或上家出具了一個「收條」，上面寫了「定金」兩個字，而且在支付定金的時候也沒有簽訂房屋買賣合同或定金合同，那這個定金的性質是無法確定的，在這種情況下，下家不想購買房屋，定金應當返還。

五、因中介行為引起的糾紛

如上家或下家在與中介公司簽訂居間合同後，由於避開中介公司進行交易或簽訂買賣合同後毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據居間合同追究其責任。又如中介公司在進行居間和代理時，不規范不盡責而造成的糾紛。

六、要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛

要求解除合同或確認合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求，法院在審理這類案件時會根據雙方的過錯程度的不同，來判定各方承擔的責任。

七、因房屋質量引起的糾紛

由於上家交付的房屋存在質量問題，遭到下家索賠或要求解除合同。根據上海高級人民法院的有關規定，如果上家故意隱瞞房屋質量瑕疵應承擔賠償責任，如果上家已就房屋質量的問題明確告知下家的，那上家不承擔責任。如果房屋的隱蔽瑕疵如並非上家在裝璜、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明上家對此是知曉的，上家亦不承擔瑕疵擔保責任，但下家可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。

八、因「黑白合同」引起的糾紛

「黑白合同」指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數份不同價格的合同。送至房產交易中心登記的叫「白合同」，只供登記用。雙方私下留存的叫「黑合同」，作為交易的真實成交價格。按上海市高級人民法院的規定，在因「黑白合同」價格不一而產生爭議的情況下，原則上以時間在後的合同價為准。除非有證據證明前一份合同價是為規避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意，這個舉證責任是由提出異議方來承擔的，也就是說，誰認為前一份合同是虛假的，誰就應當承擔這個舉證責任。但是，這樣的規定並不全面，因為兩份合同的簽訂時間並不一定有先後，可能是同時簽訂的。如果一定要以後一份合同為準的話，這時就會難以認定哪一份合同是「後一份合同」。所以關鍵是要證明哪一份合同的價格才符合雙方的真實意願。

九、因戶口遷移引起的糾紛

房屋交付後，下家才發現房內有上家的戶口或他人的戶口，即使合同中約定上家應當保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。所以此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。

以上我們為大家列舉了九個二手房買賣糾紛的相關案例，其中不乏因戶口遷移引起的糾紛、要求返還定金引起的糾紛和逾期交付房屋引起的糾紛等等大家在日常生活中容易遇到的情況。相信大家在了解了上文案例後也對二手房買賣糾紛有了更多的了解，也希望大家能夠認真學習相關的法律法規以避免不必要的財產損失，從而保障最大程度上的個人利益。

5. 房屋買賣糾紛案例

這是小王跟小張的糾紛，小王得拿出足夠的證明材料來證明房子是他的，不然產權認定只能由登記的名字來

6. 房產糾紛的經典案例有哪些

房產糾紛的產生原因
分析目前產生的大量房產糾紛,主要分以下幾類:
一是房屋產權糾紛。主要表現為專因產權證書的登記、撤銷、變更等產生的糾紛。
二是房屋買賣糾紛。這是日前房地產糾紛中的熱點和難點問題。
三是房屋優先購買權糾紛。這類糾紛主屬要是因爭議房屋存在共同共有、共同使用及承租關系,權利人在出賣房屋時,未正確向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知權而引發的糾紛。
四是房屋租賃糾紛。房屋租賃糾紛一般發生在公房或私房的出租人和承租人之間。
它通常涉及房屋租賃合同、租金、租賃房屋的養護維修、公房承租權等方面的法律問題。 五是房屋抵押、典當糾紛。 六是房地產相鄰關系糾紛。這是一種經常發生的房地產糾紛,它是指由相鄰房地產的所有人或使用人因通行、採光、空間延伸、管線設置等問題而引起的糾紛。 七是房屋拆遷糾紛。

7. 二手房買賣合同糾紛案件

首先，要正確認定合同效力。在「一房多賣」的情況中，如果買賣雙方簽訂版合同沒有違反法律權的禁止性規定，應認定合同有效，並根據合同約定確定違約責任的承擔;

其次，要依法追究惡意違約人的違約責任，提高其違約成本。由於當事人惡意違約，拒不履行合同義務，可以判令其賠償損失，包括守約方的直接損失和預期利益，為守約方提供充分有力的司法救濟;

第三，如果當事人提出繼續履行合同的訴訟請求，合同也有繼續履行的可能和必要，可以判令繼續履行合同，維護正常的房地產交易秩序。此外，房地產中介機構也要加強行業自律，遵守職業道德，如果故意隱瞞有關重要事實或者提供虛假情況，損害買賣合同當事人利益的，應當承擔損害賠償責任。

8. 關於二手房買賣糾紛案件法律適用的幾個問題

二手房買賣常見法律問題：
一、沒有房屋產權證書的房屋怎麼買賣？
根據我國法律，沒有房屋產權證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬於無效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經實際居住的，買房人的居住權可以獲得法律的保護。當然，如果房屋產權取得後雙方辦理了房屋過戶，那麼視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實需要買賣無產權證房屋的可以在買賣無產權證房屋時約定高額的違約金或取得房屋產權證書的時間或者產權證取得後過戶的期限。這樣就能最大限度的維護買方的利益。
二、房屋產權證記載的產權人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？
關鍵看產權人和簽約人
三、沒有房屋產權證書的房屋怎麼買賣？
根據我國法律，沒有房屋產權證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬於無效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經實際居住的，買房人的居住權可以獲得法律的保護。當然，如果房屋產權取得後雙方辦理了房屋過戶，那麼視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實需要買賣無產權證房屋的可以在買賣無產權證房屋時約定高額的違約金或取得房屋產權證書的時間或者產權證取得後過戶的期限。這樣就能最大限度的維護買方的利益。
四、房屋產權證記載的產權人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？
關鍵看產權人和簽約人是否具有合法的授權委託手續。按照慣例，一般這類房屋買賣中，產權人無法與實際購房人簽約的應當到公證處辦理授權委託公證，明確授權簽約人代理其進行合同簽訂、房屋產權過戶、代收房款、房屋交割等一切賣方事宜。否則這類合同屬於無效合同或者效力待定的合同，買房人有權撤銷並要求簽約人承擔賠償責任。
五、定金法律問題以及全款或貸款買房定金約定技巧
如果房屋買賣中，雙方基本達成意向，購房人繳納了定金，如果任何一方違約導致合同無法履行。則對實際交付的定金施行定金罰則，即：購房人違約則不能要求返還定金，賣房人違約則需要雙倍返還定金。如果買方全款購房則資金充足，履行付款義務問題不大，那麼就要著重防範賣方的違約行為，可以約定較高數額的定金，如總價20%，這樣就加大了賣主違約的成本，促使其及時辦理過戶手續。反之，由於定金罰則是把雙刃劍，因此如果貸款買房的買主，如果沒有較大把握辦理房貸，應當適當降低定金的支付比例，特別是目前銀行從嚴審核貸款的情況，一旦貸款無法辦理，那麼如果沒有其他約定，將導致需要向賣方承擔違約責任。
六、購房人無法辦理銀行房屋貸款手續怎麼辦？
原則上這屬於購房人的違約行為，但是在2010年4月、6月，國家部委分別頒布實施了國十條、京十二條、三部委二套房標准等一系列調控政策。如果購房人由於政策變化導致無法按照原合同申辦房貸的，則根據購房人的需要可分別採取如下措施：如購房人需要繼續購房可以變更合同（加付首付、延長貸款期限）後繼續履行合同，如購房人不想繼續購房則可以解除合同並要求返還支付的全部款項且不承擔違約責任。當然，如果不是這些政策導致的購房人無法貸款，那麼如果沒有特殊約定，購房人應當向賣房人承擔違約責任。
七、賣方違約不辦理過戶或拒收收取款項買方如何應對？
這類糾紛常見於2009年這樣房價飆升過快的期間。如果因為房價上漲，賣方惡意違約，買方有權選擇如下措施維護權利：一是如果買主要繼續購買房屋，則可以要求賣方繼續履行同時要求法院保全房屋，協助辦理過戶。二是如果不想繼續購買房屋，則可以要求賣主雙倍返還定金或按照合同要求賠償違約金，同時賠償其他經濟損失。當然雙方協商或者法院調解適當加價也可以變更合同繼續履行。
八、買方不按約支付定金、首付或不辦理貸款賣方如何應對？
這類糾紛常見於2010年初房地產調控政策出台房價有下降可能的時期內，買方為了規避風險而持觀望或等待態度。如果遇到買方違約，賣方可以採取如下措施，一是可以要求繼續履行合同並賠償違約損失；二是協商變更合同後再履行；三是如果對方確實不願購買也可以解除合同，沒收對方定金，並要求對方賠償損失。當然如前文中由於政策調整導致買方無法貸款買房的則不能追究買方違約責任。
九、買賣雙方均有違約行為如何定責？
按照二手房交易的慣例，買賣程序如下，先由買方交付定金簽訂協議，再交付首付款辦理網簽手續，再由買方申請住房貸款，銀行同意房貸通知後雙方辦理房屋過戶手續，過戶完成辦理房屋交割，交割後賣方領取剩餘購房款。如果雙方均有違約行為，則按照合同約定及上述程序確定那一方違約在前，如果一方違約在前，導致另一方無法履行的那麼可以免除另一方的違約責任。比如買方不交納定金或首付的，賣方有權不予辦理過戶。
十、買賣房屋存在共有、租賃或者抵押情況如何處理？
二手房買賣經常出現房屋已經出租或者抵押的情況，而按照我國法律「買賣不破租賃」、「買賣不破抵押」。因此，對抵押或租賃的房屋一定要在買賣前要求賣方處理好抵押或租賃的第三方權利問題。如果由此導致買方損失的，買房可以追究賣方的違約責任。如果房屋有其他共有權人，那麼買方應當取得共有人同意方可買房，否則合同可能被宣告無效。
十一、夫妻一方在另一方不知情的情況下擅自買賣房屋的效力
這類情況二手房交易中經常遇到，一般不會出現大的法律糾紛。即使存在另一方不知情的情況，如果買方實際交付了房款，並辦理了過戶，那麼也視為房屋買賣合同有效。但是買方如果知道夫妻一方擅自售房而與之簽訂合同的，那麼合同則可能被撤銷而返還房屋。
十二、買賣經濟適用房、農村房屋的法律風險
經濟適用房是特有的一種房屋產權形式，如果買賣沒有取得上市交易許可（轉商）的此類房屋，買賣合同原則上屬於無效合同，北京法院也曾有過類似的判決支持合同無效。因此，對於此類買賣應當約定較高的違約責任，這樣一是可以制約賣方及時轉商並及時過戶給買方，二是可以在賣方惡意違約不辦理過戶的情況下即使合同無效也可以獲得一定的賠償彌補自己的損失。
隨著城市化發展及城鄉一體化進程加快，城市居民到農村買房買地的情況較多，如宅基地房屋、小產權房，但是從目前我國土地管理法律角度講這屬於國家法律嚴格禁止的行為。北京市高級人民法院曾出台專門法律文件規定「此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效」。 但是針對城市近郊土地拆遷補償價格飛漲的現實，為了平衡雙方利益，也特別指出首先要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間。
十三、買賣拆遷安置房、限價房、危改房、集資房的法律糾紛
這類糾紛的解決關鍵看房屋的性質，如果房屋適用經濟適用房管理辦法管理，或者房屋屬性屬於經濟適用房，那麼按照上述辦法解決。如果屬於完全產權的房屋，則買賣合同有效。
十四、買賣承租單位或房管所公房的情況
公房分單位自管公房和房管所國有直管公房。承租人可以將房屋「出賣」給買受人，也就是俗稱的「使用權買賣」。這類買賣關鍵是要取得房屋產權所有人或管理人（單位或房管所）的許可，並辦理租賃手續變更登記，否則這類「買賣」是不受法律保護的。
十五、私下交易暫不過戶的利弊
這種交易方式的特徵是雙方談好房價，簽好合同，付清（部分付清）房款，但暫時不辦理辦理過戶手續。由於我國認定房屋權屬的主要依據是房屋產權證，因此，這類交易存在較大風險。如果賣方利用產權登記人的身份重新換發新證，並私下買賣、抵押那麼對買方的利益損害極大。或者賣方由於債務糾紛，該房也可能會被法院查封拍賣償債。因此，變通做法是可以補充簽訂借款協議，並辦理房屋抵押登記，這樣可以有效防止賣方違約。當然最根本的解決方式還是及時辦理過戶，以防夜長夢多。
十六、簽訂價格不同的兩份協議來逃避稅款
雙方簽訂的協議約定了房屋的真實交易價格，但在交易市場填寫房屋買賣契約時，將房屋價格填少，以達成少交房屋營業稅和契稅的目的。但由於協議在先，交房管部門存檔的契約在後。按照法律契約便替代了原協議。如果在房屋過戶完成後，買方堅持以契約約定的價格為依據，少給付房款，糾紛就會產生，訴訟便隨之產生。當然，賣方可以主張合同因避稅非法而無效。但是即使是差額款要回，所產生的經濟損失也會大於少交的稅。
十七、名為「贈與」實為「買賣」
以前買賣契稅低，贈與契稅高時，很多家庭成員內部間的房屋交易原本是贈與，為了省契稅，而改成「買賣」；現在不是家庭內部成員之間的房屋買賣，為了規避營業稅，也改成了贈與。但因贈與和買賣是兩種不同的法律行為。以贈與的方式來辦理房屋買賣交易會帶來更大的風險：贈與不能反悔，沒有違約更談不上違約責任，一旦買方不能如數支付房款時，賣方無法得到法律的保護。如果賣方因債務問題而將房屋抵押出去，或者因債務糾紛被訴訟到法院，債權人行使撤銷權，買方到手的房屋也可能被法院追回。
十八、買賣無法上市央產房的風險
中央在京單位已購公有住房簡稱「央產房」。這類糾紛與其他二手房買賣糾紛最大不同是常會出現賣方無法提供央產房上市證明而導致房屋買賣無法繼續的情況。如果出現此問題，買方應當及時要求限期履行合同，如果賣方無法履行則可追究其違約責任，雙倍返還定金和賠償經濟損失。央產房上市的主要法規是《中央在京單位已購公房上市出售管理辦法》國管房改[2003]165號。
十九、買賣按揭二手房如何防範法律風險
對於賣方房屋曾辦理了銀行房貸的情況，如果要順利買賣，首先需要由賣方到銀行辦理解抵押手續，待抵押權解除後才可以辦理過戶。如果遇到這種情況，那麼買方無疑要注意防範風險，一是首付可適當降低，一般以賣方解抵押所需要的款項數額為限，盡量不要多交首付款；二是如果賣方無法解除抵押，那麼應及時要求對方返還首付款。當然對於這類房屋的買賣，最好是約定好解抵押出現障礙後的處理方式，再者，如果條件允許，買方最好查詢下賣方的銀行還貸記錄確認可以解除抵押，這樣就預先化解了風險。
二十、20%違約金可以增加或者降低嗎？
按照一些格式買賣合同的約定，如果出現違約則應當按照合同總價20%的標准支付違約金。但是，我國《合同法》對違約金的規定主要強調違約金補償性的理念，只是有限地承認違約金的懲罰性。一方面，違約金的支付數額是「根據違約情況」確定的，即違約金的約定應當估計到一方違約而可能給另一方造成的損失，而不得約定與原來的損失不相稱的違約金數額。另一方面，如果當事人約定的違約金的數額低於違約造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當增加，以使違約金與實際損失大體相當。這明顯體現了違約金的補償性，將違約金作為一種違約救濟措施，既保護債權人的利益，又激勵當事人積極大膽從事交易活動和經濟流轉。
同時《合同法》第114條第2款又規定：「……約定的違約金過分高於實際損失的，當事人可請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。」即一般高於實際損失則無權請求減少，這一方面是為了免除當事人舉證的繁瑣，另一方面表明法律允許違約金在一定程度上大於損失，顯然大於部分具有對違約方的懲罰性。而且需要特別注意的是2009年5月13日起施行的最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）有特別強調「增加違約金以後，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持」，「增加後的違約金數額以不超過實際損失額為限」，「當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為過分高於造成的損失」。
由此可見，法律對違約金的多少還是以實際造成的損失為基本判斷依據的。因此，如果二手房買賣發生了違約，交易費用、價格波動等實際損失如果高於或者低於總價20%違約金的，當事人還是可以要求法院適當增加或減少的。
二十一、如何防範買到「凶宅」？
在二手房市場中，也有房主將出現兇殺、自殺等惡性事件的「凶宅」房屋惡意隱瞞事實又出賣給買方。對於此類房屋，買方一旦購買完成，那麼將處於自住或出賣均不可能的兩難境地。因此，盡管「凶宅」只是極少數，但是買方一定要做好對此問題的防範，首先要在合同中明確如果出現此類情況，賣方應當承擔違約責任且買方有權要求返還房屋。其次對於價格低於平均價的房屋要多審查，多了解，如果可能的話可以與房屋所在地物業、派出所、鄰居等了解房屋使用情況。最後如果確實誤買了這類「凶宅」，如果房主沒有提前告知，可以欺詐為理由通過法律訴訟來要求退房並賠償損失，但是需要准備較為充足的證據。
二十二、房屋買賣沒有完成中介傭金怎樣付？
目前房地產中介服務屬於《合同法》中的居間服務性質，《合同法》第四百二十七條「居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用」。由此可見，如果房屋交易沒有完成，那麼中介公司不應當要求支付報酬，但是可以要求賣方支付必要費用。

9. 關於二手房買賣糾紛

1、不可移動的裝修屬於房屋的從物，按照主物從物的理論，主物轉移的，從物一並轉移，但有特別約定的除外。法律依據是物權法第一百一十五條 主物轉讓的，從物隨主物轉讓，但當事人另有約定的除外。因此，那些裝修已經是你的了，對方毀損的是你的東西，是侵權。
2、估計是你們談價時對方提出裝修加價而你們不同意，所以對方故意報復。
3、二手房行業慣例里，為了逃避稅收，很多人簽兩份合同，一份房屋轉讓合同寫很低的價格，一份裝修轉讓合同寫真實價格與房屋轉讓合同的差額。這種方式早就被禁止了，見不得光，政府否定該方式的理由就是裝修價已包含在房價內。