北京限購退房糾紛

1. 買房後想退房法律支持的11種情形!

房屋交易需要一段時間辦理一系列的手續，中間就有可能會出現各種意外，導致退房的情形出現。法律規定在什麼情況下可以退房呢?

1、開發商未取得商品房預售許可證，買受人有權退房

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

2、購房合同被依法確認無效後，買受人有權退房

開發商的銷售行為違反了法律、行政法規的強制性規定。比如開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;開發商在預售房產時，未取得預售許可證、提供虛假預售許可證，且在購房者提起訴訟之日也未取得該證等等，根據法律規定，該購房合同無效，購房人有權退房。

3、購買合同被依法撤銷買受人退房的情形

按照《合同法》第五十四條的規定，對於買受人因重大誤解而訂立的合同，或者在訂立合同時顯失公平的，或者開發商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使買受人在違背真實意思的情況下訂立的合同，買受人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。

4、按揭不能，買受人有權退房

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定「商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。

因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。」

即不能辦理銀行按揭手續，由於開發商的原因構成根本違約或因政府政策等不可歸責於雙方當事人事由導致合同無法繼續履行的，當事人可以請求解除房屋買賣合同。

5、房屋面積誤差比絕對值超出3%，買受人有權退房

根據《商品房銷售管理辦法》第二十條相關規定，買受人在購房時經常出現實際面積和合同約定的面積存在一定的誤差，這在實際交易中是經常發生的。

當然，買賣合同可以基於雙方意思表示對面積誤差的處理方式進行約定，沒有約定的話，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

6、房屋主體結構質量存在問題，買受人有權退房

《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定「商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。」

所以因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。當然，對於一般的門窗、牆壁等方面存在的質量問題，除非雙方有明確約定，否則，購房人無權僅據要求退房。

7、房屋質量嚴重影響使用，買受人有權退房

根據最新司法解釋，房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，主要是指房屋入住後由於前期施工原因導致房內空氣質量差，影響人的居住健康，或是房內雜訊影響居住等的，購房者若要求退房並要求開發商賠償損失，法院將會予以支持。

8、房地產商擅自變更規劃、設計的，買受人有權退房

根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條相關規定，開發商擅自變更規劃、設計的，或者經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，必須經過購房人同意。否則，開發商構成違約，購房人有權退房。

9、套型與圖紙設計不一致時，買受人有權退房

《商品房銷售管理辦法》第十九條規定：「……房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。」

10、開發商遲延交付房屋，買受人有權退房

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

11、開發商遲延辦理房屋所有權登記超過一年的，買受人有權退房

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

若是購房者出於自身考慮不周等因素提出退房的，在法律上看，屬於私自違約，只能與開發商協商解決。在此種情況下提出訴訟，將不會得到法律支持。

（以上回答發布於2017-05-31，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 身邊總是聽到各種買房退房的糾紛，攢了很久才湊得首付，買房如何規避一些風險呢

在實踐中，購買商品房過程中發生退房糾紛的概率是很高的，購房者要事先做好准備，在簽訂購房合同的時候要對於逾期交房、逾期辦證，房屋出現質量問題等這些基本的違約情況的處理做好約定，這樣一旦發生對你不利的情況，就可以依據合同約定要求對方承擔相應的責任。其實可以在買房過程中咨詢律師意見的，畢竟買房是大事，謹慎一點好，房屋買賣糾紛的話國內小有名氣的秦兵律師團隊就是很好的選擇，我之前因為房屋產權問題咨詢過他們一些建議，收費很合理，很快就幫我解決了問題，你也可以讓他們幫著看看合同啥的。

3. 退房惹糾紛罪魁禍首是誰退房問題難誰之責

現實生活中退房事情常有發生，退房難免惹糾紛，那麼具體有哪些情況導致退房糾紛呢？購房者從哪些發面可以避免以後退房惹糾紛呢？

退房糾紛產生的原因是多方面的，既有開發商的原因，也有購房者自身的原因，情況錯綜復雜，案例各不相同。由於開發商的原因致使房屋不能達到購房者的滿意是造成退房糾紛產生的主要原因。一般而言，由於以下原因常常導致購房者提出退房：

(一) 廣告宣傳營銷言過其實；

很多開發商在前期銷售中為了吸引購房者來看房，往往在廣告宣傳中會語言很華麗，這些往往言過其實，給購房者一個很大的虛假承諾。而一旦房屋交付使用，廣告中的海景房和江景房等美好的景象卻無影無蹤，使購房者無法從「美好夢想」中一下回到現實，於是「憤而退房」。

(二)售樓員的口頭承諾成為「空頭支票」

很多購房者購房有一定盲目性所以一般比較相信置業顧問的描述。她們因經濟利益的驅動為了促使購房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對很多沒有的配套進行默許或者作出口頭承諾。等房屋交付後購房者肯定會很失望進而退房。

(三)房屋存在質量問題；

房屋在交付使用後，有的的房屋出現滲水、脫皮等質量問題時，這對於新房業主來說往往難以接受。這類問題往往不能得到開發商及時解決時，一氣之下，要求退房。

(四) 物業小區管理混亂。

開發商出售房屋前，根據我國有關法律規定，要先委託好物業公司進行管理。但在實踐中物業公司與開發商實際上是一家人，物業公司人員的從業資格大多達不到法律規定的條件，因此前期物業管理質量普遍較差，導致業主不滿意而提出退房。

(五)開發商遲延交付房屋；

此類一般出現在期房中。商品房的開發建設周期較長，期間又較多地受各方面因素尤其是資金的影響，開發商往往遲延交房。而當購房者在合同約定的交付期限後遲遲不能入住時，很容易提出退房。

(六) 房產證遲遲辦不出；

房產證的辦理期限是開發商無法控制的，因為這要受各種因素的影響。即使在開發商手繼齊全的情況下購房人積極配合，因政府主管部門的原因不能及時辦出房產證的情況也大量存在，還有一些開發商本身因各種原因不能完成初始登記，使辦理產權證的條件不具備，甚至有的購房者購買房屋產權問題導致落戶不成，這樣關繫到購房者切身利益的產權證遲遲辦不出來，導致購房者退房。

有時，因客戶自身的原因，也會導致退房糾紛的發生：

(1) 購房者簽訂商品房買賣合同後，因工作調到外地或出國定居而提出退房；

(2) 分期付款或按揭貸款的購房客戶，在還款過程中，因出現意外的經濟困難無力支付餘款而提出退房；

(3) 因房價下躍而提出退房。

（以上回答發布於2016-01-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 北京商辦房正在遭遇退房潮

北京商辦項目調控政策3月26日出台後，商住銷售市場處於了停滯狀態。而一大波退房糾紛也在陸續上演時。信報熱線電話陸續接到不少詢問如何退房拿回首付款的咨詢電話。而據費者反映，位於大興的一個商辦項目已經遭遇十幾次業主維權事件，訴求正是退房。類似的事件發生在很多商住項目身上。業內認為，商辦限購政策出台後，購房者失去資質及看空市場是退房事件出現的原因之一。近期商住項目有可能引發較大規模的退房潮。

商住項目購房者想退款退房

消費者李女士近期有點煩兒。她於2017年1月10日，購買了麗澤商務區商住兩用房100平米，已交了50%的房款，其餘50%按合同約定，應該在2018年下旬左右，交房時補齊。房款總價格約為750萬元。但今3月至4月間，北京陸續出台三道調控商住項目的政策，讓李女士對後期商住房的投資空間不看好。於是已經完成了網簽手續的她找到開發商協商想退房和退款，但被開發商一口回絕了。

同樣從事銷售工作的王小姐在3月10日認購了一套北京密碼商辦樓盤的房子，只交了10萬元定金，還沒有交完首付款，3月26日第一道商辦調控政策落地了。限購政策落地後，在北京名下有房的王小姐失去了購買商辦產品的資質。限購政策出台後的第二天，王小姐就與銷售人員聯系退房。幾經周折後，開發商收回所有購房手續後，回復退款時間竟需要3-6個月。

目前市場中出現的商辦退房事件超過兩位數，大興一個之前成交較好的商住項目，在限購政策出台後的一個月時間里，先後遭遇十幾次業主維權事件，業主維權的焦點則是認為開發商無法履行先前與居住功能有關的承諾，因此要求退房。截至目前，該事件仍未得到解決。

退房潮的兩難境地

實際上，自商辦限購以來，近期商住項目退房事件已較為普遍，對於開發商而言，退房現象會導致業績承壓，是不得不面對的問題。

據了解，退房的情況大致有兩種：一種是政策出台時尚未辦理網簽的交易；另一種是政策出台時已經辦理過網簽的交易。但是，無論是否辦理網簽，目前市場中出現的情況都是退款難、退房難。

研究總監嚴躍進認為，退房事件頻出是因為商辦限購政策出台後，未網簽的客戶因失去購房資質而退房，還有一種是擔心未來出售困難、看空商辦市場行情而選擇退房。

與王小姐遭遇情況類似的是，限購政策出台後失去購房資質，無法辦理網簽而選擇退房。3月26日，《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》出台，明確規定，企業在建（含在售）商辦類項目，不得賣給個人。另外，商辦調控政策規定商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款，直接導致客戶因購房款不足而退房。這種未辦理網簽的交易，開發商一般會承諾退房。

另外一種情況就是如李女士一樣已經辦理網簽的交易，購房者擔心未來房產無法轉手變現，以及限購後市場迅速冰凍，導致購房者看空商辦市場的情緒較濃，同時，新政要求對商辦項目進行整改，去除居住屬性，精裝變毛坯，不能通燃氣以及原有的廚房衛生間等都存在拆除的可能性，讓購房者無法接受。這種情況下，開發商與退房客戶多進入僵持階段。

一位商辦項目營銷負責人表示，商辦限購出台後20天的時間里，北京市商辦成交僅150套左右，商辦限購前一個月成交為5000多套，周成交數據也從原來的上千套，迅速下降到了幾十套。這種情況下，此前猶豫不決、不知是否要退房的觀望者也有可能會加入到退房的人群中。目前，已經有較多商辦項目客戶要求退房，未來商辦退房潮極有可能發生。

業主可否要求退房?

商辦退房現象在市場中已較為普遍，同時退房難、退款難的問題也刺痛著購房者的心。「3·26」新政之後，對項目心存疑慮的業主可否要求退房?業主退房是否需要支付違約金?

北京市萬思恆律師事務所吳剛律師表示，如果該買房人想解除購房合同，首先，要看購房合同有無約定買房人在什麼情形下有權解除合同，如果該類情形發生了，購房人則可以依據該約定主張解除購房合同。其次，如果購房合同沒有約定購房人有權解除合同的情形，如果購房人的確無財力支付其餘購房款，在與開發商協商不成的情況下，可以起訴解除購房合同，要求開發商退還已支付的全部房款。這個途徑難度較大，最好請專業律師協助。

吳剛表示，商辦項目限購政策出台後，購房者失去資質或者不能貸款失去支付能力導致房屋買賣合同目的不能或難以實現，屬於《合同法解釋（二）》第二十六條規定的情勢變更導致合同不能履行的情形，合同雙方可解除合同並且雙方都無需承擔違約責任，買方已支付購房款的，賣方應當退還款項。

對於合同涉及的定金和已支付房款返還時間問題，吳剛表示，法律並未做出明文規定，由合同雙方協商確定，但是開發商並不能以手續沒有完成為由拒絕或拖延款項退還，根據合同相對性的規范限制，合同的解除和款項退還是房屋買賣雙方的義務承擔，開發商與其他方之間的關系義務不能對抗作為合同相對方的購房者對其享有的合法權益。

開發商如何選擇

（以上回答發布於2017-05-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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5. 退房糾紛有哪些，如何避免退房糾紛

您好，退房糾紛產生的原因是多方面的，既有開發商的原因，也有購房者自身的原因，情況錯綜復雜，案例各不相同。由於開發商的原因致使房屋不能達到購房者的滿意是造成退房糾紛產生的主要原因。一般而言，由於以下原因常常導致購房者提出退房：
(一) 廣告宣傳營銷言過其實;
很多開發商在前期銷售中為了吸引購房者來看房，往往在廣告宣傳中會語言很華麗，比如什麼幾a級幼兒園入住，什麼黃金海岸，什麼皇家園林設計，這些往往言過其實，給購房者一個很大的虛假承諾。而一旦房屋交付使用，廣告中的海景房和江景房等美好的景象卻無影無蹤，使購房者無法從「美好夢想」中一下回到現實，於是「憤而退房」。
(二)售樓員的口頭承諾成為「空頭支票」
很多購房者購房有一定盲目性所以一般比較相信置業顧問的描述。她們因經濟利益的驅動為了促使購房者盡快簽訂合同，以拿到高額的售房提成，對很多沒有的配套進行默許或者作出口頭承諾。等房屋交付後購房者肯定會很失望進而退房。
(三)房屋存在質量問題;
房屋在交付使用後，有的的房屋出現滲水、脫皮等質量問題時，這對於新房業主來說往往難以接受。這類問題往往不能得到開發商及時解決時，一氣之下，要求退房。
(四) 物業小區管理混亂。
開發商出售房屋前，根據我國有關法律規定，要先委託好物業公司進行管理。但在實踐中物業公司與開發商實際上是一家人，物業公司人員的從業資格大多達不到法律規定的條件，因此前期物業管理質量普遍較差，導致業主不滿意而提出退房。
(五)開發商遲延交付房屋;
此類一般出現在期房中。商品房的開發建設周期較長，期間又較多地受各方面因素尤其是資金的影響，開發商往往遲延交房。而當購房者在合同約定的交付期限後遲遲不能入住時，很容易提出退房。
(六) 房產證遲遲辦不出;
房產證的辦理期限是開發商無法控制的，因為這要受各種因素的影響。即使在開發商手繼齊全的情況下購房人積極配合，因政府主管部門的原因不能及時辦出房產證的情況也大量存在，還有一些開發商本身因各種原因不能完成初始登記，使辦理產權證的條件不具備，甚至有的購房者購買房屋產權問題導致落戶不成，這樣關繫到購房者切身利益的產權證遲遲辦不出來，導致購房者退房。
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

6. 購房遭遇糾紛，哪些情況可退房

一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：
一、延期交付房屋。到了開發商與購房人在合同中約定的交房日後，卻遲遲得不到開發商的入住通知。根據現在《司法解釋》的規定，開發商經購房人催告後的三個月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開發商退房，並要求返還訂金或支付房款利息。
二、合同無效。合同無效的原因多由於開發商的手續不全，開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發商證件不全，就屬於違法操作，與買房人簽署的合同屬於無效合同。由於是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。
三、開發商未經購房人同意擅自變更設計。在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商就構成違約，購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定，要求開發商退房。
四、房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房並要求退賠利息。
五、房屋質量不合格影響使用。根據最新司法解釋，因房屋質量問題影響正常居住使用，購房人可以提出退房並要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。
六、房子產權不清楚。如存在抵押、查封或其他經濟糾紛 。
七、存在合同欺詐等其他問題的。開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人後，又把房子抵押給他人，購房人查明後，可起訴認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發商未取得預售許可;房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的;該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。
八、遲延辦理房屋所有權登記。根據買賣合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿後超過一年，由於開發商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的。
九、按揭合同不能辦理。因不歸責於當事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。
十、在建工程轉讓。開發商欲轉讓在建工程，應書面通知購房者，購房者有權在接到通知之日起30日內要求退房。

7. 現在買方以限購政策為由要違約退房我不退房能勝訴嗎

這屬於政策性調整，如果買房人因此無資格買房，是可以要求解除合同的，理由是不可抗力。這樣的案例在法院有不少，可以到法院咨詢一下，就明白了。《合同法》第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。《合同法》第一百一十八條當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。

8. 什麼情況下會產生退房糾紛，購房者可以退房的

房產交易需要相當長一段時間來辦理各種手續，中間過程某個環節很可能出現意外，導致退房情形的出現。有時候即使是賣房者的原因，買房者往往也因為擔心遭受損失而不敢輕易退房，其實法律規定的合理退房情形有很多，下面重點介紹這六種。 情形一、售賣方未告知買方而將房屋抵押給第三人 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第1項規定：商品房買賣合同簽訂後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同行為不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同。 情形二、商品房預售許可證存在欺詐 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1項規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，買受人可以請求解除合同。 情形三、售賣方故意隱瞞房屋存在抵押事實 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第2項規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，買受人可以請求解除合同。 情形四、存在一房兩賣行為 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條第2項規定，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同。 情形五、售賣方故意隱瞞交易房屋已出售事實 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同。 情形六、售賣方故意隱瞞交易房屋為拆遷補償安置房事實 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第3項規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，買受人可以請求解除合同。 以上六種情況為退房的相關法規，希望對您有所幫助。