物業公司如何處理糾紛

❶ 業主與物業管理企業產生糾紛應當如何處理

物業管理企業與業主產生糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售後各方關於物業管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。解決物業管理企業與業主產生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發生的原因和法律方面的界定。

物業管理糾紛

一、物業管理糾紛的類型及其特徵

實踐中，業主與物業管理企業之間的糾紛可以分為這樣三種類型：

（一） 基於物業管理合同的糾紛

依據業主和開發商之前簽訂的或者由業主委員會於專門的物業管理企業簽訂的有關物業管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業管理企業承擔安全及服務義務。如果物業管理企業顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業主享受不到繳費後的服務。或者，業主因為種種原因拒繳物業管理費。這些都可能引起糾紛。而且，由於我國目前物業管理市場體制發展不成熟，主要是物業管理企業不作為導致糾紛發生，進而引發各種極端事件。

根據最高人民法院2000年法發 [2000]26號文件即《民事案件案由規定（試行）》第一部分的規定，這類糾紛本質上屬於合同糾紛。應當按照合同法等相關法律進行處理。

（二） 物業管理企業侵犯業主權益的糾紛

第一種類型中，物業管理企業也侵犯了業主的合法權益，但因為是因為基於物業管理合同發生，而且往往是消極侵權，所以將其單列。第二種類型特指，物業管理企業的積極侵權行為引起的糾紛。例如侵佔業主財產，阻撓業主成立業主委員會，侵佔業主共有房產等等。

這類糾紛一般與物業管理服務合同的履行沒有直接關系，屬於一般侵權糾紛，院《民事案件案由規定（試行）》講物業管理糾紛不加區別地規定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發生，出現競合的現象。根據民法通則的規定，當事人由選擇權。

（三） 開發商問題引起的糾紛

業主入主後，還可能出現公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合約定、開發商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現……嚴格地講，這類糾紛與物業管理企業沒有直接關系，而屬於業主與開發商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業主入住以後出現，而且物業管理企業對物業的維護管理負有責任。故將此類糾紛也納入物業管理糾紛中來一並研究。

二、糾紛發生的原因

業主與物業管理企業的糾紛可能因各種具體原因而發生，但從根本上說，主要是由於以下幾個原因：

（一）我國現有的物業管理模式弊端是重要原因

物業管理是業主對物業進行自治管理的活動，是一項產權人對財產特別是共有財產進行處置的活動。業主作為產權人當然地享有物業的管理權，業主有權決定是否聘請、聘請哪家物業管理企業；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業管理的社會化、專業化成為一種趨勢，但即使如此，從物業管理企業角度看，物業管理也是一種服務，是接受委託、按照業主的要求提供服務的一種活動。但實際上，一方面，幾乎所有的相關法規、規章均規定業主需要聘請物業管理企業進行物業管理，而且大都用很長的章節來規定物業管理企業的權利義務，甚至連業主委員會的成立都需要物業管理企業參與。另一方面，物業管理企業不能正確把握自己的「定位」，經常人為造成主僕顛倒和概念混淆,把所管理的小區當作自己的「獨立王國」，侵害業主權益。

（二） 我國現有物業管理模式固然是導致糾紛產生的重要原因，但因為物業管理模式的形成與國家相關法制的健全有莫大的關系，所以進一步，應當看到我國物業管理方面的法制不健全是糾紛多發又難處理的主要原因。

2003年6月8日，《物業管理條例》經國務院第9次常務會議審議通過後正式對外公布，並於9月1日起正式實施。這是我國第一部物業管理的專門法規，此前僅有建設部1994年的33號令，以及一些地方性法規對物業管理進行規范，1995年的《城市房地產管理法》未涉及物業管理的規范。

物業管理在我國是一個新興行業，由於法律規范未能對物業管理中各方包括物業管理企業、業主以及政府部門的法律關系做出明確規定，物業管理企業和一般業主對於物業管理的認識存在很大的錯位。物業管理企業往往有越位之舉，或直接侵犯業主權利，或者違反了法律，例如物業管理企業強制拆除小區內違章建築等；業主一方也經常因為政府方面或者其他業主侵犯自己權利而遷怒於物業管理企業，比如，鄰居之間因相鄰關系發生糾紛，不適當地以物業管理企業為被告起訴等等。

綜上所述，物業管理糾紛的多發根本的原因在於人們對於物業管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現有的物業管理模式以及相關法律規范不健全尤其是對物業管理中各方權利義務關系規定不明確導致的。

三、物業管理法律關系分析

研究物業管理法律關系，有利於通過完善立法、嚴格執法、加強司法，採用促進自覺守法綜合措施，來針對性地解決中國現實改革和發展中所產生的物業管理關系各類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協調的矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立穩定和諧的物業管理法律秩序起到積極影響效應。

物業管理法律關系的基本主體包括業主（物業所有人）及其自治管理組織、物業管理企業和對物業管理活動進行監督指導的行政機關。

（一）物業管理企業與業主的關系：

物業管理企業是在工商部門領取營業執照，受業主委員會（或管理委員會）的聘請委託，依照有關物業管理的法規和物業管理合同，實施管理服務的企業。

而業主委員會則是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉產生的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。

可見，物業管理企業與業主之間是一種委託合同關系或者服務提供商與消費者的關系，而且這種關系的發生以業主委員會對物業管理企業的選聘為前提。

這二者的關系具體表現就是各自根據法律法規規定以及物業管理合同的約定而產生的權利義務。 2003年頒布的《物業管理條例）對二者的權利義務內容有詳細規定。

一言蔽之，業主是小區的主人，對物業的管理權首先屬於業主（以業主委員會為代表），物業管理企業是業主聘請的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規定為業主提供管理服務，收取業主的管理費用，未經業主同意委託的事項，物業管理企業不能去隨便插手。

（二）物業管理企業的管理與政府管理的關系：

一方面，物業管理企業在房地產行政部門、有關行政主管部門以及住宅小區所在地政府的監督指導下，對小區同意實施專業化管理，推行社會化、專業化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產市場化的必然要求；另一方面，物業管理企業的管理不能取代政府的管理，住宅小區不是那個物業管理企業的「獨立王國」。小區需要政府的管理。

（以上回答發布於2013-05-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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❷ 與物業的糾紛 怎麼處理 提供整物業的辦法

首先,我不太贊成整物業或者業主,物業公司就像是自己家請的保姆,如果大家老是互相整,那麼日子還怎麼過呢.

樓主提到了許多問題,在此一一作答,僅供參考:
1、關於租客搬走東西的問題
樓主首先要確定和物業管理公司簽訂的物業管理合同，如果沒有的話，可以採用拍照的形式取證，來證明和物業公司的關系，比如：小區保安的巡查等。一般來說，物業公司對小區的物品搬出搬入都必須有登記，如果沒有登記（特別是大件物品），或者登記失效將是一種工作失誤，而由於物業公司工作失誤造成的損失，可以要求物業公司進行賠償。
2、物業疏於巡查的問題
物業疏於巡查也是指物業公司向業主提供了不合格的服務，不過，業主提出此類問題，最好有證據。首先，應當確認物業公司應該多久巡查一次，然後和現在的實際情況對比，如果不一致，那麼說明物業公司沒有履行自己的義務，由此而產生的損失應當由物業公司承擔。
3、拒交管理費
在許多情況下，業主都採用這種辦法來和物業公司抗衡，確實也是業主比較無奈的做法，不過這種做法可能是不合法的，所以如果樓主想解決問題建議不要採用這種方式。首先繳納管理費，然後再和物業公司去談，實在談不攏可以找物業公司的上級或者主管部門，再不行可以起訴。
4、停水電問題
一般來說， 業戶是否繳納管理費和停水電是沒有關系的，甚至物業公司是違法的，就像業主不繳納管理費而物業公司將業主的有線電視和電話都停了一樣。在國內由於物業公司違法停水停電而引起訴訟已經很多了，因做為業主來說只是不想繳納物業管理費並不是不想繳納水電費，一旦繳納水電費就必須提供正常的水電。樓主在遇到這種情況的時候可以向供電供水部門反映，要求供水供電。最後，樓主還可以向法院提起訴訟，要求物業公司恢復水電同時賠償由於停水停電而對你造成的損失。

以上回復僅供參考，由於實際情況不同可能處理方法會有不同，比如涉及物業合同的具體情況，業主委員會情況以及物業管理公司資質，管理時間等等。不管怎樣還是希望物業公司能和業主融洽相處，物業公司有做的不到的地方應盡快規范，業主有做的不到的地方及時調整並希望雙方能夠相互理解。

❸ 物業糾紛案件應該如何處理

第一：物業糾紛案件，這個范圍簡直是太廣泛了，上到打架斗毆，下到鄰里瑣事，有業主和物業的糾紛，也有業主和業主的糾紛；物業幾乎每天都有物業糾紛案件，每天都要去處理；

第二：遇到物業糾紛案件，首先應該安撫矛盾雙方，不要讓矛盾升級；

第三：了解事情經過，合理處置；
了解事情經過後，能協調處理的協調處理，不在物業協調處理范圍內的，做好解釋；應該報國家政府行政主管部門協調處理的，報國家政府行政主管部門處理；

第四：處理完後，要有後續的及時跟進和回防；

第五：針對糾紛事件做好經驗總結；同時某些事件也可以避免再次發生；

第六：當然，以上說的一般事件的處理過程；
如果發生了刑事治安案件等，那麼就直接撥打110啦

❹ 物業管理矛盾糾紛怎樣處理

您好：
物業管理矛盾糾紛處理治理
物業服務合同糾紛
很多業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對於物業合同的性質沒有明確定義，有的小區中雙方簽訂的是「服務合同」，而有的小區中雙方簽訂的則是「委託合同」。
這是因為對於物業管理服務合同的認識不同所造成的。如果雙方簽訂的是物業委託合同性質的，那麼就代表著由業主委託物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委託與被委託關系。
在委託關系的情況下，一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那麼後果將與物業公司沒有任何關系;同時由於委託合同的委託人依法可隨意終止合同，而不需要任何理由，這也不利於小區物業管理的穩定性。
解決方法：在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委託合同。其最簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是「物業管理服務合同」，而不是「物業管理委託合同」。
與開發商關系糾紛
《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則，應通過招投標的方式選出物業管理企業。但到目前為止，大多數小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，即便實行招投標，由於難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發商派生出來的物業管理企業仍處於優勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的「父子關系」依然普遍存在。當物業出現質量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發商的問題引發糾紛後，物業管理企業常以其與開發商是兩獨立法人，無任何關系拒絕處理，而開發商往往是項目公司，一個小區成立一個項目公司，建設完成結算完畢後就不存在了，售後服務、保修等矛盾無法解決。
解決方法：入住小區的業主們在符合條件後，也就是說小區內房屋出售並交付使用的建築面積達到50%以上，或者首套房屋出售並且交付使用已經滿2年的，一定要及時召開業主大會成立業主委員會，通過業主委員會來維護自身權益。
公共配套設施糾紛
例：某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。
這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的「主人」到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即「小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人;停車位有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。」而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定
同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬於全體業主共同共有;哪些屬於部分業主共同共有;未分攤共用建築面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬於開發商，如果屬於全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對於開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對於開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。
解決方法：這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。
物業費糾紛
物業費糾紛來自兩方面：一、物業費包含的費用項目;二、物業費收取不到。
物業費，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對於很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等混合在一起。同時，由於物業管理公司在收取了物業費用後，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對於自己繳納的「物業費」究竟包含了一些什麼內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20～30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。
解決方法：在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個「物業費」的名稱來取代其中各類的費用名稱。
建立完善物業管理糾紛調解機制的對策
(一)建立完善各級物業管理糾紛調解組織。積極探索人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的物業管理糾紛調解模式，充分發揮人民調解工作在預防物業管理糾紛中的作用。進一步加強和完善縣(區)、街道和社區物業糾紛調解委員會職能作用，發揮好對所轄區物業糾紛調解工作組織領導和整體協調作用，綜合協調調解解決轄區重大疑難物業管理糾紛。基層司法所要負責調解本轄區復雜性物業管理糾紛，指導社區人民調解組織開展物業糾紛調解工作。建立社區物業糾紛調解委員會，以預防物業管理糾紛為主，宣傳物業管理法規政策，調解一般性物業管理糾紛。
(二)大力加強物業糾紛調解隊伍建設。認真做好物業管理糾紛調解員的選任工作。實行專兼職相結合，從房管部門、司法機關、社區居委會、社區律師或在社區有一定威望的群眾中，挑選一批熱愛公益、公道正派、素質較高的人員擔任人民調解員。深入開展「律師進社區」活動，組織廣大律師、法律工作者深入社區積極參與社區物業糾紛的調處工作，為社區人民調解工作提供法律保障。充分發揮律師職能優勢，利用自身的法律知識，擔任社區物業公司的法律顧問，提供決策咨詢法律服務，確保物業公司規范有序健康發展。司法局要加強對物業糾紛調解隊伍的管理，定期共同組織開展物業糾紛調解業務培訓，對於成績突出的集體和個人給予表彰獎勵。
(三)加大物業管理糾紛排查力度。組織社區調解員深入小區調查走訪，對群眾反映的有關物業管理方面的問題認真登記，甄別問題性質，對於屬於物業管理糾紛的要切實做好人民調解工作，對於不屬於物業管理糾紛的，要引導群眾通過其他正當手段解決問題，做好人民調解與行政調解的銜接。注重敏感時段和敏感地區的物業管理糾紛排查，對入住率超過50%的新住宅小區給予高度關注，進一步加強對業主大會的籌建給予幫助引導，著重做好對物業公司選聘和退出引發的矛盾糾紛預防和調處工作。 (四)加強業務培訓和法治宣傳。充分利用社區工作覆蓋面寬、貼近基層、貼近群眾的優勢，運用具體案例在社區群眾中開展生動直觀的法治宣傳和人民調解工作宣傳，引導居民學法用法、知法守法，從源頭上預防和減少矛盾糾紛的發生。組織業主委員會的主要成員、物業公司的負責人、街道辦事處及居委會有關人員進行業務及法律培訓，引導物業服務企業增強依法守約意識、服務意識，按照合同約定為業主提供質價相符服務。引導全社會了解物業管理行業特徵，澄清對於物業管理的認識誤區，釐清對物業管理的職能定位，進一步提升對物業管理行業的認識度。

❺ 物業管理糾紛的處理方式有哪些

可以雙方協商解決，也可以第三方（比如居委會或者政府主管部門）調解，實在不行的話也可以通過法院起訴的方式解決糾紛。